加拿大华人论坛 加拿大房产请教非加拿大居民在多伦多购房的相关事宜，谢谢

在加拿大

万能的论坛，本来想技术移民去加拿大的，但是这2年政策变化太大，一直没有成功。 现在想请教下各位，加拿大购房的一些政策，谢谢了。 我现在想在多伦多购房，小孩几年后想留学多伦多，最后小孩在看看能不能移民。一.非加拿大居民购房，首付一般多少呢？二.非加拿大居民购房，出售该房产时，一定要出售给加拿大本国人吗？还是也可以出售给另一个外国人？三.非加拿大居民购房，出售房产的资本增值税的税率是多少？四.非加拿大居民购房，赠予自己小孩的话，资本增值税是多少？能免稅吗？分小孩是加拿大公民或不是两种情况。五.非加拿大居民购房，作为遗产传给自己小孩的话，资本增值税是多少？能免稅吗？分小孩是加拿大公民或不是两种情况。好复杂哦，想在万稅之国买房，想多了解一些。请各位高手帮忙解答些，万分感谢。

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可以以gift 形势给孩子吧。我朋友非居住身份 贷款35% 首付。还有房屋可以卖给任何人。

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人都不来住，为什么要买房呢？

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lsf78 说:万能的论坛，本来想技术移民去加拿大的，但是这2年政策变化太大，一直没有成功。 现在想请教下各位，加拿大购房的一些政策，谢谢了。 我现在想在多伦多购房，小孩几年后想留学多伦多，最后小孩在看看能不能移民。一.非加拿大居民购房，首付一般多少呢？二.非加拿大居民购房，出售该房产时，一定要出售给加拿大本国人吗？还是也可以出售给另一个外国人？三.非加拿大居民购房，出售房产的资本增值税的税率是多少？四.非加拿大居民购房，赠予自己小孩的话，资本增值税是多少？能免稅吗？分小孩是加拿大公民或不是两种情况。五.非加拿大居民购房，作为遗产传给自己小孩的话，资本增值税是多少？能免稅吗？分小孩是加拿大公民或不是两种情况。好复杂哦，想在万稅之国买房，想多了解一些。请各位高手帮忙解答些，万分感谢。点击展开...1. 咨询贷款经理比较好，我知道有的只要35%，一般是40%2. 没有要求3. 资本增值的25%4. 房产按赠予时的市场价视同卖出处理，税是资本增值的25%5. 房产按过世时的市场价视同卖出处理，税是资本增值的25%

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非常感谢大家。

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不值得给留学的孩子买房子，需要支付的税不算，你还有其他很多钱需要支付，例如签银行贷款合同的话，你需要自己飞过来，孩子不到18岁，你还需要支付中介费找中介帮你打理物业和处理很多物业上的事情。一般孩子太小，都是买condo的，大学在哪里读还是个未知数，没几年就要卖掉或者出租，事情很多，增值赚得那部分钱还不够烦的。转贴地产经纪的文章：====大吉作为大多地区资深的豪宅买卖经纪，成功地帮助了许多不具有加拿大永久居民身份的人士在加拿大投资买卖房地产，应众多客户的要求，大吉在工作经验的基础上特此总结出本文。有一些在加拿大以外的朋友以及已经居住在多伦多但没有获得加拿大永久居民身份的朋友想在多伦多投资房地产，或想在多伦多以自己的名义给亲属，子女买房，但是由于对多伦多当地的房产法律，银行贷款以及税收条例不太了解，于是会产生这样的疑问：外国人可以买房吗？答案是肯定的，外国人同样可以在多伦多置业。那么外国人和当地人买房，有什么不同呢？以及需要注意哪些问题？牵涉到那些税务和法律问题？大吉走访了有关购房贷款专家，税务专家以及相关律师，以下从六个不同的方面给大家介绍非加拿大永久居民投资房地产应密切关注的要素。一．为什么要在加拿大多伦多投资房地产？l 和中国70年的产权不一样，加拿大房地产的所有权是永久性的，你可以将你的房地产一代又一代的传给子孙后代，你可以以一块钱的价格转让，同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。l 加拿大是世界上七大工业发达国家之一，曾连续四年被联合国评为 “世界上最适宜居住的国家”，而多伦多被多次评为全球最适宜生活、工作以及投资的城市之一，多伦多拥有众多投资房地产的优越条件。l 加拿大政治清明，社会安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好，投资比较安全。l 加拿大关于投资房地产的政策优惠，贷款利率比其它欧美国家低； 投资风险较小。作为国际性大都市，多伦多的房地产价格较低，长期来看有明显上涨空间l 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产l 对于以下几类人士，在加拿大买房是一明智选择：在加拿大长期求学，其后有可能申請居留者；拿工作簽証 (Working Visa) 工作，其后可申請居留者；有意移民加拿大者；有意将来送孩子到加拿大求学者；有意投资加拿大房地产者，等等。鉴于以上原因，加拿大正日益成为许多海外人士投资房地产的首选。二．加拿大政府对于非加拿大居民投资房地产有什么规定？根据加拿大联邦政府 « 公民法 » ，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。在安大略省， « 外国侨民房地产法 » 给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。但是，按照 « 外省公司管理法 » ，在安大略省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安大略省购置、拥有或转让房地产，不过这样的许可证比较容易获得。三．非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜首先，外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从来没有来过加拿大，是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。其次，外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。第三，外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同第四，外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。第五，外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者，无法在加拿大滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。四．非加拿大居民在加拿大投资房地产的税务事宜购买房地产时， 非居民与居民的税务是相同的，对于非居民购买物业的数量也同样沒有限制。但在出售房地产时， 非居民与居民的税务是不同的。 居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税，而非居民则不能享受这一优惠条件，即必须交付资产增值税，具体缴税金额不尽相同。非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书（ Clearance Certificate ），以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方 ，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款 。如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价 25% 的金额 （保证金）放在信託戶口中 。 在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此 保证金付清卖家的有关税项，再将余款 退还给卖家。 如果卖家在 final close 以后 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局 结清应交增值税项，则律师会将此保证金会交往国税局 ，再由卖家报税时去结清。在购买楼花时，发展商可能会要求非居民分数次交纳一共 35% 的首付。非居民在 final close 之前转让楼花时，律师必须事先 扣留 上述保证金，以保证非居民会交付有关增值税项。有些国家与加拿大有双边税务协定，而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此，卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构，以确保得到最大的利益。五．非居民投资加拿大房地产的具体实施大吉提醒大家非居民可以通过好多种方法在加拿大投资房地产：本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产；或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买；通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买；或非居民和加拿大居民共同购买（让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民）；可通过加拿大投资公司来购买或可通过加拿大房地产投资信托基金（ REITS）投资。当然，我们在购买房地产时要把握好时间安排。在多伦多，从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，最快也要１０天左右的时间，一般情况下，是３０天，６０天或９０天后交房，时间是从合同生效日起计算。那么，如果当事人，看好房子，等不到交房，要离开多伦多，则要在当事人离开多伦多之前，和被委托人到当地律师事务所，签署POA即《委托协议书》，委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。在卖房的时候会涉及税务问题，当地人售房，如果是自住房，盈利部分并不需缴税；外国人则不同，卖房时须交纳一定的保证金给税务当局，房屋售出，盈利部分的税务结清以后，再退还该保证金，盈利部分，参照所得税率征税，一般在30-40%不等。实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，最好咨询专业人士。对于房屋本身，以给亲友自住，单纯投资而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置，房屋结构，空间大小，设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，最好多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目投资。六．其他相关重要话题Power of Attorney（POA）其实,大吉认为非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂.简单的说,除了银行要求的首付款多过本地居民,以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外,与本地居民置业并无大异.在实际操作过程中, 由于短期签证时间有限, 境外买家无法等到Closing(房屋交接)就必须离境,这就牵涉到授权委托书(Power of Attorney, 简称POA)的问题.这是一个比较重要的环节。买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人．也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权（购买楼花除外）．而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳；有两个见证人见证签字；并且需要律师或其他Notary Public 的公证．除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受．但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受．因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感．比如，TD Bank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字．以多伦多目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受．除非银行对买家本人有一定程度的认识了解．因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA．要不然，就不是一张机票的问题了====经常有客户朋友问阿龙，外国人在加拿大可以贷款买房吗?当然可以!无论是工作签证、国际留学生，还是商务旅游、私人观光客，都可以和本国居民一样，在加拿大申请房屋按揭贷款购房，贷款利率也和本国居民差不多，首付少则10%，多则50%上下，视各银行和金融贷款机构的政策和您自己的具体情况而定。首付的问题由于篇幅所限，在此不能赘述，欢迎来信探讨。那么，外籍人士申请房屋按揭贷款与本地居民相比有什么特殊要求?申请的程序如何呢?阿龙的回答是：和本地人没有什么实质的区别，程序也差不多。要说区别，那就是外籍人士不享受本国居民享有的 “自住房”免增值税优惠，外国人投资的所有房子在出售变现时，其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时，银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。但是基于外籍人士的特殊情况，阿龙认为以下几点还是有必要说明一下。第一，外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款时，需要在加拿大银行开立全功能的账户，以便按月支付月供。所谓全功能账户简单的了解就是既可以存入现金也可以支付账单、支取现金的账户。现在，加拿大好些商业银行及金融机构都在中国设有分行或办事处，在中国申请设立一个加拿大银行或金融机构账户是没有问题的，问题是这种账户只能存入资金，不能进行现金的支付，显然，使用这种账户是没法支付贷款本息的。您必须亲自入境加拿大，把账户激活，才可以启动该账户的支付功能。所以说，从未到过加拿大的外籍居民，即使您在加拿大境外分行开设有账户，也很难申请到按揭贷款。解决的办法有两个：一是入境加拿大，然后去银行申请开设账户;二是与加拿大境内的本地居民(可以是您的亲戚或朋友)共同申请设立一个联名账户，以后就可以从这个账户支付月供或交付各种支出。第二，外籍居民在加拿大申请贷款时可以没有信用记录。除了美国和欧洲少数几个国家的信用报告可以在加拿大使用外，绝大部分非本地出生的贷款申请人，他们的信用都是在登入加拿大后建立的。加拿大是一个移民国家，各银行和金融机构非常了解这一点，它们为了市场竞争的需要，早就针对这部分申请者制定了周全的贷款政策和计划，您根本不用担心新登陆没有信用记录这个问题。在申请按揭贷款时，只要您的登陆时间在一定年限内，即使没有信用记录，或者很短的信用记录，都可以申请到贷款。话虽这么说，阿龙还是建议那些已经在加拿大生活了一段时间的外籍人士，例如留学生和工签人员，尽可能早点建立自己的信用，这样可以给自己更多的选择，日常生活也会方便许多。值得注意的是，虽然没有信用记录申请贷款不是问题，但是，如果有不良的信用记录就很成问题了。和本地居民一样，外籍居民一旦有不良信用记录，要申请正常的A Lender贷款，也就是一般的银行和金融机构的贷款几乎不可能， 只能转向B Lender或私人贷款。阿龙就有一位留学生朋友，租房子时忘了付几十刀的水电费，后来搬家了，他也一直不知道自己欠费，直到被追债公司追债，才把钱给付了，哪知买房时发现信用差得一塌糊涂，没有A Lender银行和金融机构愿意给他贷款，最后联系了好几家才找到一家愿意并且利率也还过得去的B Lender给他贷款，房子才得以顺利交割。阿龙在此提醒各位，无论是加拿大本地居民或外籍居民，都应该尽力维护好自己的信用，监管好自己的水电费账单及信用卡账单，及时支付各种费用。===本文上一篇谈了外籍人士好本国居民贷款买房的唯一区别是，外籍人士的每一套房在出售变现时都有上缴增值税;还提到两点特别要注意的方面，那就是外籍人士要有在加拿大银行开设的账号，以及外籍人士即使没有信用记录也有可能申请到按揭贷款。下面接下来谈谈其余的几点注意事项。第三，与本地居民一样，外籍贷款申请人也可使用委托授权书Power of Attorney (POA)，授权加拿大境内的亲戚或朋友处理相关事宜，当然也包括办理贷款和房屋买卖。授权他人代为办理贷款和房产买卖，理论上说没有什么问题，但在实际操作中还是比较复杂的。银行一般要求申请人本人在贷款生效的当天在律师的见证下签署有关贷款文件。如果申请人知道自己交割的当天不能到场，则必须提前征得银行的同意后提出贷款申请，而且申请人本人至少要去银行一次当面验证身份。由于操作风险大，一般银行都不太愿意做POA，只有少数的银行愿意做。希望通过POA申请贷款的外籍人士，买房前一定要问清楚和比较各银行的相关政策，了解哪些可以POA，哪些不能，以及具体操作时的注意事项。阿龙建议您最好还是在房屋交割时尽量到场，避免不必要的麻烦。第四，与本地居民一样，外籍人士也需要有足够的首付，才可以在加拿大的银行和金融机构申请到按揭贷款。首付款的比例要求随贷款机构不同而不同，有些贷款机构要求至少35%，有些银行则要求50%，不一而终。但是，持有工作签证、有收入证明、信用好的外籍人员，可能申请获批得到高达房价90%的贷款额度，自己只需准备10%的部分首付。阿龙的几位客户朋友反映，有些银行的贷款专家说外籍居民需要比本国居民付更多的首付。其实不然，此银行要求多首付并不代表彼银行也如此，建议大家多问问，特别是咨询一下贷款经纪，因为有专业水准的贷款经纪可以同时代理和比较几十家银行和金融机构的产品，然后推荐一个最好的产品给您。再者，如果要调信用报告的话，只需要调用一次就可以用于不同银行和贷款机构的申请了。否则，您得挨个挨个去问每家银行，每家银行都调用您的信用报告，那就惨了，您的信用分数会急剧下降。大家可能不知道，加拿大好些金融贷款机构和私有银行只能通过贷款经理人申请办理，一方面持牌经纪人可以帮它们把关，收集、审查和核实申请人的基本材料，另一方面也可省去很多分行租赁和人工费用，降低成本。例如 BMO控股的MCAP金融公司、Street Capital 银行和IA保险公司就只通过正常的贷款经纪开展贷款业务，MCAP的个别贷款种类在全国名列前几名，Street Capital是全国三大私有银行之一，IA就更有名不用多提啦。所以说，寻求贷款时不应拘泥于在中国形成的思维定势，而应持有开放的心态，积极寻求贷款经纪人的帮助，即可以帮助您发现最适合您的银行或贷款机构及其产品，又可以节约您的时间，让您集中精力干自己擅长和想干的事，省钱、省心、省时!最后提一下阿龙经常会遇到的一些小问题，比如，留学生买房需要父母担保加签吗?首付款一定要存上3个月吗?从中国如何把现金汇过来?能汇多少?等等，等等，还是那句老话，每个银行和金融机构都有自己的政策，不能一概而论。总之，加拿大优惠宽松的贷款政策，可以说是举世无双，利率只有中国房贷利率的一半甚至更低，如果您希望投资国外房地产，加拿大应该是不二的选择。

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家有特殊娃的可以上加拿大自闭症家长论坛查询更多干货。https://canadaasd.online 超赞 赏 M mmjjhh198781 0$(VIP 0) 132014-12-30#8 可以等您孩子满18岁后，直接用您孩子的名字贷款买房。但估计那时候您的孩子还没有足够的收入，所以如果想贷款买的话，建议准备35%以上的首付。房子如果您孩子买下后自己有住在里面，则可以避免很多不必要的税务。

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孩子现在还小，正好最近有笔款回来，大家也知道，国内现在也没啥可投资的，啥产业都不赚钱，股票又不敢参与。目前人民币对加币汇率又高，加拿大利率又较低，所以想买个房子，以租养贷。 这几天又做了点功课，好像可以用较低的价格过户给小孩，如果小孩已经入籍，其之后可以将其作为自住屋处理，买卖的时候就无需交资产增值税了。 过户给小孩的时候，差不多交的税就是过户价同购入价差价的26%。 不知我的构想是否正确，请大家帮忙看看，尤其又过交易经验的或相关专业人士帮忙。谢谢大家

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lsf78 说:孩子现在还小，正好最近有笔款回来，大家也知道，国内现在也没啥可投资的，啥产业都不赚钱，股票又不敢参与。目前人民币对加币汇率又高，加拿大利率又较低，所以想买个房子，以租养贷。 这几天又做了点功课，好像可以用较低的价格过户给小孩，如果小孩已经入籍，其之后可以将其作为自住屋处理，买卖的时候就无需交资产增值税了。 过户给小孩的时候，差不多交的税就是过户价同购入价差价的26%。 不知我的构想是否正确，请大家帮忙看看，尤其又过交易经验的或相关专业人士帮忙。谢谢大家点击展开...别的地方我不知道，但是多伦多这里要以租养贷，不太现实。加拿大这边住房持有成本太高。现在大家基本都是赌house的未来增值，但是HOUSE的成本太高。每月是绝对的付现金流，condo基本上没有增值和正现金流。如果您的房产过户价格太低，CRA可能会按照市场价给您评估加税。风险很大。您还要考虑汇率损失，加元短期内对人民币似乎还不太乐观。最后一句，希望您必要介意，加拿大是一个非常难挣钱的地方。也许还是中国的机会多些。

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非常感谢大家的帮助和提醒

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呵呵，小马过河。

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