加拿大华人论坛 加拿大房产私售与找经纪卖房的优缺点

在加拿大

详述私售与找经纪卖房的优缺点 （分享）在加拿大卖房，我们总是面临一个问题：私售还是找卖房经纪，从节省开支的角度出发，大部分卖房者都更愿意接受私售这种方式，可是由于缺少相关的专业知识，私售的成功率普遍较低，好多卖房者会在失败后在经纪的帮助下重回市场。本文主要讨论私售和找经纪的优缺点，哪种方式才能卖出好价钱，希望能帮助广大卖房者。买房的，总想出最少的价钱买到物美价廉的;卖房的，却要卖出独一无二，鹤立鸡群的价格才算过瘾。可这矛盾总要找到一个平衡点，才有了我们最终的成交价，合理的市场价。买房时，您可以选择买和不买，买高价的，买低价的，余地比较大。卖房时，选择余地相对比较小。当你定了一个价格，你或是你的经纪的市场策略和定价的准确性就要经受市场的考验了。定得过高，经过一段时间卖不掉，会令好多感兴趣的买主质疑房子的质量，如果此时降价，恐更会无人问津;定得过低，获得了offer，又会唯恐卖低了，没有达到理想的收益，可这时候再涨价，又要承担好的买主放弃的风险。所以，如何在尽可能短的时间内卖到理想的价位，确是个挑战。让我们首先讨论一下房屋销售的方式：一，私售的方式(FSBO–For Sale By Owner)又分为两种，一种是完全靠自己去卖。通过有限的渠道，比如，插牌，Condo的公共信息板，个人关系网络，有限的广告渠道等。这些房屋私售信息，可以在一些专门的网站，和平面，网络媒体的广告中找到;你也可以开车在各个住宅区搜寻物业草地前的私售广告插牌。另一种是通过经纪将房屋信息放到MLS上，支付少量的服务费，但不付佣金。尝试以私售方式出售物业的业主们大致有两大类，一类是对地产市场和交易程序有相当知识或经验的专业人士，另一种是对市场和交易程序并无很多了解，自己认为卖房是一个很简单轻松的事情，或虽然认知自己缺乏经验和能力，但希望先尝试一下。大部分私售物业的业主，其目的是以此种方式，节省下可能要支付的佣金，而将它(佣金)变成自己的售房利润。他们的想法是通过这种方式省下佣金，但房价却依然要和通过经纪卖一样，甚至比专业经纪开得还要高。换言之，他们并没有计划将这部分利润与买家分享，因此，这些私售物业的要价，已经将佣金加进房价中，它的要价并不会比MLS上挂牌的通过经纪售卖的同类型物业便宜。它们的议价空间很少，原因是，业主自己卖房花费很多的时间和成本，应该得到额外的回报，他们想赚回佣金。如果让买家得到价格优惠，那还不如将它作为佣金给经纪，自己也不用这样辛苦。私售成功率比较低，好多会在失败后在经纪的帮助下重回市场。即使卖出去，除去耗去的时间，精力，对家庭和个人生活的影响(无数的谈判和争论)，最后，很多不能达到自己的理想价位，更有一些会遇到一些法律纠纷，得不偿失。造成这种情况的原因很简单：1，缺乏专业知识和经验，定价不准。2，没有有效的广告和销售渠道，信息不能到达和覆盖有兴趣的买家3，没有或缺少谈判技巧和销售策略，造成售价低于市场价格4，欠缺法律知识，不能有效保护自己，有时会陷于不必要的法律纠纷所以，私售的方式对大部分人并不可取，除非你有专业的知识，若没有，肯花上数月或成年去学习;事无巨细，吃苦耐劳的意志;百折不挠的承受能力;乐观豁达，卖多卖少全不在意的阿Q精神。二，找经纪 通过专业途径出售地产经纪都经过了正规培训和严格考核，他们是房地产市场的专业人士，他们所具备的知识和经验比买卖过多次房屋的业主要丰富得多。房地产买卖要经过一套严格的法律程序，深谙此程序会使卖房有所保障。此外地产经纪有专业的电脑软件和数据资料，能得到市场上最新的信息和动态，研究每所房子的评估价值、税务、历史销售资料，而这大部分信息是普通人士所无法获取的。所以，找到一个合适的房产经纪，由始至总，为您卖房保驾护航是必不可少，物有所值的。至于佣金，首先，地产经纪用他们的劳动和服务换取报酬，这毋庸置疑。但目前市场上有的卖房者，一味压低佣金，却忘了市场经济的重要特点，市场需求决定价格。你付出少，却想要专业，高质量的服务，理论上不可行。好的经纪，不但专业过硬，经验丰富，重要的是要具备驾驭和操纵一宗交易的果敢和决断力。其实，一次房屋交易，和一宗大型收购案是没有本质的区别的。好多人在成功买到或卖出自己的房子后，常常会忽略经纪在关键点上起到的举足轻重的作用。或由于经纪收取的佣金而视其工作和努力为无物，不去感恩，不加赞赏。但至少，经纪和佣金制有它在市场上存在的合理性，那么，这种劳动和付出就应该受到尊重。经纪没有好坏之分，对于广大买房和卖房人来说，只有合适与否。 但是不管你喜欢哪一种类型的经纪，有几点共性需要具备：诚实，专业，勤奋，执着。对于卖房经纪，接触之后，如果你觉得他或她不具备良好的逻辑思维能力和准确细腻的判断力，那最好另请高明。因为卖房的整个过程，经纪应该是指挥官，当然，价格和很多细节卖方可以决定，但如何达到目标，经纪起着至关重要的作用。下面我们说说如何卖出好价格的一点技巧，即所谓的抢offer。地产市场的营销策略中，抢OFFER是其中被大家热议的方式之一。如果能够成功的形成抢OFFER的局面，就会使卖方处于有利地位，令待售房屋迅速的以较高的价格出售。但是，并不是所有的房屋出售都适合采用这个策略。也不是只有抢OFFER才是好的售房策略。在地产市场，无论是买房还是卖房，没有最好的只有最适合的。能否成功地卖出自己的房子，最重要的是根据市场状态，房子的特点，自己的需要做出决断。v 什么样的房子销售时适合采用抢OFFER的营销策略?1，房价适中，2，地点较好，需求大 3，房型比较流行， 4，具备热点，5，状态较好。当然，这些不是绝对，具有一个或几个突出特点的房子也许更适合。总之，需较易吸引多个买家。而那些过低或过高价位的房屋由于需求者较少，这种策略不大适用。抢offer的一大特点，就是快。如果卖方需要在最短的时间内尽快将房子出售，抢OFFER无疑是最有效的销售策略。买方在抢offer时常常直接取消了验房条件和贷款条件，这无疑减少了风险和节省了时间。有时屋主迫于其他原因的压力而急于卖房，正常挂卖往往需要牺牲一些利益。而抢OFFER的策略，则可以尽可能的保证卖方的最大利益。v 怎样运用抢OFFER的策略?首先，定价必须合理。要成功形成抢OFFER，定价要略低于或远远低于同类房屋的市场价格，以期吸引更多买主关注。有些卖主担心挂低了，卖不出好的价格来，骑虎难下。其实，这种担心大可不必，因为不要忘了，那些买方经纪的眼睛是雪亮的，它们不会忽略该处房子的，好的经纪明确知道房子的合理价位。其次，如要形成抢offer,房屋进行修缮、装饰是必不可少的，只有这样，才会吸引更多的竞买者。还有，就是留出充分的看房时间，时间太短，好的买家没有充分的时间看房。时间太长，或许会影响一些真正的买家做出合适的判断。我们知道，抢offer最重要的是心理战。关键的时刻还是那集中的几个小时。所有的准备，都是为了最后的出价时刻。如何把握关键，掌控局面需要的是经纪和卖方的协同作战。成与不成，就在那几个小时，这难道不是一场激动人心的战斗吗?(转载)

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