在加拿大
据经济之声交易实况报道，楼市“春天派”的四大掌门之一、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存做客交易实况，谈了他对中国房地产业和北京房价未来走向的看法。 陈宝存：目前尤其是去年下半年开始，可能越来越明确的大家都认为房价，反正绝大部分人都认为房价还要涨。现在的问题是涨幅的问题，涨与不涨的问题。二手房去年北京的基本上因为是主城区这个为主，去年涨了36%，即使在通州今年1月份的数据跟去年1月份同比也是涨了36%。 实际上限购有一个最大的负作用就是土地供应连年的下降，实际上北京市场是特别明确的， 连续三年的土地供应都完成计划不足50%，去年是计划供应量的38%。所以说这个因素现在限购虽然说短暂的是压抑住了一部分需求，但是实际上在土地供应上未来将是一个巨大的难题。供应在减，它对房价的因素，我觉得大家越来越明白了，就是楼市春天派这帮人说的很多的观点。我一直在说未来五年房价要翻番，北京是翻番是特定的，为什么呢？实际上我当时说了五个因素。前天任总说了四个因素，但是实际上大家的感觉都是一样的。 我不赞同今年蛇年就完全能大涨，因为大涨我是看未来，但是现在这种政策还没有完全明确的情况下，新房的这部分应该是涨的幅度不是很大，二手房压制不住。去年开始北京实际上是二手房发力发的太狠了。 实际上现在是城市化进程刚刚所谓的完成了51%，这里面还有1.7亿人人口在租房，没有真正的城市化，这样还有大量的城市化的这种需求，根本不是人口红利，而是城市化进程当中人口涌向城市的这种红利，远远的没结束，至少30年之内结束不了。 现在我们也听到各方声音，有最看好的声音认为将来北京、上海这样的一线城市会涨到每平80万， 城市化进程到底什么是城市化进程，现在就有一个悖论，如果想城市化进程更好的发展下去，那么可能农村或者是城镇的人要进城，进城就得有住所，就得买房，但是你房价这么高企别说每平米80万，就是50万当地的人都买不起，谁能买得起，老百姓都买不起，城市化进程是不是又因为高房价而进行不下去了。 货币购买力的贬值，高速发展的经济体这种贬值就是同样的1元可能25年后的1元跟现在完全是两回事了。也许未来那个年代的80万可能是咱们一个月的收入了。 2004年土地招拍挂政策严格实施之后地价跟房价轮番上涨的幅度越来越高，这应该是最主要的因素。但是现在这个因素再想改变我觉得是不可能的。 现在大家对于土地财政这块还有一个误读，就是大家都把土地出让金当做地方政府一个行政性开支去理解，不对，因为这里面有太多太多的征地拆迁安置成本，还有咱们经常说的七通一平，包括城市建设的像城铁、高铁。水电路再加上七通。 中国是从商品房开发98年之后一直到土地的这种七通一平建设，就是依赖土地财政也是在一级开发出现之后才开始依赖的，07年才开始基本上全国才开始推行一级土地开发。07年开始，但是欧美是什么时间开始的呢？200年前就有了，人家可能是单单的七通一平当中的下水可能就做了十年、二十年、五十年。城市基础设施的建设，管网配套设施，包括修路，包括污水处理都打到成本里面了，建一个公园不赚钱吧？建一个高尔夫也不赚钱吧？就是体育公园，政府要建一个公园的话根本不赚钱的，工业再不赚钱？现在商业综合体有的城市都已经不要钱了，只要投资能过来，免费给你地。 一级项目的开发真正能赚钱的只有住宅用地还有商业金融用地，就这两块地可以赚钱，其余的全是大赔，这种赔钱赔的一级开发公司不可能承担，只能加到了住宅用地上，去年有一句特别雷人的话，我是实行高房价，真正的获益者就是普通的老百姓，你在逛公园的时候，你在坐地铁城铁的时候两块钱的时候，你一定要考虑事先买房人支持了这些建设。 最近我也在研究这些国外的房价，实际上你比如说打个伦敦为例，有一个数据大家可以听一下，在伦敦首套房购买的平均年龄是52岁，在全英国是37岁，你说房价能不高吗？如果不高的话不可能52岁才能买得起房子。 实际上在土地的财政上还有几个因素，现在土地出让金的收益要拿出10%给教育，10%给水力还要有10%以上给交通的补贴，北京现在是明文规定，住建部06年就规定的，一定要拿出土地出让金一部分收益补贴给公交这种情况。 现在M2今年可能是目标13%的增幅，如果要是5年之内都是13%也差不多就翻一番了。所以说这个好像是遏制不住的，而且我觉得现在的所有稳增长的政策去年开始我说的最多的也是稳增长的经济上的稳增长，实际上就是四万亿重回，因素原来是城市间的交通，高铁，这一轮是城市轨道交通，城市自己的内部的内循环，该不该做呢？确实该做，不做是不行的，不做的话现在交通运输问题就解决不了。所以说需要做，必须做。当然这十年的时间能把整个城市公交，城市间的公交，城市间的基础设施都做完的话当然进步很大。而且还有后来经济转型的这种基础。 原来是网友给我们封的是楼市唱涨派，不好听叫做叫春派，最后我们认可的还是春天派。 涨，这是没有异议的。所以至少一线城市五年要翻一番的，其他二三线城市各种条件不一样，有的就是人口的涌入不太充分的地区，可能涨幅不高，但是一定还会涨。海南凤凰岛
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回复: 未来五年一线城市房价翻番SB才信这个
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回复: 未来五年一线城市房价翻番房价高涨是控制人口流向一线城市最有效的自然调控方式。 外来人口买不起房便只能涌向中小城市， 之后又带动中小城市房价上涨。 中国的人口--市场--是中国经济久盛不衰的生力军。
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回复: 未来五年一线城市房价翻番不懂社会经济就别乱讲，小心被转发500次被关起来
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回复: 未来五年一线城市房价翻番498
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如果一个人脑袋装满了如下内容：李鸿章丧权辱国、义和团保家卫国、太平天国农民起义、蒋介石只会摘桃子、地主个个是周扒皮、旧社会暗无天日、美帝亡我之心不死、有国才有家，俄罗斯是兄弟。那么恭喜你！你基本具备脑残和傻逼的基本配置了…… ——作家王朔回复: 未来五年一线城市房价翻番评论:未来5年房价翻番 天量货币投放推涨楼市来源：政策法规 编辑：房产网国金证券首席分析师金岩石昨在“ICBC天府大讲堂”上作出大胆预测 精彩语录 “要遏制少数城市房价过快上涨，其潜台词就是，允许多数城市房价平稳上涨。” “现在凤凰岛上停的私家游艇还不多，等有一天游艇停满了，海南房价可能就涨到了头。” “2009年初，我敢说上半年买股，下半年买房，现在我敢预测，在未来5年内房价还将翻番。”昨日，在由中国工商银行四川省分行营业部举办的“ICBC天府大讲堂”上，国金证券首席分析师金岩石大胆预测，由于货币流动性最终被注入资产价格，未来房产价格必定会涨。 谈中国楼市天量货币投放推高房价 金岩石的底气在于未来10年货币量的增长，他说，从1992年到现在，央行每年印刷纸币的速度在23%左右，而经济增长速度却在8.9%左右，按照经济学意义上的通货膨胀计算方法，通胀就在14%左右，以复利计算，也就是5年要翻一番。 “我们身边所有的消费品和投资品，都可以装在一个木桶和水池里。”木桶里装的是衣食住行，水池里是股市、楼市、政府投资、奢侈品等，木桶在水池中漂浮着，随着池 中的水位“水涨船高”。金岩石说，央行增大流动性，也就是投放货币，只有两个选择，木桶或者水池。 如果流入木桶，就是衣食住行等人人相关的物价要上涨，然后导致工资上涨，工厂成本增加，此时就会裁员，那么就有大量的穷人担心会失业；如果注入水池，就会使得股价、楼价上涨，形成泡沫。 “如果你是管理层，宁愿选择哪一个？大多数人的失业，还是少数人的破产？”金岩石说，要使更多人就业，代价必然是高房价，中央发布政策说，要遏制少数城市房价过快上涨，其潜台词就是，允许多数城市房价平稳上涨。其带来的后果则是，城市贫富差距加大。“所谓富人，就是有负债能力的人，比如负债买房子。”金岩石说，当房子成为财富的象征，就会有越来越多的人选择负债买房，从而吹大这个泡沫。“虽然我判定房价5年之内肯定会翻番，但也许就是最后一番，因为现在租房的价格已经很便宜了，完全不能支撑现在的高房价。” 谈海南房产私家游艇停满时泡沫破灭 对于目前人们普遍关心的海南国际旅游岛问题，金岩石表示，海南的房地产已经存在泡沫，但是泡沫什么时候破灭，要看凤凰岛上的游艇什么时候停满。 金岩石说，2004年起海南国际旅游岛计划就已经申报等待审批，但一拖就是6年，为什么当时不做，现在才来参与这个“游戏”，就是因为中国人受到了迪拜的启发。 迪拜在开始兴建之前，不过是国际航班中途加油停歇的一个中转站，人口不过1万，但是现在人口达到150万，而且吸引了老虎伍兹、布拉德皮特等一线明星的入住，海南完全可以按照这个故事讲下去的，而且讲得更好。 实际上，从2004年起到2008年，海南的房价就翻了一番，从2008年到现在，又上涨了1.5倍，金岩石说，现在要投资进入海南，就是要有玩泡沫的心态，现在凤凰岛上停的私家游艇还不多，等有一天游艇停满了，海南房价 可能就涨到了头或者稳定维持在一个高位。 谈通货膨胀中国房价未计入CPI “在实际生活中有两种通货膨胀，一种是经济学中的通货膨胀，一种是统计学中的通货膨胀。”金岩石说，经济学中的通货膨胀，是先计算出今年发出了多少货币，经济增长速度又是多大，两者相减就是通货膨胀。“很明显，现在我们是以23%的货币增长来追求8%的经济增长。” 在统计学的逻辑中，是否发生通货膨胀的重要标准就是CPI，而CPI则是由一揽子消费品物价加权平均价决定的。“哪些消费品可以计入CPI，哪些不能计入，都是由统计局决定的。”金岩石说，粮食的权重达到34%，其核心价格就是猪肉价格。“所以，不要看轻猪肉的价格，因为我们国家很多政策的价格都是由猪肉价格左右的。” 为什么大家都很关注央行决定缩紧银根，因为这意味着投放货币的速度放缓，会影响很多企业和个人的贷款消费、再生产。能左右央行决策的重要因素之一就是CPI，而CPI价格往往又被猪肉价格所左右。金岩石说，现在很多商界大腕都在投资养猪，如郭广昌的复星股份，做投资银行的高盛，但做猪肉真的挣钱吗？他和从做“猪生意”起家的四川富豪刘永好还有过一段对话：“永好啊，你老实告诉我，养猪真的能赚钱吗？”“真的挣不了多少钱，因为猪肉一旦涨价，就会有人跑过来说，这个不能涨，涨了会导致通货膨胀。” 金岩石说，在美国，计算CPI是要将房价纳入其中，其权重高达42%，他们将房子列为消费品而不是投资品，典型地以“住”为核心，而在中国房子却是投资品，不计入CPI考核范围。
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回复: 未来五年一线城市房价翻番海南凤凰岛
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回复: 未来五年一线城市房价翻番哎呀，文章还没仔细看，这图片看着瘆人呐。俺最怕这类小密集痘痘类的图案了。
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回复: 未来五年一线城市房价翻番海南凤凰岛--将来会超过佛罗里达棕榈滩
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回复: 未来五年一线城市房价翻番哎呀，文章还没仔细看，这图片看着瘆人呐。俺最怕这类小密集痘痘类的图案了。点击展开...别小看密集痘痘， 个个都是小钱包。 没有密集痘痘就没有市场没有人气。加拿大为何经济不活跃生意难做--痘痘太稀少。
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回复: 未来五年一线城市房价翻番别小看密集痘痘， 个个都是小钱包。 没有密集痘痘就没有市场没有人气。加拿大为何经济不活跃生意难做--痘痘太稀少。点击展开...顶大奶经济学
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回复: 未来五年一线城市房价翻番三亚私人游艇4年增7倍
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回复: 未来五年一线城市房价翻番就差陈胜吴广了
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回复: 未来五年一线城市房价翻番说这种话的人该吃药了，相信这种话的人该去测下智商。
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回复: 未来五年一线城市房价翻番中国城市化进程中的刚性需求挡不住，俺原来居住城市的城郊许许多多村落被城市蚕食，几年之间高楼林立，大量村民变成市民，带动无数的需求与消费。而离城市较远的村庄在迅速荒芜，除了老人已经基本没有年轻人了，很多村落就此消亡。政府也喜欢看到这种情况，这样，政府的城市经营收益大增，而原来农村大片慢慢空置的土地就会重新规划。
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回复: 未来五年一线城市房价翻番又一次的圈地运动
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说这种话的人该吃药了，相信这种话的人该去测下智商。点击展开...小心大妈去打你的小报告，就这个帖子人家已经投诉我两次了
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回复: 未来五年一线城市房价翻番说这种话的人该吃药了，相信这种话的人该去测下智商。点击展开...空口说大话没用。智商不是纸上测出来的，是用成就来衡量的。
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回复: 未来五年一线城市房价翻番房价高涨是控制人口流向一线城市最有效的自然调控方式。 外来人口买不起房便只能涌向中小城市， 之后又带动中小城市房价上涨。 中国的人口--市场--是中国经济久盛不衰的生力军。点击展开...非常有道理.紧紧盯住人口的变化投资.这个变化包括总量,结构,流动方向.
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