在加拿大
新闻:《加拿大该如何降多伦多房价？征税炒房致富者》的相关评论为了应对发烫的GTA房市及持续飙升的房价，联邦财长莫奈（Bill Morneau）近期将与安省财政厅长索萨（Charles Sousa）和多伦多市长庄德利会面，商讨遏制房价及提高居民房屋负担能力之策。三级政府的头头脑脑尚未聚在一起，业界和学界已经发出警告，政府在拟定政策之时一定要小心谨慎，否则可能面对意想不到的，甚至是与政府期望相悖的后果。多伦多大学商业经济专业的华裔教授Lu Han（下图）警告说，政府在制定政策时一定要非常非常小心，因为任何一项政策都是向民众发出的信号，因此决策者要充分考虑公众对相关政策和措施的反应，否则就有很大的潜在的经济风险。她举例说，比如升息就是一个极好的例子，一旦利率提高就会产生一系列的连锁反应，不仅降低房屋需求，而且会大幅减少经济活动，从而影响到整个经济系统。在政府考虑的政策选项中，安省财政厅长索萨表示会在新的预算案中推出相关措施，其中对海外买家收税也是选项之一；多伦多市长庄德利也拟出台针对空置房屋收税的措施。但这位华裔教授不认为这些措施会有多大效果。她说在温哥华和世界其它城市起到作用的措施在GTA地区未必有效。更重要的是，迄今为止也没有足够的统计资料说明海外买家在GTA房屋交易中扮演了举足轻重的角色，如果贸然下结论而且采取打击海外买家的措施，这个潜在风险太大。
安省房屋游说团体Generation Squeeze的创始人Paul Kershaw博士则向政府建言，政府如果要对房市交易征税，不应该仅仅针对海外和国内的投资者，而是应该针对那些依靠倒房或炒房发财致富者。他说众所周知，长期以来政府仅靠征收收入税来获取税款，但经济不景气，大家收入增长有限，故政府的税源也受限制。而房价则不断飙升，不知多少人通过房屋炒卖赚了大钱，因此政府只要向这些倒房或炒房发财致富者征税，不仅可以减轻税收的压力，而且会立即收到遏制房价的效果。
除了税收政策之外，这位博士还建议GTA的各市改变城市规划条例，鼓励更高密度的房屋建设，以此来满足大多地区仍然相当旺盛的房屋需求。城市规划专家Sean Galbraith最近在接受CBC新闻网采访时也有类似观点。他说按照城市规划条例，多伦多几乎有40%的地块只许建独立屋，这个条例极大地限制了多层楼房的建设，也使得多伦多的新屋建设及供给跟不上需求。他说希望市府改变城市规划条例，让市内建设更多的三层、四层以及小型公寓。比如说让北约克等区有更多的Parkdale，这样就不愁新屋供应跟不上需求。在多伦多，Parkdale是以公寓集中且管理有方闻名的社区之一。对炒卖房屋者收税并非Kershaw博士首次提出，此前已经有多位经济学家就有类似看法：满银（BMO）首席经济学家波特（Douglas Porter）曾经表示，政府要从需求端着手，打压头脑越来越热的买家，采取措施让他们的头脑冷静下来。他说增加供给无疑耗费时日，但遏制需求却是可以立即见效的办法。他多次直言GTA房市有泡沫，政府要尽快采取行动。就在三月底，加拿大丰业银行（Scotiabank）两位资深经济学家向政府建言，控制房价不应向海外买家征税，而是应该向GTA市场上翻云弄雨、推波助澜的炒房者及投机者开刀，要征税就找他们！虽然这不是一个长期的治本之策，却会是一个立即见效的办法。点击展开...多伦多大学商业经济专业的华裔教授Lu Han给中国人丢人，也给多大丢人。如果她是开发商或者地产局，我觉得天经地义。“她举例说，比如升息就是一个极好的例子，一旦利率提高就会产生一系列的连锁反应，不仅降低房屋需求，而且会大幅减少经济活动，从而影响到整个经济系统。”可是美国已经连着加了几次利息了，不仅没有降低房屋需求，减少经济活动，反而明显复苏。升息是经济向好的结果，不要夸大稳健加息的冲击。下面的话说的就更有意思了。“但这位华裔教授不认为这些措施会有多大效果。她说在温哥华和世界其它城市起到作用的措施在GTA地区未必有效。更重要的是，迄今为止也没有足够的统计资料说明海外买家在GTA房屋交易中扮演了举足轻重的角色，如果贸然下结论而且采取打击海外买家的措施，这个潜在风险太大。”如果这个措施真的未必有效，而且没有资料证明这种影响，为什么会潜在风险很大？自相矛盾。而且实施了，至少没有坏处，至少是一个防范措施。实践才能真正检验出是否有效.评论
她的一些论文挺值得看的：http://www.rotman.utoronto.ca/FacultyAndResearch/Faculty/FacultyBios/Han
评论
论文写得好，不一定有用。美国次贷危机时，美联储的1000多研究员（都是搞学术研究的博士以上）也没有预防到。
评论
应该先查查那位华裔教授有几套房子
评论
smliu 说:新闻:《加拿大该如何降多伦多房价？征税炒房致富者》的相关评论多伦多大学商业经济专业的华裔教授Lu Han给中国人丢人，也给多大丢人。如果她是开发商或者地产局，我觉得天经地义。“她举例说，比如升息就是一个极好的例子，一旦利率提高就会产生一系列的连锁反应，不仅降低房屋需求，而且会大幅减少经济活动，从而影响到整个经济系统。”可是美国已经连着加了几次利息了，不仅没有降低房屋需求，减少经济活动，反而明显复苏。升息是经济向好的结果，不要夸大稳健加息的冲击。点击展开...不要说什么给中国人丢脸， 有意思吗？ 再说， 她的成就是大多数中国移民可望而不可求的。她关于升息的例子恰到好处， 而你用美国加息说明了你的无知。
评论
awander 说:不要说什么给中国人丢脸， 有意思吗？ 再说， 她的成就是大多数中国移民可望而不可求的。她关于升息的例子恰到好处， 而你用美国加息说明了你的无知。点击展开...一个人的成就不是看她的地位，而是看她是否真正推动社会的进步，长期繁荣和老百姓幸福。升息当然对投资会有压力，但没有她说的那么严重。如果经济足够强，即使升息，只要适度，照样投资，因为还是有钱赚。如果一味为了刺激经济不加息，会使通胀失控，危害更大。两害相权，取其轻。她说政府打击海外买家的措施，这个潜在风险太大。到底大在哪里，没说明白.我认为如果再不打击，让房价失控，风险更大，而且会遗祸子孙后代。
评论
多说一句，如果海外买家税，真像她说的没有用，多伦多就不会比温哥华今年涨这么多。当然更管用的是 land speculation tax. 不信看下面的文章 （当然不一定要这么大的力度10%就好，不行再加）http://business.financialpost.com/personal-finance/mortgages-real-estate/ontario-tried-a-speculation-tax-on-property-and-the-market-collapsed-overnight
评论
smliu 说:一个人的成就不是看她的地位，而是看她是否真正推动社会的进步，长期繁荣和老百姓幸福。升息当然对投资会有压力，但没有她说的那么严重。如果经济足够强，即使升息，只要适度，照样投资，因为还是有钱赚。如果一味为了刺激经济不加息，会使通胀失控，危害更大。两害相权，取其轻。她说政府打击海外买家的措施，这个潜在风险太大。到底大在哪里，没说明白.我认为如果再不打击，让房价失控，风险更大，而且会遗祸子孙后代。点击展开...利率由加拿大央行控制，而央行的目标其实很简单： 在通货膨胀控制在2%的前提下尽可能低息以刺激经济。 目前通货膨胀在目标以内，为什么要加息？遗祸子孙？ 你不是开玩笑吧？ 如果市场不能接纳，房价自然会下跌。 1989年的多伦多和2008年的美国就是实例。
评论
awander 说:利率由加拿大央行控制，而央行的目标其实很简单： 在通货膨胀控制在2%的前提下尽可能低息以刺激经济。 目前通货膨胀在目标以内，为什么要加息？遗祸子孙？ 你不是开玩笑吧？ 如果市场不能接纳，房价自然会下跌。 1989年的多伦多和2008年的美国就是实例。点击展开...现在GTA房子的涨幅超过35%，就相当于通胀超过了2%，这时就是必须加息的时候。如果等到你说的大跌时，都是出现金融危机，工作不保之时。美国次贷危机过后，多少家被法拍。对家庭，对社会，对经济冲击都很大，包括政府还要救银行。而真正得利的是高位获利了结的炒家和最后有钱收房的资本家。归根到底一句话，完全迷信市场自我调节，结果就是大起大落，老百姓最吃亏。
评论
smliu 说:现在GTA房子的涨幅超过35%，就相当于通胀超过了2%，这时就是必须加息的时候。如果等到你说的大跌时，都是出现金融危机，工作不保之时。美国次贷最后，多少人法拍。对社会，对家庭，对经济冲击都很大，包括政府还要救银行。而真正得利的是高位获利了结的炒家和最后有钱收房的资本家。归根到底一句话，完全靠市场自我调节，结果就是大起大落，老百姓最吃亏。点击展开...加拿大银行是加拿大的央行， 不是多伦多的央行， 加拿大的通货膨胀率是由 Statistics Canada根据统计数据确定。 岂能由你一句相当于来确定！
评论
我的意思不是现在要加息，因为政府统计定义的通胀（只包括房租，不包括房价，而且是全国平均值）还没有达到目标，经济还需要刺激。我只是打个比方。当房价涨幅/跌幅超过一个程度，就是政府该出手的时候。安省政府的责任最大，一开始就说不会出海外买家税，给海外投资者发出了错误的信号，至少可以说我们要观察温哥华的效果和GTA的变化来决定，并且有决心抑制房价过快增长。房价过快增长的至少有三大危害：1）立即影响就是增加企业的成本和减低竞争力。2）对于家庭房子相关的支出过大，抑制其他方面的消费 3）长期来说，经济失衡。房地产一枝独秀，子孙后代都变成房奴，抑制创业，创新。香港被新加坡大幅超越的原因何在。
评论
房价上涨让一些人赚到了钱，看到有钱赚就有更多的人来炒房囤房，一致于房价加快上涨，这些人是追逐利益的人，而不只是外国人，解决的唯一办法只能是让炒房的得不到利润，怎么界定好自住还是炒房是关键。
·新西兰新闻 十多年来首次！纽航发布全新制服，其中隐藏了这些细节...
·新西兰新闻 寒流来袭！新西兰部分地区将迎霜冻或降雪天气
