加拿大华人论坛 加拿大房产[转帖]魁省租房手册
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作者: tutu007魁省租房手册（版权所有，转载必须获得作者同意）一、前言近日刚刚搬完一次家(In-town moving)，从决定搬家的那日起一个月中，经历的种种困惑、郁闷，以及附近的人的租房经历，是促使我完成这篇文章的主要原因。希望看到这篇文章的华人租客可以从中获得需要的相关信息，避免纠纷，使搬家这件本来就很烦琐的事情能顺利些。请注意，本文的背景是基于QUEBEC省内的租房和转租(Sublet or Assignment)，所引用的规定来自Régie du logement, Quebec (http://www.rdl.gouv.qc.ca/en/1_0/index.asp, 2004-Oct-3)，如有变更恕不另行通知。二、术语解释在本文中会引用一些专用的术语，先在此节中诠释。1、 Landlord房东, Tenants租客 and Lease租房合同：租房合同定义了房东和租客的权利和义务，如果是租房，一定要有正式的合同，这是保护自己的权利的最好的办法。魁省有统一格式的LEASE，在杂货铺基本可以找到，这份合同中基本涵盖了租房合同所须注意的许多方面，比如设施，地址，租金/租期，房东权利/义务，房客权利/义务，等等。因此，如果你还没有读过你的LEASE，在签之前一定要好好读一变，并要完全理解它。2、 Subletting and Assignment 转租这两个单词都是转租，都是在原租方合同未到期的情况下，由于种种原因导致原租客不能继续租房时的转租行为。按照魁省的规定，LEASE是一个合同CONTRACT，只有以下的三种情况可以取消CANCEL合同：a tenant is allocated a dwelling in low-rental housing ; 房客住在低租金的住房（福利房）a tenant can no longer occupy his dwelling because of a handicap ; 房客由于残疾而不能继续居住an elderly person is admitted permanently to a residential and long-term care centre or to a foster home. 年长者进入养老中心Subletting and Assignment含有不同的法律意义，操作手段也不一样。由于笔者实在想不出什么好的中文翻译，只好继续沿用Subletting 和 Assignment。对于Subletting转租， 原房客（转租方）叫sublessor，新房客（承租方）叫sub-tenant；对于Assignment转租， 原房客（转租方）叫assignor ，新房客（承租方）叫assignee 。那么，他们具体有什么区别呢？首先，Subletting 的情况下，转租方变成了二房东，但是他还仍然需要对原来的合同负责，因此，原来合同中所定义的权利和责任他还是要继续承担下去，比如，每个月的房租，仍然是由原租客付给房东，所以，原租客必须承担新房客负不起房租的风险，以及如果房子受到了损坏，房东还是按照原合同找原租客进行索赔。而对于Assignment，转租方在与新房客签定了转租合同(Assignment agreement)后，原合同的权利及义务同时转给了新房客，意味着这个房子以后的所有法律责任都由新房客进行承担。房租也由新房客直接与房东结算。3、房子的描述：如三个半(3.5)，四个半(4.5)魁省的LEASE中对房子的描述都用多少个房间，计算单位的时候，每个房/厅都算一间， 卫生间算0.5，另外经常形容房子是多少个Bedroom，比如1 bedroom 的3.5 rooms就是1卧房2厅，带卫生间。4、Co-Signer担保人如果租房者的经济来源不能达到房东的要求，可能需要另外能达到经济要求的Co-Signer来对租房合同进行担保，除了租金，合同里规定的租客义务在承租方不能承担的时候，Co-Signer将会被要求承担。三、找房和看房本文的重点不在此节，但是这个步骤是最耗时耗力，需要你的聪明决策，有时还需要一些运气。找房的主要途径有：朋友推荐，报纸广告，网站等等。当你的朋友在布告栏上发现了租房的广告并通知了你，你就占据了时间上的优势。报纸广告则大大地增加了你的选择面，在GATINEAU，比较有影响力的法文报纸：Le Droit上每天都有租房广告，如果不会法语从上下文中也能猜个大概。注：对想出租或转租房的朋友，请个会说法语的朋友到LE DROIT上登广告，价钱不贵，但是还是比较有成效的。当找到了房源，并电话联系后确定一些基本信息如大小，结构，租金，地点后，即可预约看房。看房要注意门窗是否完好不漏水，房间是否有损坏，设施是否完好；一定不要害羞提问题，因为你如果不问，别人一般不会主动地告诉你有什么问题。常见的问题有：这个社区是否安静。邻居是否安静。是否安全。房子有没有什么问题，比如漏水什么的。冰箱，炉子，供水供热是不是状态良好。看房后，如果你不满意，或者需要更多的时间考虑，都可以和租方说需要时间考虑。如果决定了要房，请见后面的相应章节。需要注意的是，当你需要考虑时候，请不要忘了，如果别人在你考虑的时候先做了决定，先看房并不意味着你具备优先权。所以，存放一定数量的定金让你在一定时间内保证优先权是一个合理的要求，这个定金如果你到期决定不要，是不会退回的。对于想出租房的朋友请留意，在没有收取定金的时候，千万不要轻易地相信任何口头的承诺，也不要不好意思收取定金，大家按游戏规则办事，是对人对己负责的一种态度。四、直接和房东租房的程序对于直接和房东签约的租客来说，只要获得房东的同意即可签定LEASE。对于房东来说，为了保护自己获得租金的利益，会要求对你的信用记录进行检查，他要求你提供相应的个人信息以进行检查：姓名，ID号，前住址和前房东的电话，工作及收入情况（如果收入达不到要求可能还需要找CO-SIGNER，以便在无法交纳租金的时候，由CO-SIGNER支付租金）。请注意，现在很多物业公司要求做信用记录检查的时候提供SIN卡号，根据Régie du logement, Quebec的答复，这并不是必需的，你有权拒绝提供SIN卡号，但是如果你提供，房东就会非常有把握能找到你这个人，所以对你的申请也相对有利些。同样，安全的做法是，交纳一定的定金以及收取回执，确保你的信用检查通过后，双方可以签定LEASE。五、ASSIGNMENT 和 SUBLETTING 的程序如果是转租，则手续稍微麻烦些。首先转租方必须向承租方介绍原LEASE的情况，租金，剩下的租期等，还必须负责解释SUBLETTING和ASSIGNMENT的区别。由于性质不一样，Régie du logement推荐当原租客不会再返回该住处居住的情况下，采用Assignment；否则采用Subletting。请注意，无论是SUBLETTING还是ASSIGNMENT，房东都没有必要和新房客签定新的LEASE。下面分别叙说SUBLETTING和 ASSIGNMENT的程序：1、SUBLETTING首先获得一份正式的LEASE（杂货铺买或者去Régie du logement取一份），然后在Section A那一栏，将单词lessee和landlord(lessor)分别改为sub-lessee和sub-landlord(sub-lessor)，大部分的内容按照原来的LEASE填写。 一定要注意，在合同的附加条款上注明：The contract is conditional on the landlord's acceptance of the sublet。合同在房东同意的情况下生效。转租方和承租方在SUBLETTING LEASE上签字。然后由原租客填写 Notice of Sublet 并交给房东（邮寄，传真，当面递交）。Notice to sublet the dwelling: rdl814e.pdf 可以从 http://www.rdl.gouv.qc.ca/en/pdf/rdl814e.pdf处下载。房东有权在15天之内做出同意或者不同意的决定，如果超过15天不做决定，默认为同意。房东不同意的理由必须非常充分：比如承租方的信用记录有问题，或者没有稳定的经济能力承担房租。因此，房东一般会对承租方进行信用检查，而所需的相应费用是必须由转租方承担的，每查一个人的费用大概是20-30加元，2-3个工作日。转租方获得了房东书面的同意后，或者在15天内无拒绝的通知，SUBLETTING LEASE就生效了。2、ASSIGNMENT首先转租方和承租方签定Assignment of lease agreement，这个表格可以从http://www.rdl.gouv.qc.ca/en/pdf/rdl817e.pdf 处下载。然后由原租客填写Notice of Assignment 并交给房东（邮寄，传真，当面递交）。Notice of Assign the lease: rdl802e.pdf 可以从http://www.rdl.gouv.qc.ca/en/pdf/rdl802e.pdf处下载。与SUBLETTING一样，房东有权在15天之内做出同意或者不同意的决定，如果超过15天不做决定，默认为同意。房东不同意的理由必须非常充分：比如承租方的信用记录有问题，或者没有稳定的经济能力承担房租。因此，房东一般会对承租方进行信用检查，而所需的相应费用是必须由转租方承担的，每查一个人的费用大概是20-30加元，2-3个工作日（每个做检查的公司收费和时间不一样）。转租方获得了房东书面的同意后，或者在15天内无拒绝的通知，Assignment agreement就生效了。关于转租的其他注意事项：1. 在对新租客做信用记录检查之前，如果房东无法直接联系承租方，则转租方必须负责通知承租方填写信用检查的申请表，并交给房东。2. 假如信用检查无法通过，转租方还是要支付检查的费用，并且对另外的承租者的信用检查，仍然需要另外付费，所以，签定SUBLETTING LEASE和ASSIGNMENT之前，一定要谨慎考虑承租方通过的可能性，避免时间和金钱上的无谓花费。还有信用检查是按人来计算，因此，如果承租方有两人，则费用加倍，如果还需要CO-SIGNER，则CO-SIGNER的的检查费用又是一笔。3. 有些物业公司精明地采用了管理费的方式，直接向承租方收取相应的信用检查的费用，这对转租方来说，是一件很好的事情，笔者也认为这更体现公平的原则。4. 笔者在转租的时候碰到了一件非常怪异的事情，承租方居然留的是错误的电话和住址，甚至可能名字都是假的，因此根本没法找到这个人，更加无法进行信用检查，但是发现错误的时候已经是几天以后了，在这几天内，错失了其他很好的机会。由此，笔者建议，签定了协议后，一定要立刻检查其留下的联系信息，尤其是姓名和电话；而且在房东正式同意之前，一定要留下其他愿意租房的人的姓名和电话，以防万一。六、纠纷解决方法魁省是由Régie du logement, Quebec这个政府部门负责处理相关事物，网址是http://www.rdl.gouv.qc.ca/除了相应的法律和规定，这个网站还列举了详尽的操作步骤，并公布了各地的OFFICE 地址 以及电话，例如：HULL 的 RDL 地址是：Edifice Jos-Montferrand，170, rue Hotel de Ville，4e etage, bureau 4.100，Hull (Quebec)，J8X 4C21-800-683-2245如有纠纷寻求帮助，可以电话联系，或亲自前往办公地点进行咨询。这个机构有权利进行仲裁，但是是需要收费的。七、结束语笔者观察到目前华人新移民转租的比例比较高，这很正常，因为魁省这里的合同动不动就一年一期，除了转租还没有别的方法，而且转租也可以享受房屋租金上的连续性。令笔者担忧的是，由于租房和转租造成的纠纷也越来越多，从根本上分析，产生的原因大多是由于某方片面地追求了其开支最小化的原则，而双方并未从技术的角度对双方的行为进行法律性的约束。笔者由衷地希望这篇连夜编写的文章能帮助打算或者正在魁省内居住的朋友，从技术角度来保证双方的权利。相信搬过家的朋友都知道，搬家是一件多么令人耗神费力的事情，如果在这期间由于操作不当造成损失，那将会冲淡搬家给你带来的喜悦。另外，笔者是一个理想主义者，总是相信: A promise is a promise。 希望那些许了诺言却轻易践踏它的人能进行一次换位思考，你或许聪明一时，减少了损失或得到了利益，但是有没有考虑到对方的损失呢？假如你哪一天也被这么欺骗呢？
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温哥华，找工作+练习英语中如果觉得我的信息对您有益，请给我加声望，谢谢！！！ 超赞 赏 Z zhangyl 0$(VIP 0) 6,8662005-05-13#2 去魁省的人真少
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温哥华，找工作+练习英语中如果觉得我的信息对您有益，请给我加声望，谢谢！！！ 超赞 赏 chinasudan 0$(VIP 0) 1,2342005-05-13#3 我不去那儿,帮你顶!
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我也来帮顶,我是墙头草!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!1
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现在在蒙特利尔幸福的生活着 超赞 赏 cancan0522 0$(VIP 0) 2142005-05-14#5 谢谢楼主，很实用的帖。我现就准备住在GATINEAU。
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