在加拿大
Update 8/31/2013:1. 国税局开始针对楼花买卖者 全面严格征税罚款2. 固定利率于6月开始明显上扬,5年固定已从2.69%(4月) 升至3.79%(8月底)3. 央行8/28提升房贷 核准利率 (Qualifying Rate) 至5.34%, 受影响的包括 1/2/3/4 固定利率 及 浮动利率 申请人,及 HELOC 房屋净资产抵押贷款4. CMHC MBS Rationing 于2013/9/1实施,造成大银行的 borrowing cost 提高,连接将导致5年房贷利率在短期内上升 0.15%-0.65%5. 加人非按揭负债率创8年新高, 而 BC省居民非按揭负债量则比加国其他省份高42.5%Update 5/15/2013:虽说少了NDP这因子,但自从年初,又增加了以下几个新的负面因子:1. 财长发表 打击国际逃税新政。 给与县民告密赏金。2. 财长也发表国税局CRA将在2015年有追踪所有大于$10000加币 国际汇款的能力。3. 移民部长 Kenney 继续严格化移民/团聚的要求。4. OSFI 正在研讨缩紧非政府担保按揭。5. 加中签追缴犯罪所得分享协议, 及遣返罪犯协议 GF归纳了一些在2013年有利及不利大温房市的因子:有利大温房市的因子:1. 中国经济在2013年上半有回暖的迹象, 部分投资资金有可能转入大温房市 (下半年前景不明朗)2. HST 将在4月起移除,届时有利新房市场3. 利率从2009开始仍然处于历史低位 (但换句话说,利率不能像2009年初般,再低个2%-3%了)4. QE4 等各国”印钱”政策短期内带来股市/经济的升温。 但实际效益的持续度,及有多少资金会流入房市有待观察。不利房市的因子:1. BC人口成长率持续放缓,为8年来最低。 人口省际外流负成长加剧2. 移民政策2012-13 继续严格化. 投资移民减少,语言要求增高,省提名移民违约搬离取缔严格化。3. 家庭负债量再创新高,超越美国房市顶点时的严重度4. BC家庭所得成长速度缓慢. 就业市场前景不乐观。 房市成交量继续坠落,相关行业 (地产经纪,房贷经济,搬家公司,律师,装修商,建商,银行,家具店,等等)及政府税收都将缩水。 大温地区地产相关行业比重又是全国数一数二,所以房市下跌对大温地区的经济及税收影响将更加剧烈。5. 战后婴儿潮 (1946-1964) - 第一波已达67岁,退休老化的人口将逐步将房产兑现。6. 加国”依赖人口指数” (>65岁 + <15岁 / 15-65岁) 2013-2015 开始急速上升, 飙升15年后才会放缓。 税务将上升, 房屋需求将下降。7. 房贷政策(CMHC) 在2012年7月再次紧缩,对房价的负面影响将持续。8. 金融监管局 (OSFI) 借贷政策在2012年11月全面实施,对房市的影响将在2013年实现。9. 金融监管局 (OSFI) 对贷款保险机构的法规将在2013年春公布,进一步负面影响房市。10. 主流媒体及舆论都已公开地谈论大温房市的风险及已有的跌幅。负面影响投资者心理。11. 世界经济尚未步出危险期。欧盟/中国/美国/日本风险继续存在。 12. BC公寓单位将在2013年底前交出折旧报告(depreciation report), 管理月费将面临上涨,负面影响公寓市场。13. 大温公寓兴建及完工量在2013年继续快速攀升,供过于求状况恶化。14. 加国财长继续公开表示乐见房价下跌,认为家庭负债量是加国经济第一大的危险因子。而2013-2月最新资料也显示,加国消费者负债量继续创新纪录,比去年攀升6%。 政府政策面临继续严格化借贷法规的压力。15. 今年5月中BC 大选, NDP现处于领先地位。 若NDP胜出,普遍认为对房市有负面影响。GF 2013 大温房价预测:1. 地产局 MLS HPI 指标价 (比起 2012年12月底)- 大温-全房型: 6月底 -3.4%, 12月底 -8%- 大温-独立屋: 6月底 -3.6%, 12月底 -8.5%- 大温-公寓类: 6月底 -3.1%, 12月底 -7.5%2. 大温独立屋 Avg Price 均价 (比起 2012年12月底)- 6月底 -2%, 12月底 -10%3. 分区独立屋 MLS HPI 指标价 (比起 2012年12月底)- 温西 Vancouver W:6月底 -3.3%,12月底 -10%- 列治文 Richmond:6月底 -3.5%,12月底 -9%- 温东 Vancouver E:6月底 -3.3%,12月底 -8.0%- 南本拿比 Burnaby:6月底 -3.5%,12月底 -8.5%- 高贵林 Coquitlam:6月底 -3.3%,12月底 -8.0%4. 中长期预测: 2013只是大温数年跌幅中的第1-2年 。 目前大温从顶点下跌的速度比当年一些美国城市还剧烈.
以下为一些图表:A. 大温历史成交量 (2013-1月更新)- 今年一月为十多年来第二低,仅次于2009。
B. 大温历史总房源- 今年一月为十多年第二高,仅次于2009。
但我们会见到2013年春带来2009年般的大逆转吗?让我们先看看加国央行在2008-2009作了什么举动:第一,财长经过CMHC, 帮银行担保了手上大量的房贷风险,进而促进银行借出新房贷。http://www2.macleans.ca/2012/05/24/the-real-canadian-bank-bailout/ 但CMHC已濒临房贷担保的限额 ($600B) , 而政府计划不再提高此额度。CMHC未来几年的财务规划已假设将以极大幅度缩紧借贷。第二,央行为了刺激经济,大幅减息:2008-5月到9月的prime rate 利息为4.75%2008-10月减息 0.75%.2008-12月再减息 0.50%2009-1月 再减息 0.50%2009-3月 再减息 0.50%2009-4月 再减息 0.25%, prime rate 降到 2.25%在半年利息降了2.5%2012-8月的prime rate 为3%央行一再表态"利息将上升"即使不升,我们在未来一年不会再见到大幅度的降息。 即使经济面临极度严峻的挑战,央行若真得必须降息,顶多降0.25-0.5%。所以,GF预测2013年我们将见到房价继续腐蚀。虽然不会跌得像08年下半地猛,但跌势将持续远超过区区半年。GF 继续预测大温房价跌势将维持: 乐观估计3年, 悲观估计 大于6年*本篇预测已有媒体提前要求评论
GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.回复: Greater Fool 2013大温房市预测楼主做了这么多调查研究，预测的有理有据。
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When you judge another person, you do not define him or her, you define yourself.回复: Greater Fool 2013大温房市预测这个图是用电风扇吹纸条随机弄出来的么
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测这个图是用电风扇吹纸条随机弄出来的么点击展开...房价预测当然很难建立数学模型，但大傻的有利因子和不利因子却是非常清晰的。 涨跌幅度其实只是猜测而不是预测，但趋势分析是合理的。
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测客观的没有偏心的预测，同时符合我的看法
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赏 房价预测当然很难建立数学模型，但大傻的有利因子和不利因子却是非常清晰的。 涨跌幅度其实只是猜测而不是预测，但趋势分析是合理的。点击展开...+1Mostly agree except the HAM point because there's no data to support it, only RE pump piece on MSM.
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测make sense
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测补充:世界上便宜的房多的是，美国，欧洲等不移民的中国人买这里的投资，真是sb,估计国内有钱人会买美国等地的房子
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测其实温和多2城市已经失去投资价值
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测好贴，顶。现在又开始炒国内富豪团了，看样子还得跌。大温房价开跌就是从炒富豪团开始的。
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测看得上眼的房子就是不跌或者干脆不挂牌，跌的都是歪瓜劣枣。真特么邪门。。。。。。
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测好帖
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测中国反腐将有利于加拿大的楼市。
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测本地经济都是瞎掰投资移民不开都是扯，没移民就来买房的大傻有，但越来越少了
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测中国反腐将有利于加拿大的楼市。点击展开...都去美国买便宜房子
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测列治文是太差了，我们去年下半年登的，首先就把列治文排除了，脏乱差贵。真不懂，都是些老香港，老华人的感觉！可不想在那里生活。
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测楼主的预测理由很充分。看今年春夏基本就可以知道大体走势了。
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测顶 楼主：以事实 和理论 讨论问题，不主观，不忽悠。
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回复: Greater Fool 2013大温房市预测good
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