加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 【美国】纽约三期市政项目-网队体育馆建设项目

在加拿大

在网上看到这个项目，不知道有没有人研究过呢？项目有点大。是政府投资大部分，又说有土地担保，前辈们都来说说这个风险大不大啊～～

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回复: 美国纽约三期市政项目-网队体育馆建设项目先做功课，看看旧贴

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回复: 美国纽约三期市政项目-网队体育馆建设项目这个好像已经讨论过了，个人觉得风险比较大

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回复: 美国纽约三期市政项目-网队体育馆建设项目搜了一下，该不会是2010年排名第一的烂项目 纽约NBA？ 老公说好项目都大中介消化了，这种挂在网上推销的必定不灵。想想也是。你们都是怎么找项目的呢？

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回复: 美国纽约三期市政项目-网队体育馆建设项目搜了一下，该不会是2010年排名第一的烂项目 纽约NBA？ 老公说好项目都大中介消化了，这种挂在网上推销的必定不灵。想想也是。你们都是怎么找项目的呢？点击展开...这个项目我去年十月听时就说快满了，害我还付过定金。。。。我知道好多人跟我一样退过的

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回复: 美国纽约三期市政项目-网队体育馆建设项目这个项目我去年十月听时就说快满了，害我还付过定金。。。。我知道好多人跟我一样退过的点击展开...不妨去看看投资美国广州峰会，很多项目方参展http://top-:wdb40:eb5.com

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回复: 美国纽约三期市政项目-网队体育馆建设项目1、eb-5投资人将投资到一个纽约历史上仅次于世贸中心重建的开发项目。给投资人的感觉是，投资到一个如此宏大且著名的建设项目NBA球队主场体育场，不必担心出现工程烂尾，也不必担心开发商欺诈，更不必担心不能有足够的就业人数。分析：事实上，森林拉特纳公司一位负责在接受《华尔街日报》采访时说：“投资人的钱将主要用于建设新的‘铁路广场’，或者清偿部分银行贷款，而与计划修建的体育馆并没有什么关系。”如果你对这段话的含义和存在有怀疑，那么可以看看所有推广人的一致说法：“该项目是为一个所有项目资金都已经就绪，只差eb-5投资人资金的项目！”现场的考察可以看到，球场已经开工建设，而不倒6个月前才开始募集的eb-5的资金还不可能有1分钱进入项目。2、该项目可以创造7000多就业，达到498个eb-5投资人所需就业人数的2倍。在10年的广告中还可以看到这样的宣传：“该项目在2010年第三季度已经创造1000个直接就业。”没有人怀疑一个如此规模的开发项目创造就业有困难。分析：即便我不推测创造就业的可能性，但项目仍然没有说明何时创造出这些就业。Eb-5申请人取得有条件绿卡后2年就需要这些就业人数了，如果项目没有如期进行，则绿卡会面临困难。按照计划（参见该项目的经济学家报告），该项目在2010年第四季度应该创造就业1476人，但在现场考察也可以看到并没有这么多就业人员，（实际上只有100多人）即便临时把建筑工人（不能算作创造就业）算进来也不够，而且项目方也已经承认工程滞后了。关于这个项目在开发中遇到的阻碍，在网上有很多讨论，即使看不懂英文，也可看看一些中文翻译以资参考。所有这些都说明，2006年以来，该项目开发进度始终不能达到计划时间并非偶然。现在，项目在发布eb-5信息时却忽略了时间这个重要的因素。惟一的好消息也许就是拉特纳拥有“打持久战”的光荣传统。仅是建设其公司总部Metrotech写字楼，拉特纳就投入了差不多20年时间，而该项目eb-5投资部分在纽约政府竣工保证书期限是25年。长时间的拉锯战，拉特纳打得起，中国的投资移民等得起吗？3、eb-5投资人将获得投资额2倍，价值5亿美金的土地作为抵押物。还有说是价值5亿美金的房产。还有说法是价值5亿美金的不动产。还有说法是价值5亿美金的资产。分析：招股说明书、贷款协议、以及从项目方得到的证实都清楚地显示，抵押物是用eb-5资金建成的建筑物，这并不包括体育场等被项目方反复宣传的热点。如果你还不太明白，我换种方式解释：“我跟你借50万用2年盖个房子，但是我自己不出钱，预测这个房子盖好值100万，所以我保证，5年后我还你50万，如果还不了，房子归你经营。现在，请你相信我，你完全可以放心借钱给我，因为我给了你100万的抵押品。”4、eb-5投资人是第一顺位还款人。分析：如果说前面还能算“忽悠”，这句话就是“欺诈”。给人感觉是，将来投资人会优先于所有人，包括银行和债券持有人得到还款。而是事实，这是从贷款协议中摘录的一句，没有前面的话，也没有后面的话。整个条款是：如果2.49亿全部由（eb-5申请人组成的）有限合伙企业提供，那么（eb-5申请人组成的）有限合伙企业将是该抵押物（编者注：前面我已经解释了这个抵押物）的用该抵押物还款的第一顺位还款人，如果有限合作制企业不能提供2.49亿贷款，借款人还需要向第三方贷款，则第三方是用该抵押物还款的第一顺位还款人。这可以在贷款协议中找到相应条款。看到了吧，尽管是如此虚无缥缈的抵押物，eb-5申请人都没有得到有保证的优先权。至于先于银行和债券持有人获得还款，有一句成语很贴切“痴人说梦”。5、项目的开发商是森林城市拉特纳，其母公司是美国最大的房地产上市公司森林城市。可以想象，将钱借给这样的人是多麽安全。分析：相信没有投资人看过借款合同，也不知道法律文件的借款人是森林城市拉特纳，还是其关联企业，甚至是一个有限合伙制公司（也就是基金公司），项目方对此讳莫如深。尽管发现了那么多与事实的出入，在没有得到充分证据前，我仍然假设项目说法是真实的，借款人是森林城市拉特纳，并且我还进一步做出更理想的假设，其母公司也对这一债务承担无限责任。即便如此，上面提到的借款担保条款也使投资人放弃了追债的权利，只能在债务到期时选择签订新的债务协议或者接受那个虚无缥缈的抵押物。这也解释了为什么所有这个区域中心的项目都宣传有强大的母公司或者其他后台机构，但却从来不提供这个后台的连带责任担保（这完全没有成本啊，而且已经在宣传中暗示了这个后台将会在还款时给予支持），反而总是给投资人一个极其复杂而不易理解的抵押物的原因。6、该项目宣传中介绍，项目曾经发行政府债券，一夜之内全部售罄。给投资人的感觉是，政府债券支持的项目没有不安全的道理。分析：项目方没有披露该债券的评级是“BBB”，在美国这种评级还有另外一个名字：垃圾债券。项目方还没有披露的事实，正在开工建设的体育场，也是在可行性报告中预计最盈利的部分的收入将用来首先偿还这个“BBB”债券，而不是投资人的债务，投资人的债务将用还没有开工建设的铁路广场及其附属建筑的运营来偿还。如果你没有看懂，那么我再换种简单的方式解释：“投资人将在垃圾债券的持有人收回债务后，才有资格要求还钱”。一夜售罄是因为利息高（高风险，高收益），有免税好处，而中国投资人并没有利息收入也没有抵税需求。关于该债券的评级可以向推广尚或者项目方索取。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 C Craigjames 0$(VIP 0) 202011-03-02#8 回复: 美国纽约三期市政项目-网队体育馆建设项目哈哈，看到有人说项目那么安全，我笑了，笑笑而已，别多心。

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回复: 美国纽约三期市政项目-网队体育馆建设项目这项目还存活着呢？都被我枪毙N次了。。。换个名字变成三期了？

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2011/8/17 香港魁投 ; 8/18 投妥; 9/17 FN2012/5/21 收到等待面试通知这项目还存活着呢？都被我枪毙N次了。。。换个名字变成三期了？点击展开... 这项目活得比大多数项目都好！

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