在加拿大
2021年上半年的前4个月是忙的略微有点累，这4个月都没什么持续的输出。从去年5月底到现在，我自己从Downtown搬到Midtown也差不多有1年了。过去1年我在以Yonge/Eglinton这个中心点为圆心的半径内生活了一段时间，同时也帮一些客户在周围做了一些自住和投资方面的置业。随着对这个区域更加深入的体验，我自己更加喜欢这个区域了，所以2021年第一篇比较正式的介绍就落到这里的Condo就很顺其自然了。
Midtown的具体边界，各有各的说法，这个帖子就不详述了，这次会具体讲讲Yonge-Eglinton周边的情况。
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1 图中的黑线基本属于多伦多政府公认的Yonge-Eglinton大区
2 橘色部分的B1234集中了大量楼龄30-40年为主的Rental Apartment，这些区域里面一些低层的小楼很多已经要么被拆了正在建Condo，要么也是被各种机构房东准备规划转成Condo。
3 紫色部分的A1234是沿街建的很多Rental Apartment，楼层大多在5-15层左右，总体而言人口密度中等适中。
4 蓝灰色的D1234基本是街区要道，D3和D4目前都有地下部分的轻轨站在修，2022年年底能完工。D1是Yonge&Eglinton的正路口，2022年两条轨道线会正式交汇运行，同时8年后规划的Canada Square也会初具规
模。
5 图中的白色区域就是正常的Low-Rise社区，有各种Townhouse，Semi和独立屋存在，因为这个帖子主要讲Condo，之后会再单独讲。
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我个人认为Midtown核心区域（St Cliair以北，Lawrence以南）的一些独特优势：
1 集中了多伦多市内最优质的一批公校（90%以上的Condo是没法分配到好学校的）和私校。
2 治安非常好，新闻上极少出现Midtown的枪击案或者其他治安案件。
3 去北约克（上401去Yonge/Finch）和Downtown（多大和金融区）最核心的位置，大概开车距离都在15-25分钟以内。
4 公园，绿地，运动场，Trails分布在周边，夏天绿树成荫，环境非常好。
5 集中了多伦多市内最优质的几个社区：Forest Hill，Lawrence Park，Deer Park, Leaside；人文环境也是非常不错的。
6 中小型生活设施非常充裕：超市（Loblaw，Metro，Wholefood，Pusateri），其他零售（Canadian Tire, Costco, Home Depot ）餐馆，医院，生鲜便利店，Cafe都非常全。
从华人生活的角度讲，Midtown最大的问题是：没有中餐，没有中超，买菜基本都要上高速去北边买。当然，现在什么书亦烧仙草，Coco，小笼包还有君皇这种不错的早茶Midtown也都慢慢多起来了。
Midtown的Condo大体情况介绍
相比Downtown：没有那么热闹，会显得安静一些，会闲适一些。房价房租都比Downtown要便宜一些，装修档次比较接近，居住面积也会略微宽裕一点。
相比北约克：更Local一些，离Downtown更近。房价略贵一些，0-8年内的次新房选择会多一些，装修的档次也更高一些。
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我这边做了42个Condo的主要统计，有以下一些发现：
1 10年或者以内的Condo有20座，差不多50%的比例，说明这个区域的新楼还是很多的。10年以内的Condo多，一是买的选择会多一些，另外也体现了这个区域的高速成长。
2 7-9年新的Condo是个空白，倒退的时间是2012年到2014年，再倒推开发时间4年左右，2008年到2010年间没有新Condo楼花上市，正好覆盖了金融危机的那几年。经济不好，新盘就不上了，这是很直观的道理，也能看出整个市场也是跟经济情况同步走的。
3 从售价来看，新的Condo均价在1100-1200，也正好夹在Downtown（1300-1400）和北约克（1000-1100）的中间，定位也算是非常清晰的。
4 11-20年间的房子，很多的管理费都在7毛左右，直接显示老些的Condo只要质量过硬，管理费不会无限上扬。
5 11-20年间的房子，现在均价也在900-1050之间了，这些房子只要不是在2010-2014年那段Condo滞涨的时间买的，成本都是非常低的。2-3年的短期涨幅和5-10年的中长期涨幅，都是非常可观的。所以说什么买Condo不赚钱的，真的也就是说说，真掏了真金白银的人收益都是有保证的。
选择自住Midtown Condo的逻辑和人群：
1 Student大学生, 外地来多伦多落脚的New Grad, Young Professional
去Downtown无论坐地铁还是开车，都在20分钟左右能搞定，房租不是那么贵，生活节奏又比较慢点。住在Condo社区里，但同时也能享受低层住宅周围的设施和环境。
2 退休老人
如果在生活便利和环境之间做个平衡，退休老人在Midtown会有比较充裕的选择。
如果是对学区或者生活空间有要求的家庭，Midtown的低层住宅（Townhouse，Semi，独立屋）肯定更加合适，前提是Money到位了，这个话题可以留到之后再讲。
选择投资Midtown Condo的逻辑:
1 随着Crosstown轻轨的建成，Yonge/Eglinton成为又一个两条轨道交通贯通的楼口，公共交通特别方便，会带来一波新的租客和自住群体。
2 Midtown是市内少有的热点发展地区，同时也是配套这么完备的高增长地区，长期房价肯定是增值的。
3 Midtown的租客群体素质普遍都不错，各个国家的移民加上本地人，人员组成也是Mixed，租金有保证，出租Condo之后也不会有什么后顾之忧。
Midtown的20年远景：
在建和规划中的各种住宅楼超过50栋，新房供给的Pipeline稳定但不会很拥挤。未来除去住宅楼，商用楼也会建起带来一些新的就业人口。
等20年后，Midtown的环境会越变越好，成为一个以公共交通为主能够步行通行的优质住宅区，房屋价值自然会水涨船高。
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