加拿大华人论坛 加拿大房产货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货

在加拿大

货币贬值是永恒的，自从人类放弃了以金、银计价的金本位制度，使得资产总量的膨胀得到了解放，布雷顿森林体系在70年代寿终正寝本身就是人类在饱受货币发行束缚之后的一种货币革命，由此人类可以根据资产总量的增长以印刷钞票的方式来解决计价货币短缺的窘境。定期的超发货币是一种正常的调剂手段，无论其目的是解决阶段流动性危机还是应对资产规模膨胀，因为这种货币的超量供应都会被未来的经济发展消化掉。由于世间所有事物都是呈现螺旋状的递进发展状态，人类对经济社会的理想也是以适度通胀作为努力维持的状态目标，所以，衰退是不被接受的，80年代开始进入经济全球化的格局，所有的事情都进入了一种加速状态，现在尚不知这个加速阶段是一个什么样的周期级别，如果按照小周期来定性，应该不会少于60年，就是说一种格局下的发展需要至少60年才会迎来这个体系运转中弊病逐渐显现，当众多弊病阻碍这个体系的持续时，就会有新的革命性改革出现，目前还不用担心经济发展会停滞不前。人类数千年来的经济活动规律就是资产总量的不断膨胀，在人类工业化以后，生产力提高造成购买力相应提高，但是物价并未因为生产力的高效而走下坡路，粮食就很好的例子，现在的高效农业中单一劳动力对应的农业产量相比古代已经是数十倍的比例，价格在数百年的历史中体现的相对币值却一直是上升的，并没有因为生产力的提高在币值上体现下跌，其它商品都是一样的规律。人类经历过大规模战争、黑死病等等造成人口锐减的事件，并没有造成社会经济的持续倒退，文明程度提高、医疗科技的发展，大规模的人口死亡事件会越来越少，个体寿命延长，人口总量就会持续增加，看看前面100年人类总人口翻了几倍？人类普遍追求生活质量的提高，100年前的房屋的品质水准，今天的人还能接受么？所以不断增加的房屋附加设施必然推高房屋整体市场价格，所有这些现象如何能令房屋价格下行？

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断学习ing 好贴！

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断我见过一个非常特殊的例外。以前，美国人为了控制巴拿马，把这个哥伦比亚的一个省搞独立分裂出来了，然后把南方军司令部驻扎在了那里。80年代，巴拿马开始反美，卡特总统决定把南方军司令部撤回美国本土。从此，巴拿马的房地产一蹶不振，直到今天。 美国人建好的别墅，condo 巴拿马当地人根本买不起，也没那么多需求。 全世界绝大多数地区的房地产价格就是LZ说的这种情况——长期趋势是涨。点击展开...局部地区可能会因为政治因素或者自然环境改变造成经济格局的变化，比如古老的罗布泊，前苏联的里海沿岸荒废，兴旺的尼日利亚和混乱的索马里其实在地理上都是很好的经济区域。局部的变迁不会影响大格局的趋势方向。巴拿马的现象可以换一个地方来做假设，如果纽约的所有企业公司和富人都离开了，换都换成巴拿马居民进驻纽约，以巴拿马人的经济能力是根本无法维持纽约房屋的庞大维修费用的，很快纽约就会荒废掉。温哥华地处太平洋海岸的海湾内，算是北美西岸距离亚洲最近的大城市，政治和环境没有大的改变前提下，温哥华就是加拿大的高端指标，多伦多就是直接反映整体北美经济风向。自然环境方面唯一可以确定的是自十三世纪开始，全球进入一个气温下降周期，越靠进地球两极的城市就越早出现冰封现象，等到加拿大的寒冷不适合人居住的时候，估计也要几千年以后了吧？

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断我同意资产价格从长期角度必是涨的，但中短期未必。如何解释加拿大的高居民负债率？如何解释温哥华和西雅图之间巨大的价格差？自然环境、政治、经济，还是移民政策？再说多伦多反映整个经济风向，过于抬高了多伦多在北美的经济地位。安省过去不过是美国的制造工厂，现在连这个地位也保不住了。加拿大如果要继续保持房地产的活力，只能寄希望于两点：移民政策和全球经济回暖而带来的资源需求。如果关移民这扇门，温哥华会深跌，别的地方会稍好些。这点要看加国政府的长期战略。资源业，最近形势也非常不好，许多项目on hold甚至cancel了。

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断我同意资产价格从长期角度必是涨的，但中短期未必。如何解释加拿大的高居民负债率？如何解释温哥华和西雅图之间巨大的价格差？自然环境、政治、经济，还是移民政策？再说多伦多反映整个经济风向，过于抬高了多伦多在北美的经济地位。安省过去不过是美国的制造工厂，现在连这个地位也保不住了。加拿大如果要继续保持房地产的活力，只能寄希望于两点：移民政策和全球经济回暖而带来的资源需求。如果关移民这扇门，温哥华会深跌，别的地方会稍好些。这点要看加国政府的长期战略。资源业，最近形势也非常不好，许多项目on hold甚至cancel了。点击展开...负债率也是一种对远期经济走势的预期反映，经济现状理想的同时对远期经济有信心，才会形成高负债率，经济恶化，谁还愿意去借贷负债？就好比利率走势上行通常都地应着经济上升，所以，这个问题要从成因的角度去看，不是一看高负债就大喊危险。你的意思是加拿大要没落了？呵呵...英国本岛上面好像也没有资源吧？按你的逻辑，伦敦早就应该是个长满荒草的弃城了？好像伦敦现在依然是房价最高的城市吧？看问题还是不要把细节的东西放大而淹没掉事物在大环境中的趋势状态。

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断世界上每过几百年就会有次革命不管怎么涨价 老百姓的生活必须得有保障

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​世界上每过几百年就会有次革命不管怎么涨价 老百姓的生活必须得有保障点击展开...是的，一楼我也说了如果是小周期至少还可以运行到2040-2050年才会出现新的革新，如果是大周期，可能就是中国发展饱和的时候才会出现格局上的变化。矛盾到了不能不变革的时候就会催生革命，但不是出现矛盾就一定会革命，矛盾也需要积累到一定的量级才可以。

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断由于各个国家的需要也好，贪婪也好，通过印钞机就能获得的货币一定会持续不断的超发，只是不同的时期程度有所不同。如果简单意义上的去理解，世界范围内资产总量增长跟不上货币超发的速度，那一定意味着资产价格的增长。从这个逻辑去判断，那房地产价格自然会持续增长，这是一点没错的。但是这只是一个宏观的模型，忽略了资产的多样性及特殊性，货币的流动性。特别是对于房地产这样具有地域性、房屋的土地依附性以及居住投资功能复合型的特殊商品，不具体到特定的区域市场条件下，单纯用货币供应增长去去推导总体市场价格走势是很难的。这就是为什么在一个特定的时期内，同样的经济环境下，原油、资源、农产品等简单商品都可以有全球基本统一的价格，共同涨跌，而不同国家、区域、城市的房地产市场却冷热不均，千差万别的原因。房地产没有共同市场，如同树叶一样，每一个区域市场都是由千千万万个唯一的，不具复制性的房地产单位组成，面对的消费群体也是形形色色不同的个人和团体，具有自身的周期和特点。虽然很多人把房地产作为投资品看待，但房地产最主要还是使用功能，特别是居住功能。虽然某些区域市场内，因为赚钱效应，房地产价格会被涌入的热钱炒高，如同多伦多的公寓市场，但最终决定房地产价格的，还是实实在在的居住需求。实际上，除了相对比较落后的国家和移民国家的人口在增长，大部分发达国家的人口是在处于零增长的。中国很快就会进入老年化社会，人口总量也即将达到顶峰。而加拿大典型的地广人稀，大城市高企的房价实际上更多是赚钱效应使然，以及有资金能力的新移民推动，很多移民少的地方，房地产价格依然处于低位。货币是有嗅觉，并且会流动的，它绝对不会进入没有需求的市场。所以我们研究房地产市场及其价格变化，就必须具体到特定的区域市场，否则就失去意义。美国和加拿大的房地产市场就处在不同周期之内，基本相同的经济大环境，基本相同的普通商品价格（非日用品概念），但房地产价格走势迥异。我曾经写过一篇贴子，指出多伦多公寓市场处于脆弱的平衡当中，一旦市场条件改变，就会迅速转向。不看好的主要原因就是，价格持续上涨，供应量加大，投资者是因为逐利而进入这个市场，居住功能被弱化，杠杆的运用使得风险被放大，大部分人希望交割前获利退出。这样的市场经不起任何风吹草动。房地产市场价格趋势一旦形成，就意味着有些基本面改变，这样的趋势形成之后，短期内就很难改变。

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断世界上每过几百年就会有次革命 不管怎么涨价 老百姓的生活必须得有保障点击展开...在西方就是提高工薪，在D国就是工资翻倍。所以聪明人就是贷款买房子。

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断在西方就是提高工薪，在D国就是工资翻倍。所以聪明人就是贷款买房子。点击展开...不管聪明还是笨， 只要能拿得起首付， 房子必须得买买房是给自己攒钱 租房是给别人攒钱

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​是的，一楼我也说了如果是小周期至少还可以运行到2040-2050年才会出现新的革新，如果是大周期，可能就是中国发展饱和的时候才会出现格局上的变化。矛盾到了不能不变革的时候就会催生革命，但不是出现矛盾就一定会革命，矛盾也需要积累到一定的量级才可以。点击展开...

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​由于各个国家的需要也好，贪婪也好，通过印钞机就能获得的货币一定会持续不断的超发，只是不同的时期程度有所不同。如果简单意义上的去理解，世界范围内资产总量增长跟不上货币超发的速度，那一定意味着资产价格的增长。从这个逻辑去判断，那房地产价格自然会持续增长，这是一点没错的。但是这只是一个宏观的模型，忽略了资产的多样性及特殊性，货币的流动性。特别是对于房地产这样具有地域性、房屋的土地依附性以及居住投资功能复合型的特殊商品，不具体到特定的区域市场条件下，单纯用货币供应增长去去推导总体市场价格走势是很难的。这就是为什么在一个特定的时期内，同样的经济环境下，原油、资源、农产品等简单商品都可以有全球基本统一的价格，共同涨跌，而不同国家、区域、城市的房地产市场却冷热不均，千差万别的原因。房地产没有共同市场，如同树叶一样，每一个区域市场都是由千千万万个唯一的，不具复制性的房地产单位组成，面对的消费群体也是形形色色不同的个人和团体，具有自身的周期和特点。虽然很多人把房地产作为投资品看待，但房地产最主要还是使用功能，特别是居住功能。虽然某些区域市场内，因为赚钱效应，房地产价格会被涌入的热钱炒高，如同多伦多的公寓市场，但最终决定房地产价格的，还是实实在在的居住需求。实际上，除了相对比较落后的国家和移民国家的人口在增长，大部分发达国家的人口是在处于零增长的。中国很快就会进入老年化社会，人口总量也即将达到顶峰。而加拿大典型的地广人稀，大城市高企的房价实际上更多是赚钱效应使然，以及有资金能力的新移民推动，很多移民少的地方，房地产价格依然处于低位。货币是有嗅觉，并且会流动的，它绝对不会进入没有需求的市场。所以我们研究房地产市场及其价格变化，就必须具体到特定的区域市场，否则就失去意义。美国和加拿大的房地产市场就处在不同周期之内，基本相同的经济大环境，基本相同的普通商品价格（非日用品概念），但房地产价格走势迥异。我曾经写过一篇贴子，指出多伦多公寓市场处于脆弱的平衡当中，一旦市场条件改变，就会迅速转向。不看好的主要原因就是，价格持续上涨，供应量加大，投资者是因为逐利而进入这个市场，居住功能被弱化，杠杆的运用使得风险被放大，大部分人希望交割前获利退出。这样的市场经不起任何风吹草动。房地产市场价格趋势一旦形成，就意味着有些基本面改变，这样的趋势形成之后，短期内就很难改变。点击展开...货币超发到底是什么性质的现象，很多人不懂，就只会以阴谋论思维来做判断，好像这种思维还成为了很流行的大众认知。货币超发目前看对应着两种经济状态，应对危机形成的流动性枯竭是一种，社会经济总量的膨胀需要货币供应量不断的亦步亦趋跟进也是一种，大多数时候是第二种为主，但近几年因为次债危机连锁效应造成流动性紧张，应对危机形成的货币超发就显得很突出。货币供应量本身就是随着经济总量上升逐步配合的，就像小孩子长身体，穿的衣服也是一年比一年大，某一次买的衣服比孩子实际年龄大一些，虽然当时看上去不合体，也会因为孩子逐渐长高而变得合体，所以货币超发本身不是乱来的，政府的经济对策都是着眼于长远的，大多数老百姓不懂这些，那些经济学家也很少有对大众针对这个问题进行正确解读，所以就会造成大众盲目批评经济政策，类似的社会人群盲目的攻击指责很多很多，我们应该理性思考事情背后的原因，而不能别人说什么就主导了我们的思维。货币供应量的增加是否应该完全匹配经济增长的速度？长期看是可以实现匹配的，但短期很难完全合拍，有时会紧缩，有时会流动性很充沛，所以明、暗两条轨迹相互间呈现的律动是不同的，但两者的关系长期表现绝对是一致的。房屋通常意义上和卫生纸一样都属于消耗性质的消费品，但是，房屋对于人的长期保障意义超越了消费品的属性，房屋本身的附加功能有很多，其中很重要的就是金融属性，房屋有沉淀社会财富的功能，房屋的资源属性天然具有大宗资金吸蓄的作用，不动产的稳定性远比其它金融工具来得可靠，在这里我们不谈特例，战争、自然灾害之类的属于不可抗力风险，人类经历了那么多战争和灾害，依然把茅草棚子进化到了富丽堂皇的钢筋混凝土。人是社会动物，人天然就有扎堆的社会习性，也就自然很容易造成金融上的合力效应，一旦一个合理的热点形成，就会形成趋势，众多的热点中哪个更具有吸引力，人群会进行选择的，所以热点的形成和发展本身就是社会化的体现，很自然人的社会化活动本身就是金融行为，房屋就是所有金融行为中最原始、最基础、最稳固的标的。人的社会化聚集是分阶段的，也就是说城市化进程的问题，也体现了金融行为的递进发展，加拿大的发展已经露出顶部了？这个论坛里的人谁敢下这样的结论？从人口发展阶段来看，加拿大现在也就是美国1900年的阶段，大致达到6000万-8000万就可以算是进入稳定的平台期，在人口数量还处在发展期的阶段，金融的递进曲线就不会出现顶部，城市的结构、面貌还有很多未知的改变，这些改变都会随着人口的需求进化，中国改革开放也属于一种人群金融行为的解放，当时谁能想到北京灯市口的一套老四合院现在价值数亿？而80年代初东城区房管所只用两套单元房和几千元人民币就让我外公离开了居住了50年的私产宅院，所以，社会化的程度很难想象未来格局和价值的发展高度，加拿大也是一样，房屋的金融化远未发展到尽头。临时有事，其它问题以后再写吧。多交流。

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断在世界各国, 货币的发行无疑是以需求为主导的, 而当前的货币实质只是一种信用凭证, 本身不具备任何价值，可以轻易通过技术手段获取。无论是货币的“需求”也好，对应的“信用”也好，实际上都是无法用真实的货币数量去衡量的，这就使决定了货币的实际供应随时都会处于失真的状态中，货币的供应和需求是两条交织却永远无法重合的曲线。实际上，需求和贪婪只是表象和程度的不同，在本质上却还是一致的，而主导货币发行的所谓“需求”，根本无法真实的衡量，无时不刻浮现着“贪婪”的影子。从本次的经济危机来看，美国通过“印钞“来冲抵大量”有毒“资产损失，应对因此导致的流动性枯竭，这就是典型表象上的需求，实质上的贪婪。为了挽救自己，由此向世界输出通胀压力，侵吞了各债权持有国的财富，将危机和损失转嫁给世界各国，这就是美元超发实际产生的效应。在全球化的今天，各个国家在制定货币政策的时候，自身的利益需求永远是摆在第一位，这个不叫阴谋，而是一种非常理性的出于自身需求的”贪婪“。在货币超发大国中国，对比１９９０年，货币总量２１年翻了近５９倍，０８年危机之前货币总量４０万亿，２０１２年５月已经达到９０万亿，对比社会财富的实际增长，货币如此疯狂增长背后的逻辑是什么？中国的房地产价格近十年来已经翻了几倍，无论是存量和增量，如果计算这些房地产的账面总值，可能可以买下半个地球。这就是货币超发和信用失真带来的虚拟财富。再谈一点对政府政策的感想。在学生时代，我一直对中国房地产制度改革感兴趣，也对此发表过几篇论文。那时候中国房地产市场体制还没有完全建立，房地产金融更是舶来品，住房按揭、房地产证券化只是停留在专业杂志上讨论的学术话题。虽然从业以后，丢弃了学术研究，但也经历了中国房地产转型并迅速市场化的过程。中国的房地产市场化实际上就是中国从计划经济走向市场经济过程的一个缩影，中国房地产政策的演变就是中国市场经济政策包括货币政策发展的一个映像。我记得经济危机后，为了打压房价，温总提出要建多少保障房，要实施限购，我第一反应就是：坏了，又走上老路了。实际上，中国的房地产政策从产生以来，一直在走弯路，一直在摇摆，一直在矫枉过正。往往出了问题，就出对策，然后再出问题，喜欢下猛药，上规模，走否定之否定，再否定的道路。业内以前一直主张学习新加坡模式，保障房在以前曾经是房地产主导政策，后来被废弃，实施全盘市场化，过了若干年，出了问题又回了老路。随便翻翻９０年代中期的房地产专业杂志，看看里面多少的文章都指出，全盘市场化可能造成的社会危害。住房就是住房，它是社会民生产品，面对的是众多普通的老百姓，如果赋予太多的投资属性，甚至金融属性，就一定会出问题。中国的限购政策又是一个巨大隐患，是温总的又一大臭棋。只要去一线调研，我相信对降低房价，很多人都会给出很好地解决方案。而像限购政策，就如同房地产领域的很多其他政策一样，是由某些学究型的专家和利益群体所提供的方案。这种遏制需求的做法，不可能真正扼杀需求，而只能让它变成头顶悬河。要降低房价，必须从根源上遏制，即消弱住房的投资属性。只需要严格限制阴阳合同，从严征收交易所得税；加征多套房的资本利得税，打消炒房预期；对１套以上的住房征收房产税，增加持有成本，让大量空置房进入市场流通。我０９年曾经在深圳买了一套二手房，３０００户的小区，入住率只有３０％，大量房产都是投资房，空置没有装修，浪费非常严重。所以我的从业和股票投资经历告诉我，在中国，政府产业政策往往存在偏差，始终停留在头痛医头脚痛医脚的阶段。相信政策，相信专家，不如相信自己，多读书多看报多思考。

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断在世界各国, 货币的发行无疑是以需求为主导的, 而当前的货币实质只是一种信用凭证, 本身不具备任何价值，可以轻易通过技术手段获取。无论是货币的“需求”也好，对应的“信用”也好，实际上都是无法用真实的货币数量去衡量的，这就使决定了货币的实际供应随时都会处于失真的状态中，货币的供应和需求是两条交织却永远无法重合的曲线。实际上，需求和贪婪只是表象和程度的不同，在本质上却还是一致的，而主导货币发行的所谓“需求”，根本无法真实的衡量，无时不刻浮现着“贪婪”的影子。从本次的经济危机来看，美国通过“印钞“来冲抵大量”有毒“资产损失，应对因此导致的流动性枯竭，这就是典型表象上的需求，实质上的贪婪。为了挽救自己，由此向世界输出通胀压力，侵吞了各债权持有国的财富，将危机和损失转嫁给世界各国，这就是美元超发实际产生的效应。在全球化的今天，各个国家在制定货币政策的时候，自身的利益需求永远是摆在第一位，这个不叫阴谋，而是一种非常理性的出于自身需求的”贪婪“。在货币超发大国中国，对比１９９０年，货币总量２１年翻了近５９倍，０８年危机之前货币总量４０万亿，２０１２年５月已经达到９０万亿，对比社会财富的实际增长，货币如此疯狂增长背后的逻辑是什么？中国的房地产价格近十年来已经翻了几倍，无论是存量和增量，如果计算这些房地产的账面总值，可能可以买下半个地球。这就是货币超发和信用失真带来的虚拟财富。再谈一点对政府政策的感想。在学生时代，我一直对中国房地产制度改革感兴趣，也对此发表过几篇论文。那时候中国房地产市场体制还没有完全建立，房地产金融更是舶来品，住房按揭、房地产证券化只是停留在专业杂志上讨论的学术话题。虽然从业以后，丢弃了学术研究，但也经历了中国房地产转型并迅速市场化的过程。中国的房地产市场化实际上就是中国从计划经济走向市场经济过程的一个缩影，中国房地产政策的演变就是中国市场经济政策包括货币政策发展的一个映像。我记得经济危机后，为了打压房价，温总提出要建多少保障房，要实施限购，我第一反应就是：坏了，又走上老路了。实际上，中国的房地产政策从产生以来，一直在走弯路，一直在摇摆，一直在矫枉过正。往往出了问题，就出对策，然后再出问题，喜欢下猛药，上规模，走否定之否定，再否定的道路。业内以前一直主张学习新加坡模式，保障房在以前曾经是房地产主导政策，后来被废弃，实施全盘市场化，过了若干年，出了问题又回了老路。随便翻翻９０年代中期的房地产专业杂志，看看里面多少的文章都指出，全盘市场化可能造成的社会危害。住房就是住房，它是社会民生产品，面对的是众多普通的老百姓，如果赋予太多的投资属性，甚至金融属性，就一定会出问题。中国的限购政策又是一个巨大隐患，是温总的又一大臭棋。只要去一线调研，我相信对降低房价，很多人都会给出很好地解决方案。而像限购政策，就如同房地产领域的很多其他政策一样，是由某些学究型的专家和利益群体所提供的方案。这种遏制需求的做法，不可能真正扼杀需求，而只能让它变成头顶悬河。要降低房价，必须从根源上遏制，即消弱住房的投资属性。只需要严格限制阴阳合同，从严征收交易所得税；加征多套房的资本利得税，打消炒房预期；对１套以上的住房征收房产税，增加持有成本，让大量空置房进入市场流通。我０９年曾经在深圳买了一套二手房，３０００户的小区，入住率只有３０％，大量房产都是投资房，空置没有装修，浪费非常严重。所以我的从业和股票投资经历告诉我，在中国，政府产业政策往往存在偏差，始终停留在头痛医头脚痛医脚的阶段。相信政策，相信专家，不如相信自己，多读书多看报多思考。点击展开...好文，顶

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断在世界各国, 货币的发行无疑是以需求为主导的, 而当前的货币实质只是一种信用凭证, 本身不具备任何价值，可以轻易通过技术手段获取。无论是货币的“需求”也好，对应的“信用”也好，实际上都是无法用真实的货币数量去衡量的，这就使决定了货币的实际供应随时都会处于失真的状态中，货币的供应和需求是两条交织却永远无法重合的曲线。实际上，需求和贪婪只是表象和程度的不同，在本质上却还是一致的，而主导货币发行的所谓“需求”，根本无法真实的衡量，无时不刻浮现着“贪婪”的影子。从本次的经济危机来看，美国通过“印钞“来冲抵大量”有毒“资产损失，应对因此导致的流动性枯竭，这就是典型表象上的需求，实质上的贪婪。为了挽救自己，由此向世界输出通胀压力，侵吞了各债权持有国的财富，将危机和损失转嫁给世界各国，这就是美元超发实际产生的效应。在全球化的今天，各个国家在制定货币政策的时候，自身的利益需求永远是摆在第一位，这个不叫阴谋，而是一种非常理性的出于自身需求的”贪婪“。在货币超发大国中国，对比１９９０年，货币总量２１年翻了近５９倍，０８年危机之前货币总量４０万亿，２０１２年５月已经达到９０万亿，对比社会财富的实际增长，货币如此疯狂增长背后的逻辑是什么？中国的房地产价格近十年来已经翻了几倍，无论是存量和增量，如果计算这些房地产的账面总值，可能可以买下半个地球。这就是货币超发和信用失真带来的虚拟财富。再谈一点对政府政策的感想。在学生时代，我一直对中国房地产制度改革感兴趣，也对此发表过几篇论文。那时候中国房地产市场体制还没有完全建立，房地产金融更是舶来品，住房按揭、房地产证券化只是停留在专业杂志上讨论的学术话题。虽然从业以后，丢弃了学术研究，但也经历了中国房地产转型并迅速市场化的过程。中国的房地产市场化实际上就是中国从计划经济走向市场经济过程的一个缩影，中国房地产政策的演变就是中国市场经济政策包括货币政策发展的一个映像。我记得经济危机后，为了打压房价，温总提出要建多少保障房，要实施限购，我第一反应就是：坏了，又走上老路了。实际上，中国的房地产政策从产生以来，一直在走弯路，一直在摇摆，一直在矫枉过正。往往出了问题，就出对策，然后再出问题，喜欢下猛药，上规模，走否定之否定，再否定的道路。业内以前一直主张学习新加坡模式，保障房在以前曾经是房地产主导政策，后来被废弃，实施全盘市场化，过了若干年，出了问题又回了老路。随便翻翻９０年代中期的房地产专业杂志，看看里面多少的文章都指出，全盘市场化可能造成的社会危害。住房就是住房，它是社会民生产品，面对的是众多普通的老百姓，如果赋予太多的投资属性，甚至金融属性，就一定会出问题。中国的限购政策又是一个巨大隐患，是温总的又一大臭棋。只要去一线调研，我相信对降低房价，很多人都会给出很好地解决方案。而像限购政策，就如同房地产领域的很多其他政策一样，是由某些学究型的专家和利益群体所提供的方案。这种遏制需求的做法，不可能真正扼杀需求，而只能让它变成头顶悬河。要降低房价，必须从根源上遏制，即消弱住房的投资属性。只需要严格限制阴阳合同，从严征收交易所得税；加征多套房的资本利得税，打消炒房预期；对１套以上的住房征收房产税，增加持有成本，让大量空置房进入市场流通。我０９年曾经在深圳买了一套二手房，３０００户的小区，入住率只有３０％，大量房产都是投资房，空置没有装修，浪费非常严重。所以我的从业和股票投资经历告诉我，在中国，政府产业政策往往存在偏差，始终停留在头痛医头脚痛医脚的阶段。相信政策，相信专家，不如相信自己，多读书多看报多思考。点击展开...你写了不少文字，但是，很多东西是没有办法交流的，因为有些事情是一定要在一些基础的东西上取得共识才能展开交流，否则就变成了你说糖太甜，我却说盐太咸，谈不到一起去了。还是挑选了我标注红色字的部分说一说，政策偏差是绝对绝对正常的，任何政策完全合乎实际情况是根本不可能的，不是中国的问题，也不是外国的问题，从古至今人类就从来没有找到完全合乎社会的行政手段，所以政策的推出都是基于有限的条件获取的信息来做选择性的应对，说白了都属于摸着石头过河，有很荒谬的，也有很多是靠谱的，绝大多数都属于有利也有弊，人类就是这样不断地“打补丁”的方式推进发展的，乌托邦式的理想主义在现实中没有存在的可能性，所有人都希望事情能够做好，但这些抱着良好愿望的人群参与的事情必然随着时间的发展会变得千疮百孔，这本身就是事物的必然规律，没必要总是事后诸葛的态度来做批判。中国的房改，无论是从94年开始算起还是97年开始，当时国家肯定是征集了很多领域的人提供的意见，你说到新加坡模式，还有德国模式、美国模式、香港模式等等都还不是关键问题，当时中国的城市房屋是以福利房为主体的分配制度，也就是说劳动力价值不是以货币形式计价，房屋也不是以货币形式计价，而是劳动力直接以房屋分配的方式进行对应的价值评估，各个单位以内部打分的方式进行犒赏式的房屋分配，当大量城市居民的就业国家不再负责分配工作的情况下，包括的因为企业转型出现的大量下岗职工人群，城市居民就会出现庞大数量的没有机会参与福利分房的人群，房改就成为了必然，直接推动房屋货币化的改革方向，所以说，选择什么样的改革方式，是和当时的社会背景有很大的关系，就当时而言根本不是学新加坡还是学美国的问题，那时候经济学界都在讨论如何针对房屋改革进行政策配套，美国人在帮着出主意，香港人也在出谋划策，中国人自己的脑子也在思考路该怎么走，但无论选择了什么样的路，都一定会随着发展出现各种各样的问题，选择向右转会出问题，其实向左转的问题一样也不少，本来就不存在绝对正确的灵丹妙药么，人类形成社会几千年了，找到一劳永逸的法子了么？出问题是很正常的，出问题了就一定是路走错了？不一定吧？不信的话，你可以拿出一套方案，相信会有大堆的人在你的方案中找出大堆的弊病，呵呵。我觉得，社会变革是分阶段来展开的，初期粗线条的大方向的政策推动，而后是精细化的细节补充配置，再后是针对出现的问题不断的进行调整改进，谁也不可能从无到有一下子就拿出很完善的东西出来，美国的法律也是经历过200年不断地演进到今天的吧，更何况中国的房改才正儿八经弄了15年。我是画画出身的，一幅画一定是先勾勒大轮廓，然后再不断的调整结构并且进行细节的描绘，事物的发展规律大体上都是这样推进的，画还没画完，就说我画的是驴不是马？中国的很多问题，我的观点和大多数义愤填涌的人差别很大，我更愿意从社会的演变角度来看事物的规律，也许是我从事金融交易久了更多地从趋势的原理角度来理解趋势，而不是简单地去看趋势合理不合理、对不对、应该不应该......你也做股票，你应该能看到很多人炒股的心态都是那种怨天尤人的，不愿意去理解市场，而总是批判市场，我们只是市场的参与者而已，没权利对市场指指点点，对吧？所以，认识的角度只需要稍稍调整一下，很多东西一下子就会释然了。货币超发真的和贪婪什么的没有关系，如果你觉得就是贪婪，我也没法去说服你，不过能感觉到，你看市面上的那些文章看得太多了，还是建议少看那些“职业的外行”写的东西。

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断中国的房改从80年代开始，延续至今，中间走过许多的弯路，有些是限于当时政经环境，但有些确实是人为的短视造成的，是可以避免的。任何改革也好，政策制度也好，一定是有其历史局限性的，不可能一步到位，必须经过不断修正和完善，这个道理就如同任何事物都有两面性一样，是不可否认的，也不需要去争论。一项行业改革，往往是由一个政策体系构成的，我们批判和质疑不需要全盘否定。就像房改，也是由一系列政策体系构成的，它的根本目的是为了解决老百姓的住房问题。我们所需要批判和质疑的政策，就是那些偏离了这个正确方向的政策。如果某项政策可以有多个选项，而某个选项仅仅着眼解决眼前的问题，将来需要用否定去修正的话，我们就应该思考是否有出台它的必要。一项差的制度可能比没有制度更糟糕，这个也是很多人都明白的道理。比如限购政策，这项政策是当时房价再次非理性上涨倒逼出来的政策，限购是一种非常极端的非市场手段，在产生效果的同时，潜伏着巨大的隐患。当时是否可以采取更好的替代政策，是一定可以的。现在媒体发达，市面上各类观点交织，这些观点和信息确实良莠不齐，但不能全盘否定，需要用自己的知识和经验去过滤。其实，大多数领域其实并不高深，一个人专注一件事情久了，了解的信息多了，积累了经验，就能够做的比其他人要好，所以不要相信那些利益所捆绑的专家，但要相信专业。在很多问题上，需要表达观点，但不需要去统一认识，这个世界本来就是百花齐放的。祝新年快乐。

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回复: 货币贬值是永恒的，资产总量的膨胀必然出现货币供应的不断中国的房改从80年代开始，延续至今，中间走过许多的弯路，有些是限于当时政经环境，但有些确实是人为的短视造成的，是可以避免的。任何改革也好，政策制度也好，一定是有其历史局限性的，不可能一步到位，必须经过不断修正和完善，这个道理就如同任何事物都有两面性一样，是不可否认的，也不需要去争论。一项行业改革，往往是由一个政策体系构成的，我们批判和质疑不需要全盘否定。就像房改，也是由一系列政策体系构成的，它的根本目的是为了解决老百姓的住房问题。我们所需要批判和质疑的政策，就是那些偏离了这个正确方向的政策。如果某项政策可以有多个选项，而某个选项仅仅着眼解决眼前的问题，将来需要用否定去修正的话，我们就应该思考是否有出台它的必要。一项差的制度可能比没有制度更糟糕，这个也是很多人都明白的道理。比如限购政策，这项政策是当时房价再次非理性上涨倒逼出来的政策，限购是一种非常极端的非市场手段，在产生效果的同时，潜伏着巨大的隐患。当时是否可以采取更好的替代政策，是一定可以的。现在媒体发达，市面上各类观点交织，这些观点和信息确实良莠不齐，但不能全盘否定，需要用自己的知识和经验去过滤。其实，大多数领域其实并不高深，一个人专注一件事情久了，了解的信息多了，积累了经验，就能够做的比其他人要好，所以不要相信那些利益所捆绑的专家，但要相信专业。在很多问题上，需要表达观点，但不需要去统一认识，这个世界本来就是百花齐放的。祝新年快乐。点击展开...是的，我们只需要把每个人自己的看法和认识讲出来就是很好的交流状态，不需要追求“唯一的真理”。其实，房改、经济改革、社会变迁这类问题都是很大的题目，都是覆盖了一个系统的话题，每个人所处的社会阶段或者角色的不同，看法和专注点都有差别。说说80后购房难的问题吧。我是70年代初出生的人，从小生活在北京，从我的同学、朋友的境况看，我们这个年龄段的人在住房的问题上还不算是很大的生活障碍，因为我们的父母辈基本上都在福利分房制度下受益了，并且在商品房时代的初期，很多人结婚时家里都是有条件资助购买房屋，那时的房价还不算是很大的困难，所以说70后这一批人还是幸运的，除了拥有自己的产权房，还可以继承“祖产”。每一代都有每一代的特殊情况，到了80后这一带，问题就复杂了，80后的城市人口中很多人父母都是知青，也就是50后文革期间成长起来的人群，这批人返城以后的就业情况恰好是在70-80年代的阶段，受教育水平低，体制下的就业整体不理想，刚刚改革开放，这批人恰好成为了城市中三产的主流，也就是个体户群体的主要构成，大多数人生活状况其实都不理想，更不用说无缘福利分房制度的恩惠，而这部分人群的子女现在都陆续到了结婚生子的阶段，麻烦就来了，80后的父母是经济状况最差的一代人，文革、房改、医改、教改都在这批人身上集中产生末班车现象，所以80后很难依靠父母辈的经济资助实现住房梦，此时的房价井喷更是雪上加霜。市场的高速动态运行是没有同情心的，历史原因造成的50后+80后组合成为了很特殊的经济上的弱势群体，但是市场并不是只有这一部分人的构成，已经上车的和那些举着钱要上车买票的人群才不管你是什么X0后，这就是市场的残酷性。此时，政府的职能作用就是平抑自然社会的不公，避免出现特殊的“阶级”群体，你前面讲的社会保障机制在这个时候就就必须要起作用了，但是，不要期望政府调控房价是为了照顾这部分人群，为了小部分人群的利益和整体市场对抗是根本不可能的事情，所以，不能对市场动刀子，只能另外的办法来解决。你很反感限购哈，呵呵限购其实就是在维系自由市场的基础上用市场以外的手段进行调控，恰好中国一直保有原始的“户籍”管理制度，区域性的地方保护主义加上硬性的行政条文就成了限购手段，其实这些都只能是临时的手段，因为非市场的限制只能是压抑能量，但不能消化能量，社会需要发展，而限购的手段和社会发展是矛盾的，所以这些手段不会长久，指望这些短命的手段让房价下跌更是不可能的，唯一的作用就是延缓社会人群对立过早出现，为保障性的措施形成规模争取一些时间，但无论如何，市场的前进是不会因为这些而逆转的。政策的摇摆好像也不是根本性的否定前期政策吧？看看金融市场这几年各国的对策就能知道中国的难处，中国很怕过热，也很怕被外面的过冷传导，所以会出现短期内两个方向的政策交替出炉，刚刚鼓励汽车制造业大规模提升产量，各个城市就开始搞汽车限行，4万亿投放才一年不到，就出现连续的提高存准，房价出现井喷，立马搞限购，怎么看都像是否定了4万亿，很多人在骂：你扔出来四万亿，老子就以为你鼓励大家跟风，都钻进去了，你就开始勒脖子，啥意思么？其实，记得2010年我在帖子里写过后面会出现高了就打、低了就抬的现象，因为我觉得政策的意图是让市场维持一个区间运行，不要跌也不要猛跑，实际上政府更怕过冷，但政策的手段确实表现出太热又太冷，感觉很不温柔，呵呵，这里面很有可能是因为政府可以动用的措施太少，市场的迅猛也让政府没时间去找合适的微调工具，所以动作会显得很粗鲁。还真的是这几年特有的风景呢。挺好，你尽管写你的看法，我们不一定对所有问题都交流，能针对别人观点中的一部分谈谈就行。祝你及各位家园网友新年愉快。

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