加拿大华人论坛 加拿大房产“如果你已经去美国去腻了，觉得那儿真差，你可以去买房了”
在加拿大
ZT:如何看待抄底美国房市 针对范晓天去年12月底发表的博文《来美国抄底购房机不可失，但须谨慎！》，《新民周刊》的记者张静在上月初对范晓天做了一个多小时的越洋电话采访，下面就是采访后她在《新民周刊》上发表的文章，进一步阐明了如何看待到美国抄底购房这件事。（转自新浪网）：40万抄底美国楼市2009年01月14日11:08 “如果对美国的认识还停留在电影、电视剧的水准，觉得那儿什么都好，你就等于给美国送钱去了。” 撰稿・张静(记者) 2008年11月初，记者曾参加一个地产界聚会，邹良东兴冲冲地邀我同往“北京秋季房展会”：走，看海外楼盘去！与往年本地项目唱主角不同，这个展会吸引了美国、澳大利亚、新加坡等国楼盘前来“安营扎寨”。 来而不往非礼也。仅仅过了一个月，国内著名的地产门户网站搜房网就顺势推出了“中国赴美购房团”，号称“中国楼市资本输出时代悄然到来”，要在全球危机中折现中国实力。 淘金“法拍屋” 按照搜房网的安排，20人的“抄底购房团”原定下月中旬从北京出发，先后赴美国加州华人比例较高的两大城市旧金山、洛杉矶以及拉斯维加斯，重点考察价格约4万-10万美元的“法拍屋”(foreclosed homes)。消息传开后，3天内报名人数就超过300人，摩拳擦掌好不热闹，主办单位不得不调整出发时间和行程。 “我现在不太确定这个购房团说的‘法拍屋’指的是公开拍卖屋(public auction)，还是被银行没收后再上市的REO(bank owned)，但我认为应该是后者。”洛杉矶房地产经纪范晓天告诉记者。“在次贷危机中，很多贷款买房者缴不出房贷只能断供。当这套房屋尚在屋主名下、被银行收回去之前，首先会被公开拍卖，来美国短期考察的购房团很难参与。但这种被公开拍卖的房屋必须现金交易，而在美国用现金买房的是傻瓜(不能用来抵税)，那些房子百分之八九十都卖不出去，银行只能收回去再上市，我估计中国人来看的应该是这类房子。” 据范晓天介绍，全美断供房上市的数量还在不断攀升。目前加州市场上的房源几乎有60%-80%都是断供房。在有的区域，随便沿着某条街道走下去，都可以看到很多挂牌出售的REO，可谓触目惊心。“有些REO刚上市的时候还是市场价，一个星期还卖不掉，银行又急于出手，会一下子降很多。现在我们这边的买家也是把这种房子作为主要目标。很多有渠道的投资人低价吃进，让工人简单地维修一下，就放到市场上去卖。” 关于REO，有些传言听起来比加利福尼亚发现金矿还刺激：比如底特律有栋欠费抵押贷款的房屋，所属银行苦于无人问津，最终决定以1美元的“跳楼价”挥泪大甩卖，而各项交易费用都不止1万美元，被称为最贵的“垃圾”以及最昂贵的 “垃圾处理费”。 Lucy是温州人，2001年投身房地产行业，目前已成为Austin市Horizon公司的金牌房地产经纪。早在2008年初，她在加拿大的温州朋友们就敏锐地嗅到美国REO的投资风向。 “去年7月，我帮他们在Austin买到了这种房子：100多平方米的公寓房(condo)，有大片的草坪、游泳池、健身房，学区有全美最好的高中，只花了6万美元。这种房子2006年最火的时候曾卖到17.5万，正常估价也应该在12万-13万。我自己买了一套，方便我女儿将来上高中，还给我妈买了一套。” 简单计算一下，该公寓的租金收入为每月760美元，扣除各项管理费用，净收入超过3000元人民币。与此同时，尽管我国楼市已开始入冬，6万美元在北京也只能买一套30平方米的公寓房，月租只有1000元人民币。 爱动摩杰(北京)科技有限公司的CEO陈亮，与搜房网总裁莫天全同为清华校友，同样有留美归国创业背景。他坦率地告诉记者：“REO，我也想买。” 去年12月，陈亮回了趟美国，得知一位朋友刚刚成为幸运儿。“这位朋友也是中国人，1997年赴美，工作需要飞来飞去，一直没有定下来，等到想买房子的时候又买不起了，只能耗着。最近她老公在华盛顿南郊的弗吉尼亚州找到了一个政府部门的工作，正巧碰到这么一栋独立别墅，原价65万美元，银行说一周时间出45万，房子就是你们的，夫妻俩欢天喜地捡了一个大便宜。” 不过陈亮提醒道，REO陷阱重重，不了解情况的买家需要非常慎重。 “在美国，信用差的人买不了好房子。根据以往的经验，断供房一般都很烂，周边也不会有什么好学校，如果是自住我们绝对不会考虑。只有在最近，因为次贷危机影响太厉害，REO才出现在好区内有好房的情况。我朋友也是雇了当地的房地产经纪人留心了很久，才发现只有这么一栋，相对干净，没有遭到太大破坏，周边学校也还比较好。他们的幸运绝对是‘非典型’。” 范晓天有几次带客户去看房，一进去就出来了：“被银行收了房子的屋主为了泄愤，经常把房子弄得乱七八糟，稍微值钱一点的东西全部搬走。有些情况简直是不能忍受的，门也没有，玻璃和浴缸都被打破，连墙都砸烂的也有。” 在美国买房手续繁琐，密密麻麻的文件至少有一寸厚，连土生土长的美国人都会发憷，更不要说英文不甚灵光的中国购房者。如果买的是划算的REO，签署的文件会更复杂，卖方的条款也会更苛刻。 “买一栋房子的手续，仅仅报价这个环节就要签十几页的文件。如果是银行收回去的房子，银行还要回给你一份报价，又是十几页纸。而且这些文件不是一次就能签完，而是会在一个月之内不断给你签字。所有的款项支付需要在30天内完成，如果完不成每天罚款几百美元。在请专家检查房子后，本来的质量问题可以要求屋主维修。而REO银行就不管了，所有的维修费用完全由买家自己承担。” 据记者了解，一有银行上市的好房子，多的时候甚至会有10到20个经纪人报价拼抢，有些经纪人自己就会先买好几栋。用范晓天的话说，谁都想在低谷赚点钱。 “好房子不会在市场上等待很久，需要本地经纪人帮你去淘、去争取。即使是美国本地的购房者，观望期长的时候甚至会达一两年之久。我跟搜房网联系过，得知他们准备过完春节出发，用15天时间考察旧金山、洛杉矶、拉斯维加斯、纽约、佛罗里达5个城市。几十人的团体，在短短几天内所能看到的房子数量本来就很有限，这样没有个人针对性地走马观花一起看房，不会有太大的效果。何况对大多数来美投资的中国人而言，这些城市都还是陌生的地方。” “Location，location and location”(地段) 资料显示，全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰，其后13个月中，-直以不超过0.4%的幅度逐月下滑。到2007年秋季，房价开始加速下跌。根据美国商务部经济分析局日前公布的数据，美国2008年的房产价格比2007年下跌了23.63%，回归到2004年时的水平。而一些热门的城市，房地产价格更是下降了30%以上。 赴美抄底是否恰逢其时？ Lucy觉得美国的房价还没有到底。“加州的人均收入并不高，但房价比正常价格高了70%到80%，我认为至少要跌掉一半才合理。我所在的Austin TX区并没有很严重的房地产泡沫，房价也就只跌了6%。有些在美国做了很多年生意的房地产经纪人，目前自己都没有勇气去投资，在这个市场抄底应该是没有太多的把握。” 范晓天认为：“这个底谁都不知道。你要让我说现在就是底了，我也不敢负这个责任。我自己估计，房价继续下跌或者企稳的可能性都有，但是马上回升的可能性比较小，至少需要两三年的时间。” 在美国买房，那句话人人耳熟能详：“Location，location and location”。(第一是地段，第二是地段，第三还是地段)，范晓天表示：就拿洛杉矶县来说，大约有88个城市连成一片，没有在此居住和生活过的人很难了解各个城市区域的好坏。就是在同一个城市内也有好区和不好区之分，有的甚至相隔几条街，房价之差就高达十几万或更多。目前10万美元以下的独立房子的确有不少，但是要么所处的位置不尽如人意，要么房子本身老朽破旧不堪。它们主要集中在这几个城市：Lancaster，Palmdale，Compton和LosAngelesCity。前两个是沙漠城市，不愁没有空地建房，短期内增值的可能性很小，再说生活环境欠佳。虽然降价特别厉害，房子还是卖不出去。后两个城市是在洛杉矶市中心的东南部治安不佳的区域，不建议在那儿买房。而从加州房价的中间价位来看，像距离洛杉矶不远的海滨城市Santa Barbara这样的城市，房价维持在120万美元，降得并不多，也很难看到银行收回去的断供房。” 年前陈亮考察了纽约、圣地亚哥、弗吉尼亚和底特律。在他看来，纽约好的地段基本上没降，才开始有点松动。加州的房地产泡沫大，降幅应该会超过30%。但旧金山的房子还是买不起。“看得上的太贵，便宜的又太差。中国人喜欢买新房，而旧金山基本上都是三四十年的老房子。洛杉矶给中国人的印象似乎不错，但市中心都是写字楼，堵车一塌糊涂，一到晚上就是一座空城，没有夜生活，空气质量和治安都欠佳。” 在美国，地段差的话，不仅意味着没有好学校、房屋升值空间有限，有时还会遭遇人身威胁。 “我在离洛杉矶机场主路非常近的加油站加油，没有店铺、没有洗车，就一个收银员，把自己反锁在一个铁丝网和防弹玻璃严密防护的小笼子里，吓得我加完油赶紧跑。芝加哥南部也特别差。我朋友的亲戚不信邪，坐着公共汽车去那边买车，一下车就给抢了。 我个人还是最看好佛罗里达。虽然房价涨得凶，跌得也很厉害，有些地方甚至跌了70%。如果是投资，既要押宝房价会涨，也得看重出租带来的现金流。美国二战以后出生的一代人现在都有五六十岁了，他们喜欢搬到佛罗里达这样气候温暖的地方养老，这些人可能需要租房子。而且它有奥兰多迪斯尼乐园，每年12月、1月这段时间会有不少游客。” 三思而行 据ManattJones国际咨询公司顾问吴向宏统计：“美国房产是风险低、收益较高的投资项目。过去10年美国房产平均年收益超过10%，而且这还仅仅是升值部分。” 但范晓天向记者出示一份详细的清单，让人倍感在美国买卖房屋以及养房的成本可不低。 以买一栋买价为50万美元(全现金)的独立别墅为例：通常由买方支付的主要费用包括过户公证费、房屋检查费、文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费、转户费、邮费、一年的房屋保险费等费用合计大约为4100美元，相当于房款的1%左右。另外还需预付部分地产税和社区费HOA。每年的地产税大约是6500-8000美元，为房价的 1.3％-1.6%。社区费在不同的小区有不同的费用，每月从0到500美元不等(大多数在100到200美元之间) 。 而在美国，卖房子比买房子的成本昂贵得多。 以卖一栋50万美元的独立房为例，通常由卖方支付的主要费用包括，房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税，社区费等。以上费用合计大约为34410美元，约为房价的7 %。 “卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，占到房价的6%，连我们自己都觉得很贵。中国城很多人有拥有房地产经济的执照，就是为了买卖房子的时候可以省掉经纪人这笔费用。另外要特别注意的是，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局IRS缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%(50000美元)。当然，如果你认为这个数目不公平，可以再聘请律师去申请减税。” 虽然外国人买的房是自住房，而且卖价不超过30万美元时，就可以免扣10%的所得税。但范晓天认为，多数在美华人在买房时都非常注重社区和校区的好坏。在加州购房，如果不准备40万美元以上用来买一栋独立房子，或30万美元以上用来买一套连体房或公寓房，很难令人满意。 “现在要有钱，投资独栋的大房子更合算。前两天我带客户看了栋海边的房子，从390万降到了250万，10年以内它的升值空间就有一两百万。但如果买一套小公寓，最贵的时候40多万，现在也就是降到30多万，升值空间只有10 多万。” 海外投资中最需担心的问题莫过于汇率的波动。“当前美元正处于强势，而从长期看，美元也许会有大幅度贬值的风险。如果是自住，没有很大问题。但如果是投资性购房，即使房价涨了，一旦美元贬值，仍有可能让你的投资不赚反亏。”陈亮谈道。 “是否应该认真计算一下，即使投资者现在抄到的正是触底房，还需要等多久才能得到理想的回报呢？美国的房子8 0%到90%都是二手房，它的特点是每栋房子都不一样。这么多人一起来，如果真有特别好的，那不全去抢了？”正是这些疑问，驱使范晓天在2008年12月30日写下了《来美国抄底购房机不可失，但须谨慎！》的博文。 抄底美国房地产，总是会让人联想起当年日元大幅升值后，日本人抢购美国资产的悲壮一幕。范晓天说：“遥想百余年前，华人前辈只能作为修建铁路的劳工来美国出卖苦力，饱受欺凌。如今，在改革开放三十年的艰苦奋斗过程中先富起来的同胞，手握现金，雄赳赳气昂昂来美看房，确实让我们海外华人强烈感受到时代的剧烈变迁和祖国的强盛。 我不否认这是一个买房子的好机会。但作为一名在美国从事地产经纪多年、有着相对丰富经验的专业人士，我听到这个消息首先反应就是，我不希望中国人把到美国抄底购房想得那么简单，盲目前来上当受骗。” “如果你已经去美国去腻了，觉得那儿真差，你可以去买房了。如果对美国的认识还停留在电影、电视剧的水准，觉得那儿什么都好，你就等于给美国送钱去了。”陈亮总结说。
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知足者常乐，不知足者更要乐。 超赞 赏 山丘之王 0$(VIP 0) 5,2202009-02-17#2 回复: “如果你已经去美国去腻了，觉得那儿真差，你可以去买房了”咱们穷，咱们不配买房．．．．
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回复: “如果你已经去美国去腻了，觉得那儿真差，你可以去买房了”咱们穷，咱们不配买房．．．．点击展开...能技术移民来加拿大的中国人在加拿大当地都不是穷人。比60％以上的洋人有钱的说。
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回复: “如果你已经去美国去腻了，觉得那儿真差，你可以去买房了”能技术移民来加拿大的中国人在加拿大当地都不是穷人。比60％以上的洋人有钱的说。点击展开...证据呢？你猜的，还是？
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回复: “如果你已经去美国去腻了，觉得那儿真差，你可以去买房了”证据呢？你猜的，还是？点击展开...加拿大60％以上的人是租房子住的（可查加政府数据）。租房子住的基本上都是LABOUR阶层，收入少。有眼有脑自己来了就知道了。洋人没有存钱的习惯，租房子住的就更没有能力有什么存款了。 中国移民哪个家庭登陆没带个几万刀加圆的，你说中国移民穷吗？ 几年坐吃山空的喊穷的不算。
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