加拿大华人论坛 加拿大房产小留学生 买房VS租房

在加拿大

[FONT=宋体]小留学生在高中阶段开始接触加拿大的教育体系、熟悉教育理念，为日后升入理想的加、美大学做好准备。由于年龄偏小，其中相当多的小留们需要一位家长陪读，帮助照顾生活，住宿问题就随之产生。[/FONT][FONT=宋体]本人在同客户和朋友交流过程中，发现在温哥华的陪读家长对买房和租房哪个合算，还没有个确切的答案。大温地区的公寓价格多数在小留家长愿意并且可承受范围内，影响购屋决策的更多是对未来不确定性的担忧，如公寓的保值和增值问题，重大维修费的不可预测性，孩子中学毕业后的去留问题等等，在这么多变量的基础上要判断买房租房哪个合算，实在是难！干脆租房算了，弄个省心省事（未必百分百），但省心省事能省钱吗？[/FONT][FONT=宋体]我们不妨来算笔账，看看买房和租房那个更合适。[/FONT][FONT=宋体]先看租房，目前条件较好的[/FONT]2[FONT=宋体]卧室公寓房月租金[/FONT]$1400[FONT=宋体]左右，[/FONT]3[FONT=宋体]年累计房租支出[/FONT]$50,400[FONT=宋体]。如买房自住，[/FONT]34[FONT=宋体]万元在大温某些城市可以购买到[/FONT]5-10[FONT=宋体]年房龄，[/FONT]2[FONT=宋体]卧室的公寓。设定房屋首付[/FONT]35%[FONT=宋体]，贷款期限[/FONT]30[FONT=宋体]年，[/FONT]3[FONT=宋体]年贷款合同，贷款利息[/FONT]2.99%[FONT=宋体]，则每月贷款支出[/FONT]$928[FONT=宋体]，加上月管理费[/FONT]$250[FONT=宋体]和月平均地税[/FONT]$165[FONT=宋体]，每月实际支出[/FONT]$1343[FONT=宋体]，[/FONT]3[FONT=宋体]年累计[/FONT]$48,348[FONT=宋体]。可节省[/FONT]$2052[FONT=宋体]。如首付增加，则可节省更多。经济账很好算，也一目了然，但如何化解购屋者的担忧呢？[/FONT][FONT=宋体]首先，公寓保值和增值问题。先简单回顾下近[/FONT]5[FONT=宋体]年内公寓市场价格变化情况。[/FONT]5[FONT=宋体]年周期内，最低点是[/FONT]2009[FONT=宋体]年[/FONT]3[FONT=宋体]月，也是价格曲线的起点，最高点是[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月。[/FONT]2009[FONT=宋体]年[/FONT]3[FONT=宋体]月到[/FONT]2010[FONT=宋体]年[/FONT]4[FONT=宋体]月，公寓市场经历了快速增长，吸引了众多买家购买公寓或自住或投资，但公寓的供给超过实际需求的问题随之显现，公寓价格有小幅回落。从[/FONT]2010[FONT=宋体]年[/FONT]4[FONT=宋体]月至[/FONT]2013[FONT=宋体]年底，公寓价格有过小范围波动，最高点是[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月，低点是[/FONT]2011[FONT=宋体]年[/FONT]1[FONT=宋体]月。[/FONT]2013[FONT=宋体]年一整年的时间，公寓价格基本维持稳定，且价格高于[/FONT]2011[FONT=宋体]年[/FONT]1[FONT=宋体]月时的市场价格。上述数据应该可以说明公寓保值不成问题。但似乎也验证了公寓不增值的论断，这多少有主观判断的因素存在。[/FONT][FONT=宋体]从阶段性涨跌来看，除[/FONT]2011[FONT=宋体]年[/FONT]1[FONT=宋体]月至[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月，独立屋价格飞涨，涨幅是公寓价格的[/FONT]3[FONT=宋体]倍，在其他的一些时间段，如[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]6[FONT=宋体]月至[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]12[FONT=宋体]月，独立屋跌幅[/FONT]-6.8%[FONT=宋体]，公寓[/FONT]-5.0%[FONT=宋体]；[/FONT]2013[FONT=宋体]年[/FONT]1[FONT=宋体]月至[/FONT]2014[FONT=宋体]年[/FONT]1[FONT=宋体]月，独立屋涨[/FONT]3.19%[FONT=宋体]，公寓涨[/FONT]3.66%[FONT=宋体]；[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月至[/FONT]2014[FONT=宋体]年[/FONT]1[FONT=宋体]月，独立屋跌[/FONT]-3.91%[FONT=宋体]，公寓跌[/FONT]-2.16%[FONT=宋体]。近期数据说明，[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]6[FONT=宋体]月以后公寓的市场表现要优于独立屋，公寓比独立屋增值大，更抗跌。人们一般更多看到的是绝对数值的增减，那是因为独立屋基数大，而忽视相对数值的客观性。所有类型房屋的涨跌都与市场大环境密切关联。公寓同样可以增值，同时由于贷款首付低，月供少，使家庭财务更为灵活，也能达到分散投资风险的目的。上述统计数据来源于大温地产局（[/FONT]REBGV[FONT=宋体]）房屋价格指数（[/FONT]HPI, Home Price Index[FONT=宋体]）。[/FONT][FONT=宋体]其次，公寓管理维修费用不可预测性。共管物业未来可能发生的大规模维修费用一直为公寓业主或准买家所诟病。买家的担心不无道理，但如何趋利避害呢？一般情况下，[/FONT]10 [FONT=宋体]年内的公寓发生大规模维修的可能性不大，正常维护保养费用可以从意外事项储备金（[/FONT]Contingency Reserve Fund[FONT=宋体]）中支付。对于年代较长的公寓，可以从物业公司的会议记录中了解整幢公寓楼的管理现状，存在问题和未来隐患。[/FONT]BC[FONT=宋体]省新修订的共管物业法案（[/FONT]Strata Property Act[FONT=宋体]）规定，物业公司每[/FONT]3[FONT=宋体]年由专业公司出具折旧报告（[/FONT]depreciation reports [FONT=宋体]），对属于公共部分的物业和财产部分的修理、维护和替换做出说明。折旧报告是对准买家的一把保护伞。公寓业主和卖家经纪需要向潜在买家和买家经纪提供详细、真实的物业公司报告和会议记录等。公寓买家可以通过上述文件，降低购买问题屋的潜在风险。[/FONT][FONT=宋体]再次，小孩未来不确定性。孩子高中毕业后，可能会去东部或美国上大学，家长渡过[/FONT]3[FONT=宋体]年多的陪读生活后也会回国，到时房产如何处置。[/FONT]3[FONT=宋体]年后是卖、是租，完全可以视市场情况而定。[/FONT]3[FONT=宋体]年的陪读时间，您同样需要有舒适、惬意的家居生活，这是租房所无法达到的，同时寒暑假还可作为国内亲朋好友来温哥华的渡假屋。其实，前两个问题解决了，其他的问题都不是问题。[/FONT][FONT=宋体]最后，再重新算一下经济账，[/FONT]3[FONT=宋体]年房租支出总计[/FONT]5[FONT=宋体]万元，这些真金白银是实实在在地送给其他的公寓投资者。那您有什么理由不成为公寓的自住者和未来的投资者呢？不考虑房屋增值，您在自己的家里陪孩子完成学业，其乐融融。未来房屋增值，出手后不仅可以省下几年的租房钱，还能获得投资收益，何乐不为。笔者认为，大温地区公寓价格横盘时间有[/FONT]3[FONT=宋体]年之久，未来成长性看好。[/FONT] [FONT=宋体]留学生买房看上去很美，但实际操作起来仍有些具体注意事项。本人在同客户沟通时，客户的实际需求放在第一位，其次是风险控制，最后是未来收益分析。欢迎大家互相交流。[/FONT]

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