在加拿大
Mortgage和HELOC都是以房产为抵押的贷款，下面会主要分析HELOC的特质和跟Mortgage的一些对比。
HELOC是Home Equity Line Of Credit的缩写，家庭资产信贷额，加拿大的各大银行基本都有这个产品。名称略有不同，但本质都是一致的，就是利用业主们在物业上已经积累起来的资产，提供在Mortgage之外的，专为个人使用的贷款额度。如果细分，又分成两种，一种是Mortgage+HELOC的混合产品，随着Mortgage还款数量的增加，Mortgage本金减少，HELOC的额度增加。另一种是跟Mortgage 无关的HELOC，额度跟Mortgage还款无关。
HELOC最大的好处有：类似于信用卡，随用随还，启用时才产生利息；可以只还利息，暂时不用还本金，每月的负担看上去较小；由于有房产做抵押，利率要好于信用卡或无抵押信贷额度的利率。因为申请HELOC与Mortgage 一样要以GDS/TDS标准衡量,有人担心一旦自己的财务状况发生变化，突然需要额外现金时，不一定能及时申请到，所以很多人在办理房贷时会申请HELOC，以备不时之需。所以有一种观点认为：在房子贷款时建立Equity，哪怕利率比Mortgage高一些也是值得的。
但实际上HELOC的缺点也很明显：浮动利率，每日计算复利，成本高，只付“最低还款额”债务会急速累积。如果申请新的Mortgage，就算没有动用HELOC的额度，通常也会被计入债务综合考虑，影响贷款时计算GDS/TDS的比例，从而影响贷款能力。
另外无论您的选择的是完全的HELOC还是混合产品，也不管你使用还是不使用，只要你注册了HELOC产品在贷款上，当未来RENEW的时候，若发现其他银行的利率低于现有利率，要转换银行时，都必须出律师费方可转换银行，有时会后悔当时没选择正常Mortgage。
申请HELOC也可以有两种做法，在申请Mortgage时同时申请HELOC，每月归还Mortgage，HELOC作为备用额度，以备不时之需。这时候需要注意的是，前文提及的对今后贷款能力的影响和绑定解约的律师费。
还有一种是遇到需要用钱时额外申请HELOC，这时候需要对比的是，从HELOC中拿钱，还是对现有房屋进行Refinance，通常Refinance的利率会明显好于HELOC。虽然Refinance需要手续费，取款、还款也不如HELOC灵活，但很多时候，综合计算所有数字后，很可能Refinance会省不少钱。
还有一个细节需要注意的是申请了HELOC，在不使用的情况下是不是需要每年缴纳管理费。
综上所述，再好的财务工具也需要根据各自的实际情况和长远需求，千万不要人云亦云，很多选择对后续的影响非常大，办理贷款时一定要跟贷款经纪深入沟通，全面分析后再做选择。
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您的意思是我申请了home line of credit，就算不用也会影响新的贷款？
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不用的部分，在一些银行是不会影响新的贷款的。
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Heloc 到底可不可以用来做第二套房的首付？为什么我的broker说不？但是银行的advisor 说可以？
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不用银行的规定略有不同，有些银行不接受HELOC做首付，有的银行接受，但接受的银行一定会把您的HELOC额度也算到负载比例中。
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这个具体规定因银行而异，确实有些银行是只要不用就不算债务。银行审批贷款最重要的原则就是收入和债务比，HELOC是随时可以动用的，一旦动用就是增加了贷款人的债务，所以最近越来越多的银行会把未动用的HELOC额度也算入债务，从而影响了贷款能力。
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原帖由 halle 于 2021/5/4 21:21:25 发表
Heloc 到底可不可以用来做第二套房的首付？为什么我的broker说不？但是银行的advisor ...... 原则上，HELOC是可以拿来做首付的，尤其是通过broker做，就不存在哪个lender可以，哪个不可以的问题，只要选择可以接受的lender就好。但是一旦使用时一定会算成债务的，所以可能是你的broker根据计算发现你的首付有HELOC的话，就没法买到你要的价位的房子，所以才说不行。建议和你的broker沟通看看。
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