在加拿大
阅读原文：https://condotrend.com/多伦多楼花转让/
多伦多楼花转让是指尚未竣工就开始预售的大楼。 一般来说，Condo 多伦多楼花转让的投资时间较长，大部分为3年到5年。 随着这其间多伦多楼花转让的上升和其他因素，很多人购买、销售多伦多楼花转让，通称多伦多楼花转让转让(Assignment )。
在英语中，转让者称为Assignor，是指将自各儿名义的多伦多楼花转让转让给他人的人，多伦多楼花转让受让人在英语中称为Assignee。
今天，小编根据会员@realcapital的投稿整理了Condo 多伦多楼花转让转让中发生的价格、税金、现金、程序问题。
1 Condo 多伦多楼花转让的交换室时刻
一般多伦多楼花转让的生命周期如下所示
a前期宣传
b合同
c 10变得冷静了，变得灵活了
d Interim Occupancy :此时还没有租房，采购师相当于租房，在这过程中采购师必须支付管理费、地税和利息(租房当然是要支付利息)。 这部分的时间可以长也可以短，但是按照我的经验一般是3~6个月。
e Final Closing: Condo注册成功，开发者和采购师所有权过多，处理贷款
下图说明了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容
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2.什么时候能转
在很多情况下，开发者的要求是不同的。 一些开发者如果完成前期的10%的Deposit就可以倒买倒卖，而有些开发者在85%或90%的用户针织面料销售前不能倒买倒卖，这一信息一般在签名到多伦多楼花转让合同时就可以得知。
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3怎样转
大部分多伦多楼花转让是非公开的，一些开发者在销售了所有的用户针织面料后，在一部分多伦多楼花转让上行政许可MLS。 开发者这样做的理由其实很简单，一个是本来应该倒买倒卖的多伦多楼花转让和现在开发者手中的尾盘之间不想建立竞争关系，另外多伦多楼花转让的实际售价暴露出来，不想影响开发者的尾盘销售。 因此，大多数的多伦多楼花转让一般是顾客委托中介者的多伦多楼花转让的盘，卖方的中介者有关联信息与大量的中介者进行信息交换(本公司的中介者、中介者的微信群、平时的买方的顾客网络)。
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4多伦多楼花转让的本质-合同和押金的交换
多伦多楼花转让转让的本质不是购买大楼，而是原合同和已支付押金的转让。 转让后，Assignee (转让方)承担转让时刻以后的义务，接受Assignor (转让方)支付的Deposit。 所以，在价格上，Assignee现金需要以下准备
A 多伦多楼花转让转让时应支付的现金：对方支付了Deposit (一般是大楼价格的15%-20%，非PR是30%-35% )差额(现在出售的价格-原始价格)。
b之后支付的钱：可能需要之后支付的Deposit，也可能5%-10%。 具体看时间和合同的要求) Occupancy Fee (地税利息其实是住宅的正常支出额)土地转让税(原始价格计算) Closing Cost (各种杂税费：一般是有限的3000-20000，具体看合同)。
5 原始楼花中的HST和相关退税问题
其实买新房也是买商品，那正常情况下就会涉及到HST，然后政府在新房部分还有一部分的退税。简单来讲，消费者去售楼处买楼花，一般都有价格表或者是某个单元的特定报价。
这个报价=原始开发商价格+13%的HST(消费税)-HST Rebate(新房退税)
新房退税的说明，CRA的网站有最明确的解释：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-home-construction/gst-hst-new-housing-rebate.html
假设原始开发商的价格是32万，那么$320,000*0.13(这部分GST的税率是5%，省税的税率是8%，加起来是13%)=$41,600。对应的税分别是GST=$16,000(5%)和省税=$25,600(8%)。
下面介绍HST Rebate的计算方式(具体计算例子可以参考这个网站：https://blog.theredpin.com/blog/who-pays-hst-on-new-homes-hst-rebate-on-new-condo-purchase-ontario-buying-a-pre-construction-condo/)
GST部分的退税计算和限额：
The first is the federal GST New Housing Rebate, which is a rebate of 36% of the federal GST paid to a maximum of $6,300. This rebate however can get clawed back. Housing units purchased for $350,000 receive the maximum rebate of $6,300. Housing units purchased for less than this get 36% of the GST paid on the purchase price. Housing units purchased for greater than $350,000 but less than $450,000 are reduced on a pro-rata basis. Housing units purchased for greater than $450,000 are not eligible for the GST New Housing Rebate(45万以上的房子没有GST退税).
省税部分的退税计算和限额：
The other is the provincial HST New Housing Rebate. This rebate is available to homes purchased in B.C., Nova Scotia and Ontario. For our purposes we will deal with the Ontario HST New Housing Rebate. For new home purchases the HST New Housing Rebate is 6% of the purchase price to a maximum of $24,000. For owner-built and substantially renovated homes the rebate is based on the HST paid, calculated as 75% of the provincial portion of the HST paid on purchases to construct or renovate the home to a maximum of $24,000, if HST was paid on the purchase of the land, or $16,080, if no HST paid on the purchase of the land. There is no clawback on the HST New Housing Rebate, it is just capped at the maximum of $24,000 or $16,080 depending on your situation.
按照上面的退税计算，一般是退GST的36%(Federal GST New Housing Rebate)和省税部分的75%(
Provincial HST New Housing Rebate)，所以HST Rebate=16000*0.36+25600*0.75=$24,960。
按上面的介绍方式，32万的原始价格+4.16万的HST-2.5万的退税=33.66万，这个33.66万一般就是价格表上的最后结果，也就是包含退税的价格。
在安省，45万以上新房退税封顶额度(HST Rebate)是2.4万，所以无论你是买原始价格45万的Condo还是200万的House新房，退给你的HST是24000封顶的。
但是HST新房退税是有条件的，满足下面任意一条(政府的目的是为了防止炒房，这也是为什么新房落成后一般一年后上市的单元才变多)：
A 自住房，然后交房后1年之内不出售： 这也是为什么，新房交房后一般一年后卖盘才增多，1年之内卖都要把2.4万的退税以现金形式退回。
B 投资房，先上交HST Rebate，然后凭借完整的1年租约在申请退回，这个先交后退的过程一般最快30天就可以解决：这是买楼花来投资需要动用的一部分现金，虽然可以退，但前期也需要准备。这也是很多人买楼花用来投资，在房子过户前想转掉的动机之一。
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5 原始楼花中的HST和相关退税问题
其实买新房也是买商品，那正常情况下就会涉及到HST，然后政府在新房部分还有一部分的退税。简单来讲，消费者去售楼处买楼花，一般都有价格表或者是某个单元的特定报价。
这个报价=原始开发商价格+13%的HST(消费税)-HST Rebate(新房退税)
新房退税的说明，CRA的网站有最明确的解释：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-home-construction/gst-hst-new-housing-rebate.html
假设原始开发商的价格是32万，那么$320,000*0.13(这部分GST的税率是5%，省税的税率是8%，加起来是13%)=$41,600。对应的税分别是GST=$16,000(5%)和省税=$25,600(8%)。
下面介绍HST Rebate的计算方式(具体计算例子可以参考这个网站：https://blog.theredpin.com/blog/who-pays-hst-on-new-homes-hst-rebate-on-new-condo-purchase-ontario-buying-a-pre-construction-condo/)
GST部分的退税计算和限额：
The first is the federal GST New Housing Rebate, which is a rebate of 36% of the federal GST paid to a maximum of $6,300. This rebate however can get clawed back. Housing units purchased for $350,000 receive the maximum rebate of $6,300. Housing units purchased for less than this get 36% of the GST paid on the purchase price. Housing units purchased for greater than $350,000 but less than $450,000 are reduced on a pro-rata basis. Housing units purchased for greater than $450,000 are not eligible for the GST New Housing Rebate(45万以上的房子没有GST退税).
省税部分的退税计算和限额：
The other is the provincial HST New Housing Rebate. This rebate is available to homes purchased in B.C., Nova Scotia and Ontario. For our purposes we will deal with the Ontario HST New Housing Rebate. For new home purchases the HST New Housing Rebate is 6% of the purchase price to a maximum of $24,000. For owner-built and substantially renovated homes the rebate is based on the HST paid, calculated as 75% of the provincial portion of the HST paid on purchases to construct or renovate the home to a maximum of $24,000, if HST was paid on the purchase of the land, or $16,080, if no HST paid on the purchase of the land. There is no clawback on the HST New Housing Rebate, it is just capped at the maximum of $24,000 or $16,080 depending on your situation.
按照上面的退税计算，一般是退GST的36%(Federal GST New Housing Rebate)和省税部分的75%(
Provincial HST New Housing Rebate)，所以HST Rebate=16000*0.36+25600*0.75=$24,960。
按上面的介绍方式，32万的原始价格+4.16万的HST-2.5万的退税=33.66万，这个33.66万一般就是价格表上的最后结果，也就是包含退税的价格。
在安省，45万以上新房退税封顶额度(HST Rebate)是2.4万，所以无论你是买原始价格45万的Condo还是200万的House新房，退给你的HST是24000封顶的。
但是HST新房退税是有条件的，满足下面任意一条(政府的目的是为了防止炒房，这也是为什么新房落成后一般一年后上市的单元才变多)：
A 自住房，然后交房后1年之内不出售： 这也是为什么，新房交房后一般一年后卖盘才增多，1年之内卖都要把2.4万的退税以现金形式退回。
B 投资房，先上交HST Rebate，然后凭借完整的1年租约在申请退回，这个先交后退的过程一般最快30天就可以解决：这是买楼花来投资需要动用的一部分现金，虽然可以退，但前期也需要准备。这也是很多人买楼花用来投资，在房子过户前想转掉的动机之一。
6多伦多楼花转让转让中的HST
以上，就多伦多楼花转让正常交货期间没有转让过程的HST问题，我们来看一下与多伦多楼花转让转让相关的HST问题。
假设4年前的Condo 多伦多楼花转让的原始价格是5.0万，已经按20%支付的Deposit是1.0万，同类型的Condo房地产市场价格是75-77万，双方约定的转让价格是7.0万，价格差是2.0万。
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如上文所述，在多伦多楼花转让之后的采购师必须支付给倒买倒卖到多伦多楼花转让的卖方。 支付Deposit差额的是，我们1.0万2.0万=30万。 转多伦多楼花转让是出售合同和押金的过程，从CRA的角度来看，转多伦多楼花转让的卖方被认为与CRA是开发者的行为相同，有交易就有HST。
因此，这部分的现金将接受HST，HST=300.13=3.9万。 但是，比较特殊的地方是，多伦多楼花转让的买卖中一般多伦多楼花转让的卖方有转包税，所以多伦多楼花转让的卖方在定价时需要支付的HST加在价格差上。
7多伦多楼花转让卖家一般到手能赚多少钱
在以上的概念4中，对于作为多伦多楼花转让的采购师应该拿出的钱，从采购师的观点来看有怎样的成本 A HST一般由卖方承担：3.9万 b一般多伦多楼花转让转让，卖方证券交易所持有1.5%的佣金(暗盘)，买方证券交易所持有2.5%-3%的佣金。 我方以买卖的4%佣金计算： 700.04=2.8万
c执业律师费：一般按1500-2000美元计算，我方按3000美元计算
税前，买方利润=20-3.9-2.8-0.23=12万。
8多伦多楼花转让价格为什么比现在的房间低
上面的成本是5.0万的Condo 多伦多楼花转让，我们是四年前近的650-700尺之一，假设平均价格超过700元，现在的市场价按1100的平均价格计算，在现在的住宅里卖7.7万左右是非常简单的。 但是，如果多伦多楼花转让的价格被设定为7.7万，则多伦多楼花转让的采购师发出的现金请求，1.0 2.7=3.7万，相当于接近50%的首付款。 我们不排除许多买房子的人富有，有全额付款的能力，但是第一次买房子的人，很多要人很难拿出这么多现金。 而且，现在留学生和工签名这一购房集团需要支付海外采购师税金的15%，搬到多伦多楼花转让时，押金的追加比例有时会变成35%。 所以，一般来说，多伦多楼花转让的价格比现在的住宅市场价格便宜5%-15%。 如果有人有买房的能力，继Condo 多伦多楼花转让是非常好的交易。
多伦多楼花转让个配送周期中的价格变化
这是我个人观察市场的结果，以bond condo (以290 adelaide STW为例)为例，近年来市场的涨幅很大，可以作为参考。 这是1定径套1的小户型，同层有2个相同的用户针织面料(07/08 )，适合首次房间采购师，买了同户型的现在的房间，房价的动向变得明朗。
A Occupancy前2-3年倒买倒卖多伦多楼花转让:一般卖方需要钱，一般以低价倒买倒卖。
B Occupancy的一年前：市场经过2~3年的变化，市场的涨幅有几个，转让价格比原始销售价格，10%的涨幅。
C Occupancy的时转让：这时房子可以入住，买房的人也可以实际看到房间，价格明显高于Occupancy在先。 但先后，首次出现价格为42.5万(1.6年底)，参考价格非常低，平均价格低于800的1.7年初，另一户型用户针织面料为4.5万，平均价格在800-850之间。
d家刚刚过户，已经可以转让现房：截至2017年4月5月，现房转让的价格已经上升到49-50万。
在E 2017年6月，有4.0层的lph yue针织面料，有1.0英尺的大厦高和汽车座位，没有有日子销售。 当时420新政后，观望最多的实际上是最高的时间节点，最后的价格是5.6万日元，包括车在内都很便宜。
F 8月，我的客户看到这个尤针织面料没有车，但也很在意高层，我让客户买了这个尤针织面料，从5.7万得到了5.5万以上的成交，没有车已经超过了1000日元。
g今年2月，同样的尤针织面料花了近4个月(但是，大楼整体只有这一个再销售)，楼层还有点低，国家牌价为57.9万，最后5.8万成交，平均价格为1076。 此外，据我观察，最近大楼其他600英尺以上的1欧元针织面料没有汽车座位，成交平均价格已经达到1000。
综合来看，Condo的价格在交房后约1年后显着上涨。 值得强调的是，这个Condo的买卖周期正好跟上市场的高涨，这个例子主要是参考，不推荐买卖。
1.0周转多伦多楼花转让卖方的思维方法：
从卖方的角度来看，多伦多楼花转让的优点是a节省了很大的闭环费e
不需要支付Land Transfer Tax (905地区正常，416市内为2倍land transfer tax，5.0万倍tax=$ 1.2，950 )。
c不需要支付国际货币费
d拥有的时间变短，不必等房间交出来再长一年多
坏表兄弟呢？
a交易中的HST由于大部分支出，投资利润下降了
b没有完全享受多伦多楼花转让项目工程的全部生命周期，没有获得全部的涨幅
前面提到的例子是在整个市场设立，每年有10%-12%的增长。 Condo认为无论是投资还是自己生活，都需要长期保有的过程。 我不认为现在的价格会下跌，但是如果涨价的话，保守地看每年涨幅3%-5%是完全可能的。 之后，单纯地买多伦多楼花转让，然后在过户口前转让的话，赚的钱非常少。 所以，如果买多伦多楼花转让的话，我的广告老虎钳做好了关闭的准备，房子在交房间1-5年后卖，那时的涨幅最大。 转到中间的话，税金全部交给政府。
多伦多楼花转让的采购师思维方法：
a那个卖方的另一侧是买方。 从多伦多楼花转让个采购师的角度来看，利益是明显的。 以便宜的价格购买了好的新房，前提是有一盏茶的现金来支付多伦多楼花转让上升过程中的差额。
b另一方面，有一个非常好的用户针织面料，一般原始的多伦多楼花转让的采购师选择拿在手中结算，可以找到心计户型和用户针织面料，往往依赖运气，不能指望摸
旋转1.2多伦多楼花转让的痛点
a开发者对转发多伦多楼花转让有限制，大多数情况下MLS是不行的，Kijiji开发者的Sales会监视，传统的公开路线会被封锁
解决办法：寻找有经验有人脉的媒人，转动你，多伦多楼花转让的信息有更有效的传播途径。
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市场当然有成功标榜多伦多楼花转让周转，我个人观察大多采用高佣金(买方介绍3%-4% )招揽买方介绍多伦多楼花转让。 从效果和成本的综合来看，好坏必须由个人来判断。
由于b价不透明，没有公开记录，所以某时间点前后的成交价不明，卖方和买方都需要根据二手房市场的成交价进行参考C 多伦多楼花转让一般以3-4年的周期建成，交房前转换很简单，但是不说刚买的1-2年转换成本高，想继承的人也少。
condo 多伦多楼花转让1.3的市场现状：
A 905城郊乡的House和Townhouse 多伦多楼花转让，由于价格高，贷款政策变得严厉后，现在的住宅前的时间从1.7年初的疯狂的高位开始大幅下降，现在已经变大到多伦多楼花转让。 Condo的转多伦多楼花转让多是3-4年买的，价格非常便宜，关闭的压力并不大。
B Downtown我们最近半年陆续提供住房的大项目工程： Harbour Plaza和88 Scott实际上有多伦多楼花转让的转让，但走道儿速度快，显示了Condo对新房的依恋。 其他主流相继交错的待命区域有多近(Vox、Casa III、YC Condo )、king west (8.7佩特、King Blue )、401沿线(Bayview、Leslie、Don Mills )。 只要有支付全额或50%的首付款的能力，就可以买到King West和多少周围的这些个项目都可以的Deal。
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