加拿大华人论坛 加拿大房产简单说说公寓出租回报率的算法
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今天简单说一下购买公寓出租回报率的算法。 有钱，买detached house，靠着land升值， 如果有自己的预算t，那么买公寓其实要靠租金收入回报，这个回报率可以作为一个参考价值。 下面列举的2种是比较常见的1. Net租金回报第一步就是看年收入： 月收租金2000. 假设每年100%的入住率。 每年总租金收入为$2000x12=$24000接着算出各种费用，包括公寓管理费，税务，每年大概自己出钱维护的费用。 假设每年共为$4200 那么收入减去支出为$24000-$4200=$19800最后看你买公寓总共需要多少。 这里假设为 40万。 那么你回报率可以算为$19800/400000=4.95%2. 现金对现金回报这里继续假设年租金收入为$24000 公寓为40万，这里要算出除了你的首付，你借款为多少，比如你付了30%的首付，那么借贷为28万. 你的月供这个时候大概为$1300, 每年就是$15600 再加上前面估算的其他费用每年$4800 那么每年的支出为 $20400$24000-$20400=$3600 $3600/$120000(你的首付)=3%
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回复: 简单说说公寓出租回报率的算法加拿大房地产投资回报率怎么算发布: 2013-5-10 00:15 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大 |查看: 92次[FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体]“在多伦多投资[/FONT]CONDO[FONT=宋体]（公寓），每年投资回报率[/FONT]7%[FONT=宋体]？！，你一定是算错了。我计算过，即使没有贷款，用现金买断，投资回报率也只有[/FONT]4.5%[FONT=宋体]。”一位热心读者打来电话询问，年投资回报率[/FONT]7%[FONT=宋体]是怎么算的。《[/FONT]2013[FONT=宋体]投资加拿大地产正当时》一文发表之后，很多网友也是在网上质疑投资回报率的计算问题。如果投资地产，年回报率只有[/FONT]4.5%[FONT=宋体]，还需要承担昂贵的交易费用，管理租客，承担空置风险，进行必要的房屋维修，那么投资地产将是一项得不偿失的投资。因此，准确地计算投资回报率，是我们决定是否要投资房地产，以及如何选择投资类物业的最关键问题。[/FONT][FONT=宋体]简单地说，投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。多伦多[/FONT]Bay[FONT=宋体]街上的一处公寓楼，一个卧室加一个阳光房，售价[/FONT]41[FONT=宋体]万，市场租金[/FONT]2200[FONT=宋体]每月，每月管理费[/FONT]514[FONT=宋体]，每月地税[/FONT]174[FONT=宋体]元，买这样一个单元作为投资房，投资收益会是多少呢？如果用现金一次付清，买断这个单元，年收入是[/FONT]2200x12=26400[FONT=宋体]，每年的支出为（[/FONT]514+174[FONT=宋体]）[/FONT]x12=8256[FONT=宋体]，第一年的收入为（[/FONT]26400-8256[FONT=宋体]）[/FONT]/410,000=4.425%[FONT=宋体]。前面我们已经提到了，打电话来质疑投资回报率的朋友认为，在多伦多即使没有贷款，或贷款全部付清了，投资公寓的回报率也不会超过[/FONT]4.5%[FONT=宋体]。这位朋友的结论是对的：用现金买公寓楼投资，收益率太低，以至于没有必要进行地产投资。贷款投资多伦多公寓，投资回报率能够达到[/FONT]7%[FONT=宋体]以上，我的结论也是对的。笔者在《加拿大投资房贷款政策变了吗？》已经向大家介绍过，[/FONT]2010[FONT=宋体]年以来，投资类房产的按揭贷款政策始终没有变过，依然是最低首付[/FONT]20%[FONT=宋体]。如果投资人首付[/FONT]20%[FONT=宋体]，即，[/FONT]8.2[FONT=宋体]万，房产交割费用[/FONT]8000[FONT=宋体]元，即，投资总成本[/FONT]9[FONT=宋体]万元；[/FONT]5[FONT=宋体]年固定利率[/FONT]2.99%[FONT=宋体]，[/FONT]30[FONT=宋体]年还款期，贷款金额[/FONT]328,000[FONT=宋体]，月供[/FONT]1378[FONT=宋体]，第一年总支出：贷款本息合计[/FONT]16534[FONT=宋体]，[/FONT]([FONT=宋体]其中本金[/FONT]6880[FONT=宋体]，利息[/FONT]9653)[FONT=宋体]，地税[/FONT]2090[FONT=宋体]，管理费[/FONT]6168[FONT=宋体]，支出总额[/FONT]24792[FONT=宋体]，[/FONT][FONT=宋体]第一年总收入[/FONT]26400[FONT=宋体]，[/FONT][FONT=宋体]正现金流[/FONT]1608[FONT=宋体]，[/FONT][FONT=宋体]由于是正现金流，因此，可以理解为，房东所支付的贷款利息，地税和大楼管理费等全部费用都是租客负担的，投资人[/FONT]9[FONT=宋体]万元投资的当年收益为，房产权益增加，即，贷款本金部分[/FONT]6880[FONT=宋体]，加上[/FONT][FONT=宋体]现金收入[/FONT]1608[FONT=宋体]，总收益为[/FONT]8488[FONT=宋体]，[/FONT][FONT=宋体]总投资[/FONT]9[FONT=宋体]万元的情况下，第一年收益率（[/FONT]Return On Investment /ROI[FONT=宋体]）[/FONT]8488/90,000=9.4%[FONT=宋体]。[/FONT][FONT=宋体]第二年，月供不变，租金、管理费、地税不涨，总支出还是[/FONT]24792[FONT=宋体]，总收入也不变，但利息为[/FONT]9446[FONT=宋体]，本金是[/FONT]7088[FONT=宋体]，[/FONT][FONT=宋体]第二年的收益率[/FONT](ROI) 7088+1608/90,000=9.66%[FONT=宋体]。以此类推，[/FONT][FONT='Calibri', 'sans-serif']5[FONT=宋体]年贷款合同期结束时，共偿还贷款本金[FONT='Calibri', 'sans-serif']36,539[/FONT][FONT=宋体]，同时，现金收入[/FONT][FONT='Calibri', 'sans-serif']8040[/FONT][FONT=宋体]，累计[/FONT][FONT='Calibri', 'sans-serif']44,579[/FONT][FONT=宋体]，收回成本近[/FONT][FONT='Calibri', 'sans-serif']50%[/FONT][FONT=宋体]。很多人在计算收益率时没有考虑租客为房东偿还的贷款本金，而贷款本金正是房屋净值增加的部分，在申报投资收益时，贷款本金部分不属于费用支出，属于收入，不能抵税。[/FONT][/FONT][/FONT][FONT=宋体]从上面了例子可以看出，贷款比例越大，投资回报率越高，但现金流也越低。还清贷款时，现金流情况最好，但投资回报率最低。[/FONT]20%[FONT=宋体]首付的情况下，在多伦多市中心的公寓投资，按照现在的贷款利率，年投资回报率可以达到[/FONT]8-9%[FONT=宋体]；北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在[/FONT]7%-8%[FONT=宋体]。这样的投资回报率，是值得一试的。[/FONT][FONT=宋体]文章开头谈到的那个电话，对方认为应该把投资物业的贷款全部付清之后，再去投资另外的物业，用这种方法实现在退休时名下有几处没有贷款的投资房。笔者认为，这是一个比较安全和稳健的投资方法，但效率较低。很显然，能力允许的情况下，退休时名下有几套没有还完贷款的投资房，其投资回报率比全部付清所有贷款更高。[/FONT][FONT=宋体]利率会不会升？管理费会不会涨？房价会不会跌？会不会有很多维修费用发生？找不到租客出现空置怎么办？投资收益这么高，导致个人报税边际税率上升了，实际收益减少了怎么处理？是啊，地产投资哪有那么一帆风顺，像纸上算的那样，轻轻松松，[/FONT]5[FONT=宋体]年投资回报[/FONT]100%[FONT=宋体]，卖房时，至少[/FONT]4-5%[FONT=宋体]的中介费，就会立马儿降低投资回报率。但也没有必要这么悲观，我们前面算的投资回报率，没有考虑任何房价增值的因素，我们也暂且把房产增值作为“奖金”而不是正常收入来考虑。任何形式的投资，都需要认清楚风险，并尽最大可能趋利避害，追求安全稳妥地将投资收益最大化。到期后，如果利率升高，应采取的措施包括重做贷款（[/FONT]re-finance[FONT=宋体]），而不是续约，继续使用[/FONT]30[FONT=宋体]年还款期，保证现金流，毕竟已经偿还了近[/FONT]27%[FONT=宋体]的本金，即使利率升高，依然可以保证现金流。如果发现管理费不断升高，担心房价下跌，可以采用物业折旧的方式，既可以抵消当年所得税，也为将来房价有可能下跌做好拨备，但是，如果房价上升，由于采用了折旧的方式，资本利得的应税部分会比较大。[/FONT][FONT=宋体]如果有人曾承诺给你，足不出户，投资[/FONT]xx[FONT=宋体]理财或保险产品，[/FONT]xx[FONT=宋体]年后投资就可以翻翻，每年[/FONT]/[FONT=宋体]月收益可以达到[/FONT]xx%[FONT=宋体]，真的兑现了吗？地产投资有风险，但是可以控制和降低的。投资回报要看投资人的经验和服务团队的能力和水平。最关键的是要合理合法。我曾听一位投资者说，我投资[/FONT]X[FONT=宋体]个物业，将来以[/FONT]1[FONT=宋体]元钱的价格转给我儿子，能省很多税。这种想法和说法是完全错误的。近似于赠予式地转让物业产权，不仅无法节省资本利得税，还会给受让人增加其他的税负和麻烦。认真的，希望从事地产投资的人，应该虚心地了解各个专业领域的知识，不能想当然。地产投资的实际收益率大小，要看投资人是否掌握相应的经验，知识，以及是否有称职的专业团队合作。笔者将在近期举办“投资类房产贷款能力诊断，地产投资相关税务知识讲座”。欢迎通过电子邮件订阅“红雨谈加拿大地产投资”系列文章。[/FONT][email protected][FONT=宋体]以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。[/FONT][FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体]作者：[/FONT][FONT=宋体][/FONT]王红雨[FONT=宋体][/FONT]加拿大房贷[FONT=宋体]专家电话：416-880-5089[/FONT][FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体]转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved[/FONT]点击展开...你用5年锁定历史最低的利率去算收益有说服力吗，别忘了你用的30年的amortization你是做mortgage,请问三十年平均5年fixed 的利率是多少?贷款越多投资回报率越高？ 是这样吗？特别是在高利率的条件下，利率越高，银行的margin也越大，当然你的佣金也越高，
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回复: 简单说说公寓出租回报率的算法你用5年锁定历史最低的利率去算收益有说服力吗，别忘了你用的30年的amortization你是做mortgage,请问三十年平均5年fixed 的利率是多少?点击展开...赌钱赢了几次当然可以假设一晚上都不可能输。
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回复: 简单说说公寓出租回报率的算法你用5年锁定历史最低的利率去算收益有说服力吗，别忘了你用的30年的amortization你是做mortgage,请问三十年平均5年fixed 的利率是多少?贷款越多投资回报率越高？ 是这样吗？特别是在高利率的条件下，利率越高，银行的margin也越大，当然你的佣金也越高，点击展开...如此专业的文章出自贷款经纪完全可以理解，你的反驳也有道理。现在就是钱多没处花也千万不能被忽悠买进几套Condo来通过赚取租金达到所谓7〜9%的回报率。首付20%，贷款期限为30年并不适合新移民。新移民选择首付35%，贷款25年的比较普遍。最近刚买北约克一年新1+1Condo，首付35%，月供加地税加管理费加室内保险1500，如果整套出租1600，我们保留一个Den，孩子从外地读书回来过周末，剩下一房一厅出租1350，我觉得非常合适。另外有朋友女儿买Downtown湖边Condo，工作三年，父母支助首付25%，每月支出1600，出租Den750，再出租车位150，每月自己实际支出700，她税后每月工资3000，很轻松。同样情况发生在国内一线城市，不可能做到如此满意。
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回复: 简单说说公寓出租回报率的算法多伦多CONDO投资回报率较高的两个地方是DOWN TOWN和SCARBOROUGH，北约克的收益是比较低的。点击展开...我不是纯投资客，考虑自住多一些。但个人多年投资经验证明，只要是自己喜欢的房子，无论出租还是出售都容易在市场领先。至于你的论调不敢恭维，要知道没本事的人才天天想着靠房子赚钱，量力而行，逢低买入自己喜欢的投资品，无论市场怎么变，涨了开心，跌了自己欣赏享用。如果无论市场好坏，都被你忽悠多贷款投资Condo，睡不着是一定的。
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回复: 简单说说公寓出租回报率的算法你买房子，会30年才还清么？点击展开...在加拿大绝对越久越好
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回复: 简单说说公寓出租回报率的算法在加拿大绝对越久越好点击展开...当然，从税务角度看，利息可以抵扣房租成本。不过我还是选择利率低时借，利率高的时候早点还清，反正想用钱，随时可以从银行再借出来。付银行利息，和交税差不多
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回复: 简单说说公寓出租回报率的算法当然，从税务角度看，利息可以抵扣房租成本。不过我还是选择利率低时借，利率高的时候早点还清，反正想用钱，随时可以从银行再借出来。付银行利息，和交税差不多点击展开...只要能够在几天内有足够的资金把债务消除，欠钱投资效率最高
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