在加拿大
对于我这样的平民来说，买房是个大事。现在买，怕跌了吃亏，不买，怕涨了买不起。我不是房市专家，和大家一样，主要是听身边朋友，网上的同志们，专家，媒体，还有政府的评论。可是我发现，听了以后更晕，有的说温哥华房子贵，有的说还好，有的说泡沫要破裂了，有的说房子总是要涨的，有的说中国炒房团把房价炒上去了，有的说好地点房子不会跌， 有的说离市中心远的地方人口正在增加所以会涨价。 反正是说啥的都有，越听越晕，越听越迷糊。于是自己收集了一些信息做分析。下面是分析结果，欢迎讨论。
1. 温哥华房市有没有泡沫？蓝色的线代表温哥华从1977年以来的独立房房价，这个nominal house price的意思就是房子平均成交价格。红色的线代表通货膨胀调整过以后的房子历史平均价格。桔黄色的线是根据历史涨幅的直线估测。可以看到在2001年以前，房价的涨幅并不大。除去通货膨胀外，大概每年2％上下，和温哥华人口增长速度持平。只有在01年以后远超估测。而从2001年以来，人口，收入等等影响房价的条件和之前比较都没有什么大变化。所以我的结论是，温哥华房市确实有泡沫，泡沫是这十年产生的。如果没有泡沫，独立方的平均价格应该在70－80万比较合理。2. 泡沫怎么形成的？房价上扬的最大的外力来自于政府, 具体来说就是利率。绿色的竖拦代表从1977年以来的利率。在这几十年里，每一次利率上涨都会让房价下调，而利率下降后，房价马上反弹。在2001年以后，利率是历史最低。在07，08年的微微调整就让房价下滑了不少。这让我感觉到，01年以来的飞速上涨和超低的利率有很大的关系。比较有意思的是，06年开始美国房价滑铁卢，跌到2011年有大概30多个百分点，正好回归了以正常的通货膨胀以及人口增长预测的房价。加拿大财政部长Jim则在2006年美国领跌时宣布40年贷款等等利涨的政策。我猜测是当时政府为了避免加拿大被美国拖下水的政策。不过这一把拐的有点猛了，在08年以后，政府看到泡泡吹起来了，民众负债率越来越高，几次调整政策包括收紧贷款年限，增加首付，减小贷款人限可还是没能制止泡泡越吹越大。3. 泡沫会不会破裂？既然是泡沫，就一定会消失，区别是猛的破裂，还是一点点缩小。猛的破裂起因一定是吹起泡沫因素的消失，就是加息。可是看美国的状态，奥巴马的意思是到2015年都不会加息，加拿大应该也会跟随步伐。所以我感觉一夜间涨息，房价暴跌的可能性不大。在不能加息的同时，政府打压房价的心态很明显，一次次锁紧政策，除了加息，其他的手段都用了。只要经济形式稍有好转，一定加息。所以泡泡应该不会吹的更大了。而从4,5月以来，销量一直在减少。历史上的跌市好像都是从销量减少开始的。一些地产界利益被伤害的人士也开始喊话，说政府最新政策太苛刻，应该放宽等等。买家都开始观望，卖家缓缓降价，我感觉是拉锯战的开始。在之后的几年里，如果没有什么大的变革，房价应该会一点点被拖回正常轨迹，就是以通货膨胀和人口增长为基础的预测。4. 影响之后几年的房价回归是个漫长而且痛苦的过程。对于卖方来说，如果是在泡沫以前买的房子现在怎么卖都是赚的，是赚多少的问题。如果是泡泡吹大了以后买的，07－11年，那么应该做好少赚，不赚的心理准备。除非过个5年，8年的再卖，如果现在需要卖，就把价格订好，长痛不如短痛。对于买方来说，投资炒房我感觉不是个靠谱的时候。如果是长期自住，看到很合意的房子该出手时还是要出手的，可以根据具体情况杀价。中介是被伤害比较大的群体。我感觉中介应该不太在乎房价高低，而更在乎是否有交易。贵便宜个5万加币，也就是少挣500到1000, 没有多大影响。而没有交易，是吃不上饭的问题。这几个月以来交易量比去年同期少了20％－30％，同等于这个市场萎缩了20％－30％，应该有不少中介在为下一顿发愁。这个拉锯战，锯的是中介，回归过程越短，中介的痛苦就越小。5. 总结以上推测是在已知因素下的推理，还有很多未知因素会影响经济，进而影响房价。如美国马上迎来的财政悬崖，中国下5－10年的经济转型，政治改革，欧盟能不能把自己拖出泥潭。我觉得在经济发展平缓，人口增长稳定，城市化早就已经完成的加拿大，炒房子不是个特别赚钱的事情。它可以是比较好的避险港。房价数据：http://weilurealty.com/zh/greater-vancouver-area/#1977-now (原版找不到出处了，借用请见谅）http://www.rebgv.org/home-price-index通货膨胀数据：http://www.tradingeconomics.com/canada/inflation-cpi利息数据：http://www.bcrealtor.com/d_bkcan.htm人口数据：http://www.bcstats.gov.bc.ca/StatisticsBySubject/Demography/PopulationEstimates.aspx评论
回复: 看加拿大温哥华房市第一次头排就坐！
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回复: 看加拿大温哥华房市well written.缓慢长跌 = 软着陆 ，是政府希望达成的。 但利率只是影响房价的一个因子。加国及世界经济走向 （前景不好），及与其牵连的失业率， 是未来几年负面影响房市的重要因素。 人口老化（首波战后婴儿潮已达67岁）将是未来10多年负面影响房市的一大因素。 移民法规更改，看来将升高非英语系国家的投资移民（例：中国）的关卡。 省际人口迁徙：卑诗省最近一两年净流出不断加剧。 以投资者心理角度来看， 过去旺市时的贪婪将被恐惧取代。当屋主开始意识到危机 （现在主流媒体已播报看跌房市的坏消息好几个月了）一窝蜂地卖， 而接手的潜在买家却被不断紧缩的房贷规则及自身的债务限制， 想要达到 “软着陆” 不是容易事。
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GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.楼主花了大力气， 还给出文献出处，非常Educated 第一次看到逐年的利率柱形图，非常直观，收藏这个图。。谢谢。 顺便说一下，房价历史数据应该来源于大温地产局，他们每月发布房价统计数据。。点击展开...谢谢夸奖！ 大温地产局的链接加上了，谢谢。 ：）
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回复: 看加拿大温哥华房市我记得好像有人在论坛上说的一句话很不错，好的中介无论房价下跌还是房价上升都能赚钱。所以真正靠中介本事吃饭的，不会在乎房价是否暴跌。但是我估计中介都参与了投机房产。maybe i am wrong.点击展开...基本同意这个话，会另外开贴讨论中介。
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回复: 看加拿大温哥华房市well written.缓慢长跌 = 软着陆 ，是政府希望达成的。 但利率只是影响房价的一个因子。加国及世界经济走向 （前景不好），及与其牵连的失业率， 是未来几年负面影响房市的重要因素。 人口老化（首波战后婴儿潮已达67岁）将是未来10多年负面影响房市的一大因素。 移民法规更改，看来将升高非英语系国家的投资移民（例：中国）的关卡。 省际人口迁徙：卑诗省最近一两年净流出不断加剧。 以投资者心理角度来看， 过去旺市时的贪婪将被恐惧取代。当屋主开始意识到危机 （现在主流媒体已播报看跌房市的坏消息好几个月了）一窝蜂地卖， 而接手的潜在买家却被不断紧缩的房贷规则及自身的债务限制， 想要达到 “软着陆” 不是容易事。点击展开...谢谢支持！这些都有道理，不过我觉得还是有不少不确定性。在经济形式不好下，政府保持低利率，美国的QE3造成的通货膨胀都会推动房价。人口老化，婴儿潮退休可能比较有影响，不过我觉得这也是个相对漫长的过程。如果我是政府，会调整移民政策保证人口2％左右的增长。另外关于恐慌，作为一个无房产者，我也希望大跌发生，不过我不了解卖家的心情，在没有历史数据证明的情况下，不是特别乐观。
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回复: 看加拿大温哥华房市你这张图真给力，不过王红雨专家说：利率空前的低，现在不买，以后买房成本更高。
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回复: 看加拿大温哥华房市你这张图真给力，不过王红雨专家说：利率空前的低，现在不买，以后买房成本更高。点击展开...不是很多人认为利息到 2015都会这么低吗？房市才刚进入熊市，前景继续看跌，现在只有大师级人物才能找到借口来催人及早买房
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GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.回复: 看加拿大温哥华房市利率会涨，贷款几十年，能保证一直不涨？
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[评论]平民细评：加拿大温哥华房市到底有无泡沫？新闻:《平民细评：加拿大温哥华房市到底有无泡沫？》的相关评论对于我这样的平民来说，买房是个大事。现在买，怕跌了吃亏，不买，怕涨了买不起。 我不是房市专家，和大家一样，主要是听身边朋友，园子里的同志们，专家，媒体，还有政府的评论。可点击展开...中肯，反映了现实！
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回复: 看加拿大温哥华房市个人认为,统计数字只能反映平均水平.好区域，好地块，核心区域的价格感觉还是会上涨的。美国经济危机，房价跌了那么多，可是纽约曼哈顿的房价没跌啊！再说了，房价涨跌的预测对投资有指导意义，对于自住房意义不大。不买房，不还要去租房吗？租的房子怎么也不如自己的房子住着舒服。洋人也想买房子，就是拿不出首付，买不起，呵呵。
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回复: 看加拿大温哥华房市个人认为,统计数字只能反映平均水平.好区域，好地块，核心区域的价格感觉还是会上涨的。美国经济危机，房价跌了那么多，可是纽约曼哈顿的房价没跌啊！再说了，房价涨跌的预测对投资有指导意义，对于自住房意义不大。不买房，不还要去租房吗？租的房子怎么也不如自己的房子住着舒服。洋人也想买房子，就是拿不出首付，买不起，呵呵。点击展开...难道是真的?
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2009.2 魁省FN,2010.2补料一,2010.5补料二,2010.8免面,2010,10 CSQ,2010.11联邦FN,2011.6ME,2011.9PL,2011.10.12 CIC签收,2011.11.01收到LP,2012.3.17登陆CANADA.2013.3.28 定居CALGARY(全家团聚)...回复: 看加拿大温哥华房市利率一旦进入上升周期，供房的压力增加不会是一点半点。现在大部分人买房都拿到了非常好的利率，平均下来估计３％左右。但从长远来看，负担的正常利率应该在５．５％左右。在未来十年，如果碰到高通胀，利率则有可能达到７％－１０％。即使在眼前的历史最低利率下，很多人也需要靠分租才能勉强支持，一旦利率上涨，很可能意味着供款利息倍增，试问又如何承受？我觉得未来的加息，很可能是会比较剧烈的，会在很短的周期内持续上调，达到正常水平。因为目前的持续低息，已经埋下了严重通胀的隐患，一旦世界范围内经济出现复苏，利率必须出现迅速和显著的跟进调整，否则通胀将会难以遏制。
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回复: 看加拿大温哥华房市加拿大会有恶性通胀么，至少最近10年没有。加币也不是随便印的，央行的工作重点是控制通胀，而不是控制房价。
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回复: 看加拿大温哥华房市利率会涨，贷款几十年，能保证一直不涨？点击展开...不用预测，谁都知道会涨，加拿大利率高的那几年也没见房价跌多少。利率是反映经济状况的，不是反映房价的。经济好，利率才会高，请问哪个时期经济上升，房价下跌的。现在央行无法加息，但又担心没能力的人滥用低息贷款，以后加息后还不起，才收紧房贷。央行考虑的和你不一样。
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回复: 看加拿大温哥华房市楼主说的有一定道理。可要是希望加拿大向美国那样暴跌，对你我都没好处。政府地税收不上来，学校，市政建设，警察，怎么维持。被看见房价高，地税高的地方好学校就多，治安就好，警察就多。房价本就是个动态的东西，一直维持动态的平衡，长高了，收入跟不上，就跌一点，跌多了，买的人多了，就涨起来。拿利率说事，可笑。
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回复: 看加拿大温哥华房市加拿大会有恶性通胀么，至少最近10年没有。加币也不是随便印的，央行的工作重点是控制通胀，而不是控制房价。点击展开...看看http://forum.iask.ca/showthread.php?t=612178
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回复: 看加拿大温哥华房市拿着喝粥的钱能吃鲍翅么，就算鲍翅跌了，喝粥的还是喝粥的。面对现实，抓住时机买房才对，看到大傻那几个所谓暴跌的例子，就觉得好笑，知不知道还有一块钱买房的，还有老子卖给儿子的，还有为了避税的。有个朋友温西10年前买的旧房，40万，现在开价300万，等收购呢！天车站周围多的是，哪天他要是150万卖了，一定进大傻的数据库，真是笑死人不偿命。
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