在加拿大
一句话概括：多伦多刚刚通过了Inclusionary Zoning，强制要求开发商在多伦多指定地区开发100个单元以上的住宅时，必须配套一定比例的低价单元。
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这么做会带来什么影响，我们要看看具体的方案：
Screenshot_1.jpg (0 B)2021/11/10 15:41:14
图1 交代背景，说多伦多房价太贵了，所以为了让一些低收入的人群买的起租的起房，所以有这个政策。
Screenshot_2.jpg (0 B)2021/11/10 15:41:21
图2 从2022年期，逐年增加，到2030年最多会要求22%的单元是低价单元，照顾收入在$32,486到$91,611的收入人群。
Screenshot_3.jpg (0 B)2021/11/10 15:41:42
图3 介绍其他城市的“成功经验", 另外出了建还有其他方式满足条件：多出钱代替建房或者异地建房，反正就是把成本转嫁给开发商。
Screenshot_5.jpg (0 B)2021/11/10 15:41:58
图4 按照City的标准， 一室收1090才算低租金，三室1858才是低租金；对应的大致收入是32486和74301。这个租金要是由机构房东收，那也是太低了。
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图5 低价出售的单元，三室只能卖到29万，简直就是抢钱啊，对应的收入是91,611，确实反智的不行。
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图6 按照路线图，昨天已经通过了。
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图7 造出的低价单元如果转手卖也是有限制的，需要保持99年不变。因为谁能拿到这些单元也是靠抽签的，总体而言这种既没有流动性也毫无升值潜力。
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图8 建一套300套的Condo，2022年需要30套低价房，到2030年需要66套。按Downtown大概每年10栋楼的建设速度，每年能增加300-660套低价房，这个对市场的供应来说其实根本也不够，但是每栋楼都有要求，开发商却很头疼。
同时低价租和低价卖，可以选一样，不会同时存在。
Screenshot_13.jpg (0 B)2021/11/10 15:43:08
图9 2025年会有个重新审核的机制，个人觉得这个政策有可能到时候会有调整，但是中2022-2025年这4年其实影响还是很深远的。
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图10 看看这个政策多伦多和其他大城市比是什么情况。温哥华2018年就搞起来了，多伦多是几年开始。再看看两室低价的定义，租金只能是1661，简直就是个笑话。你看看三番两室3000就算低价了，蒙特利尔只要求比市场价低10%。这种没有政府补贴的公共政策，就是强制增加开发商的成本。
Screenshot_15.jpg (0 B)2021/11/10 15:44:42
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图11是具体分区，Downtown这种寸土寸金的位置，相反要求低价房的比例最高，简直就是不可思议。有钱住近点，没钱就住远点，结果City说这样不行！需要居者有其屋，好位置就需要多的低价房。
我个人做地产分析，非常反对做二极管，一个政策出来，有人喊要大涨，有人喊要大跌，我真觉得不至于，下面是我个人的看法：
1 这个政策特别的白左，造成的直接结果就是开发新Condo和Purpose-Buildt Rental Apartment的成本大涨，政府说白了就是开支票用“民意”抢钱。低价带来的成本增长怎么补？有以下两种可能：
A 有了低价要求的区域，地价下跌，卖地的房东承担一部分，可能觉得可能性只有10%-20%。
B 开发商来承担这部分的成本，转手就把增加的成本放在楼价里了，新房楼花继续上涨，这种可能性占80%-90%。
最后造成的结果就是，新楼供应肯定会减少一些，同时价格还涨了。
2 有人说这种政策，会造成新楼的吸引力大降，房价要跌，我觉得也是四个角度来看：
A 多伦多的低价房政策之前就有，要求是5%-10%，之前也没有多少影响，只是这次提高的比例比较激进一些。低价房针对的对象是低收入人群，但是他们不是难民也不是有犯罪记录的人，只是单纯收入低点。这个跟Four Seasons旁边建新楼，然后有一部分新邻居都是Jane&Finch来的是两个概念。或者Yonge&Finch周围建新Condo，结果一部分住户就是马路对面南明应搬过来的，都不是这样的。
B 这种低价房其实有点类似之前的Co-op公寓，租或者买都需要抽签，转租和转卖都受限制，跟市场上正常的Condo其实没法形成直接竞争，不会因为低价的存在，限制了所谓高价的增值。
C 很多人没有意识到，多伦多70%-80%的Condo，出租Condo的比例占全楼比例的50%-70%很正常。这些租客里面，有收入高的，也有收入低的，有人会因为这个楼里出租比例过高而不买这个楼自住吗？我看这种现象也是不存在的，有些想象太极端了。
D 多伦多市场上涨的原因，最根本的都是供求因素占主导的，这种强行靠政策“搞”出的低价进一步增加的市场的扭曲，同时还增加了提供新房供应的成本，真的是在开倒车。
3 后面如何操作？我会专门再写一个帖子来分析现在的Condo市场，对于这个政策的反应，我的想法很简单：
A 定价激进的新Condo楼花，未来的潜力其实是有限的，无论杠杆多高（15%首付），请谨慎或者不要参与。
B 定价合理的新Condo楼花，如果有投资和自住的需求在，现在又买不了现房，可以适当参与，因为未来的新楼在新的政策背景下来看，只有涨价一条路了。
C 买现房！买现房！买现房！ 现在Oakville的34尺单车库都要160-180了，核心位置的Condo在明年加息的背景下会显的不那么贵了，对比新楼花也有20%-25%的价格差，几乎没什么风险，足够便宜也买的起，为什么不买？
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不是说市场经济吗？是政府说了算吗？
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abc108 发表在2楼
不是说市场经济吗？是政府说了算吗？刚来多伦多？ 偏左点，有选票。
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还买Condo? 我会等着抽低价Condo, 才20万
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min2007ca 发表在4楼
还买Condo? 我会等着抽低价Condo, 才20万收入要够低，然后以后卖也限价，买它当传家宝？
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realcapital 发表在5楼
收入要够低，然后以后卖也限价，买它当传家宝？请问买了可以出租吗？有房子的还可以买吗？
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影响肯定有。我选择观望。
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这种房子特别适合收入不高的老外！有稳定的地方住，不用因为房东的原因搬家，如果买价格也可以接受！还是不错的。
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开发商会不会把低楼层拿出来专门装个电梯和正价买的人不同门出入，像国内的回迁楼一样，结构很差，电梯很少
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187113819 发表在6楼
请问买了可以出租吗？有房子的还可以买吗？买了应该只能自住，不能出租，要不就失去意义了。
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Jaydenzhou1212 发表在8楼
这种房子特别适合收入不高的老外！有稳定的地方住，不用因为房东的原因搬家，如果买价格也可以接受！还是不...需求肯定有，但是也不会影响市场。
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追我的未来 发表在9楼
开发商会不会把低楼层拿出来专门装个电梯和正价买的人不同门出入，像国内的回迁楼一样，结构很差...顶多都放低层，不会分开的。
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会不会以后condo分2种，带廉租配额的，和不带廉租配额的。尤其那些中心位置的。
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原帖由 realcapital 于 2021/11/10 17:02:43 发表
收入要够低，然后以后卖也限价，买它当传家宝？
中国人没有或低收入太多, 好像 Daniel in Regent Park 曾经有类似补贴,那些人赚了很多
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收入低一点也不代表是坏人，很多人现在没有父母支持确实买不起房子啊，买低价单元的人也就是普通工薪阶层。今年之前的楼花也有这种要求吗？
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原帖由 Akkr2 于 2021/11/10 20:25:25 发表
会不会以后condo分2种，带廉租配额的，和不带廉租配额的。尤其那些中心位置的。...... 我觉得廉租或者低价房的住户跟很多租客其实没区别，有些人想的太严重了，搞的像廉租的都是难民似的。便宜租房的优惠不占白不占，很多人其实就是讨个便宜。
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这不是等于说最快明年开始卖的楼花都成了混居的CONDOS了?
除非楼花的单体UNITS总量小于100，而这么少的数量只是理论上具有可行性.....
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原帖由 min2007ca 于 2021/11/10 20:36:06 发表
中国人没有或低收入太多, 好像 Daniel in Regent Park 曾经有类似补贴,那些人赚了很多 那个时候价格很低，有没有补贴不知道。我客户17年在那边买的楼花，47万买的1+1，首付才5%，现在看也赚了很多。
现在这种低价的，转让是有限制的，价格也有限制，就算抽上了靠这个挣钱有点想多了。
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原帖由 多伦多dodo 于 2021/11/10 20:40:33 发表
收入低一点也不代表是坏人，很多人现在没有父母支持确实买不起房子啊，买低价单元的人也就是普通工薪阶层。...... 对的，很多人的思想很极端，觉得来买低价房的都是难民~~
但是这个便宜也就是买的时候便宜点，卖的话也卖不上价格。
租房的话，就是能便宜租，但是租久了，错过了买房也是损失。
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原帖由 kkllookk 于 2021/11/10 20:48:54 发表
今年之前的楼花也有这种要求吗？ 有啊，5%-10%的，只是大家不知道。
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原帖由 M.IMMI 于 2021/11/10 20:52:52 发表
这不是等于说最快明年开始卖的楼花都成了混居的CONDOS了?除非楼花的单体UNITS总量小于...... 100个单元以下的Midrise Condo挺多的，具体看位置和区域。
我非常想强调的是： 低价房混居（廉租，廉售），这些人跟Condo里面的租客是类似的，N多Condo的租客比例都在50%-70%以上。能忍受正常租客，就应该能忍受这些廉租租客。
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原帖由 realcapital 于 2021/11/10 20:55:31 发表
那个时候价格很低，有没有补贴不知道。我客户17年在那边买的楼花，47万买的1+1，首付才5%，现在看也赚了很多。现在这种低价的，转让是有限制的，价格也有限制，就...... 只需要首付5% 4万7 然后可以赚几十万元, 吐回一些给政府没所谓
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原帖由 min2007ca 于 2021/11/10 21:02:16 发表
只需要首付5% 4万7 然后可以赚几十万元, 吐回一些给政府没所谓...... 他买的都不需要吐回政府，这个就是正常的Condo，只是City跟开发商有合作，该赚的钱一分不少。
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原帖由 realcapital 于 2021/11/10 21:01:51 发表
100个单元以下的Midrise Condo挺多的，具体看位置和区域。我非常想强调的是： 低价房混居（廉租，廉售），这些人跟Condo里面的租客是类似的，N多C...... 能租得起2000元跟只能租得起1000元的人群不一样
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原帖由 min2007ca 于 2021/11/10 21:04:49 发表
能租得起2000元跟只能租得起1000元的人群不一样...... 我觉得就是多虑了，廉租租客不等于难民、坏人、给人造成不安的人。
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呵呵呵呵 朋友不是国人。曾经组给一个租客，月租5k，结果他们被卷进一起贩毒犯罪案件里。
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原帖由 realcapital 于 2021/11/10 21:01:51 发表
100个单元以下的Midrise Condo挺多的，具体看位置和区域。我非常想强调的是： 低价房混居（廉租，廉售），这些人跟Condo里面的租客是类似的，N多C......
这个说法make sense.
不过这也会衍生出新的问题，廉租/廉售单元的管理费以及其他所有可能的支出（除了地税肯定低很多之外）是不是和普通单元的相同，还是另起炉灶，区别对待？
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原帖由 min2007ca 于 2021/11/10 21:04:49 发表
能租得起2000元跟只能租得起1000元的人群不一样...... 我condo房租近3k,朋友房子的basement的租客房租1k。但是我很喜欢他们的租客，人非常好，朋友作为landlord我觉得有点烦，但他们都不在乎，比我好相处多了。
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realcapital 发表在10楼
买了应该只能自住，不能出租，要不就失去意义了。谢谢你原帖由 M.IMMI 于 2021/11/10 21:23:20 发表
这个说法make sense.不过这也会衍生出新的问题，廉租/廉售单元的管理费以及其他所有可...... 管理费必须是一样的，因为这个是share budget的问题，低价卖可以，但是持有成本凭什么也低价？
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原帖由 Monkftw 于 2021/11/10 21:26:11 发表
我condo房租近3k,朋友房子的basement的租客房租1k。但是我很喜欢他们的租客，人非常好，朋友作为landlord我觉得有点烦，但他们都不在乎，比我好......
同意
说句不好听的话，都是打工拿工资的，3万到10万之间区别大吗?
最低3万出头的人租就是廉租，很怕？年薪6-10万的就是高素质？
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realcapital 发表在32楼
同意[size=...不光是素质的问题，谁愿意出100万买一个有些人20万就能买到的一模一样的房子呢？所以开发商肯定会想办法区别对待。国内住回迁楼的人素质肯定也不差，至少还没有这边的安全问题。同时回迁楼可以转让，价格也会低很多就是因为户型不好，质量也会差一些。
还有居住环境跟收入是有关系的。高收入人平时生活压力小，心情各方面都会好一些，大概率也会nice一些，社会底层人民平时压力很大，所以也就有高一些概率去做一些违法的事情，小偷，抢劫这帮人不可能住着2m以上的房子吧。。。因为他们不需要做这些生活已经足够开心了。多伦多这边治安不好的区域一般都是有apartment比较集中的区域。。。
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追我的未来 发表在33楼
不光是素质的问题，谁愿意出100万买一个有些人20万就能买到的一模一样的房子呢？所以开发商肯定会想办...那你能咋地 老庄已经霸王硬上弓了
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原帖由 追我的未来 于 2021/11/10 22:44:38 发表
不光是素质的问题，谁愿意出100万买一个有些人20万就能买到的一模一样的房子呢？所以开发商肯定会想办法区别对待。国内住回迁楼的人素质肯定也不差，至少还没有这边的......
应该是低楼层，面积缩小的为主，这个开发商肯定可以去控制。至于100万跟20万一模一样的问题，也是不存在的。2025年会做一个调整，现在的政策就是一刀切，不论房价定位搞统一标准，都是挺反智的。
一般会搞一些裙楼，然后卧室搞成没有窗户的那种，反正也有一些对应方法。
但是无论怎么说，指望这个政策会降房价的，想多了。
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realcapital 发表在35楼
应该是低楼层，小户型的为主，这个开发商肯定可以去控制。至于100万...搞成没窗户的？黑命贵还不跟你玩命 媒体一报道 左左会让开发商把内裤赔出来
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现房，现房，现房！重要的事情说三遍。新政策再一次凸显了现房的价值！
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原帖由 realcapital 于 2021/11/10 22:52:54 发表
应该是低楼层，面积缩小的为主，这个开发商肯定可以去控制。至于100万跟20万一模一样的问题，也是不存在的。2025年会做一个调整，现在的政策就是一刀切，不论房价...... 质量肯定是一样的，同一个楼，还是底层。 户型可能不一样，但不会差太多，因为政策对面积占比和unit占比同时有规定。33 yorkville，500尺100万，本来想打造成高大上，结果1/5的人买的都是20万一套的，出租才1000一套，这样有多少人愿意花100万？
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原帖由 realcapital 于 2021/11/10 22:52:54 发表
应该是低楼层，面积缩小的为主，这个开发商肯定可以去控制。至于100万跟20万一模一样的问题，也是不存在的。2025年会做一个调整，现在的政策就是一刀切，不论房价...... 沒有窗戶不至於,睡覺住人的房間,窗面積/房間面積>=8%才可以認定為房間.沒有窗戶的只能算是den,不能當bedroom計算.
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抽签，抽签，排10年能抽上不？
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如果跟美國設計走,建房占地面積少,低層設計為適用房,跟中高層會分電梯分出入口. 之前適用房居民曾經抗議過被區別對待,被歧視,但美政府沒理.
如果跟魁省設計走,1.建房占面積大,會劃分為小區,區內建幾幢住宅樓,20%建在靠主路或大道邊,擋塵擋噪音,主要為老人公寓或者廉價廉租房,不在同一幢上面.
2.或者開發商有幾塊地,會把20%建在變電站附近或者高壓線旁,政府又沒說必須建在一起.魁省政策是今年申請建1000套房在不同地方,其中200套報備政府是廉價廉租的就行,向政府交單而已.不好的地塊政府總要找下家接手處理.一舉三得,政府既處理了問題地,開發商又達到指標,市民又可以居者有其屋.
至於覺得廉價房社區環境不好,想多了,魁省的廉價社區安全出奇地好,申請資格是需要同一公司工作兩年以上才行,有工作能貸款的人都是正常打工族.
3.而廉租的卻不好說,廉租一般在交通非常便利的地鐵旁,多倫多DT建廉租的機會不大,巨資購入的地塊很難去做慈善的.但有可能會購買位置比較好的舊房重新裝修當做指標里的廉租上市,向政府交單而已.
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这么做会带来什么影响，我们要看看具体的方案：
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图1 交代背景，说多伦多房价太贵了，所以为了让一些低收入的人群买的起租的起房，所以有这个政策。
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图2 从2022年期，逐年增加，到2030年最多会要求22%的单元是低价单元，照顾收入在$32,486到$91,611的收入人群。
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图3 介绍其他城市的“成功经验", 另外出了建还有其他方式满足条件：多出钱代替建房或者异地建房，反正就是把成本转嫁给开发商。
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图4 按照City的标准， 一室收1090才算低租金，三室1858才是低租金；对应的大致收入是32486和74301。这个租金要是由机构房东收，那也是太低了。
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图5 低价出售的单元，三室只能卖到29万，简直就是抢钱啊，对应的收入是91,611，确实反智的不行。
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图6 按照路线图，昨天已经通过了。
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图7 造出的低价单元如果转手卖也是有限制的，需要保持99年不变。因为谁能拿到这些单元也是靠抽签的，总体而言这种既没有流动性也毫无升值潜力。
Screenshot_10.jpg (0 B)2021/11/10 15:42:51
图8 建一套300套的Condo，2022年需要30套低价房，到2030年需要66套。按Downtown大概每年10栋楼的建设速度，每年能增加300-660套低价房，这个对市场的供应来说其实根本也不够，但是每栋楼都有要求，开发商却很头疼。
同时低价租和低价卖，可以选一样，不会同时存在。
Screenshot_13.jpg (0 B)2021/11/10 15:43:08
图9 2025年会有个重新审核的机制，个人觉得这个政策有可能到时候会有调整，但是中2022-2025年这4年其实影响还是很深远的。
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图10 看看这个政策多伦多和其他大城市比是什么情况。温哥华2018年就搞起来了，多伦多是几年开始。再看看两室低价的定义，租金只能是1661，简直就是个笑话。你看看三番两室3000就算低价了，蒙特利尔只要求比市场价低10%。这种没有政府补贴的公共政策，就是强制增加开发商的成本。
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图11是具体分区，Downtown这种寸土寸金的位置，相反要求低价房的比例最高，简直就是不可思议。有钱住近点，没钱就住远点，结果City说这样不行！需要居者有其屋，好位置就需要多的低价房。
我个人做地产分析，非常反对做二极管，一个政策出来，有人喊要大涨，有人喊要大跌，我真觉得不至于，下面是我个人的看法：
1 这个政策特别的白左，造成的直接结果就是开发新Condo和Purpose-Buildt Rental Apartment的成本大涨，政府说白了就是开支票用“民意”抢钱。低价带来的成本增长怎么补？有以下两种可能：
A 有了低价要求的区域，地价下跌，卖地的房东承担一部分，可能觉得可能性只有10%-20%。
B 开发商来承担这部分的成本，转手就把增加的成本放在楼价里了，新房楼花继续上涨，这种可能性占80%-90%。
最后造成的结果就是，新楼供应肯定会减少一些，同时价格还涨了。
2 有人说这种政策，会造成新楼的吸引力大降，房价要跌，我觉得也是四个角度来看：
A 多伦多的低价房政策之前就有，要求是5%-10%，之前也没有多少影响，只是这次提高的比例比较激进一些。低价房针对的对象是低收入人群，但是他们不是难民也不是有犯罪记录的人，只是单纯收入低点。这个跟Four Seasons旁边建新楼，然后有一部分新邻居都是Jane&Finch来的是两个概念。或者Yonge&Finch周围建新Condo，结果一部分住户就是马路对面南明应搬过来的，都不是这样的。
B 这种低价房其实有点类似之前的Co-op公寓，租或者买都需要抽签，转租和转卖都受限制，跟市场上正常的Condo其实没法形成直接竞争，不会因为低价的存在，限制了所谓高价的增值。
C 很多人没有意识到，多伦多70%-80%的Condo，出租Condo的比例占全楼比例的50%-70%很正常。这些租客里面，有收入高的，也有收入低的，有人会因为这个楼里出租比例过高而不买这个楼自住吗？我看这种现象也是不存在的，有些想象太极端了。
D 多伦多市场上涨的原因，最根本的都是供求因素占主导的，这种强行靠政策“搞”出的低价进一步增加的市场的扭曲，同时还增加了提供新房供应的成本，真的是在开倒车。
3 后面如何操作？我会专门再写一个帖子来分析现在的Condo市场，对于这个政策的反应，我的想法很简单：
A 定价激进的新Condo楼花，未来的潜力其实是有限的，无论杠杆多高（15%首付），请谨慎或者不要参与。
B 定价合理的新Condo楼花，如果有投资和自住的需求在，现在又买不了现房，可以适当参与，因为未来的新楼在新的政策背景下来看，只有涨价一条路了。
C 买现房！买现房！买现房！ 现在Oakville的34尺单车库都要160-180了，核心位置的Condo在明年加息的背景下会显的不那么贵了，对比新楼花也有20%-25%的价格差，几乎没什么风险，足够便宜也买的起，为什么不买？
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不是说市场经济吗？是政府说了算吗？
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abc108 发表在2楼
不是说市场经济吗？是政府说了算吗？刚来多伦多？ 偏左点，有选票。
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还买Condo? 我会等着抽低价Condo, 才20万
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min2007ca 发表在4楼
还买Condo? 我会等着抽低价Condo, 才20万收入要够低，然后以后卖也限价，买它当传家宝？
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realcapital 发表在5楼
收入要够低，然后以后卖也限价，买它当传家宝？请问买了可以出租吗？有房子的还可以买吗？
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影响肯定有。我选择观望。
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这种房子特别适合收入不高的老外！有稳定的地方住，不用因为房东的原因搬家，如果买价格也可以接受！还是不错的。
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开发商会不会把低楼层拿出来专门装个电梯和正价买的人不同门出入，像国内的回迁楼一样，结构很差，电梯很少
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187113819 发表在6楼
请问买了可以出租吗？有房子的还可以买吗？买了应该只能自住，不能出租，要不就失去意义了。
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Jaydenzhou1212 发表在8楼
这种房子特别适合收入不高的老外！有稳定的地方住，不用因为房东的原因搬家，如果买价格也可以接受！还是不...需求肯定有，但是也不会影响市场。
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追我的未来 发表在9楼
开发商会不会把低楼层拿出来专门装个电梯和正价买的人不同门出入，像国内的回迁楼一样，结构很差...顶多都放低层，不会分开的。
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会不会以后condo分2种，带廉租配额的，和不带廉租配额的。尤其那些中心位置的。
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原帖由 realcapital 于 2021/11/10 17:02:43 发表
收入要够低，然后以后卖也限价，买它当传家宝？
中国人没有或低收入太多, 好像 Daniel in Regent Park 曾经有类似补贴,那些人赚了很多
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收入低一点也不代表是坏人，很多人现在没有父母支持确实买不起房子啊，买低价单元的人也就是普通工薪阶层。
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