加拿大华人论坛 加拿大房产如何安全地拆除房产投资中的税务“炸弹”？
在加拿大
这几年，由于移民数量的不断增长，再加上长期的低利率环境和国际热钱的不断涌入，使得加拿大的多伦多、温哥华等热点大城市及其周边地区的房产市场非常火爆，人们投资房地产的热情日益高涨，而且这种势头并没有丝毫调整、转向的迹象。虽然近几年房价已大幅度增长，使得普通家庭的可负担能力大大下降，但总体来说，加拿大的房产市场还算是比较规范的，房价的增长也还算是比较理性和稳健的，而不是像中国国内那样疯狂的、让人琢磨不透的。所以，有条件的家庭还是应该尽快购置一些适合自己需要和负担能力的房产，特别是连一套自住房都没有的家庭，更应努力创造条件尽快下手，购买一套合适的房产。若买不起独立房、半独立房或Town House，哪怕买一个Condo也不错，因为这几年低层房屋普遍涨幅很大，但Condo反而涨得很少，这刚好留下了一个让还没有置业的人们还可以入市的机会。当然，我今天的文章不是专门来谈房子的，（以上纯属个人意见）我谈的话题当然还是离不开我的专业领域。我今天要说的是：对于已经拥有很多房产的投资人来说，他们需要倍加小心了！一方面，如果在将来房市调整下行时没有足够的财力收得住的话，那么，再继续在这样的高价环境下买入更多的投资型房产就会面临很大的风险了；另一方面，如果过分偏向房产投资、投资的房产太多，甚至把几乎所有的可用资金都投入到房产中去了，而且又缺乏合理的税务和理财规划，那么，将来还会引爆一个很大的税务“炸弹”，若处置不当，将会让您辛辛苦苦积累的财产受到很大的损失！如何提早预防和安全拆除房产投资中的税务“炸弹”是每一个投资人必须要认真加以考虑的问题！我们知道，加拿大是一个高福利的国家，同时也是一个高税收的国家，每一个加拿大居民都有依法纳税的义务；对每一样东西也都逃脱不了税赋的责任。即使是投入到RRSP中的钱不需纳税，那也是暂时的，将来取用时也要按当时的边际税率补税。但有三样东西属于例外，一是从2009年开始实施的TFSA（免税储蓄账户），二是自住房，三是保险产品。由于TFSA每年给我们每个人的额度非常有限，我们在此暂不作讨论。我们还是再来谈论一下房产和保险吧。加拿大的房产和保险作为两种重要而常用的资产配置方式具有很多相同点，但也有不少不同点，其中一个重大的差别就是在税务方面，即：保险产品的赔偿额是完全免税的，但房产的增值除了自住房之外则是要缴税的，即：您在任何时候处置投资型房产都要向政府计缴增值税。有的“聪明”人会说：“既然自住房免税，那我把所有房产都当作自住房不就好了吗？”但政府规定：每一个家庭在全球范围内只能有一所自住房，除此之外的所有房产都应算作投资房。还有人会说：“既然投资房只有在变卖处置时才需交税，那么，我只要一直持有不卖，不就可以避开交税的问题了吗？”，其实，这样做不仅并不能避税，反而还会引爆一个更大的税务“炸弹”！投资房只有在出售时才需计缴增值税，这一点没有错。如果只是转到了孩子名下，那么，也视作卖给了孩子，在转名的当年就需要计缴增值税；如果投资人在夫妻双方都在世时一直没有出售他们的投资型房产，也没有转到他们的孩子名下，那么，他们确实不需要计缴增值税。但在夫妻两人最后一个身故时，就要被政府强制性地算作他/她在这一年变卖、处置了这个资产。政府首先会控制这些投资型房产，按当时的市场评估价值计算增值税，投资人的孩子们只有在补交完应缴税款后才能将房产继承。举个例子，假定某夫妻在最后一个身故时其所有投资型房产经政府评估后的总增值为270万，那么其增值的50%即135万就需要计税，按最高边际税率计算，他们的孩子就需要代他们缴纳60多万的税款！这就是因投资人生前过分偏重房产投资、投资的房产太多、又没有做好妥善规划、在夫妻两人最后一个身故时所产生的增值很大所引爆的一个税务“炸弹”！他们的孩子需要缴交一笔高达60多万的巨额增值税款后才能把所有房产完整地继承。但孩子一方面有很多巨额价值的房产等待完税后继承，另一方面，又可能一下子筹不到60多万的巨额现金来交税，在这样的情况下，房产就有可能被贬值拍卖，从而可能使投资人生前辛苦积累起来的资产遭受很大损失。那么，如何才能化解这个税务“炸弹”呢？答案是：通过资产的合理配置、在购买投资房的同时，也把一部分钱用来购买一定的终身保险来解决！这样，在你将来“百年”之后，你的终身保险里的赔偿额将全部毫无条件地免税赔给你的孩子，让你的孩子能够马上拥有一笔现金来缴交房产增值税，从而可让你的投资型房产完好无损地被继承；为与不断增长的房产增值相适应，投资人为此类目的而购买的保险最好是分红式/盈利报酬式保险，因为此类保险兼顾了保险保障和投资增值，一般每年都有投资回报（分红或盈利报酬）被分配到保单里，而每年的投资回报又被自动用于购买更大的增额保险，从而使总保额随着时间的推移而不断增长，这刚好与房产的长线增值相对应，从而可以妥善地解决将来投资型房产的增值税问题。另外，保单里在延税的基础上不断积累的投资回报（现金值）也可作为一笔可观的退休资金用于将来满足投保人高质量退休生活的需要，而且，通过适当的方式加以使用还可合法又合理地避开税务问题。（本文仅供参考，不构成具体建议。如果您想知道您是否适合购买分红式/盈利报酬式保险理财产品，请咨询合格的专业人员，也欢迎与本文作者联系。马新明Max Ma为资深专业保险理财顾问，环球百万圆桌会会员，对分红式/盈利报酬式保险进行过长期、系统和深入的研究，并具有丰富的实操经验。电话：647-832-6780；Email: [email protected]；更多文章请浏览作者的保险理财博客：Blog.51.ca/u-314419）
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