在加拿大
码了这么多字，工资呢？多送几朵花吧。加拿大的地产，如果放在全球眼光下，就需要考虑汇率，毕竟很多人是国内的钱拿过来买房的，加元跌到5，加拿大的房价不变也是跌的，因为换算成人民币跌了，但对本地人，影响则不同。而加拿大另一个很不爽的，就是靠美国太近，受邻居的影响太大而不能自己，房价因为美国的因素，只能被动的受影响，而很难自己做出预先的调整。第三点就是加拿大吸引全世界的人才和投资，而移民的心态，和本地人是不同的，所以很多本地人认为脑袋进水了才会干的事情，中国人抢着干，阿拉伯人和印度人也一样疯狂，市场不能用一般的“非理性”来看待，结果呢？本地人只能说，这是个什么操蛋的世界呀！但很重要的一点，加拿大很容易通过调整移民政策，来达到控制资金流动的目的，从而达到主动调控的效果，而这是几个因素里面，加拿大唯一能自己做主的。如果对比100年前的世界，我们会发现，现在和当时有很多一一对应的事件，比如，十九世纪末，维多利亚时代的英国达到了鼎盛，电报网络的出现，蒸汽机的改善和远洋运输的发展，其对世界的改变，影响不亚于互联网和电子技术。而作为新经济领头羊的英国，也因为引领工业革命，而成为了世界第一强权，但，一场布尔战争，让帝国变得灰头土脸，使得矛盾累积，直到1907年爆发了世界规模的经济危机。这两点，我们可以看到，和小布什发动的伊拉克战争以及次贷危机颇为相似。而背景，则是英国发展出来的技术，被后进的德国和美国吸收，英国资本流出，在这两个发展更快的国家中获得更高的收益，从而导致了英国的资本流出和英镑作为全球结算货币（金本位时代）地位的动摇。而1907年的后果，其中之一，是作为当时新材料泡沫的橡胶泡沫破裂（类似现在的多晶硅），从而导致很多中国人炒橡胶股票赔光了，而朝廷要查，就出了四川的保路运动，然后，大清国就完蛋了。接下来，就是第一次世界大战，世界大乱之后，英国还在，英镑和金本位还能得以保全，尽管美国后来居上，但大英帝国最后的光辉，一直坚持到了二战后的工党上台，自废武功为止。这一次危机之后，我们会看到，越是独裁的政权，这个国家后来的命运越可悲，最惨的是俄国，而起因，也是沙皇最加独裁，国内矛盾最激化，最后社会重新洗牌，也就越惨烈。四年内战中，死亡的人口，远比同德国交战死伤的多，而随之而来的，也是七十年更加独裁和专制的统治。奥斯曼帝国一样，如果没有凯末尔，跟定英国，也会很惨。同样的，辛亥革命推翻满清朝廷之后，中国也是进入军阀混战时代的。而混乱的世界，就给操盘的英国和犹太资本提供了大量超额盈利的机会，从而让他们自己走出危机。白俄们扛着大箱小箱的珠宝黄金跑到了外国，比如蒙城西山区的很多豪宅，都是那时候白俄盖的。而打内战的中国军阀，不管利息多高，都要向外国银行借债买军火扩军，灭掉了竞争对手，就有更多的百姓可以压榨，可以捞回银子还给国外了。回过头来看一百年后，茉莉花革命之后的北非，世俗派贪官们，也是大包小包扛着金银财宝跑到加拿大来，回头也会被精明的意大利骗子们涮的一干二净的。蒙北，安茹那些100多万售价，35%首付，一年期3.25%按揭，租金收入只能勉强支付成本的multi-plex最近卖得很火，无他，那些阿拉伯贪官，可以放狠话对那些不交租金的阿拉伯房客说，你知道我谁吗？信不信我搞你在国内的家属……（是不是有些耳熟？）他们自信能够多收些房钱来，这样，收入就多了。而有个房子收租，也就解决了裸官跑路之后的生活问题。当然，这些人，看过富爸爸穷爸爸的不多，不知道利率涨了之后，月供款会增加，也许，就入不敷出，要往里面每月搭钱了。又或者，房价跌了，周围房子的租金下降，他会失去租客，不得不低价出租。他们傻吗？本地人看着哆嗦的价格，他们加价抢offer？不傻，因为人生地不熟，做什么都有风险，做生意，比如买个馆子，可能彻底赔光，房子就是掉价，也还能有些收入，能够保有些价值，卖掉，就算赔了也不会赔光，还会够吃几年的。不动产的低风险性和其他工作的难找，其他生意的难作，共同决定了，外来资金可以接受一个可以说荒唐的房价，别忘了，他们拿着现金买房，资金成本是0都没问题。现时房价的另外一个超高推动力，来自本地富裕中产，他们十年前或者更早买了房子，有稳定收入，因为利率降低，选择加速还款，很快还完了剩余的房贷，由于不用还房贷，现金流很好，而又没有别的投资渠道，于是，选择投资公寓或第二套房子，这里面，很多中国人都是如此的，做小生意赚钱了，就一套套的买房子，也不考虑房价所处的位置。但高房价对本地人的影响，因为退休基金的金融产品涉及到房地产公司，营建商企业债，按揭贷款债券等等，所以都会被动的卷入，房价大跌的后面，也许就是自己的退休基金亏损，从而导致平白损失一笔，哪怕他不买房子。简而言之，就是犹太金融资本绑架每个百姓。加拿大的悲催，是加元涨房价也涨，邻居美国的房价和美元一起往下跌，加拿大就加元房价一起涨，加元升值加上美国经济疲软，需求降低，导致加拿大制造业萎缩，正好可以通过炒房子，盖房子来提供大量的就业岗位，而一旦美国经济复苏，美元回稳，美国的需求就会增加，加拿大就会增加更多的制造业岗位，而此时，就无需房地产的火热来提供就业岗位了。加元和房价一起下跌并不可怕，因为最重要的经济指标，就业率会上升，更多的人有工作，经济就会走出不景气。房价下跌，再加上大量人口南下就业，本地出现更多空房供出租，房屋租金下调，可以减少本地穷人的负担，而对于本地已经买房子正在付贷款的人，很多都会因为经济的复苏而获得更多的收入，从而有更强的支付能力来负担因为利率升高而增加的月供款。也不是问题，这样，社会不会因为房价下跌而出现动荡。换句话说，就是房价虚高，移民买房子，本地人盖房子赚钱，房价下跌，移民们赔钱，本地人低价买房子，（未来肯定赚钱），整个周期，本地人的利益可以得到保障，社会不会动乱。更何况，还有邻居美国，美国复兴，则加拿大的失业人口可以南下找工，从而缓解本地的矛盾。社会就是这样保持和谐的，而这份和谐本身，也是加拿大能吸引移民的最大卖点。那么，汇率，利率，和加拿大的房价又会怎么走呢？归根到底，取决于美国的复苏，而美国复苏，首先需要的是资金不再拼命外流，不再因为低利率而成为世界的奶牛。停止这种外流，美国人当然知道该如何做，比如提高利率，如1980年代的保罗沃尔克，老年加拿大人对当年13%的按揭贷款利率都记忆犹新，又或者通过颜色革命，搞乱某国政府，比如北非现在发生的，来达到目的。美国的经济复苏，利率的缓慢提升，到美元的反弹，从而导致加元下跌，加拿大利率上升，制造业和农林业复苏，导致房地产资金成本上升，再传递到真正的房价大跌，是需要一个过程的，并不是加息了，房价就大跌了，但如果上面说的趋势形成，那加拿大的房价下跌，就是不可避免的，而下跌的幅度，以美元计，则肯定比以加元计大得多，换而言之，就是以加元计的房价下跌幅度，并不会太高，但持有外币（美元或人民币）的，则比本地人有优势。首先，现阶段，大票的外来资金，都是现金进来，资金的成本为0，能保本就可以，房租收入，怎么都是会大于水电维修和地税学校税的，所以，现金流还是OK的，并不需要靠卖房子来过日子，所以，他们不会着急卖。其次，本地有正规工作的，房地产按揭上升，虽然月费增加，但日子总的来说，不会因此过不下去，也不会着急卖房子，刚需，自住的话，没有到很高的利率，月还款超过承受能力，更是不会卖房子的，自己住着持有，总是会涨回来的。第三，投资性的购房，就是利用现在低利率投资现金流房产，靠收租来支付成本的，会遇到一些困难，资金成本增加，总成本增加，现金流变差甚至变成赔钱，但这种房产，在总的房产比例中，是不大的，投入市场，意味着损失作实，而扛着，也许还可以等到升值的那天，慢慢还贷就是了。而另外一点，利率上升，意味着开发商的成本上升，从而减少开发的意愿，而这样的话，进入市场的新房减少，则供应减少，价格不容易快速下跌。综合以上几点，要想看到加息之后，房价快速下跌，是不太容易的，这需要一个等待的过程和相当长的时间。但房价总体上来说，还是不容易上涨的，首先，带着大票钱来的，对比之下，会发现买基金可能是收益更高，更稳妥的投资，从而从房地产上转向，使房产上涨失去一个巨大的推动力，而另一方面，刚需会因为美国经济复苏而南下，从而刚需减少，需求减少，如果移民政策没有特别放松的话，是没有办法填补这个缺口的。第三点，房价不上涨，就使投机资金不进入房市，在资金成本高昂的情况下，要想靠贷款获得很好的现金流，房价除非低到很低，而在房价没跌倒这个位置之前，大量的资金是不会再进来了。快速跌下来不容易，而更没有上涨的可能，加拿大房价就稳定了吗？如果以美元计，加元本身的下跌，就意味着加拿大房地产的下跌，看着没变，其实，是跌了。这是正常状态，但市场不确定因素太多，比如这次土耳其的突发事件，就很有可能引起希腊国债的收益率飙升，最后导致希腊的破产和欧元区解体，而欧元解体，则对金融的影响过大，这里不讨论了。而加拿大房产最大的隐患，还是在于国际局势的不稳定，毕竟，加拿大有一大批靠外国每月汇生活费过来，带孩子生活的裸官家属，突然一天他们的经济来源断绝，很多房子，可是付不起地税取暖费的，卖大房子去租房是不得已的选择，那样的话，跳楼式的房产大跌，并不是不可能的。什么都有可能，土耳其这么大国家，埃及这么大国家，也是说乱，一天就乱起来了。
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我们本是良民，上进之路被尔等堵死，还被贪官盘剥衣食不全，只得乞食外邦，今你骂我是汉奸，我却看你是国贼。 赏
反馈:我的梦想我的路, le.taotao, lily9808 和 14 其他人 2013-06-11#2 A 1,520 $0.00 回复: 根据将军的要求说一点看法吧谁看完了给概括一下评论
回复: 根据将军的要求说一点看法吧谁看完了给概括一下点击展开...概括一下：楼主根据爱因斯但广义相对论E=mc2得出：魁省的房价，相对于光速是要下跌的;相对于静止，假如参照物是1000年，那房价还是要升的。
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2001年递交新西兰2002，2006年两次递交加拿大 2008年递交澳洲 2009年预备递交巴西2010年递交魁北克码了这么多字，工资呢？多送几朵花吧。 加拿大的地产，如果放在全球眼光下，就需要考虑汇率，毕竟很多人是国内的钱拿过来买房的，加元跌到5，加拿大的房价不变也是跌的，因为换算成人民币跌了，但对本地人，影响则不同。而加拿大另一个很不爽的，就是靠美国太近，受邻居的影响太大而不能自己，房价因为美国的因素，只能被动的受影响，而很难自己做出预先的调整。第三点就是加拿大吸引全世界的人才和投资，而移民的心态，和本地人是不同的，所以很多本地人认为脑袋进水了才会干的事情，中国人抢着干，阿拉伯人和印度人也一样疯狂，市场不能用一般的“非理性”来看待，结果呢？本地人只能说，这是个什么操蛋的世界呀！但很重要的一点，加拿大很容易通过调整移民政策，来达到控制资金流动的目的，从而达到主动调控的效果，而这是几个因素里面，加拿大唯一能自己做主的。 如果对比100年前的世界，我们会发现，现在和当时有很多一一对应的事件，比如，十九世纪末，维多利亚时代的英国达到了鼎盛，电报网络的出现，蒸汽机的改善和远洋运输的发展，其对世界的改变，影响不亚于互联网和电子技术。而作为新经济领头羊的英国，也因为引领工业革命，而成为了世界第一强权，但，一场布尔战争，让帝国变得灰头土脸，使得矛盾累积，直到1907年爆发了世界规模的经济危机。这两点，我们可以看到，和小布什发动的伊拉克战争以及次贷危机颇为相似。而背景，则是英国发展出来的技术，被后进的德国和美国吸收，英国资本流出，在这两个发展更快的国家中获得更高的收益，从而导致了英国的资本流出和英镑作为全球结算货币（金本位时代）地位的动摇。而1907年的后果，其中之一，是作为当时新材料泡沫的橡胶泡沫破裂（类似现在的多晶硅），从而导致很多中国人炒橡胶股票赔光了，而朝廷要查，就出了四川的保路运动，然后，大清国就完蛋了。接下来，就是第一次世界大战，世界大乱之后，英国还在，英镑和金本位还能得以保全，尽管美国后来居上，但大英帝国最后的光辉，一直坚持到了二战后的工党上台，自废武功为止。 这一次危机之后，我们会看到，越是独裁的政权，这个国家后来的命运越可悲，最惨的是俄国，而起因，也是沙皇最加独裁，国内矛盾最激化，最后社会重新洗牌，也就越惨烈。四年内战中，死亡的人口，远比同德国交战死伤的多，而随之而来的，也是七十年更加独裁和专制的统治。奥斯曼帝国一样，如果没有凯末尔，跟定英国，也会很惨。同样的，辛亥革命推翻满清朝廷之后，中国也是进入军阀混战时代的。而混乱的世界，就给操盘的英国和犹太资本提供了大量超额盈利的机会，从而让他们自己走出危机。白俄们扛着大箱小箱的珠宝黄金跑到了外国，比如蒙城西山区的很多豪宅，都是那时候白俄盖的。而打内战的中国军阀，不管利息多高，都要向外国银行借债买军火扩军，灭掉了竞争对手，就有更多的百姓可以压榨，可以捞回银子还给国外了。回过头来看一百年后，茉莉花革命之后的北非，世俗派贪官们，也是大包小包扛着金银财宝跑到加拿大来，回头也会被精明的意大利骗子们涮的一干二净的。蒙北，安茹那些100多万售价，35%首付，一年期3.25%按揭，租金收入只能勉强支付成本的multi-plex最近卖得很火，无他，那些阿拉伯贪官，可以放狠话对那些不交租金的阿拉伯房客说，你知道我谁吗？信不信我搞你在国内的家属……（是不是有些耳熟？）他们自信能够多收些房钱来，这样，收入就多了。而有个房子收租，也就解决了裸官跑路之后的生活问题。当然，这些人，看过富爸爸穷爸爸的不多，不知道利率涨了之后，月供款会增加，也许，就入不敷出，要往里面每月搭钱了。又或者，房价跌了，周围房子的租金下降，他会失去租客，不得不低价出租。他们傻吗？本地人看着哆嗦的价格，他们加价抢offer？不傻，因为人生地不熟，做什么都有风险，做生意，比如买个馆子，可能彻底赔光，房子就是掉价，也还能有些收入，能够保有些价值，卖掉，就算赔了也不会赔光，还会够吃几年的。不动产的低风险性和其他工作的难找，其他生意的难作，共同决定了，外来资金可以接受一个可以说荒唐的房价，别忘了，他们拿着现金买房，资金成本是0都没问题。现时房价的另外一个超高推动力，来自本地富裕中产，他们十年前或者更早买了房子，有稳定收入，因为利率降低，选择加速还款，很快还完了剩余的房贷，由于不用还房贷，现金流很好，而又没有别的投资渠道，于是，选择投资公寓或第二套房子，这里面，很多中国人都是如此的，做小生意赚钱了，就一套套的买房子，也不考虑房价所处的位置。但高房价对本地人的影响，因为退休基金的金融产品涉及到房地产公司，营建商企业债，按揭贷款债券等等，所以都会被动的卷入，房价大跌的后面，也许就是自己的退休基金亏损，从而导致平白损失一笔，哪怕他不买房子。简而言之，就是犹太金融资本绑架每个百姓。 加拿大的悲催，是加元涨房价也涨，邻居美国的房价和美元一起往下跌，加拿大就加元房价一起涨，加元升值加上美国经济疲软，需求降低，导致加拿大制造业萎缩，正好可以通过炒房子，盖房子来提供大量的就业岗位，而一旦美国经济复苏，美元回稳，美国的需求就会增加，加拿大就会增加更多的制造业岗位，而此时，就无需房地产的火热来提供就业岗位了。加元和房价一起下跌并不可怕，因为最重要的经济指标，就业率会上升，更多的人有工作，经济就会走出不景气。房价下跌，再加上大量人口南下就业，本地出现更多空房供出租，房屋租金下调，可以减少本地穷人的负担，而对于本地已经买房子正在付贷款的人，很多都会因为经济的复苏而获得更多的收入，从而有更强的支付能力来负担因为利率升高而增加的月供款。也不是问题，这样，社会不会因为房价下跌而出现动荡。换句话说，就是房价虚高，移民买房子，本地人盖房子赚钱，房价下跌，移民们赔钱，本地人低价买房子，（未来肯定赚钱），整个周期，本地人的利益可以得到保障，社会不会动乱。更何况，还有邻居美国，美国复兴，则加拿大的失业人口可以南下找工，从而缓解本地的矛盾。社会就是这样保持和谐的，而这份和谐本身，也是加拿大能吸引移民的最大卖点。 那么，汇率，利率，和加拿大的房价又会怎么走呢？归根到底，取决于美国的复苏，而美国复苏，首先需要的是资金不再拼命外流，不再因为低利率而成为世界的奶牛。停止这种外流，美国人当然知道该如何做，比如提高利率，如1980年代的保罗沃尔克，老年加拿大人对当年13%的按揭贷款利率都记忆犹新，又或者通过颜色革命，搞乱某国政府，比如北非现在发生的，来达到目的。 美国的经济复苏，利率的缓慢提升，到美元的反弹，从而导致加元下跌，加拿大利率上升，制造业和农林业复苏，导致房地产资金成本上升，再传递到真正的房价大跌，是需要一个过程的，并不是加息了，房价就大跌了，但如果上面说的趋势形成，那加拿大的房价下跌，就是不可避免的，而下跌的幅度，以美元计，则肯定比以加元计大得多，换而言之，就是以加元计的房价下跌幅度，并不会太高，但持有外币（美元或人民币）的，则比本地人有优势。首先，现阶段，大票的外来资金，都是现金进来，资金的成本为0，能保本就可以，房租收入，怎么都是会大于水电维修和地税学校税的，所以，现金流还是OK的，并不需要靠卖房子来过日子，所以，他们不会着急卖。其次，本地有正规工作的，房地产按揭上升，虽然月费增加，但日子总的来说，不会因此过不下去，也不会着急卖房子，刚需，自住的话，没有到很高的利率，月还款超过承受能力，更是不会卖房子的，自己住着持有，总是会涨回来的。第三，投资性的购房，就是利用现在低利率投资现金流房产，靠收租来支付成本的，会遇到一些困难，资金成本增加，总成本增加，现金流变差甚至变成赔钱，但这种房产，在总的房产比例中，是不大的，投入市场，意味着损失作实，而扛着，也许还可以等到升值的那天，慢慢还贷就是了。而另外一点，利率上升，意味着开发商的成本上升，从而减少开发的意愿，而这样的话，进入市场的新房减少，则供应减少，价格不容易快速下跌。综合以上几点，要想看到加息之后，房价快速下跌，是不太容易的，这需要一个等待的过程和相当长的时间。但房价总体上来说，还是不容易上涨的，首先，带着大票钱来的，对比之下，会发现买基金可能是收益更高，更稳妥的投资，从而从房地产上转向，使房产上涨失去一个巨大的推动力，而另一方面，刚需会因为美国经济复苏而南下，从而刚需减少，需求减少，如果移民政策没有特别放松的话，是没有办法填补这个缺口的。第三点，房价不上涨，就使投机资金不进入房市，在资金成本高昂的情况下，要想靠贷款获得很好的现金流，房价除非低到很低，而在房价没跌倒这个位置之前，大量的资金是不会再进来了。快速跌下来不容易，而更没有上涨的可能，加拿大房价就稳定了吗？如果以美元计，加元本身的下跌，就意味着加拿大房地产的下跌，看着没变，其实，是跌了。这是正常状态，但市场不确定因素太多，比如这次土耳其的突发事件，就很有可能引起希腊国债的收益率飙升，最后导致希腊的破产和欧元区解体，而欧元解体，则对金融的影响过大，这里不讨论了。而加拿大房产最大的隐患，还是在于国际局势的不稳定，毕竟，加拿大有一大批靠外国每月汇生活费过来，带孩子生活的裸官家属，突然一天他们的经济来源断绝，很多房子，可是付不起地税取暖费的，卖大房子去租房是不得已的选择，那样的话，跳楼式的房产大跌，并不是不可能的。什么都有可能，土耳其这么大国家，埃及这么大国家，也是说乱，一天就乱起来了。点击展开...码那么多字有人看么？简单一两句话概括一下你要表达的意思即可。。。
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回复: 根据将军的要求说一点看法吧谁看完了给概括一下点击展开...狠累眼睛， 要求铺贴。
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回复: 根据将军的要求说一点看法吧烂店出闲人，总结完毕。
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回复: 根据将军的要求说一点看法吧希腊国家电视台在对全国人民放完黄色录像后，最终还是没有逃过关门的命运……为啥？都是火鸡闹事弄的，国债卖不掉没钱了，可是什么事情都干得出来的。大家看热闹呗。该说的说了，无所谓了，傻子之所以是傻子，是因为什么都要人告诉，太久不动脑子，不傻都难。
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我们本是良民，上进之路被尔等堵死，还被贪官盘剥衣食不全，只得乞食外邦，今你骂我是汉奸，我却看你是国贼。回复: 根据将军的要求说一点看法吧给楼主送花了
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美東 加東 旅遊包車、導遊、英法語陪同翻譯、長短途接送。高端訂製遊：蒙特利爾、多倫多、魁北克、渥太華、尼亞加拉瀑布、紐約、華盛頓、費城、波士頓...加入世界各族人民，拿來全球多種精華，於是這個國家就變大。China is my mother, Canada is my lover. 赏
反馈:霜岳 2013-06-11#9 T 346 $0.00 回复: 根据将军的要求说一点看法吧挺楼主 但是没看完评论
回复: 根据将军的要求说一点看法吧这是俺在家园里看过对加拿大地产最客观和靠谱的分析
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回复: 根据将军的要求说一点看法吧啥也不是，加拿大的房价虚高了，比美国高太多，收入却不是，移民人口比例才多少。所以使劲涨的结果就是后边使劲跌。
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回复: 根据将军的要求说一点看法吧整篇看完了。比期待的更有看头，谢谢～～ 建议把题目改为“出手前先做功课——目前加国房价走势分析”
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更多将军的生活图片故事 评《中国移民选择蒙特尔利的十大理由》 做不成华尔街股神 就做唐人街股神[SIGPIC][/SIGPIC]烂店出闲人，总结完毕。点击展开...看人看事还是应该客观点。至少这帖应该赞吧。
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更多将军的生活图片故事 评《中国移民选择蒙特尔利的十大理由》 做不成华尔街股神 就做唐人街股神[SIGPIC][/SIGPIC]这是俺在家园里看过对加拿大地产最客观和靠谱的分析点击展开...
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宠辱不惊 闲看庭前花开花落去留无意 漫随天外云卷云舒回复: 根据将军的要求说一点看法吧兄弟发这贴肯定是多年的积累加查许多资料，不知道我有没有读错帖子的意思是加拿大加息短期内不会导致房价大跌，但因为汇率等因素实际房价会下行，但目前的格局房价不会再涨了是吗？
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回复: 根据将军的要求说一点看法吧内容丰富,思维深邃,需要反复咀嚼.水平啊.是否正确,是可以商讨的.建议:引进一些图表,动画,把逻辑再理清晰些,再通俗易懂些.
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回复: 根据将军的要求说一点看法吧长见识了，送花！
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回复: 根据将军的要求说一点看法吧看了半天才明白：加元贬值，大量热钱要进来，房价不涨都难，不赚钱都难，没钱的都是傻子。
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