加拿大华人论坛 加拿大房产温州房价腰斩引发断供潮 打官司都要排队
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许多温州市民发现，由于房价的不断缩水，他们过去买房欠银行的贷款，甚至超过了房子目前的卖价，房屋已变成了负资产。“断”还是“供”？成为了温州市民茶余饭后的谈资。 断供房的涌现，也意味着温州银行业的坏账风险会随之而来。近日，证券时报记者调查获悉，温州银行业其实早已意识到断供房带来的风险，并于去年底联合温州当地企业家及学者，向温州市政府反映房价大幅下跌带来的金融风险，希望当地政府能出台相关拯救政策，这也构成了温州此次限购令松绑的重要背景。 房价腰斩引发断供 鹿城广场是温州标志性豪宅，也代表着温州楼市的最高价。在2011年温州房价火爆时，鹿城广场的房价曾超过10万/平方米，但如今市场价跌至4万/平方米，甚至有喊出3.28万元/平方米的案例。 在这个富人云集的楼盘中，入驻的商业公司不多，温州惠信资产管理有限公司是其中之一。 该公司副总经理金萩娟称，当时楼市火爆时，鹿城广场的挂牌价一度达到了12万元/平方米，一个朋友以9万元/平方米在购置了一套，现在还处于深套中。高达12元/平方米物业管理费，使得进驻鹿城广场的成本较高，所以目前的该楼盘入住率不超过五成。 在温州，价格腰斩的楼盘不只是鹿城广场。曼哈顿、京都城，铂金家园、香缇半岛等，这些曾经的高档楼盘，成为此轮温州房价跳水的重灾区。 房价大幅跳水使得许多人发现，他们过去买的房子，价值正在缩水，而他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，成了负资产。于是一些房主选择把房子扔给银行，不再偿还银行的贷款。 除了个人按揭房出现断供现象外，通过担保公司贷款的房源，也是断供较为集中的房源。 温州好旺角房产策划机构副总经理陈德赚称，受多套或者个人经济问题的限制，此前很多温州购房者只能通过寻求担保公司的帮助，最终如愿在银行办理了购房按揭手续。银行方面当时以为，第三方担保使得贷款更有保障。殊不知，民间借贷危机使得担保公司纷纷倒闭。如此一来，抵押物价格下降，担保人又没能力偿还，贷款完全高于抵押物，这样的情况下，断供也就发生了。 担保公司一直在温州民间资本市场中充当着重要的角色。火爆时，温州拥有的担保公司曾经多达近300家，但民间借贷风波后，温州的担保公司数量大幅减少。 虽然温州各界对于断供房的起因众说纷纭，但从受访人的观点来看，房价腰斩、炒楼及民间借贷危机等三大因素的综合，是造成如今温州楼市断供的主要原因。 断供房批量拍卖 如果不是公开拍卖，恐怕没有多少人会知道温州楼市的断供现象。但伴随着断供房的批量上市，断供房在温州已成为公开的秘密。 不久前，一套铂金家园的断供房，经温州汇丰拍卖行成功拍出，丁望远就是当时的拍卖师。 丁望远称，因为市价已经不值银行贷款，购房者选择了断供，现在温州中院的拍卖房，很多都是断供房。 以铂金家园一套120平方米房源为例，2011年，该小区的售价高达5万元/平方米，按照首付三成，银行按揭贷款高达420万元。但是，现在价格只有2万/平方米，上述房源仅值240万元。这样一来，也意味着这里的房子市值，已经抵不了银行的贷款。于是业主选择断供，让银行强制拍卖。 温州楼市陷入今日之窘境，与当地银行不无关系。 很多温州人士认为，当年温州房价的暴涨，是炒房客联合担保公司和银行共同参与的结果，而房价暴跌，银行受到牵连也是自然的事情。 据介绍，在放贷冲动和监管部门的默许下，温州楼市的房贷乱象丛生。当时，银行的房地产贷款，尤其是个人住房贷款业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松了真实性审核。如此种种，也严重影响了银行的资产安全性。 在2008年金融危机时，广州、深圳等地曾上演的断供风波就表明，一旦房价出现大幅下跌，那些低首付或者零首付的购房者，就会出现房不抵债的现象，不少购房者会选择断供，银行也就成为了房东。 温州楼市的断供现象，显然是当地银行不愿意看到的事情。记者近日曾试图通过温州银监局了解相关情况，但几番尝试却未能如愿。 虽然温州银行业对断供讳莫如深，但种种迹象表明，温州楼市的断供现象并非个案。在温州当地媒体上，近期几乎每天都能找到房源拍卖的公告。若电话咨询这些房源的性质，普遍以断供房告知。 “目前，温州债务纠纷案比较多，打官司都要排队，像医院看门诊一样。”丁望远介绍，从起诉、到执行、再到拍卖，一般需要半年的时间。再加上银行对风险的节奏把控，让近段时间温州市场的拍卖房开始增多。 温州中小企业促进会会长周德文向记者坦承，目前温州断供房的数量尚无统计，但法院、拍卖行处置的银行不良资产，已呈现直线上升的趋势。当地媒体房产处置广告的密集刊出，跑路企业的再度出现，这些不幸消息均是证明。 银行有风险 按照现有的法规，如果选择断供，属于购房者主动违约，这就违反了贷款合同中的约定条款，需要承担相应的违约责任。 “如果拍卖所得款不够偿还银行债务，法院会给债权人出具一份债权凭证，在债务人有能力偿还的情况下，债权人仍会继续执行。”丁望远称。 虽然从理论上来说，楼市断供不会为银行造成损失，但实际情况往往让银行成为最终的买单者。 “按照现有法规，银行对断供房拍卖后，差额部分业主方仍需承担偿还义务。但为什么还会断供？是因为很多人已走投无路，实在没有能力再去偿还银行债务，并非恶意而为之。”对于目前温州涌现出的断供现象，周德文如是说。 根据目前法律约定，债务人拥有偿还能力，是债权人继续执行债务追回权的前提。比如发现债务人以自己的名义买房购车，银行方面就可以继续申请债务追问；但如果债务人今后以其他人的名义购房置业，银行就不能强制执行。如此约定，也使得部分购房者愿意背上违约责任。 “断供现象在今年上半年已经出现，现在愈演愈烈。若不采取政策措施，比如调整限购限贷政策，恐怕会让断供现象进一步蔓延。”周德文认为，断供棉扩散，会严重摧毁房地产信心，影响房地产市场的健康发展，会进一步恶化银企关系，削弱社会信用基础；会使企业不良贷款继续上升；形成局部金融危机，社会和政府应当高度关注。 实际上，温州市方面早已意识到断供引发的风险。“去年年底，温州银行业，联合地产企业家及当地学者向温州市政府反映，房价大幅下跌可能会金融风险，希望当地政府能出台相关政策来化解风险，这也是温州限购令松绑的重要背景。”一位不愿透露姓名的学者对记者如是说。 被外界称为救市政策的限购令松绑出台后，温州也由此成为国内唯一一个对限购令做出调整城市。温州楼市是否借此企稳，房价能否就此止跌，仍需时间来验证。 记者观察 政策松绑难救温州下跌房价 限购令松绑为温州楼市的企稳创造了条件，但温州房价就此止跌还为时尚早。 从2007年到2011年，温州市区商品房每平方米销售均价从9787元一路上涨到34674元，5年涨了2.5倍。可随着限购、限贷等政策的调整政策出台，至今年6月底，温州市区新建住房均价已回落至24123元/平方米。但即便如此，温州目前的房价仍处国内高位。 温州房价连续23个月下跌，自然离不开两年前的那场民间借贷风波冲击。人民银行温州支行曾做过关于民间借贷的抽样调查，当时调查显示，温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。而危机爆发后，那些受到波及的企业和家庭，口袋确实没钱了。 虽说借贷风波渐远，但却对温州经济却是伤筋动骨的痛。今年7月，温州新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开"垫底"数据：在16个主要经济指标中，2012年，温州市大多数指标处于浙江省倒数行列，其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一，另有4项倒数第二。 今年的情况似乎也并不乐观。今年4月，由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为，温州经济社会发展面临巨大压力，现代商贸业态发展滞后，购买力外流严重。 当然，在经济因素之外，前些年土地供应紧张，也是造成温州楼市火爆的重要原因。但从去年以来，随着温州城市框架拉大，土地供应增加，商品房供应趋紧的局面发生了较大改变。 公开资料显示，今年上半年，温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗，合计3714.47亩，远远超过去年1271亩的出让总量，同比增长454.46％。其中，住宅用地587.92亩，可供应住宅建筑超过70万平方米。 随着土地供应的大增，温州楼市下半年库存数量还将进一步增加。温州大学房地产研究所的数据显示，2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米，再加上去年底80多万平方米的库存，市场供应量将达160万平方米。 如此增量会对温州楼市造成怎样的压力？2006年至2011年，温州市区商品住宅销售量共计362.05万平方米，年均60万平方米。如果以过去6年温州住宅的平均销售水平为标准，在其他供应增量不变的前提下，当前温州市区新增供应需要3年多的时间消化。 与此同时，大批炒房者的撤离，也使得温州楼市二手房库存陡增。据温州平安易居监测数据，温州新增的房源与去化房源极不对称。目前，往往是每月去化1000千套，新增2500套，估计每个月温州新增二手房库存1500套。 在温州地产界，高企的库存就像堰塞湖，若经济环境未出现根本性改变，房价继续下跌是大概率事件。 温州地产新政救场愿望落空 20天前，"限购令"松绑一事让浙江温州成为了外界关注焦点。伴随着各路媒体争相涌入，交易大厅座无虚席，楼市成交量井喷等字迹见诸报端。这一切似乎都在说明，限购令调整后，温州楼市一夜入夏。 然而，实际情况与表象相差甚远。近日，证券时报记者在温州调查获悉，人气爆棚只是假象，成交量陡增另有他因；限购令的松绑，尚无法刺激温州民众的购买力。 人气回归常态 8月26日上午，温州限购令调整20天后，证券时报记者来到温州市房屋登记中心的交易大厅。记者眼前的现场，没有预期的热闹。 据记者目测，在近千平方米的交易大厅，前来办事的市民不会超过50人；大厅中央的休息区，还空置着不少歇气的座位。站在柜台前排队的市民，拿着档案袋办理过户手续的不多，细听一下，更多的是咨询过户事项。 温州限购令调整后，各路媒体争相涌入，综合前期媒体的报道，几乎无一例外描述为"交易大厅座无虚席，售楼中心人气爆棚"。然而时隔20天后，交易大厅的工作人员却对记者称，"现在的情况与6、7月份没有太大区别，与今年3月国五条细则落地激起的购买力，根本没法比。" "限购令调整以来，前来咨询的人多了，但却没有转化为成交量。"平安易居董事长姜毅分析，现在温州购房人群，以刚需为主，这部分购房者买房有一个过程，不像投资性的购房者，因为后者买房是为了赚差价，考虑周期会比较短。而刚需的购房者，在购房时需要考虑生活问题、家庭问题、工作问题、小孩教育问题、户型问题、物业管理问题，这些都会导致刚需人群购房考虑周期要长。 温州目前的楼市现状，只能用平淡来概述。虽说限购令调整有利于提升购买力，但温州房地产调控的其他政策都还在实施，包括严厉的信贷政策、严厉的税收政策等，而且这种环境不会也发生突变。这样的楼市环境，使得投资投机者难以看到逐利空间，不敢贸然出手。 温州市房屋登记中心主任黄齐对记者称，当时实施新政时，本来就不是为了提高房地产成交量，如果有这种可能，温州也不会实施这一次政策的回归，从大的环境来看，温州房地产市场外部环境已经逐渐消失，推动房地产投机的因素已经没有了。整体市场环境，已经不可能让温州民间资金向房地产业转移。此次调整，只是为改善性需求入市打开了一道口子。 成交井喷另有原因 温州市房管局网上销售系统数据显示，在政策微调前一周，即7月31日至8月6日，温州楼市成交量为657套，日均成交不足百套。在政策微调后一周，即8月7日至13日，成交量达1629套，日均成交232套。 数据的变化，似乎都在说明限购令调整后，温州楼市取得了立竿见影的效果。然而，证券时报记者多方调查获悉，成交量陡增另有原因。 "我可以负责任地讲，温州房管局网上交易系统公布的数据，不能反映温州楼市的真实情况，近日媒体对温州限购令调整后的解读，绝对是有误的。"平安易居董事长姜毅对记者称。 此前媒体的误读，需要从温州2011年3月出台的限购令说起，当时温州规定，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭，只能新购买一套住房。这一禁令，远超市场预期，许多购房人的过户手续，就此卡壳。 据介绍，因为不能办理过户手续，许多被限购的购房者，当时都通过委托公证的模式，一直没有办理成交手续，而这一次限购令松绑，使得这一部分购房者满足了过户条件。比如说，之前温州楼市的购买力，并不是首套房的刚需，而是拥有多套房的改善和投资需求。限购实施后，温州市场上大量的双套拼住宅被禁，从而造成了想卖的不能卖，想买的不能买的状况。 "限购令松绑后，很多媒体前往温州房产交易大厅实地探访，看到人山人海的现象，解读为温州炒房团又起来了，这是不对的。"姜毅认为，最近温州房管局网上交易系统公布的成交量数据，一半以上都是历史遗留问题，很少新增的购房者。 事实正如上述人士所言，在撇开历史遗留问题后，限购令调整后，温州楼市的真实成交情况较此前变化不大。 温州市房屋登记中心主任黄齐对记者称，从监测数据来看，除去历史遗留房源，从8月6日~8月23日，温州楼市实际成交每天平均为50宗左右，较去年同期或前期没有大的区别。7月，温州楼市实际成交每天平均为42宗，8月的成交量只是微幅上涨。
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回复: 温州房价腰斩引发断供潮 打官司都要排队可以意淫一把了
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回复: 温州房价腰斩引发断供潮 打官司都要排队高登解释一下温州这种大城市为什么没有对住房的刚需而导致房价大跌的？
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回复: 温州房价腰斩引发断供潮 打官司都要排队哈哈，温州人都跑到温哥华来了，当然温州木有刚需了，温哥华的刚需都在家园网上过嘴瘾呢，实在不行杀去温州也行
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回复: 温州房价腰斩引发断供潮 打官司都要排队哈哈，温州人都跑到温哥华来了，当然温州木有刚需了，温哥华的刚需都在家园网上过嘴瘾呢，实在不行杀去温州也行点击展开...刚需指的是炒房不是住房么？高登什么时候也学会地产协会的伎俩了，连概念都要偷换
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回复: 温州房价腰斩引发断供潮 打官司都要排队职业病，谁让我在地产公司干了5年呢
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回复: 温州房价腰斩引发断供潮 打官司都要排队还是当律师好，什么情况都有钱赚。看起来干地产和贷款的就要吃市场饭了。
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回复: 温州房价腰斩引发断供潮 打官司都要排队虽然没去过，但也没听有人说温州是大城市。
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......哈哈，温州人都跑到温哥华来了，当然温州木有刚需了，温哥华的刚需都在家园网上过嘴瘾呢，实在不行杀去温州也行点击展开...温州是温哥华的未来
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回复: 温州房价腰斩引发断供潮 打官司都要排队三年后，把文中的温州改成多伦多，其他的一律不用改。
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