加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样
在加拿大
最近关注这两个项目。 但是不知道物流项目符不符合移民局关于租赁的新解释大家来说说看法
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样解读：合伙企业预估项目的总成本将达三千一佰万美元（$31,000,000），包含土地取得成本、建筑设计与许可费用、营建成本、营业准备金、与税金，接受62名投资者。------依然是老套路，资金全部来自于EB-5投资者。买地的成本不产生就业！靠谱的项目一般只计算建筑硬成本。 预估项目进度时间表 佩里斯项目 产权交割： 2012年7月 建筑物开始整修： 2013 年1 月 建筑物完成整修： 2013 年4 月 稳定出租： 2013 年11 月 泽沃大道项目 产权交割： 2012年9月 建筑物开始整修： 2013 年1 月 建筑物完成整修： 2013 年4 月 稳定出租： 2013 年11 月 -------工期不到2年，只能计算建筑的间接就业。-------移民局新的租赁就业模型，项目方很难证明其就业是新就业，而不是“被转移的就业”。还有“星巴克规则问题” 此项目为长期性的投资。基于合伙企业独特的融资管道及商业模式，本合伙企业将致力于上述物业的长期改善工程。开办初期的资本性支出可能会降低近期的投资报酬，但随着租金及出租率的提高，合伙企业必将获得稳定成长的收入，此即是整修房产的报酬。合伙企业预期最少持有房产五至七年时间。 ------给你一个仓库你要吗？股权很找到接手人。以每月分红2500计，是不是光收回本金就要200个月==16年另8个月！
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关解读：合伙企业预估项目的总成本将达三千一佰万美元（$31,000,000），包含土地取得成本、建筑设计与许可费用、营建成本、营业准备金、与税金，接受62名投资者。------依然是老套路，资金全部来自于EB-5投资者。买地的成本不产生就业！靠谱的项目一般只计算建筑硬成本。 预估项目进度时间表 佩里斯项目 产权交割： 2012年7月 建筑物开始整修： 2013 年1 月 建筑物完成整修： 2013 年4 月 稳定出租： 2013 年11 月 泽沃大道项目 产权交割： 2012年9月 建筑物开始整修： 2013 年1 月 建筑物完成整修： 2013 年4 月 稳定出租： 2013 年11 月 -------工期不到2年，只能计算建筑的间接就业。-------移民局新的租赁就业模型，项目方很难证明其就业是新就业，而不是“被转移的就业”。还有“星巴克规则问题” 此项目为长期性的投资。基于合伙企业独特的融资管道及商业模式，本合伙企业将致力于上述物业的长期改善工程。开办初期的资本性支出可能会降低近期的投资报酬，但随着租金及出租率的提高，合伙企业必将获得稳定成长的收入，此即是整修房产的报酬。合伙企业预期最少持有房产五至七年时间。 ------给你一个仓库你要吗？股权很找到接手人。以每月分红2500计，是不是光收回本金就要200个月==16年另8个月！点击展开...
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样谢谢 有几个问题： 什么是“星巴克规则”？http://forum.canadameet.org/showthread.php?t=553521 还有移民局的新的租赁解释有例子吗？-----USCIS 2月17日群发的电邮。 [FONT=宋体]过去的经济模型都是这么说的：一个地产类区域中心，建办公楼，然后租出去，租客会在这些办公室里请人，这些都算创造的间接就业。移民局说：未必。[/FONT][FONT=宋体]通俗的来讲，移民局质疑的是，即便这些办公室会请人，但是请的这些人不一定是“新”创造出来的就业。比方说，一个会计师事务所之前已经在附近有一个办公室，因为你建了这个新的办公楼，然后你的收的租金比较低，然后设施又比较新，所以这个会计师事务所就转借到你建的办公楼，请的人还是这些，只是把这些人从原来的办公楼“转移”到你建的办公楼，那你能说你建的办公楼创造了就业么？[/FONT] [FONT=宋体]其实，这种质疑是有一定的道理。这要区分两个概念：“新的就业”和[/FONT] [FONT=宋体]“转移过来的就业”，后者移民局认为不能算创造就业。[/FONT] [FONT=宋体]比如说，张三开一家饭店。无论张三建不建饭店，这个区有[/FONT]1000[FONT=宋体]个人要到饭店吃饭，张三多开一家，肯定要抢周边饭店的生意，好了，周边饭店生意差了，要裁[/FONT]2[FONT=宋体]个人，这两个人失业后，要找工作，张三又要找员工，这[/FONT]2[FONT=宋体]个人就到张三这里来工作了。这[/FONT]2[FONT=宋体]个就业就是“转移就业”。[/FONT] [FONT=宋体]再比如，过去大家都写博客，博客网站经营很好，后来微博出现了，博客网站经营不下去要关门了，他们就要裁员，裁员的人有一部分去微博网站找工作。[/FONT] [FONT=宋体]好，如果李四就是微博网站的投资人，李四微博网站创造也是“转移就业”。什么叫“新的就业”，就是比如说，我造一幢办公楼，请的建筑工人就是“新的就业”；建完了，我请来一个资产管理公司来帮我出租这些办公楼，此时资产管理公司的员工都是“新的就业”。移民局认为，抢来的“转移就业”不是新创造出来的，不能算投资人[/FONT]/[FONT=宋体]区域中心创造的就业。[/FONT] 如果可以的话，能否再分析一下亚特兰大希尔顿酒店的项目？----同理！点击展开...
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 P pengdong 0$(VIP 0) 172012-04-05#5 回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样如果是这样的话，大部分出租办公室和产房的项目不就都有问题了。还有酒店的项目也会被认为是抢了附近酒店的就业。移民局是不是不想做生意了。。。
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样如果是这样的话，大部分出租办公室和产房的项目不就都有问题了。还有酒店的项目也会被认为是抢了附近酒店的就业。 移民局是不是不想做生意了。。。点击展开... 移民局不是做生意的，是做宏观调控的。EB-5的项目也有“星巴克”规则。大批商业地产项目，对美国经济没有什么实质贡献，但却垄断了EB-5资金。移民局就调控一下，把资金导向真正有利的项目上。
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样[FONT=宋体]从经济学的角度出发，是“转移就业”还是“新就业”取决于这块区域的需求。[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]再用上面的例子，张三开一家饭店，如果这个区有[/FONT]1500[FONT=宋体]个人要找饭店吃饭，而不是[/FONT]1000[FONT=宋体]个人。那情况就不一样了。因为此时，张三的新饭店请人，不构成同行的竞争，不会从其他饭店那边抢人过来，再创造的就业就不是“转移就业”，而是“新就业”。[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]因此移民局多数情况下，要求申请方提供额外的材料来证明，投资移民的资金将创造“新就业”。[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]首先，建造区域中心的建筑工人，只要是超过2[FONT=宋体]年的雇佣时间，就能算是区域中心创造的新就业。[/FONT][/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体][/FONT][/FONT] [FONT=宋体][FONT=宋体]其次，区域中心建成以后，区域中心里负责房产的维护以及出租事宜的员工，也算区域中心创造的新就业。[/FONT][/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体][/FONT][/FONT] [FONT=宋体][FONT=宋体]最后，租客创造的就业，如果能提供：区域中心所从事的行业在当地有“超额需求”，（即比方说，现在当地有[/FONT]10[FONT=宋体]个会计师，而对实际需要会计师[/FONT]20[FONT=宋体]个，这就是有超额需求），那么区域中心就会创造“新就业”，而不是创造“转移就业”。[/FONT][/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体][/FONT][/FONT] [FONT=宋体][FONT=宋体]证明超额需求[/FONT]/[FONT=宋体]不是转移就业有几种方式[/FONT]: [/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体][/FONT][/FONT] [FONT=宋体][FONT=宋体]该行业在当地的办公楼空置率很低，租金在上涨；[/FONT][/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体]该行业在当地的就业率很高，失业率很低，工资在上涨；[/FONT][/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体]这个行业在当地是一个新的行业，本来没有。[/FONT][/FONT]
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 P pengdong 0$(VIP 0) 172012-04-05#8 回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样该行业在当地的就业率很高，失业率很低，工资在上涨；这个和TEA的认定矛盾。。。 这下有好戏看了，本来还想做物流项目的，现在要再想想了
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样移民局不是做生意的，是做宏观调控的。EB-5的项目也有“星巴克”规则。大批商业地产项目，对美国经济没有什么实质贡献，但却垄断了EB-5资金。移民局就调控一下，把资金导向真正有利的项目上。点击展开...那现在有什么项目好呢？
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样那现在有什么项目好呢？点击展开... 公寓，办公楼，商场，酒店是移民局不中意的行业。租赁就业的项目是移民局不中意的项目。
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样公寓，办公楼，商场，酒店是移民局不中意的行业。租赁就业的项目是移民局不中意的项目。点击展开...现在不知道有什么好项目，眼看9月就要到了
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样现在不知道有什么好项目，眼看9月就要到了点击展开... 不要着急下海呀。 9/30改不了什么。50万投资不会改变。如果区域中心不延期，现在投也晚了。如果延期，一切照旧。
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样公寓，办公楼，商场，酒店是移民局不中意的行业。租赁就业的项目是移民局不中意的项目。点击展开...什么行业是移民局中意的呢?
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样现在投资会受到改政策影响？
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样什么行业是移民局中意的呢?点击展开... 创造大量可确认就业的项目。 比如联邦政府挑选的加速审批的基础建设项目。
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 P pengdong 0$(VIP 0) 172012-04-06#16 回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样想问个问题，在亚特兰大希尔顿酒店项目中。生活公司说明年11月开始营业，那要是投资者11月才拿到绿卡，是不是这之前建酒店的间接就业都不能算？
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回复: 美国生活公司洛杉矶物流项目和亚特兰大希尔顿项目怎么样什么行业是移民局中意的呢?点击展开... 全世界的需求差不多，healthcare。 生老病死，自然规律，不随市场经济而改变。
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