加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目

在加拿大

这个项目是推第三期了，已经有829通过的先例，开发商拥有的是产权而非布鲁克林体育馆那样的开发权。现在招47名投资者，项目总投资3380万刀，EB5占2350万刀，目前已经有商铺租约，比如Target,Costco,Subway等民生商户，合同我也看到了几份，有20年期限的，也有15年的。所有虽然EB5比例高了点，个人觉得还是可以考虑的，如果这些商户也倒了，那美国也不用去了吧我想。该项目的退出机制是卖股份，没有其他选择，如果不卖，就拿租金，投资者30％，开发商70％。就业率的经济模型是产生了612名就业名额。按照去年刚修改的备忘录来看，感觉829条件解除还是很有希望的，大家觉得呢？开发商是YK America

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2011/8/17 香港魁投 ; 8/18 投妥; 9/17 FN2012/5/21 收到等待面试通知 超赞 赏 冰 冰山温泉 0$(VIP 0) 1372010-12-11#2 回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目补充一句，该开发商说建筑工人是不能算在就业率里的。我对能产生612个就业名额有点疑虑。

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2011/8/17 香港魁投 ; 8/18 投妥; 9/17 FN2012/5/21 收到等待面试通知 超赞 赏 Y ylyylyGuest 0$(VIP ) 2010-12-11#3 回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目"有829通过的先例"kidding? 上个月和他们交流，明确没有通过的，中心批准到现在还没2年呢

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回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目"有829通过的先例"kidding? 上个月和他们交流，明确没有通过的，中心批准到现在还没2年呢点击展开...YK America中心，Ｈｏｗａｒｄ　丁先生的中心很新，根本没有８２９记录。

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回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目"有829通过的先例" kidding? 上个月和他们交流，明确没有通过的，中心批准到现在还没2年呢点击展开... 现在的中介真的敢讲！ 造假在当前的中国是常态。YK的那几个人见过很多机构，所以拜托，不要这么直接的撒谎，太没品了。 本来可能是存在着些分量的东西，给讲得让人倒胃口！ 顶风行！

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回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目现在的中介真的敢讲！ 造假在当前的中国是常态。YK的那几个人见过很多机构，所以拜托，不要这么直接的撒谎，太没品了。 本来可能是存在着些分量的东西，给讲得让人倒胃口！ 顶风行！点击展开...顶盖潘

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回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目829有通过倒不是丁先生说的，他说他的区域中心是去年新建的，是中介说他们办理的客户中已有829通过的先例，我觉得这个中介的顾问水平总体来说很不专业，一问三不知，就知道交定金定金的。丁先生口头上是说对于绿卡以及50万的保本应该是没有大问题的。我觉得好项目也不需要靠EB5来融资，靠EB5的基本都会多少有点风险和瑕疵，容不得深究，不然肯定全部都有问题。现在只能在矮子里拔长子了。广场靠出租商铺，而商铺如果真如他们所说已有90％的租约，那资金方面肯定比那些靠盈利的要安全的多。昨天去听的人员层次也比较低，没有一个人问出点专业性的问题，真是。只有我问了几个关于模型报告，退出机制以及土地产权的问题，而旁边的人全一脸茫然的样子，貌似还嫌我多事似的。哎。。。所以我们现在直接发EMAIL给丁，问他要一些文件给我们看，现在等他回复了。

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2011/8/17 香港魁投 ; 8/18 投妥; 9/17 FN2012/5/21 收到等待面试通知829有通过倒不是丁先生说的，他说他的区域中心是去年新建的，是中介说他们办理的客户中已有829通过的先例，我觉得这个中介的顾问水平总体来说很不专业，一问三不知，就知道交定金定金的。丁先生口头上是说对于绿卡以及50万的保本应该是没有大问题的。我觉得好项目也不需要靠EB5来融资，靠EB5的基本都会多少有点风险和瑕疵，容不得深究，不然肯定全部都有问题。现在只能在矮子里拔长子了。广场靠出租商铺，而商铺如果真如他们所说已有90％的租约，那资金方面肯定比那些靠盈利的要安全的多。昨天去听的人员层次也比较低，没有一个人问出点专业性的问题，真是。只有我问了几个关于模型报告，退出机制以及土地产权的问题，而旁边的人全一脸茫然的样子，貌似还嫌我多事似的。哎。。。所以我们现在直接发EMAIL给丁，问他要一些文件给我们看，现在等他回复了。点击展开... 期待分享！！

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回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目现在，美国投资移民讲座的听众层次真的比较低。一点不错。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302010-12-13#10 回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目829阶段移民局认可就业经济模型，是有一定的先决条件的，移民局也说了是“Case by Case"

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302010-12-13#11 回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目"如果不卖，就拿租金，投资者30％，开发商70％。" 不合理！凭什么我是产权人，开放商还要拿70%的租金收益？租金本来少得可怜

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 冰 冰山温泉 0$(VIP 0) 1372010-12-13#12 回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目商人总归是以盈利最大化为目的的，他知道你们投资人要的是绿卡以及资金保本，如果要赚钱也不会靠EB5. 那位大忽悠丁没给我们文件，不晓得是因为在国内没办法收公司邮件呢还是嫌我们太麻烦，不愿和我们搞了。

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2011/8/17 香港魁投 ; 8/18 投妥; 9/17 FN2012/5/21 收到等待面试通知 超赞 赏 忘 忘了是谁 0$(VIP 0) 1202010-12-13#13 回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目嫌麻烦可能不会，可能是一他没时间，二是文件有漏洞，三就是根本没文件，所以暂时没给你。

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回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目商人总归是以盈利最大化为目的的，他知道你们投资人要的是绿卡以及资金保本，如果要赚钱也不会靠EB5. 那位大忽悠丁没给我们文件，不晓得是因为在国内没办法收公司邮件呢还是嫌我们太麻烦，不愿和我们搞了。点击展开... 网上刚刚有篇文章说他们得到了政府的1000万，你用Google搜搜是能搜到的。 这些项目还是要考察。大型商场的生意是否好，还款保证是什么

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回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目与沃尔玛为邻？ target、Costco一样的商业模式，东西也差不多，放在一起明智吗？沃尔玛在美国本来就是穷人店哦。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 冰 冰山温泉 0$(VIP 0) 1372010-12-14#16 回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目他是说政府给了1000万，我想这倒蛮好，他只需要还我们EB5的借款就行，不用还其他人的，我也问他要了政府资金到位的证明。我老公搜了一下，那是个很小的镇，还有2个州监狱在那。我不知道商业广场的运作除了搜租金还有其他什么盈利方式。我自己租给比别人房子，不管房客赚多少钱有没有事业，只要按时缴房租就行了。当然前提在他所说的90％都出租的情况下。商场没生意缴不出房租也是有可能的，那也太背了点。

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2011/8/17 香港魁投 ; 8/18 投妥; 9/17 FN2012/5/21 收到等待面试通知 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302010-12-14#17 回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目附上该中心的宣传册和项目平面图​ YK International Group was initially based in Taiwan.一个专业的华裔地产开发商。利用EB5投资人的资金，在商业欠发达的两座加州监狱（North Kern State Prison和 Kern Valley State Prison）所在地Delano搞房地产项目开发。可投资的地方很多，如果不是为了利用政府资助和广大投资移民的资金，谁会首选这里？沿着99号公路（又名珍珠港幸存者纪念高速公路）两端都有大型的成熟社区，如BAKERSFIELD，所以中心区以外的人一般会到附近的town消费。 Howard Ting， 丁伟豪，YKA市场总监，副总裁 Delano 中心区只有5万人，其中1万人为监狱囚犯，家庭平均年收入4万美元，（消费能力低） 2010 Population EstimatesHousehold: 43,468 Group quarters: 10,979(Prison Inmates) Total Population: 54,447 Increase since 2000: 38% Racial composition of City Population:*White- 26.2% American Indian- 0.9%Black- 5.4% Asian-Pacific Isle- 15.9%Other Race- 47.1% Two or More Races- 4.5% Hispanic Identification:* 68.5% (includes all racial categories)（注：近70%的amigou) Housing Units: Total: 10,894 Apartments: 2,101 (19%)Single Family: 8,343 (77%) Mobilehomes: 450 (4%) （注：近80%的单身家庭，消费能力有限） Source: State Department of Finance Annual Estimate (1-1-10)

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关附上该中心的宣传册和项目平面图​ 。。。$31,352$31,987​点击展开... 除此而外，查查当初接手土地的时候是什么时候？很多项目是美国房地产快要跌盘的最高点接手的。看看这块地的开发历史。才能真正理解一个项目。 手册中说正在与一些品牌洽商ing。。。要注意这是一个进行时。是否secure到租约，和想secure到租约可是天壤之别。 总体上讲，现在美国要出手的购物中心远比要开盘的多。库存过剩。应该先做些行业分析。 申明，这里仅仅讨论研究方法，不代表本人推荐与不推荐该项目。

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回复: 昨天又去听了一个加州德拉诺商业广场三期的项目所以我以拿到手的合约为参考依据。我只看到几分租约15年的，离90％还比较遥远。当然估计他也不会把所有合约都发给我们吧。

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2011/8/17 香港魁投 ; 8/18 投妥; 9/17 FN2012/5/21 收到等待面试通知所以我以拿到手的合约为参考依据。我只看到几分租约15年的，离90％还比较遥远。当然估计他也不会把所有合约都发给我们吧。点击展开... 我们的观点是，要冒投资损失风险的投资者当然有权了解全部情况，才能做出最后的投资决定。不是吗？

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