在加拿大
在加拿大或者其他西方国家， 当过房东的都清楚，遇到好租客， 你好我好大家好， 遇到坏租客， 真的一个“发愁”了得！做地产经纪来， 碰到过不少客人声泪俱下的诉苦， 其中一个大哥， 是非常厉害哪种， 他说如果和他分租的， 他尝试过直接把租客的东西扔出去，对方报警， 警察来后， 东西再放回， 然后他再扔出去（实际情况无从考证）， 起码侧证两点 a. 这位大哥很剽悍 b. 租客真的很操蛋， 不然他不会气到自己动手清理门户 ； 我问他如果是整租呢， 他就没辙了， 并且， 如果是租给一个上年纪的， 他说要更加谨慎， 万一对方给你来个佯装摔倒不起， 你是有理说不清！
爱家地产团队阿刚打过交道一位助理律师（Paralegal）说： LTB 房东租客委员会的原则就是劫富济贫，他们就是偏袒租客（弱势方）， 一点办法都没有： 受够了不良租客的气（拖欠房租， 糟蹋房子，疯狂party,占房子不配合让卖….）, 唯一有权力解决问题的单位就是LTB, 房东申请上诉， 第一要有足够的时间后才能提交（比如租客欠租后，要先给租客按要求的表格N4， 第14天后才可以用书面申请LTB介入协调； 让对方搬走，即时双让约定的的搬走时间， 要60天后,才可以提诉LTB）， 第二要符合一定的条件 -比如驱赶租客搬离， 只能按LTB规定的很有限的几个条件（自住，装修， 屡次欠租etc）才可以申请。最操蛋的地方是， 你老老实实的按要求流程提诉了（每次提诉还要自己花钱支付给LTB –数百元不等）， 然后是漫长的等待排期（少则数周， 多则半年一年； 终于到上庭听证（hearing）的时间了，99%的几率是让房东眼里冒火的租客一句轻描淡写的“我的原因是。。。， 我可以支付， 给我xxx时间“， 也就是说，上庭了， 不代表即刻能按房东的意愿行事儿， 而是按租客的意愿，房东气死， 没有任何其他办法， 即使你花了1000-1500刀请了Paralegal陪同上庭， 没鸟用！（亲身经历， Paralegal 能帮到的只是他/她知道改用那个表格， 知道些其中的规则， 再多， 真的啥也帮不了！ 如果您英文可以， 乐意花点儿时间在线研究下各个表格， 上诉流程， 绝对没必要花哪个冤枉钱。 因为上庭前，结果已经在了！=LTB听租客的，遇到一个case, 房东卖房， 租客书面签过搬走协议了， 结果closing 到了不搬， 房东要赔偿买家各种损失， 还得继续履行销售的义务（被租客耽误的时间， 房价上涨了20-30万），无奈， 提交签有租客名字的ending agreement给LTB, 3-4周后， LTB给了驱赶日eviction date！以为苦逼日子熬到头了， 结果租客一个请求信（motion）到LTB(随便陈述点儿理由)， LTB 立马发信给房东， 同意租客的请求， 安排2个月后听证（本来eviction date 10月29， 租客答应11月2日搬走， 听证日期竟然被该死的LTB 排到12月21日）…… 我们遇到的不良租客， 往往是早有了欺负其他房东的经验了， 早和LTB 打过交道了， 他们不请paralegal 的， 自己应对， 随随便便搞定房东 + paralegal!
啰嗦这么多， 事实就是： 在加拿大或其他西方国家， 做房东， 遇到一个坏租客， 真的会让你欲哭无泪！ 上辈子欠的就是和你以前没半毛关系的租客！
看着不动产霍霍的上涨， 能借到钱， 不投资地产怎么会有“睡后收入“呢？ 办法是有的： 投资商业地产！
我们华人移民出来的晚， 对商业地产不太熟悉， 实际上， 商业地产投资的门槛没有想象中那么高。
华人已经涉足的商业物业包括：小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。在多伦多动辄上百万民宅的今天， 商业地产从几十万到100多万的机会多的是， 我的一位客人，2017年120万在Kingston干路口买了个占地2万尺， 建筑面积8000尺的小型plaza(四个铺位)， 有过短暂空租， 目前四个铺位全部租出， 月租金收入接近1万， 物业也升值到了170万！ 非常不错的一个操作， 这个客人英文不懂， 管理交给物业管理公司， 平时打golf, 陪家里人， 爽的很!
是投资， 都会有风险， 都有有优缺点， 和民宅投资相比， 这里重点谈下加南大商业投资的优点：
不受租客的窝囊气
前边提到的租客欺负房东的现象， 在商业地产内不存在， 房东租客都是经商为目的， 大家是平等的， 租客今天欠租， 明天房东就有劝赶人， 绝对没有所谓房东租客委员会的婆婆妈妈！签了租赁合同， 到期租客要么走人， 要么和房东商量加租续签合同， 不同于民宅，租约到期， 租客有权继续租住， 房东疏忽没有及时加租的话， 租客还继续享受低租金（遇到过不少房东不清楚加租规矩， 错过及时加租机会， 导致数年后的租客还在享受超低租金的情况， 导致租客更不愿意搬走）
租客稳定
商业租客， 少则3-10年， 多则25-30年（hotel /motel), 找租客相对比民宅花的时间会多些， 但一旦找到， 一般不会轻易搬走， 这么长的租期内， 免去了民宅租约每一年到头就得费尽身心的找租客， 或和租客斗智斗勇尽量多加点租金的脑力活儿， 当然往往还伴随着老租客搬走后一地鸡毛， 花时间和金钱清理/修理维护的头疼事儿。
避免海外买家税
2017年4月21日安省施行的海外买家税， 让大批非本地居民措手不及， 一定投资民宅的， 平白要比本地居民多支付15%的成本。 全球各地政府，都是力主鼓励当地商业发展，所以， 安省的海外买家税， 豁免了商业不动产的交易， 包含农地。 对100万的物业， 就省去15万， 这可不是个小数字。
商业物业运作上更具优势
民宅投资物业的房客除了付房租和自己的水电网以外，其它的包括地税，保险，维修，管理费甚至连水表的月租费都要由房东负担；而对于商业物业，租客几乎需要负担几乎所有一切的费用，包括地税，保险，维修（定期维修），管理费，估价，律师费，甚至装修费用。租约结束时还需要恢复原貌。
商业物业投资回报不比民宅差
投资回报收益是年租金收益/物业价值，一般民宅的年投资回报是2%左右，商业的是5-6%； 这几年， 多伦多的民宅价格大幅上涨， 租金率小步增长，分子涨的慢， 分母涨得快， 结果就是民宅的租金年收益率很增长幅度不大。 商业物业不同， 租金分为净租金 （net ) + TMI（税， 管理费， 保险）， 一般合同内定好的年增长率（不受政府规定的民宅的1-1.2%的小幅增长）确保了每年涨租，另外TMI 通常占了房东收租的相当一大部分， 房东有绝对的权力在这一块儿做文章： 管理费可以每年不同的灵活调整， 总的趋势是房东100%安稳的每年收取不错的租金收益。
如果翻下过去10-20年的大多伦多不动产物业价格变化， 会发现无论是民宅还是商业， 基本都是10年翻番， 也就是说， 无论是物业本身的增值速度， 还是租金收益， 商业物业和民宅比， 一点儿都不差！
大块儿物业， 商业物业更容易分割
大家都清楚一块物业， 一旦获得政府批准分割， 价值马上翻倍或数倍的增长，民宅分割非常不容易， 复杂的程序， 漫长的等待， 对能分成几块有严格的限制比如前宽多少， lot 多少才能申请分割，商业物业不同， 一块商业物业， 有机会分为几百个单位。
讲了这么多商业投资的优点儿，这里精选一些在售商业地产物业的类型举例：
- 土地开发包括生地熟地（多伦多1小时车程的农场从20多万到200万不同类型）
- 商业铺面（Finch 大道旁边， 央街西侧）（59加币）
- Kitchener 注明西餐厅（好位置， 大占地， 可开发为4曾商用建筑， 230万加币）
- Kitichner 集体屋（Group Home) –政府资助租客， 客源稳定， 操作简单，大lot 好位置， 可开发为8层建筑（170万加币）
- Belleville/Trenton 写字楼 （2万尺， 3层， 政府医疗体系AAAA租客， 300万加币）
投资商铺之前要研究好几大方面问题：
第一，周边消费是否具有持续支撑力，周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。
第二，要看商铺是否有正确的目标市场定位。
第三，要看商业布局能否将商场人流有效交织，推动商铺经营。
第四，要看实质的回报率和未来物业管理水平。
物业，管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的，商业地产的投资风险性也是显而易见的，遵循风险越大回报越高的规律。
如果您已经有了投资民宅的经历， 考虑下投资商业不动产， 会是一个不错的道路！ iHome Realty Team 的阿刚， 在商业地产方面有着丰富的实战操作经验， 欢迎添加微信ihomemike， 一起探讨！
评论
白吃 作为一名实名地产经纪 起这样的题目就会被告歧视的
评论
疫情之下推商业地产，楼主真以为自己智商比别人高？
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