在加拿大
今天来谈谈一个常被讨论的问题，" Rent or Buy? "我们会举几个不同情况的例子来讨论这个问题。今天这一帖，我们来讨论 GF 自身的住处。地点: 较新 高层公寓，20+楼层 sub-penthouse, 700+ sq ft, 1Br+den，朝北山景，离 sky train 500米。租金: $1350 (将在今秋与房东杀价，目标 <$1300)估价: $390,000假设 Down payment 25% = $97,500 则 Mortgage = $292,500若偿还期 25年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1459若偿还期 20年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1691若偿还期 15年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 2086假设偿还期20年，每月 Mortgage $1691每月 Condo fee = $195每月 Property tax + Insurance = $150每月 平均维修费用 = $15 (几个月来，GF 的房东请人维修的花费预计$100)总共每月 = $2051假设GF打算延迟两年买房，则总租金为:$1325 x 24月 = $31,800若GF现在买这个单位， 则两年后总养房费 (不包括首付)为:$2051 x 24月 = $49,224而这 $49,224 里头，利息占了 $19,580, 而得到的 Equity 为$21,006等于$49,224 的养房费中，有$28,218 为付给银行/政府/Strata/维修 的花费(所以，剩下的房贷为 $292,500-$21,006 = $271,494若房价两年后不变， 则房屋净值为 $390,000-$271,494= $118,506首付+养房费 = $146,724, 比房屋净值高$28,218)但是，GF 若两年不买房，而把原本作首付的 $97,500 谨慎,多样化投资。假设投资回报率为4%/年， 则$97,500 可赚取 $3,900 x2年 = $7,800所以GF若租房两年，则将损失 $31,800 - $7,800 = $24,000- 同时，GF投资的那$97,500 (再加利润) 随时可以兑现，拿回手上。若GF买房两年，则将损失$28,218 (若房价不变)- 这还不算入任何Strata 修理的另外加收费用，及若condo 大修的special assessment (很容易每屋主就上千，甚至上万)- 同时，大温Strata 新规勒令Condo 单位必须定时发表"折旧报告" (mandatory depreciation report)， 将使Strata 必须明显上涨 Condo Fee， 以提升紧急需要基金 (contingency fund) 等开销。- 这也不算上两年后若要卖房的费用 (5%)但是，GF预测此公寓单位在两年后将下跌15-20%假设房价下跌 15%市价: $331,500剩余房贷: $271,494净值: $60,006首付+养房费: $146,724损失: $86,718若GF买房两年，而房价下跌 15%，则GF将至少损失$86,716 比起租房两年，若GF现在买房 会多亏损$62,716若GF两年后见状况不妙，房价已下跌 15%，想要卖房则将加上卖房费用 (经纪费/律师费/税务等), 假设约 5% x $331,500 = $16,575若GF买房两年，而房价下跌 15%，想要卖房，则GF将至少损失$103,291比起租房两年，GF会多亏损$79,291$79,291 > 一台 Mercedes E350
> 一台 Mercedes C63AMG 
= 一台 BMW M3
> 大温平均家庭一年收入(税前)评论
GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win. 赏
反馈:lloopp 2012-04-26#2 S 1,091 $0.00 回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)E COUPE 样子不错，独身可以选，虽然开着不如 M3 或者 C63 爽, 但是 MM 会 APPRECIATE E COUPE 的舒适。评论
回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)E COUPE 样子不错，独身可以选，虽然开着不如 M3 或者 C63 爽, 但是 MM 会 APPRECIATE E COUPE 的舒适。点击展开...
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GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.点击展开... 还是独身的人选车自由啊。
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)elite
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)楼主逻辑性不错，数学明显欠缺。若偿还期 25年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 2086若偿还期 20年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1691若偿还期 15年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1459
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)大温和大多condo泡沫太明显了!
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)楼主逻辑性不错，数学明显欠缺。若偿还期 25年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 2086若偿还期 20年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1691若偿还期 15年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1459点击展开...在同学纠正前已经更改，之前是25年/15年因编辑而倒掉，但20年数据及整体分析不受影响。Still can get my M3 ; )
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GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)很多假设下得出的结果。而且，有的假设值得商讨。
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)很多假设下得出的结果。而且，有的假设值得商讨。点击展开...请提出来具体商讨?
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)请提出来具体商讨?点击展开...可以考虑用30年还贷期进行计算，正常情况下没有人会去做20年的，很多人30年的房子根本没还完就到了退休换小房子了。
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)租金: $1350 (将在今秋与房东杀价，目标 <$1300)估价: $390,000假设 Down payment 25% = $97,500 则 Mortgage = $292,500若偿还期 30 年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = $1308每月 Condo fee = $195每月 Property tax + Insurance = $150每月 平均维修费用 = $15 (几个月来，GF 的房东请人维修的花费预计$100)总共每月 = $1668假设GF打算延迟两年买房，则总租金为:$1325 x 24月 = $31,800若GF现在买这个单位， 则两年后总养房费 (不包括首付)为:$1668 x 24月 = $40,032而这 $40,032 里头，利息占了 $19,893, 而得到的 Equity 为$11,493等于$40,032 的养房费中，有$28,539 为付给银行/政府/Strata/维修 的花费(所以，剩下的房贷为 $292,500-$11,493 = $281,007若房价两年后不变， 则房屋净值为 $390,000-$281,007= $108,993首付+养房费 = $137,532, 比房屋净值高$28,539)但是，GF 若两年不买房，而把原本作首付的 $97,500 谨慎,多样化投资。假设投资回报率为4%/年， 则$97,500 可赚取 $3,900 x2年 = $7,800所以GF若租房两年，则将损失 $31,800 - $7,800 = $24,000- 同时，GF投资的那$97,500 (再加利润) 随时可以兑现，拿回手上。若GF买房两年，则将损失$28,539 (若房价不变)- 这还不算入任何Strata 修理的另外加收费用，及若condo 大修的special assessment (很容易每屋主就上千，甚至上万)- 同时，大温Strata 新规勒令Condo 单位必须定时发表"折旧报告" (mandatory depreciation report)， 将使Strata 必须明显上涨 Condo Fee， 以提升紧急需要基金 (contingency fund) 等开销。- 这也不算上两年后若要卖房的费用 (5%)但是，GF预测此公寓单位在两年后将下跌15-20%假设房价下跌 15%市价: $331,500剩余房贷: $281,007净值: $50,493首付+养房费: $137,532损失: $87,039若GF买房两年，而房价下跌 15%，则GF将至少损失$87,039 比起租房两年，若GF现在买房 会多亏损$63,039若GF两年后见状况不妙，房价已下跌 15%，想要卖房则将加上卖房费用 (经纪费/律师费/税务等), 假设约 5% x $331,500 = $16,575若GF买房两年，而房价下跌 15%，想要卖房，则GF将至少损失$103,614比起租房两年，GF会多亏损$79,614结论: 30年房贷 比 20年房贷 亏更多
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GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)mark
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发帖存照，预测房价进入下跌通道http://forum.canadameet.cc/showthread.php?t=486992&page=25回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)please also include the possible interest increase if you buy after two years. My guess is 0.5 - 1% up.
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)please also include the possible interest increase if you buy after two years. My guess is 0.5 - 1% up.点击展开...If I do that, then I should also include the extra $50-100k of down-payment that I save over the next 2 years?You save more to buy with [high down-payment @ higher interest rate] compared to [low DP @ lower interest rate].Plus, 2 years later, Vancouver condo price will very well be 15%-20% lower. Smarter to wait.
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GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.结论: 30年房贷 比 20年房贷 亏更多点击展开...还没时间去算，但是直觉告诉我30年贷款期其他条件不变的情况下，亏的更多是不可能的。另外，如果房价你看跌的话，请把每年的4%投资收益换成-4%的投资损失比较合理。
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)还没时间去算，但是直觉告诉我30年贷款期其他条件不变的情况下，亏的更多是不可能的。另外，如果房价你看跌的话，请把每年的4%投资收益换成-4%的投资损失比较合理。点击展开...30年 vs 20年 虽然月供减少，但是付的利息比例相对大。我想这个道理你该懂。另外，即使胆小存2年GIC 定存也可拿到 +1.5% please think before you speak
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GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.30年 vs 20年 虽然月供减少，但是付的利息比例相对大。我想这个道理你该懂。 另外，即使胆小存2年GIC 定存也可拿到 +1.5% please think before you speak点击展开...good point!
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回复: Rent vs Buy 租房 vs 买房 (一)真晕~
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哪里不是天涯。。。。还没时间去算，但是直觉告诉我30年贷款期其他条件不变的情况下，亏的更多是不可能的。另外，如果房价你看跌的话，请把每年的4%投资收益换成-4%的投资损失比较合理。点击展开...4%的投资收益已经很保守了...直接-4%......这...难道说墙上挖个洞藏起来的时候..房屋定期漏水..所以预计4%损失么...
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