加拿大华人论坛 加拿大房产各说各话，房价涨跌自有公论。

在加拿大

经过3个月的唇枪舌剑，多空大战越来越没有内涵了，除了喷口水之外，看不到更多的真知灼见。房价涨跌，看数据就好了。各地的房价走势，大家也都很了解。到底是涨是跌，自有公论。请那些心存阴暗的人走远一点，本人对那些打诨，骂大街的搅屎棍一概不回应，也请这些人自重。欢迎讨论经济形势，货币政策对加拿大房价的影响。希望看到有深度的评论，而不是道听途说，四处抄袭，吃别人口水尾的所谓数据发布。至于看多看空，只要根据自己的知识认知的原创评论，都欢迎。希望老移民，安居乐业。新移民，能有自己的一片天空。房价涨跌真的不重要，重要的是你是否愿意在这里建立自己的新家园。

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。这就对了, 你看fufu,@@@,汤姆几个讲的话,都是什么素质?

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。这就对了, 你看fufu,@@@,汤姆几个讲的话,都是什么素质?点击展开...说自己的

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。2000年时,1加币兑换0.66美元,现在,1加币兑换1美元,10年间,加币兑美元升值了50%,这就是加国房地产在这10年间上涨的根本动力.今后若干年,这种动力还会存在么?现在美元指数被控制在80附近(通过欧债危机和QE3预期),随着美元升值周期的即将到来,一切泡沫都会恢复平静.

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。2000年时,1加币兑换0.66美元,现在,1加币兑换1美元,10年间,加币兑美元升值了50%,这就是加国房地产在这10年间上涨的根本动力.今后若干年,这种动力还会存在么?现在美元指数被控制在80附近(通过欧债危机和QE3预期),随着美元升值周期的即将到来,一切泡沫都会恢复平静.点击展开...确实，按照美元计价的话，近10年来加拿大的房价涨了差不多2-3倍。2000-2008年，美国的经济繁荣也是建立在虚拟经济大幅扩张的基础上的，虚拟经济的扩张是建立在美元流动性泛滥的基础上的。美元的贬值推高了资产价格，黄金，石油，煤炭，木材，几乎所有的资源类产品都有惊人的涨幅。各种投资产品层出不穷，投行赚的盆满钵满。2008年，美国的金融危机来临，雷曼倒闭，楼市泡沫破灭，这些都是因为大量美元流动性进入虚拟经济，而实体经济却失血严重，任何虚拟经济必须是以实体经济为基础的，而美国恰恰相反。美国通过量化宽松，再次使美元贬值，全世界的人帮美国埋单，而美国却是最大收益者，这直接导致后来的欧债危机，直到现在。加拿大经济相对受到冲击有限，首先加拿大能源出口抵消了其他行业萎缩带来的部分影响，北美自由贸易区使得加拿大在经济上更和美国接近。当美国繁荣时，加拿大也会沾些光。当美国出现危机时，加拿大会受到一定影响，但是加拿大政府相对保守的经济政策，挽救了加拿大。加币作为商品货币，它的币值更受到资源价格的影响。打个比方说，中国的人民币，与美元挂钩，储备的是美元。加拿大的货币却和资源挂钩，储备的是自然资源。中国储备的是纸，而加拿大储备的是石油。所以加币的涨跌，更多地跟着能源价格走。只要资源类的产品价格坚挺，加币就没有理由走弱。美元升值的时间点还没有到来，首先美联储多次强调直到2014才会考虑加息。第二，美国的复苏缓慢，不支持美元加速升值。即使美国加息，也是一个漫长的过程。目前的能源价格高企，主要是受到地缘政治的影响，美国也乐见能源价格保持在较高水平，这样，欧洲就捏在老美的手心了，而美国又可以通过高企的能源价格，剥削中国，压迫人民币升值。至于加拿大的房价，也是高能源价格的副产品，加国资金充足，利息低，可投资的渠道少，移民数量增加，外来的财富推高了资产价格。至于加拿大房价什么时候跌，我想迟早会跌的，不过不是现在。在哪个高度跌下来，也不好判断。个人认为加拿大房价还有5年左右的升势，但幅度不会像以前那样大。

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。所谓量化宽松的货币政策就是多印钞票，直接后果就是资产的价格上涨，房屋就是这些资产中的一种。

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。旧文《永有多》2010.11.25《地产周刊》威廉专栏 如同一，未房走的是每在和客探程中不的重要。在月前，客咨我多多房的看法，我的回答是慎；在，的看法有，不的心要大於初的慎心理。改宏上，主要是基於以下三因素： 一、 加拿大邦移民部今年11月1日公布的消息：邦政府按照每年的例，如期向提交2011年度移民（2011 Immigration Plan），表示明年持新移民人在24到 26.5，之前年的目相同。移民部肯尼(Jason Kenney)在新稿中：“加拿大衰退後，形需要高水平的合法移民，保持大的 市。”加拿大的房之所以能平增十多年，主要原因就是新增的移民房屋的大需求，改了加拿大原地循周期；尤其是多多，因每年有超半以上的新移民到多多定居，改就更明。所 以，就移民外在因素而言，只要邦的政策保持持性，支作用就不。可以的是，如同大多西方家面的老化和本地居民低出生率的 一，在不的，加拿大有足的人口保持力的增。在今後的若年中，加拿大的力的增主要自於移民。 二、央行的低利率政策大多主款有困，而逐步走低的行按揭利率家欲。在今年10月下旬，市期一致，加拿大央行宣布基利率持在1%不。此同，加拿大央行下今明年增期。加拿大央行今年增期由此前的3.5%下至3%，2011年增期由此前的2.9%下至2.3%。加拿大央行表示，下增期反映了全球，任何加息定都慎待。而 在今年的下半年，加拿大央行已三次加息，但隔夜拆借利率仍然於史低位。有分析人士表示，由於美增速可能放，加拿大央行也加入停加息 的。加拿大增仍然疲，快加息阻，在2011年第三季度之前，加拿大央行都持基利率不。另11月10日加拿大可按揭人(CAAMP)新公布的示：在CAAMP查的2000名本按揭人中，大部分都似乎自己的水平感到可以接受。其中，有84%的人表示，能承受月供至少增加 300元或30%。再另外一方面看，各商行采取的低按揭利率政策，月付的租金比月供按揭显得更昂，促使多的家更容易生房的望。 三、通膨因素的影。根邦局周二（11月23日）布的，本10月份通膨率按月上升0.4%，上至2.4%，不2年的最高位，也大大超期。分析指出，能源格高以及油是通上的主因，其升幅8.8%。此外住房以以及食物格均有上升，如住房升2.8%，食物升2.2%，交通和汽保各上升4.6%，力更升8.1%。要抗和未在的通膨，相高的券投，房是一低收益定的，不管是自住是投。於方面的述可汗牛充，者就不再述。 然而，理性的角度看，世界上有只不跌的市，房地市也不例外。所以房不永，但问题是永有多，又有知道？！点击展开...lz说要有深度的评论,不要吃别人口水,你还在吃别人口水!还是一两年前的口水!

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。确实，按照美元计价的话，近10年来加拿大的房价涨了差不多2-3倍。2000-2008年，美国的经济繁荣也是建立在虚拟经济大幅扩张的基础上的，虚拟经济的扩张是建立在美元流动性泛滥的基础上的。美元的贬值推高了资产价格，黄金，石油，煤炭，木材，几乎所有的资源类产品都有惊人的涨幅。各种投资产品层出不穷，投行赚的盆满钵满。2008年，美国的金融危机来临，雷曼倒闭，楼市泡沫破灭，这些都是因为大量美元流动性进入虚拟经济，而实体经济却失血严重，任何虚拟经济必须是以实体经济为基础的，而美国恰恰相反。美国通过量化宽松，再次使美元贬值，全世界的人帮美国埋单，而美国却是最大收益者，这直接导致后来的欧债危机，直到现在。加拿大经济相对受到冲击有限，首先加拿大能源出口抵消了其他行业萎缩带来的部分影响，北美自由贸易区使得加拿大在经济上更和美国接近。当美国繁荣时，加拿大也会沾些光。当美国出现危机时，加拿大会受到一定影响，但是加拿大政府相对保守的经济政策，挽救了加拿大。加币作为商品货币，它的币值更受到资源价格的影响。打个比方说，中国的人民币，与美元挂钩，储备的是美元。加拿大的货币却和资源挂钩，储备的是自然资源。中国储备的是纸，而加拿大储备的是石油。所以加币的涨跌，更多地跟着能源价格走。只要资源类的产品价格坚挺，加币就没有理由走弱。美元升值的时间点还没有到来，首先美联储多次强调直到2014才会考虑加息。第二，美国的复苏缓慢，不支持美元加速升值。即使美国加息，也是一个漫长的过程。目前的能源价格高企，主要是受到地缘政治的影响，美国也乐见能源价格保持在较高水平，这样，欧洲就捏在老美的手心了，而美国又可以通过高企的能源价格，剥削中国，压迫人民币升值。至于加拿大的房价，也是高能源价格的副产品，加国资金充足，利息低，可投资的渠道少，移民数量增加，外来的财富推高了资产价格。至于加拿大房价什么时候跌，我想迟早会跌的，不过不是现在。在哪个高度跌下来，也不好判断。个人认为加拿大房价还有5年左右的升势，但幅度不会像以前那样大。点击展开...美联储的2014年不加息的话不过是对美国经济复苏缓慢的一个回应和认可, 只要它不是以法律的形式记录下来, 改变利息政策是随时可能发生的事情, 所以应该关心的是经济数据, 而不是美联储说什么. 美国经济同样承受不了油价的高企, 最近联手英国释放石油储备就是为了平抑油价,目前石油价格维持在100附近波动. 加拿大国内市场很小,经济主要依靠出口, 在加币维持强势,美国经济复苏缓慢,欧洲债务危机越演越深的情况下,加拿大的经济将不会有任何改善,相反会朝着相反的方向走,加拿大的经济能否承受的住房价高企而带来的民众不断增长的债务负担, 是一个很大的问题. 加央行不断提示债务风险,意在于此. 美国已经不是暴风的风口, 欧洲才是, 随着西班牙国债收益率达到甚至将超过6%的心理关口,欧洲的债务危机将越陷越深, 这些都将会影响到全球经济的复苏, 势必也会影响到加拿大的出口经济. 欧洲的经济远没到最坏的时刻,加拿大也是.

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。说什么也没用，坚信房价永远是涨的。

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。美联储的2014年不加息的话不过是对美国经济复苏缓慢的一个回应和认可, 只要它不是以法律的形式记录下来, 改变利息政策是随时可能发生的事情, 所以应该关心的是经济数据, 而不是美联储说什么. 美国经济同样承受不了油价的高企, 最近联手英国释放石油储备就是为了平抑油价,目前石油价格维持在100附近波动. 加拿大国内市场很小,经济主要依靠出口, 在加币维持强势,美国经济复苏缓慢,欧洲债务危机越演越深的情况下,加拿大的经济将不会有任何改善,相反会朝着相反的方向走,加拿大的经济能否承受的住房价高企而带来的民众不断增长的债务负担, 是一个很大的问题. 加央行不断提示债务风险,意在于此. 美国已经不是暴风的风口, 欧洲才是, 随着西班牙国债收益率达到甚至将超过6%的心理关口,欧洲的债务危机将越陷越深, 这些都将会影响到全球经济的复苏, 势必也会影响到加拿大的出口经济. 欧洲的经济远没到最坏的时刻,加拿大也是.点击展开...西方国家都在唱双簧还是多簧,等着我们哪儿买单呢!我们那儿还在内斗,我估计很危险啊!

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。入门级旧文《买房要懂点宏观经济和利率知识》2010.8.23《地产周刊》 前几天，一位久不联系的印度朋友给我电话，问可不可以去银行把固定房贷利率换成浮动的。他说去年六月份买房之前，就房贷的问题询问过几个买过房的同事，结果他们一致推荐5年固定利率。可是，现在一年多过去了，他每个月都是按照4.0%来支付利息的，而直到现在，很多银行依旧可以给客户做到2%多点的浮动利率。我不是贷款经纪，只能给他一些常识性的建议。这位印度朋友知道我本科学的国际金融，后来和他在同一公司的投资部门工作，所以认为我应该比较了解这些事情。 其实，我的这位印度朋友智商不可谓不高。22岁就从印度一流大学研究生毕业，旋即在SONY新加坡和马来西亚分别工作5年和2年，后来移民加拿大。但由于是电子专业，不怎么关心经济问题。像他说的，买房前问过一些朋友，然后依葫芦画瓢，也来个5年固贷，就有点刻舟求剑的味道。 买房是人生一件大事。我相信，有许多家庭花了很长时间去准备，但是如果能再多花点时间去了解一下包括利率在内的经济学常识，就会在房贷选择上更主动些。一般而言，固定房贷可以换成浮动的，但是会花掉你一些时间和金钱，还不算上多支付的利息。可以说，这位印度朋友当时的一念之差，搞得他后来很被动。 作为一名房地产经纪，我也遇到过一些类似的客户，也给过他们一些我们这个行业允许的建议。其实，宏观经济和利率都不神秘，每个购房者或多或少都需要了解一下其常识，这样对房贷利率选择就会有所帮助。如果需要提升，就可以咨询包括贷款经纪在内的专业人士。 利率不仅是现代金融市场的核心，也是市场经济的重中之重。像大多数发达国家一样，加拿大是一个经济高度市场化的国家，利率存在于经济运转的诸多环节，和咱们普通老百姓有直接关联的就有储蓄，投资和房贷等，其中房贷对大多数买房者来说很重要，而它受利率的影响又最深。关于如何选择适当的房贷利率，许多专业人士都有很专业的论述。在这里，我只想简单说一下大的原则和方向。 一般而言，利率通常由国家的中央银行控制（在美国由联邦储备委员会管理），加拿大的中央银行就是Bank of Canada。在现代经济中，所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。这是一个简单浅显的道理，比较好理解。具体到实际运用上，我们可以拿我那位印度朋友案例来分析。 先说说他咨询过的同事们为什么大多选择固定利率。按照他的说法，他的同事们大多是在2008年以前买的房，那个时候加拿大经济运行良好，为防止通货膨胀和经济过热，央行保持了一个相对较高的利率，在那种情况下，为了避免央行进一步加息带来的额外房贷利息支付，锁定5年的固贷是正确的选择。这也是人家向他推荐的原因。但是，他的买房的时候，情况已经有很大改变。 他买房是在2008年9月开始的”金融海啸”之后，那个时候，全球经济哀鸿遍野，加拿大虽然因为稳定的银行体系，情况相对稍微要好些，但是中央银行也采取了低利率的政策来刺激经济复苏。在这种情况下做房贷，选择浮动利率会好些。为什么这么说呢？因为这次全球的经济衰退杀伤力很大，不仅金融业重创，其他行业也发生危机。以典型的美国为例，有着158年历史的美国第4大投资银行雷曼兄弟公司破产，其他大型金融机构纷纷寻求政府援助；在制造业方面，美国三大汽车制造巨头中的两个：通用汽车和克莱斯勒也通过重组和政府金援来避免破产。在受到如此重创后，经济要恢复将是一个比较长的过程。虽然加拿大金融系统看起来不错，但其经济严重依赖美国是不争的事实。更何况，现在很多人对即将结束政府扩张性财政政策后，经济能否恢复还持有怀疑态度。在这种情况下，全球的央行还不得不保持一个低利率的政策来进一步为经济恢复保驾护航。我们可以看到，最近美联储几次开会，都宣布利率不变就是这个道理。加拿大的央行，因为自认为经济恢复得不错，在今年6月份象征性的加息0.25%，这样一种微调其实是给那些在证券市场上过度投机者一个警告：央行会很在乎流动性过剩的。至于对房贷的影响很小，几家大的银行还调低了5年固贷利率。 所以，当预测经济恢复缓慢，央行在一个相当长的时间内不得不维持一个低利率的政策下，浮动房贷利率是一个理性的选择，可以为您节约不少利息支出。当然，任何事情都不是一成不变的。当经济走出低谷，通胀（可参考CPI指数）苗头显现的时候，央行开始频繁加息的之前，大家可以把浮动利率房贷改成固定的。至于这些信息，大家可以从各种渠道获得，因为加拿大媒体自由，新闻透明，想了解只要多关注就行了。（以上文章只代表本人观点，不构成任何投资建议。 )点击展开...2012了还贴2010的口水,是不是刻舟求剑?

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。现在最主要的问题在于量化宽松之后，资金是否进入实体经济，靠自身的造血功能创造经济增长。欧元区的解体也是秃子头上的虱子，只是时间问题罢了。中国加快汇改，推人民币国际化，有想取代欧元地位的想法，如果还是靠血汗工厂和廉价劳动力的话，是很难达到目的的。至于房价，只是经济活动中的一环。如果你认为经济还会更差，那么现在房价确实有下跌的可能。如果你认为现在的经济处于底部回升期间，那么房价还会跌么。房价先于经济复苏，又是压垮经济的最后一根稻草。不要单纯的看房价是不是比10年前高，回头看看当时的油价，金价，煤价，铁矿价，再看今天的房价吧。10年间，市场的流动性增加了多少，总的社会财富增加了多少，人口增加了多少，房价的上涨你说是必然还是偶然呢。

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。不是我太悲观，放眼全球各大经济体，日本和欧洲就不用多说了，日本由于错失上次以互联网为首的信息革命的的机会，又长期遭受日元升值的拖累，同时人口老龄化严重，经济缺乏活力，经济已经长期低迷了二十多年，很难看出日本经济什么时候能走出低迷。欧洲债务为危机缠身，而且有越演越深的趋势，现在远不是经济最差的时候。中国正开始经历经济结构调整的阵痛期，经济增长放缓，无奈船大难掉头，外加国内政治环境空前紧张，转换经济发展结构必然涉及政治改革，所以能不能成功很难说，弄不好就会陷入中等收入陷阱。美国勉强还能说是探底，是否开始复苏还需要一段时间的观察，但即便复苏也是相当缓慢的复苏。而且美国也不可能再想以前一样，靠举债过日子，即便经济真的复苏了，也不能期望美国再成为全球经济增长的火车头。在外部经济环境如此恶劣的情况下，以出口为主的加国经济能维持住已经是相当不容易了，更不要奢望探底回升了。 现在全球经济都在等待新的经济增长点的出现，在新的经济增长点出现之前，经济也只会是半死不活。

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。你真会挑三拣四的说阿,我说什么了?说了几句不好听的粗话吗?为什么说,是我先说的吗?我开了一个玩笑就被小题大作的弄了个乌烟瘴气,你怎么不去问问那些装B的人,俗话说的好,来而不忘非礼也,有人喜欢说难听的我自然奉陪，别以为说几句假文明的话就可以蒙蔽别人的眼睛，就能体现你们嘴里的狗屁素质，素质要是你们这些人能具备的，那天下就没有低素质的人了。记住，别人不是傻子，自己说的做的大家心里都清楚，我从来没说自己素质有多高，但我更清楚你们这些人素质有多低。点击展开...淡定，离那些人远点，他们愿意叫让他们去叫。

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。不是我太悲观，放眼全球各大经济体，日本和欧洲就不用多说了，日本由于错失上次以互联网为首的信息革命的的机会，又长期遭受日元升值的拖累，同时人口老龄化严重，经济缺乏活力，经济已经长期低迷了二十多年，很难看出日本经济什么时候能走出低迷。欧洲债务为危机缠身，而且有越演越深的趋势，现在远不是经济最差的时候。中国正开始经历经济结构调整的阵痛期，经济增长放缓，无奈船大难掉头，外加国内政治环境空前紧张，转换经济发展结构必然涉及政治改革，所以能不能成功很难说，弄不好就会陷入中等收入陷阱。美国勉强还能说是探底，是否开始复苏还需要一段时间的观察，但即便复苏也是相当缓慢的复苏。而且美国也不可能再想以前一样，靠举债过日子，即便经济真的复苏了，也不能期望美国再成为全球经济增长的火车头。在外部经济环境如此恶劣的情况下，以出口为主的加国经济能维持住已经是相当不容易了，更不要奢望探底回升了。现在全球经济都在等待新的经济增长点的出现，在新的经济增长点出现之前，经济也只会是半死不活。点击展开...基本赞同，其实加拿大就是个避难的地，外面刀光剑影，躲到加拿大太平点。靠着美国老大哥，相对安全。来加拿大，就没想过赚大钱，安稳过日子吧。

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。基本赞同，其实加拿大就是个避难的地，外面刀光剑影，躲到加拿大太平点。靠着美国老大哥，相对安全。来加拿大，就没想过赚大钱，安稳过日子吧。点击展开...日本不振，中美乏力，欧债闹心，澳洲高息，加拿大现在成了大家拿，各路热钱纷纷杀入，企图分一杯羹。

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。你真会挑三拣四的说阿,我说什么了?说了几句不好听的粗话吗?为什么说,是我先说的吗?我开了一个玩笑就被小题大作的弄了个乌烟瘴气,你怎么不去问问那些装B的人,俗话说的好,来而不忘非礼也,有人喜欢说难听的我自然奉陪，别以为说几句假文明的话就可以蒙蔽别人的眼睛，就能体现你们嘴里的狗屁素质，素质要是你们这些人能具备的，那天下就没有低素质的人了。记住，别人不是傻子，自己说的做的大家心里都清楚，我从来没说自己素质有多高，但我更清楚你们这些人素质有多低。点击展开... 这素质?高!

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。这素质?高!点击展开...都少说两句吧，有什么意思呢？同是天涯沦落人

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回复: 各说各话，房价涨跌自有公论。这就对了, 你看fufu,@@@,汤姆几个讲的话,都是什么素质?点击展开...二兔子，本来你带个帽子出来到处叫唤，俺真的懒得理你，不过你指名道姓谈素质，那俺就掩着鼻子问你几句： 你从未说过粗口？ 你从未骂过娘？ 别人骂你你乐呵呵地说继续？ 打你左脸你再凑右脸上去？ 以上答案回答不是，你就自己扇自己几个嘴巴子吧。 如果回答是，恭喜你，你的装B课程毕业了。 顺便说一句：俺上家园至今，讲理，骂人，谈房子，骂GCD都是这一个ID，想讲想骂想挑衅的放马过来吧。

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