在加拿大
对于越来越负担不起的多伦多房市，这也许是个励志的故事。
多伦多有名28岁的小哥，从2018年开始买（炒）房，短短3年已经在安省拥有了6套房子。而所有这一切都是他自己打拼而来，没有靠父母。
就是他！
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据Toronto Life报道，在密西沙加Applewood 街区出生长大的Jack Daniel Bernstein，爸爸是个IT男，他是老大，还有弟弟妹妹。
因为家里并不富有，所以他从小就学会了节（挣）俭（钱）。他会把万圣节的糖果藏起来，等一个月，直到学校里的每个人都吃完他们的，然后以每块巧克力 $0.25的价格卖给同学。
在 16 岁的时候，他们家搬到了豪宅区 Port Credit，在那里租房。那是他第一次真正了解房地产价值的地方。我经常去附近一个上流社区Mineola玩滑板，因此也认识了不少富人家的孩子。
（Mineola社区的房子示意图，图文无关）
这是他有生以来第一次遇到住在豪宅里的孩子，很多人家里后院都有游泳池，车道上停着法拉利。而在见到他们的父母后，他留意到一个共性：他们中的大多数人都在投资房地产。Jack 说，这一点让他印象非常深刻。
在高中毕业后，2011 年，他创办了一家销售便携式手机充电站的公司。而且在2017年出售了公司股票。与此同时他还在一家世界500 强公司找到了一份销售软件的工作。此外，他还进行了一些金融产品的投资。
有了创业、全职工作和投资的三方面收入，Jack觉得是时候了！他存够钱准备买房子。
他的爷爷就曾是一名房地产经纪人，爷爷建议他先买一套有2个单元的房子，这样可以自住+出租，以将租金来付房贷。这种方法据说还有个名字叫“房屋黑客”（house hacking）。
于是，他在奥克维尔（Oakville）找到了一套3房2.5卫的房子。这栋两层楼的房子有一个地下室，而且是分门出入。
他想把这个地方改造成一个复式房：地下室和主层各有一个出租单元，这样他自己可以住在楼上的第二个单元。在做了一些研究之后，他估计完成装修需要两个月的时间，花费大约$35,000 。
但是，房屋的首付就需要$14万，而他的积蓄只有$10万。即便用完全部积蓄，还差$40,000。于是，他还用了lines of credit 信用额度，并从一些朋友那里借了些钱。2018 年底，他以$640,000的价格购买了这栋房子，并立即搬进来。
Jack承认，买房的确有风险。当时他需要每月支付 $2,400的房贷，而且也已经用尽了所有信用额度。为了能买房，他拼命工作，从全职工作中获得了佣金外加非常可观的薪水。
他还充分利用了加拿大首次购房者计划。这个计划允许购房者从其 RRSP 中提取最多 $35,000用于首次购房。
虽然一开始钱很紧张，但Jack对自己买房的举动很有信心。
为了省钱，他自己完成了房子的装修工程。但是由于很多不可预见的延误使项目停滞，而且成本也增加到了 $60,000。幸运的是，他全职工作的丰厚佣金可以支付这些额外费用。
他表示，自己从中学到的最好的一课就是：装修的最终的成本几乎总是比计划的要高，尤其是当你自己去做这项工作。所以，如果要装修，最好有一些财务回旋余地。
2019 年初，在完成建设后不久，他发现一位租户愿意付月租$2,000租楼下的单位。有了这笔收入，可以帮助他支付房贷！于是，他全职工作的收入又可以存起来了。
经过几个月的努力，他实际上是在建立资产，而不是付租金给别人买房。他开始熟悉一个叫做BRRRR的流程：购买、翻新、出租、再融资、重复，并计划用这个方式继续买房。
Jack说，BRRRR 方法非常适合大多伦多市场，因为对带有翻新出租单元的可入住房屋的需求很高。与此同时，负担得起的出租单位严重短缺。这种方法有助于满足需求并增加供应。
当然，该策略并非没有风险。
风险一，整个过程中最关键的部分是房贷重组阶段。当你去银行为房产再融资时，银行会使用可比房产销售和其他市场趋势等变量对其价值进行保守评估。然后决定是否愿意提供给你的贷款规模。
BRRRR方法的理想实施需要房贷重组阶段收回首付款和翻新装修的成本。但是，如果银行能给你的贷款不够，就无法提取你所投入的初始资金。
第二个主要风险是租客。如果一个或多个租户不付租金，银行不会管你，所以你必须承担房贷。
最后的风险是，如果是像Jack那样的小投资者，可能会对自己背负的几十万房贷债务感到不舒服。
不过Jack表示，他看好房产，愿意承受这些风险。因为他觉得，即便有风险和债务，但自己的不动产也在增加。
于是他继续上班，并将所有精力都集中在挣取销售佣金上。因为他需要高收入来为在奥克维尔的家房贷重组。到 2020 年初，他攒够了足够钱，为下一个房子设定了$750,000的预算。
当 Covid-19疫情出现时，房市有所降温。就在那时，他遇到了一个很好的机会。一个想立即出售他位于哈密尔顿多单元楼房的人，因为此人生意被疫情影响很大，所以急需现金。
结果这个人$620,000就低价把房子卖给了Jack。
2020 年春天，哈密尔顿的房产交接了。他开始了大规模的翻修，包括对三个单元进行全面内部装修，也对外观进行大修。再一次，他自己做了很多工作。
当时，他会在工作现场建造一些东西，然后穿上西装去上班和做演讲。
耗资$120,000的装修工作完成后，他的4个租户单元租金收入每个月有$ 4,700。
此时，他拥有了两处房产。一处在奥克维尔，一处在哈密尔顿。总共有六个单元。
到 2020 年秋季，他准备进一步扩展。于是他为哈密尔顿的楼房进行了再融资，由于装修和炙手可热的房地产市场，这个房子的价值几乎翻了一番，在大流行开始的最初冷静期之后，房地产市场已经恢复。加上他自己的佣金收入，让他有 $450,000 现金可用于支付购买更多房地产的首付。
很快，他就买了以下四个房子：
一个密西沙加双单位独立屋。
一个位于蓝山的2房楼花。
一个位于巴里的镇屋楼花。
和欧文桑德的3单位房。
根据最近的评估和市场比较，他目前在安省南部共拥有的六处房产，总价值高达$700万。
2021 年初，Jack还找到了一份新的全职工作，向大型企业销售软件，同时他还在业余时间处理自己的房地产业务。他知道，最终会辞去全职工作，但他仍然很享受这份工作。而且拥有多种收入来源总是好的。
不得不说，Jack真是太帅（富）了。
Jack的故事证明，千禧一代在 GTA 购买房屋并以此为基础再买房投资是可能的。他没有像很多人那样有父母资助，而是全靠自己的眼光，勤奋，果断，能力和拼劲。
他说，自己虽然使用了风险相对较高的投资方法，但很幸运，所有一切都如愿以偿。
这还不是他最终的梦想。他还雄心勃勃准备继续干！目标是在 30 岁时拥有超过 1000 万的房地产资产，到 40 岁时拥有5000万~
好吧，这是别人的28岁的梦想。看完这个故事，大家该搬砖搬砖，该买房买房。如果再多几个Jack，咱再不努力，更买不起房了......
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扯你妈的蛋
2018第1套 现在6套
没富爹帮忙 蛋都让他扯掉了
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这些都是房产经纪营销策略
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我一点不怀疑真实行，他可以买道折磨多房子，一是赶上机遇，二十收入很高，贷款容易。老外首付狠招，他们特别会利用杠杆
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原帖由 小林123 于 2021/12/12 23:28:47 发表
这些都是房产经纪营销策略 现在经济都不用策略了吧，连温沙都抢的找不到北了
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16cm 发表在2楼
扯你妈的蛋
2018第1套 现在6套
没富爹帮忙 蛋都让他扯掉了他应该是有partner，几个人合起来投资，但是小编为了效果，一般都会把这些细节忽略，其实他没套房子可能只占50%或更少、而且关键是，小编好像把一套房里的分门地下室也算做第二套房，所以这样的话3 间分门的独立屋等于六套房
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