在加拿大
在MLS里看上一套房子, 仔细查了一下资料是COURT ORDERED SALE, 想请教有此经验的经纪,需要注意什么问题? 贷款容易吗?谢谢!
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回复: 关于COURT ORDERED SALE转一下：http://post.iask.ca/site/topic/2762谈谈银行拍卖房细心的买主会偶然在市场上看到Power Of Sale 的房子，价钱相对很便宜，因此感兴趣的人为数不少。但是因为这种房子在市场上相对很少，别说对房地产交易了解不多的买主，就是很多经纪人也不能完全搞清楚，以至于不能提供有效的建议。那么，买Power Of Sale的房子到底要注意什么呢？首先是价格。便宜一定是有道理的。POS的房子，一定是因为屋主还不了银行或财务机构的利息，才被债主强制出售的。你想想，连贷款都还不起的主，能在房子里花多大心思？所以房子状况通常比较差。另外银行在合同里会特别声明，电器不包括在房价里（很多房子也根本没有任何电器了），同时对所有的固定设备，卖主不承担维护或维修的责任。买主在买完后，一定要花一大笔钱来添置或更换必要的设备，并对房子做很多的装修工作。这不象房屋贷款那样付首期就可以，而是一定要实打实的真金白银，那么对很多人来说就成了严重的负担。当然，如果你信用不错，想申请商业贷款也不是不可以，但利息相对就高了。所以买这种房子一定要价格合适，房价高了就没什么意思了。其次是风险。正常的房屋买卖，合同谈好，Condition取消后，买主等着交屋就行了，买卖双方都不能反悔。但POS的房子，合同里一定会写明，买主是不能改了，但屋主却有权在交屋前随时付钱给银行并取消合同。所以买主一定要留个心眼，因为如果你卖了自己原有的房子或退了租来的房子，找好了搬家公司，突然接到电话，告诉你屋主把房子赎回去了，对不起，您带着老婆孩子，可能就真的要睡大马路上了。不是开玩笑，这种事情可不是没发生过。除了以上的风险，银行还会告诉你，如果手续不完备，银行有权延迟交房，这是小菜；更大的问题是，银行对房子的Title不承担责任，就是说，你交钱搬进去后，如果有天有人来说，这房子有他一份，你可千万别打他，最好看完他给你的文件后再说话不迟。有人会说，律师在买房子时不是已经检查过了吗？找律师赔钱！实话实说，这跟律师可没什么关系。屋主可能除了银行外，还欠了别人不少钱，只要债主通过法庭拿到Court order，他就可以把这笔债务登记到房子上去，这有可能发生在你的律师检查完Title以后。还有，你的前任屋主可能连取暖炉，暖气改造费用，厨房或卫生间装修的费用还没付清，所以如果律师告诉你时，也不要吃惊。当然，这些钱，包括Court order的钱并不一定要你来付，但如果问题不解决，终归是一件麻烦，卖房子时你就头大了。所以买POS的房子，除了价格,没有任何优势可言，所以谨慎的买主，如果不是因为价格实在诱人，还是远离为妙。以上的风险，有没有什么办法避免？要完全避免好象是不可能的。你唯一能做的，就是找一个有经验的经纪，负责任的律师，同时要求Quick close。
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回复: 关于COURT ORDERED SALE在上面主题里，还有一段: 几点补充与不同： 1）POS，卖家与TITLE 不是同一人，卖家一般是MORTGAGEE，给贷款的机构（银行）或私人，一般他们有POS CERTIFICATE，或COURT ORDER，否则，没有一点保证的话，LISTING AGENT不敢拿自己的执照开玩笑2）POS卖家可能只有对房子的拍卖权，而房子内部的CHATTELS（APPLIANCES ECT）有可能依然属于原房主，即使CLOSING后，他们或他们的抵押人都可以CLAIM AND MOVE 。与破烂的CONDITION 相异的是，我碰到的几个POS都是卖家为了尽快将房子脱手卖前注资将房子整得GOOD CONDITON WITH GOOD PRICE TO BUYER。 风险与利益并存，如何取得平衡，有经验又SHARP的BUYER AGENT 的PAPER WORK （HOW TO DRESS THE CLOUSES）与NEGOTIATION SKILLS 的确能为买家买到放心的房子。
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回复: 关于COURT ORDERED SALE很棒！谢谢版主
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回复: 关于COURT ORDERED SALE如果能便宜好几万，即便拿出1、2万装修，买家电也划得来啊，一切都是新的，而且是按自己的喜好。。。律师在帮忙Clear Land Title的时候确实有点麻烦，会多出很多事情，记得在签订合同时重点说明：所有Clear Land Title费用由卖家负责(包括律师额外费用和其他发生的费用)。。。另外，你可以多加一条Hold Back条款：扣下一部分款项在律师的Trust账户里，一定时间之后如无其他Financial charge发生再由你的律师将钱退回给他们。。。律师可能收你的律师费比其他一般人高。。。过户之后(大约是你的Comletion Date或Register后的一个月)，如果原来的房主还有任何欠款，就与你无关了。即使有，Land Title Office也会发信给你，你有权不接受。。。
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*************************回复: 关于COURT ORDERED SALE“银行对房子的Title不承担责任”，这是大问题；
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回复: 关于COURT ORDERED SALE银行是债权人，这个房产目前是他们权力所属的，Title 在他们的名下，债务人已经失去买卖资格了，为什么他们不承担责任？没有道理。。。银行贷款给这些债务人时，就要有这种风险责任。。。收取高额贷款利息的同时，就要承担高额风险。。。所以说这种买卖要花很多时间、精力去仔细研究。。。要对法律法规了解透彻。。。仔细斟酌各项条款保护自己，还要准备好如何应对各种无法预料的状况。。。是够累的。。。
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*************************回复: 关于COURT ORDERED SALE按照物业税法的规定，如果曾经拖欠过物业税，必须到规定的时间才可以买卖此物业。。。最大的风险，其实是如果债务人居住在里面，资不抵债，以无家可归，没有收入为名而拒绝搬出，你如果按自己需要居住的名义也不能强行令其搬离，只能到法院申请强制执行。。。花费不少时间和精力。。。
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*************************回复: 关于COURT ORDERED SALE这样多麻烦事, 市面的COURT ORDERED SALE的价格还不够优惠
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