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Tan先生经常被很多卖家问一个问题：如何能把TA的房子卖得又快价格又高？
这是一个很大的问题，对每一个卖家来讲，都是最关心的问题。而对每一个Listing Agent来讲，这又是一个逃不掉的问题。
Tan先生讨论问题，喜欢客观中立，实事求是。既不夸大自己的能力，也不会妄自菲薄。所以我的回答是：能否卖得又快价格又高，取决于两方面。一个是你不可控的。另一个是你可控的。
所谓你不可控的是：你房子的Location以及目前的市场情况。
首先房子作为不动产，在那个Location是移不走搬不动的。房子背靠大马路还是背靠小树林，房子是路冲还是位于封闭环形的街道，这是任何人都改变不了。这些就是你房子的出身，当年你作为买家买这房子的时候就已经决定了。
其次是市场情况，整体房产市场的好与坏，盛与衰是不受到你我个体所控制的。2019年下半年的市场和2020年下半年的市场，对于同一个房子同一个卖家同一个地产经纪，卖的结果可能一样嘛。
所以，对于这些不可控的因素，卖家不需要庸人自扰。如果你作为卖家，决定了在此时此刻出售自己的房子，应该做的是去想想如何做好自己可控的事情。
所谓可控的事情，第一是去选择一个好的Listing Agent。第二，尽可能做好自己房屋的Staging。
如何去选择一个好的Listing Agent, 这又是一个大的话题，可以写上5000字，今天不在此处展开。
而如何做好房屋的Staging, 用什么方式来做？是众多卖家很纠结也很迷茫的事情，而且往往存在理解上的很多误区。所以，Tan先生今天具体说一说自己的看法。
首先Tan先生要纠正卖家几个常见的误区：
误区一
卖房前最好要翻新厨房和洗手间
没错，进入一个房子，可能最能吸引看房者眼球的就是厨房和卫生间。特别是在北美，很多家庭的女主人都是全职Housewife, 一天当中，很大一部分时间都会呆在厨房，所以她们会特别关注这个区域。洗手间也一样，人除了睡觉，最放松的时候可能就是在洗澡和上厕所了。所以，它们是一个房子的重中之重，一个漂亮舒适的厨房和洗手间会是一个房子最大的加分项。
但是，翻新厨房和洗手间本身已经超出了Staging的范畴，是属于房屋的Renovations或者是Improvements。从投资回报率的角度，在厨房和洗手间的投入一定可以取得更高的收益，但是这完全取决于卖家的预算，时间和精力。
没有人规定卖房前一定要翻新厨房和洗手间，因为这要花费巨大的时间成本和金钱成本，大多数的卖家是承受不起的。最重要的是要整洁、干净、保养好。
误区二
Staging没必要，买家看的是房子，不是摆设
有些卖家会跟Tan先生说，现在的买家都很聪明，也很理智。大家都知道Staging的东西最后都要搬走的，房子里放的这些摆设都是一种“噱头”，最终卖的是房子，又不是里面的摆设。所以理智的买家根本不会在乎你卖家做不做staging。
对于这种说法，Tan先生认为一半正确，一半错误。
对的是，确实，买家都懂这些东西不是房子本身，房子交房前都会被清空的，买的是房子的地段和内部格局，不是里面的摆设。
但错误的是，Staging绝对不是噱头。Staging就像一个人的仪容仪表，如果你去公司面试，如果你去约会相亲，你觉得你穿睡衣睡裤拖鞋去和穿得整洁得体去，哪一个获得对方青睐的机率更大呢？你会不会认为，反正我还是那个我，外表不重要，了解内在才重要？关键是你还有多少机会让对方有兴趣了解你的内在？
而且，做过Staging的房子，对于潜在买家来说，他们会觉得卖家对卖房子是重视的，严肃的，认真的，不是随便放在市面上试试水的。
Staging就是这个作用，尽管房子还是那个房子，但它可以让你的房子看上去更加吸引人，通过吸引到更多的潜在买家，让你的房子快速且可能获得最好的价格卖出去。
如果Staging没有必要，为何在选购新房的时候，开发商总要搞几个样板房出来展示呢？弄几个空房间就行了不是吗？难道开发商都傻吗？
所以，你们说Staging有没有必要？
误区三
我是屋主，最了解这房子，怎么布置应该听我的
一些卖家总会有这样的认识，认为因为TA在这个房子里住了很多年，所以了解这个房子的方方面面。总会认为自己对这个房子的布局安排是最合理最有效的。
经常有卖家会跟Tan先生说，我这个卧室比较小，所以我把这个房间用做Office room。还有卖家会说，我们家人不多，平时吃饭都在早餐区的小圆桌上吃，所以Dinning Room我们是做小孩的play room给小孩一个玩的地方，这样空间利用率更高。
对，当你作为屋主住在房子里的时候，你想怎么安排布局都行，那是你的自由。但是当你准备出售房屋的时候，你就必须改变你的视角。因为那些潜在买家不会按照你的生活方式去生活，你的眼光，审美和文化习俗或许跟那些潜在买家是截然相反的。借用黄晓明教主的一句话: 我不要你觉得，我要买家们觉得。
有人会问，那不同的买家眼光，审美，文化习俗都不一样，我怎么可能满足所有人的口味呢？说的一点没错，Staging本身就不是装饰装潢，因为装饰装潢是非常“个性化”的东西，而Staging要做的是“去个性化”，通过去个性化的布置，可以让有不同“口味”的潜在买家都被吸引到。
误区四
请Staging公司太贵，不如自己弄，效果差不多
作为卖家，当然有权利选择是否聘用专业的Staging公司来做还是自己动手来布置。但Tan先生一直认为，这个社会是有分工的，应该是专业的人来做专业的事。
在整个卖房的过程中，卖家和地产经纪以及提供相关服务供应商的关系是紧密的。作为客户，卖家既不能做甩手掌柜，什么都不管，听之任之，也不能事事亲力亲为，越俎代庖，过度坚持己见，最后反而可能事倍功半。
作为卖家，要相信专业staging公司的经验，他们背后有专业的设计师团队，有专业的采购部门，有专业的营运人员，他们知道针对不同的房屋格局应该搭配什么样的家具，配什么样的色系和软装，才能呈现出房屋空间和格局的最佳视觉效果。更重要的是他们有足够的库存，在客户需要的时间段内，把物料和家具根据设计要求摆放在家中。
而这些东西，是一个普通的卖家没有办法自己去操办的。因此，在客户预算允许的前提下，Tan先生一般都会建议客户聘用专业的Staging公司来布置房子并做上市前的准备，在正常的市场情况下，从投资回报的角度是绝对值得的。无论今天卖家是请专业公司来做，还是自己动手做，Staging其目的是通过合理布置，突出房屋的特点和优点，并把它们转化成一个积极的视觉印象传达给潜在买家，由此让自己的房屋在众多相类似的房屋中脱颖而出。
那么究竟怎么去做一个房屋的Staging, Tan先生在这里分享一些简单的建议，供卖家朋友们参考：
房屋内部
01明亮、明亮、明亮
每一个买家都希望住在一个明亮，阳光可以洒进屋内的房子，而不是住在一个昏暗的房子内。如何让自己的房屋看上去更明亮？
1. 把能擦得到的窗户玻璃擦干净，让光线可以毫无保留洒进来
2. 在房屋showing的时候，把家中所有的灯都打开，如果原本的灯泡是较暗的，尽量换成明亮的暖白色灯泡
3. Showing时，把家中的窗帘，百叶窗都拉开到最大，不要为了显示窗帘百叶窗的款式或品牌而故意把它们拉下来
4. 如果有条件，尽量把室内油漆的颜色刷成中性色，比如浅灰，浅咖啡，奶白等，不要用红黄绿此类过于夸张的色系
02干净、干净、干净
如果staging所有的工作中，你只能做一条，那把房屋打扫干净是唯一的选择。
这里的打扫干净，并不仅仅只是平时做的清洁工作，而是需要一个整屋的全方位深入清洁。平日里很少清理清洁的死角，都应该全面清洁一遍。比如冰箱的背面，灶台和橱柜的边缝，地下室的边边角角，所有地方都应该做一次全面的清洁。
如果有预算，建议找专门的清洁公司来做，一方面屋主自己可以轻松省力，另一方面，清洁公司有专门的清洁工具，打扫起来可以事半功倍
03清理杂物
尽管卖家可能还住在屋内，但如果你决定卖房，又想快速卖个好价钱，清理家中杂物是必不可少的一个环节。这里包括厨房的锅碗瓢盆，洗手间的化妆品洗漱用品，小孩房间的玩具，平时放在外面的鞋帽衣物等等。
对于这些物品，能放入橱柜衣柜的就放进橱柜衣柜，放不进的就去买一些收纳箱，收纳起来后整整齐齐放在地下室或车库中。
切记，家中是否organized, 往往是买家最直观评估屋主是否会好好保养房屋的一个凭据。试想一个家中杂物堆砌的屋主，可能会在房子上花很多心思吗？可能会好好保养自己的房屋吗？
04小修小补
花一些小钱，对房屋做一些小修小补。比如更换不亮的灯泡，修补破损的纱窗，对墙壁上的划痕和洞眼做一些修补，更换不能正常使用的门窗把手等等。
这些都是很小的事情，做了未必会给潜在买家留下什么特别的印象，但如果不做，潜在买家可能会怀疑房屋其他地方是否会有更严重的问题。
05去个性化的装饰
如之前所提到的，做staging不是要突出个性化，相反要去除个性化。那具体怎样“去个性化”？
首先，把房屋内的个人相片都收起来。如果有照片墙之类的，可以把其中的人物照片换成当地的风景照。
其次，如果有太过于民族习俗的装饰品或宗教特色的物件也建议暂时收纳起来。这并不是说对某种习俗或宗教带有偏见，只是很多时候，我们无法知道潜在买家会怎么想。
06移走不必要或不协调的家具，留出空间
Less is More. 这句话很经典，可以用在企业策略的制定上，用在美食烹饪的手法上，用在美学设计的理念上。在房屋staging中，这句话同样适用。
卖家一定要理解并认同，家中的空间绝不是要塞的满满当当，尽管我们不追求极简主义，但要尽可能留出足够的空间，让人在家中居住走动时，整个动线是合理的，整个空间是充分的。
举个例子，如果您的餐厅不够大，切勿硬要放下一个8人座的餐桌，也许本意是想让人知道这个餐厅可以容纳8个人，但即使勉强放下了，也会让人感觉局促和不协调，对比之下，反而显出餐厅太小。
07不要忽视空置的房间或区域
有人可能会问，上一条不是还说Less is More嘛，那有空置的房间和区域就让它这样吧，空在那里可以让买家更有想象的空间，还可以省卖家一些staging的费用。
此言差矣。作为卖家，我们既要给潜在买家一些“积极”的想象空间，但同时不能留给他们“质疑性”的想象空间。
比如，如果一个卧室比较小，平时那个房间是空置的。在这种情况下，如果我们不去做一个staging, 而且空置在那里，潜在买家看到后一定会思考和质疑，这个房间到底能不能放下一个Queen Size Bed？当买家不确定的时候，他们可能就会把这套房子从候选名单中排除掉。
但是，如果通过staging, 我们正好放下一个北欧风的Queen Size或者Double Size Bed, 同时再配上两个极简风格的床头柜，那买家看到后，不用TA质疑，我们就用事实直接告诉TA，这个房间空间是足够的。
再比如，有些卖家家里会有一个小小的Sitting Area, 平时可能什么都不放。但是如果staging时简单放一个双人沙发，放一盏落地灯，刹那间就会给这个房子多出一个功能区，多出一个可以让屋主有小憩或静心阅读的地方。但如果什么都不放，只是空在那里，反而潜在买家会想，这个小小的Area有点尴尬，似乎什么都做不了。
08保持室内空气清新
人有五官，看房除了用眼睛“看”，很重要一点还有用鼻子“闻”。
除了用一些空气芳香剂以外，卖家要特别注意几点地方：
1. 卖房期间，在厨房尽量不要煎炸食品。除了要保持灶台的清洁外，最重要的是不要产生过度的油烟味。中国人喜欢煎炒烹炸，今天煎个鱼明天炸个猪排，Tan先生建议，卖房期间，您还是吃的清淡点吧
2. 检查洗手间的下水道。如果有异味散发出，一定要用专门的清洁剂或除味剂来去除马桶或下水管散出的异味
3. 地下室的通风。地下室因为阴暗潮湿，空气不流通，往往会有一股特有的地下室味道，严重的时候还会有一股霉味。所以尽量在卖房期间要多开地下室的窗，保持地下室空气流通，让看房者在参观地下室时，不会感到不适。
09整理车库
在北美，很多人家里的车库通常不是用来停车的，而是用来摆放工具和杂物的。在卖房做staging的时候，很多卖家往往都会忽视车库的整理。
而Tan先生带买家看房的时候绝对会去车库瞟一眼，往往卖家最容易忽视的地方，正是反映出卖家生活习惯最真实的一面。
如果连车库内的杂物和工具都摆放的整整齐齐的话，一定会给买家留下更好更深刻的印象。
房屋外部
通常来讲，大多数的Staging公司只负责房屋内部的布置设计，很少有人会关注房屋外部的形象。但事实上，房屋外部的Staging是绝对不可以被低估的。在专业上，我们叫Curb Appeal，其中包括房屋前院后院的Landscaping。
在这里，Tan先生简单给大家几点建议：
1. 修剪草坪：先不论你草坪上是否有杂草，也不论草坪绿不绿，在夏秋季节，确保每周要剪一次草坪
2. 花卉摆放：如果来不及种花，在卖房期间，在前院门口摆上两盆鲜花，可以给你的房屋增色不少
3. 清理车道和走道：如果你的车道或走道上杂草丛生，花点时间清除掉那些主要的杂草。如果有条件，用高压水枪清洗一下车道和走道
4. 清理花坛和庭院：如果家中有花坛，铺上一层新的Mulch，修剪一下过于茂盛的植物。另外，在庭院周围插上几盏太阳能庭院灯，这会让看房者觉得卖家是个特别有情调的屋主，无形中又给房屋加分了
5. 最后，擦洗一下房屋的大门和车库的大门，如果有必要，重新粉刷一下房屋大门和车库大门，房屋外观会立马焕然一新
Tan先生说了这么多，作为卖家的你们，知道卖房前该做些什么准备了吗？
END
无论你在加拿大是要做地产投资还是购买自住，你懂得越多，越可以让不合格的经纪知难而退，让不尽责的经纪加倍努力，让不诚信的经纪望风而逃。而“Tan先生说”这个专栏的目的就是为了传播更多加拿大地产知识，让你成为不用持牌的地产专家。— Tan先生
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