在加拿大
漫谈滑铁卢大学城的投资物业 （目前滑铁卢大学区的最全投资信息）William Zhu, Broker, 416-821-5817, May 15, 20141.滑铁卢的市场需求：根据2011年加拿大人口普查资料，滑铁卢市有近10万的常住人口，加上五万以上的大学生人口．所以．滑铁卢是一个典型的大学城．滑铁卢拥有世界闻名的滑铁卢大学（University of Waterloo）和劳瑞尔大学（ Wilfrid Laurier University）及Conestoge College. 大学生人数总数六万以上，并且每年都在明显增长．如滑铁卢大学（U of W）的学生总数从2007-2008年度的25,460增加到2012-2013年度的32,716, 而劳瑞尔大学(WLU)的学生人数同期从12,668增加到16,480．即平均每年增加了学生2,213人．大学只是对于一年级新生保证住宿．从二年级开始，学生必须在校外解决住宿．根据滑铁卢大学2011年的数据，只有7,570名学生住在校内，1,250名学生住在家里，而住在校外的学生人数有24,100名．即只有23%的学生住在校内，而需要在校外寻找住处的学生高达73%! 所以，大学附近和周边地区，每年有大量的学生寻租．而由于大学学生总数在逐年增加，所以，学生宿舍的市场是不断扩大的．需求是明显增长的！大学生的住宿需求，是滑铁卢市房地产市场的主要导向．2.滑铁卢政府的有关新立法：为了支持和进一步促进大学的发展，滑铁卢政府在2012年6月通过一项新的立法，要将两个大学之间的Northdale区全面改造重建和升级，开发大量的面向学生的高级公寓和镇屋，指标是17,000个卧室．这项大的计划要到2030年左右才能够完成．所以，地方政府的政策是全力支持和迫切要求发展商在Northdale区建造大量的出租给学生的楼盘！3.开发项目的现状，目前销售的楼花项目2012之后，在Northdale社区及其南部社区，开发商们积极投入，开发和准备开发多个面向学生的楼盘项目，推向市场．目前这个市场上主要有三家开发商，开发的项目有：Rise:主要开发的楼盘是ICON330 和ICON145 (Condos). 这两个楼盘位于330 Philip Street, 就在滑铁卢大学校门口. 对于滑铁卢大学的学生极为方便．这些楼盘属于带家具的豪华学生公寓，只有三种户型：1B+D，2B+D, 3B+D．简单明了，经济实惠，但布局很合理，空间得到了充分的有效利用．每一间卧室都相当于Master bedroom:有独用的浴室和卫生间，和walk-in衣帽间！超大的玻璃窗．甚至还有室内灭火系统．ICON330楼盘开始施工．目前，2B＋D和3B+D都已经销售完毕．只有低层还有少量1B+D出售．ICON 145楼盘刚刚推出，内部销售．只对于极少数VIP经纪开放．1Br+D+1Wr: 590sq. ft, 从$208,900起，保证月租金$1,2652Br+D+2Wr: 905sq.ft, 从$288,400起，保证月租金$1,8503Br+D+3Wr: 1,190sq.ft,从$369,900起，保证月租金$2,390送全套家具和42＇大电视等．保证租金两年.免费招租和负责管理租客两年．投资年回报Return/Investment为40%以上．欲购从速！最后机会！（请点击链接了解详情:户型图，购买程序，等）．http://forum.iask.ca/threads/滑铁卢大学区豪华学生公寓最新楼花icon-145内部发售！投资性价比最高！.713190/· 时尚的大堂，休闲娱乐中心，商务中心和免费高速WIFI，游艺室，健身中心，桑拿, 屋顶休闲中心，等．24小时安全监控和物业管理．自动售货机．自行车储存，等．· 时尚流行的高级装修．宽敞的卧室．每一间卧室都有独用的浴室和卫生间，和walk-in衣帽间！Ceiling height: 8’8”．超大的玻璃窗．室内灭火系统！· 豪华型复合地板．射灯．花岗岩厨房台面，实木橱柜．花岗岩或大理石卫生间台面．IN8：最积极的开发商，主要在Northdale社区内部开发楼盘．已经推出了Sage 1（Aparts）, Sage 2（Condos）, Sage 3 (Condos + Townhouses), Sage 5 (Condos), Sage 6 (Condos), IVY Towns (Townhouses), IVYTowns 2 (Townhouses), 和IVY Towns 3 (Townhouses). 销售极为顺畅甚至火爆．若干项目甚至在几天之内就全部销售完毕．其中，Sage 1已经建成，Sage 2和Sage 3 正在兴建．这些楼盘的地段比较适中，都位于滑铁卢大学和劳瑞尔大学之间（相距数百米），举步可至，可以兼顾两个大学学生的需求．注：三月份推出的IVY Towns3,两天之内销售一空！http://forum.iask.ca/threads/稳健投资：滑铁卢大学社区ivytowns-3豪华镇屋包租金包管理，高回报！.701467/目前，IVY Towns刚刚推出了层高为15英尺的豪华型单位，有私家小院，有6英尺高的围栏，独家使用．高级装修，高级不锈钢电器，送全套家具和50＇大电视等．保证租金.第一年不收管理费，免费招租和负责管理租客三年．投资年回报Return on Investment为40%以上．1B+D单位为739～761 sq.ft, $279,900.保证的月租金为$1,400．2B单位为936 ~957 sq.ft, $339,900.保证的月租金$1,800.这些单位是从原来设计的LOFT单位重新设计而来的．所以，刚刚推出！欲购从速！最后机会！目前市场上也有买家在加价转让：主要是过去Sages的单位，1B+D叫价＄29万以上， 2B叫价34万以上．点击以下链接可以看到所有上市转让单位（此MLS Link会在两周之后无效）http://www.torontomls.net/PublicWeb/CL_CF.asp?link_no=53029719.013400&t=l&fm=MK2 and UID: 主要开发的楼盘是K2 (Condos), 位于158 King St. N., Waterloo. 这是最靠近劳瑞尔大学(100多米)和比较靠近滑铁卢市中心的豪华公寓楼花项目．这个豪华公寓项目相对比较高档，发展商的造价和平均售价也相对比较高．外形上，K2比较类似于多伦多市中心的豪华公寓．玻璃幕墙．底部两层为商场和餐馆等．设备比较齐全．K2不仅仅面对学生市场，也适合于白领阶层．目前，已经销售了70%左右．对售价30万以上的单位有促销优惠＄10,000.注：每高一层加＄800.以下是还没有销售的单位的实际价格．与最低价格的价格差是层数增加引起的．注：请致电416-821-5817了解详情:户型图，价格等4.目前市场上正在出售的投资现房和特别推荐．如前所述，因为滑铁卢市政规划的新立法，在两个大学之间的Northdale社区内增加了建筑密度和层数等，使得社区内房屋的价值明显增加．所以，业主都待价而沽，极少有房屋上市．使得开发商的征地难度和开发成本都日益增加．这个社区内的房屋，已经极具投资价值．如33 Columbia St, 叫价75万，目前是合法的出租房，有两个5 Bedrooms的单元，一共有10个卧室．每个月的租金是$5,000以上．每个月依靠租金足够支付所有费用和贷款，肯定有明显的正现金流．最重要的是增值潜力．这个地块的zoning可以许可盖12层的公寓．一旦有开发商征地，价值会急剧上升．这种性价比和增长潜力的投资房屋，在多伦多是不可想象的．点击链接见详情http://www.torontomls.net/PublicWeb/CL_CF.asp?link_no=53029833.013400&t=l&fm=M（注：此MLS Link会在两周之后无效）如果需要进一步信息，请致电朱威416-821-5817讨论．最后提醒：滑铁卢的学生公寓市场很火爆，销售顺畅．欲购从速！谢谢关注William Zhu BrokerDirector of ProjectHomelife New World Realty Inc.416-821-5817www.Toronto1Realty.ca
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