在加拿大
作为一个潜在的买家，当你和你的家庭感觉是时候考虑买房子了，这个时候也就应该开始做些功课了。第一步：知道自己可以承受价位的房子。这个事情其实很简单，去你的银行做一个Pre-approval, 这个服务通常都是免费的，而这个东西会告诉你银行最多会带给你多少款。温哥华买房的基本上分为三种人，每个银行都有他们相对应的Program。1，新移民， 25%-35%的首付，银行不怎么管你的收入，条件是你是新移民，来加拿大3年或者5年之内，新移民条件的的界定各个银行不同，经验上讲，现在BMO最宽松，5年之内，30%首付，其他的问的很少。2，留学生，我的经验，有的银行可以最多贷到65%。3，有正常工作的人，不属于新移民了，银行会根据你的工作收入来判断给你的贷款额度，首付要求不高，但低过20%的首付需要额外付贷款的保险，计算公式可参考CMHC的网站，直接Google “CMHC”就可以了。第二步：可以开始寻找目标房了，可以跟第一步同时进行。现如今，基本上是互联网的天下了，如果客户想先自己找房子，了解市场，去realtor.ca，上面有很多信息，如果你想得到更精确的信息，找一个地产经纪人，告诉他你的要求，他会给你做一个自动的搜寻，如果设置正确的话，在未来的120天之内，只要有符合你要求的房源出现，都会自动发到你的Email里。温哥华说大不大，说小也不小，整个大温哥华地区都是华人聚居的地方，我就说个大概，您最好打开Google地图，输入Vancouver, 这样一目了然。温西（Vancouver West），西温(West Vancovuer)，富翁住的地方，传统意义上的好区，学校好，价格最贵，像样点的独立屋的价格动辄300万以上，现如今银行贷款能给到200万就不错了，换句话说，手上没有点儿银子当首付的话在这个区买House不容易。公寓好点儿，高档的中档的都有。南素里（South Surrey），低调有钱人住的地方，别看此地离着市中心很远，但却是一个世外桃源，三所公立中学全都不是省油的灯，BC省最好的私立小学也在这里（之一），如果看这个地区的家庭收入，在整个大温都名列前茅。华人现在还比较少，未来就不好说了，看什么时候“大统华”开在那里了，也就意味着华人的量上来了。我的经验，此区现在是很多行事低调的投资移民的一大选择，200万左右在好学区可以买到1万尺左右的大地的房子了。列治文（Richmond），从普通老百姓到高收入者，都可能居住在这里，在网上有人称此地为解放区，特点鲜明，中餐馆林立，华人超市遍布，普通话，广东话基本上做到了对这个城市的全覆盖，从对华人生活起居的方便性上来讲，冠绝大温无敌手。这几年这里的房价像是坐上了火箭，扶摇直上，现如今一个崭新的联排镇屋（Townhouse）的价格都是60万起价，独立屋就更贵了，好在公寓的选择性比较多，两室一厅30万以上选择就开始多了起来，学校总体表现还可以。缺点：很多东部移居来的客户担心此地海拔过低，万一来个地震，引起海啸。尽管如此，依然不能阻止此地成为广大华裔首选的落脚点。此外，温哥华国际机场坐落于此地。本拿比（Burnaby）部分地区，温东（Vancouver East）部分地区，传统上是老百姓住的地方，现在手上银子不多的也买不起这里了，4000尺左右的地，2200尺左右的新独立屋2012年的价格基本上100万开始起价了。这边房子的特点是房子之间的密度比较大，一个连着一个，很多房东都是住楼上，楼下出租补贴家用。教育方面，学校排名一般。好在本拿比(Burnaby)现在在大面积的造公寓楼，价格两室一厅的基本上35万-55万可以搞一套新的。高桂林（Coquitlam）：如果不想过桥去Surrey，这里可能是最适合选择的一块儿地方了，著名的盘龙山庄坐落于此，这个地方山多，熊多，但风景确实不错，山水合一，华人的超市，购物商场也都齐备，价格介乎Burnaby和Surrey之间，交通是个问题，去Richmond吃饭也是个问题，挺远的，但此地华人不少，尤其学校质量较高，80万左右可以在这里买到新独立屋了。尤其是最近天铁项目正式启动，都给高桂林这个城市的带来了长远的发展前景。素里（含North Surrey & Surrey中部地区），在河的另一面，从大温过去要过桥，桥是交通上的赌点，也是房地产价格上的分界线，桥的两岸房价相差的很悬殊，但同时这里也是老百姓相对负担的起的地方，独立屋新房子55万以上就开始有选择了，公寓两室一厅的20万出头也买的到新的了，曾经治安是个问题，现在好了很多，看的出来，当地政府正在用心的把这里打造的更加美好。学校方面，好的一般的的有，看你买的具体的区。在北素里有一块地方叫Fraser Heights，Surrey中部有个地方叫Fleetwood，这两个区华人很多，学校也很好，住的也舒服，房子也好，环境也不错，缺点是上下班高峰来往大温的时候堵车严重。第三步：可选项，目标房所属学区查找 学校排名很多家庭对学区的问题很看重，我这边对学区的查找做了一个整理，希望对大家有用。先找目标房所在的城市，然后输入目标房的地址或者邮编，找到目标房所属的学校，然后在“中学排名”或者“小学排名”中输学校名称，学校近1年和近5年的具体排名资料卡就出来了，非常详细和实用。（资料来源公共网络，本人不保证资料准确性，仅供参考！）Vancouver 温哥华Richmond 列治文Burnaby 本拿比New Westminster 新西敏Coquitlam 高桂林Surrey 素里Delta 三角洲West Vancouver 西温North Vancouver 北温学校排名 (请输入相应的学校名称)中学排名 小学排名 未完待续：......
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温哥华 全职 平价地产经纪人 Tony Zhang个人网站：http://www.vanbuysell.com电话：604 338 8028 赏
反馈:kds晓君, 偷窥不归路, tulipct 和另外1个人 2012-06-25#3 
温哥华 全职 平价地产经纪
7 $0.00 回复: 温哥华房屋买卖指南 学区查找及排名目录 新手入门 问与答看房前面的事情基本上都是属于准备阶段,现在该开始实战了,看房。两个方法.1. 自己在realtor.ca或者其他地方找房源,自己约卖方经纪人去看房子,看上了房子,让卖方经纪人帮你下Offer,这个方法可能可以省钱,可能省不了,完全看卖方经纪人的操作方式,缺点是没有人保护自己了,如果是新手,可能会签了一份条款对卖方有利的合同,道理很简单,卖方经济只会考虑卖方的利益,风险自己评估。2. 找一个代表自己的经纪人,帮助自己找房源,利用他在房地产方面的专业知识,能够得到一些专业的建议,一般情况下,买方本身并不直接付钱给自己的经纪人,买方经纪人的佣金是卖方给的,如果自己的经纪人认真负责,经验丰富,你会得到很好的保护。看房的过程有快有慢,每个家庭都不一样,每个人的想法也都不一样,我在这里提点技术建议,给大家个参考:1,避开大麻屋,尤其是House。大麻屋:就是种过大麻的屋子。市场上有两种,第一种,被发现了的大麻屋,这个是会有记录的,卖方通常也会在PDS中告知,这种房子通常已经从新按政府要求翻修过,并得到了市政府的入住许可,但问题在于你未来可能不好出手。另外一种是种过大麻,但从来没有被发现过,从新装修好了后拿出来卖,这种房子最危险,这个时候也是考验你验房师的能力的时候,好的验房师在验房的过程中是有可能发现蛛丝马迹的,比如检查房子的电力系统,通风系统等等。2,看这个房子在市场上呆了多久,通常刚上市的房子砍价相比之下相对难一点,过了2个月的listing通常多少都能有一点空间。3,如果买的是镂花,做好准备,开发商会晚交房,也可能会提前交一点儿交,还有一定要有把握在交房的时候可以贷得到款。4,大开发商的房子不一定质量就最好,小毛病照有,好在售后服务大开发商普遍不错。5,有时候要相信自己的直觉...6,条件允许的话,公寓楼尽量看2000年以后建成的,这样你碰到漏水公寓的可能性相对比较小,漏水公寓在温哥华很普遍,而且跟开发商的知名度无关,一旦碰上大修每户分摊动辄成千上万,到时候可没有后悔药吃。7,如果你需要银行贷款,避开正在准备大修或者正在大修的公寓楼,很多银行对这种楼非常谨慎。8,关注对方屋顶什么时候换的,一个公寓的沥青屋顶正常情况下应该有20-25年左右的寿命,如果超过了20年的屋顶可能会在未来的数年内都需要更新,很贵,可能到时候又要大家集资了,这个预算你要有。...剩下的想起来了随时补充。下Offer现在开始真刀真枪了,下Offer是一个很严肃的事情,Offer不仅仅是意向,而是一份真正的购房合同,一旦双方都同意上面的所有条款,大家就需要去执行合同。你需要你的经纪人给你认真的解释Offer的条款,尤其是后面Addendum上面的内容,这个很重要,很重要。最重要的几项:价格(Purchase Price, 不用说,这个最重要)定金(Deposit, 没有固定的数字,大概房价的5%左右,双方商定,定金的提交日期最好放在所有条件都解除了之后)成交日期(Completion date,法律上的房产过户日期)交割日期 (Possession Date, 俗称交钥匙的日期,一般比成交日期晚一天)调整日期(Adjustment Date, 也就是各种费用例如地税,水电费用等等的调整日期)Addendum:这个看你经纪人怎么写了,每个房子都不一样,具体问题具体分析,但基本上有个大概的样本,最少有一页,没有最多,但有些东西是强烈建议要有的。除非在抢Offer的情况下,我们通常都会在Addendum上添加“条件”(Subjects),这些条件通常都是保护买家的,最普遍的如下:贷款:买家如果贷不到款,房子自然买不了,解除不了条件,合同不成立。验房:买家的验房师发现的重大的问题,需要大笔资金进行修复,买家决定不买了,合同还是不成立。公寓:看大楼的会谈记录(Minutes),年度会谈记录(AGM),Form B(一个表格告诉你这个房子现在的基本财政状况,有没有对外的责任,大修基金是多少等等,很重要),财政报告,工程师报告等等。油罐:老房子最好加一条保护一下,请个油罐公司去查一下,如果发现了就要移除,如果已经开始漏油了也就是意味着移除的费用成倍曾长,这是个定时炸弹,要小心。保险:有些老房子的保险是个问题,曾经有客户因为是抢来的Offer没有条件,后来因为房子自身的问题保险公司不保,结果导致银行不放款,好在最后解决了,但一定要小心。Title Search:注意有没有Easement,尤其是House,简单的讲就是有没有第三方对你的这块地有路权,这个可以根据Title Search上的号码在BC Online或者Land Tilte Office 查到相关信息。...总的来讲,下Offer是一个讨价还价的过程,正常人的思维,出个价格,你降点儿,我涨点儿,反复好几次,但从实战经验上来讲,多数情况,2-5个回合之内基本上就结束战斗了,所以每个Offer谈判的时间本身不会太长,毕竟双方都有个底线,谈的成就买,谈不成就找下一家。解除条件(Subject Remove)当买卖双方在Offer上全部改动的地方全部都签好字了以后,买方这个时候就要去执行“是否可解除条件”的准备工作了,正常的时间大概是7-10天的样子。1.银行办贷款 (办过本文中最开始的银行预批Pre-approval的最快,2-3天搞定,没办过的时间会多多出几个工作日)2.验房,最好找第三方独立的验房师,可能的话,自己找,别偷懒。3.看房子的相关文件。... ...最后如果都没什么问题了,可以买了,就解除条件,交上定金,从这时候起,合同正式生效,这个房子就算到手了。过户步骤简单的很,找律师或者法律公正人,把他们的联络信息告诉你的经纪人,经纪人所在的公司会和他们联络,在成交日的前几天,律师或者公证人会让客户去他们的办公室签字,交钱(通常买方会有三个方面的主要款项要交到律师那里,分别来自首付,定金和贷款)。他们会收一笔服务费用,你把$750当成一个中间点,上下浮动$200都可能。过户成功以后,通常第二天就可以拿钥匙了,这个时候可以给BC水电打电话开账户了,如果是公寓的话可能需要预定电梯,给大楼的经理打电话,有的大楼搬入是要叫一笔搬迁费的,通常一二百的样子。以上就是温哥华买房的基本步骤,希望对大家有用。评论
温哥华 全职 平价地产经纪人 Tony Zhang个人网站：http://www.vanbuysell.com电话：604 338 8028回复: 温哥华房屋买卖指南 学区查找及排名目录 新手入门 问与答Thanks!
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回复: 温哥华房屋买卖指南 学区查找及排名目录 TonyZhang的房地产笔记 7月9日更新开始记录笔记，对自己对大家都是个参照。2012年7月9日更新：今天新的贷款规定开始实行了，对房市的影响肯定会有，打击了很多首次购房者，公寓已经变得越来越不容易卖了，可卖家很有一部分还都很坚定。周日在Metrotown地区下了一个公寓的Offer，卖家经济人鼓励按照政府估价加几千下，他说房主知道现在的房市很慢，我们下Offer了，比政府估价略高，我把最近一个月附近相似公寓的成交价和政府估价找了出来给卖家经济发过去了，试图侧面告诉他们现在的市场价格，结果卖家连回offer都不回，这个公寓已经在市场上待了3个月了，从周边的成交价看我们的offer是很有竞争力的，奈何卖家认准自己的出价，卖家经济表示也很无奈。周六陪客户去Port Coquitlam看40-55万左右的House，相比别的地区，感觉Coquitlam地区的房市还是有点看头的，给客户找了10套左右房源，约的时候有两套刚好已经卖了，而且成交价和Asking Price差的不远，不过跟前一阵子比看的人似乎少了很多，有一个 Open House 我们在哪里的20多分钟里没有别的人来看，经纪人在桌子上的签到纸貌似也是空着的，老实说，这个房子除了门口是一条黄线路外，里面和后院还真挺好的，要价才50万出头，这个价格在Metrotown也就买个好点的新高层公寓。
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