加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则

在加拿大

好像国内中介搞起这个项目来了。鉴于移民局的最新租赁就业的原则，这个项目还符合EB-5的要求吗？

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回复: 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则看着就像义务老板把义务模式搬到美国似的，能感觉出自己同胞瞎折腾的路数。不过会有人买帐的。 广告是芥末写的：凰商贸城是美国当地政府在吸取了中国义乌和迪拜龙城成功经验后，支持本土开发商建造的一个为推动美国经济发展并扶植中小贸易企业的国际商贸城。。。不拉不拉不拉。。。 呵呵呵，跟慈禧把汽车改装后非的自己坐司机前面似的。

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回复: 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则好像国内中介搞起这个项目来了。鉴于移民局的最新租赁就业的原则，这个项目还符合EB-5的要求吗？点击展开... 如果EB-5资金都是以股权投资到商铺中，那么这个项目就不会出租赁就业问题。 如果该项目EB-5投资的新企业与项目方是借贷关系，则不符合移民局的新规定！不管是哪种，其就业还是要靠商铺的租赁情况，和每个商铺的雇人情况，就业上并无把握。 中介公司网上的资料： 项目总投资：2.9亿美元 　　项目开发商：1亿美元。占总投资额的40%。 　　EB-5融资额：1.5亿美元。占总投资额60% 　　政府资助：4000万美元债券，用于基础设施建设，无需返还。 　　EB-5投资人名额：300人 　　需要的就业机会：3000个 　　实际创造的就业机会：7905个 　　绿卡保障：就业盈余率高达163.5% 　　投资回报：年利率1%；全家永久绿卡。 　　还款流程：5年之后还款加利息或者选择5个商铺 　　还款保障：凤凰商贸城的盈利模型有商铺的租金收入、项目剩余土地（17块小型商业用地）出售收入、40%的商铺出售三种主要收入来源，另外凤凰商贸城的物流、会展等增值服务也可以带来一部分收入，可以确保5年之后的投资回报。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 L littlefish1 0$(VIP 0) 22012-04-06#4 回复: 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则这是个直投的项目，不是什么借贷；仔细研究下 再下结论

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回复: 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则那就不知道是谁在误导投资者了。那些公司连这个关键问题都没有意识到。把退股写成还款。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302012-04-06#6 回复: 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则明显违背 AAO Matter of Izumii案例精神的地方

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关这是个直投的项目，不是什么借贷；仔细研究下 再下结论点击展开... 怎么可能是直投项目呢？直投项目是指非区域中心，直接创造就业，不计算间接就业。跟借贷没有关系。借贷型是相对股权型来讲的。国内的中介真要补课了。 若是直投，就是商贸城由开发商直接包下来，自己开店用？

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回复: 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则移民局对租赁型就业问题的质疑并不区分股权投资型和贷款投资型。 美国移民局要求补料或者提供新的证据，必须包含以下几点： 1、证明某些特定类别承租人（商业计划书和经济分析报告中所列的各种承租人）对您的建筑项目和商业计划存在额外的需求的证据。请提供一份有数据依据的评估报告以及评估报告所使用的数据的来源。为表明这些额外的需求，评估报告应该： a、分析：可能入住该拟定项目中即将被建和/或改建的商业场所的潜在承租人目前是否缺乏一个独立的或者专门的商业场所，用经济术语来说，就是该潜在承租人是因缺少一个独立或者专门的商业场所而使得其业务开始或者扩展受到压制。 b、提供一份有数据依据的分析报告，包括数据来源，以确定某些专业和商业服务行业是否存在有关您的项目的“被压制的”需求。此份有数据依据的分析报告应包括： i. 有关特定场所和寻求扩展的各商业企业的拥挤外部性的证据，该证据已被低空闲未使用比率所证实；以及ii. 可能被项目场所所吸引的特定区域地段的工资和租金上升压力的证据。 2、证明项目出租场地内的就业是受您的项目驱动所产生的特定服务行业扩展的结果，而不是承租人的迁移和/或已有就业的位置改变。请解释项目出租场地内的就业如何能确定被视为“新”的就业。 或者，也可以要求区域中心提供基于任何行业类别和标准产业分类码的商业计划和经济影响分析报告，已证明就业创造并非基于承租人的入住。商业计划书和经济分析报告必须证明： 项目在区域中心范围内现有市场条件下的可行性；就业创造部分并非基于以上所述的承租人入住；将被用作计算模型资料的数据的明确基础（包括直接就业的估计是如何产生的）；以及用于确定将产生的就业的经济学计算方法，有相关经济学计算数据支持。 此外，提交材料必须清楚表明每一项目的开工、实施和完工的时间表，投资人的资金将如何进入创造就业实体，以及由此而来的，就业将如何被创造。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302012-04-08#9 回复: 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则 美国移民局对“租赁型就业模式”提出质疑，这种质疑是有一定的道理。这要区分两个概念：“新的就业”和 [FONT=宋体]“转移过来的就业”，对于后者，移民局认为不能算创造就业。[/FONT] [FONT=宋体]比如说，张三开一家饭店。无论张三建不建饭店，这个区有[/FONT]1000[FONT=宋体]个人要到饭店吃饭，张三多开一家，肯定要抢周边饭店的生意，好了，周边饭店生意差了，要裁[/FONT]2[FONT=宋体]个人，这两个人失业后，要找工作，张三又要找员工，这[/FONT]2[FONT=宋体]个人就到张三这里来工作了。这[/FONT]2[FONT=宋体]个就业就是“转移就业”。[/FONT] [FONT=宋体]再比如，过去大家都写博客，博客网站经营很好，后来微博出现了，博客网站经营不下去要关门了，他们就要裁员，裁员的人有一部分去微博网站找工作。[/FONT] [FONT=宋体]好，如果李四就是微博网站的投资人，李四微博网站创造也是“转移就业”。什么叫“新的就业”，就是比如说，我造一幢办公楼，请的建筑工人就是“新的就业”；建完了，我请来一个资产管理公司来帮我出租这些办公楼，此时资产管理公司的员工都是“新的就业”。移民局认为，抢来的“转移就业”不是新创造出来的，不能算投资人[/FONT]/[FONT=宋体]区域中心创造的就业。[/FONT] 从经济学的角度出发，是“转移就业”还是“新就业”取决于这块区域的需求。 再用上面的例子，张三开一家饭店，如果这个区有1500个人要找饭店吃饭，而不是1000个人。那情况就不一样了。因为此时，张三的新饭店请人，不构成同行的竞争，不会从其他饭店那边抢人过来，再创造的就业就不是“转移就业”，而是“新就业”。 因此移民局多数情况下，要求申请方提供额外的材料来证明，投资移民的资金将创造“新就业”。 首先，建造区域中心的建筑工人，只要是超过2年的雇佣时间，就能算是区域中心创造的新就业。 其次，区域中心建成以后，区域中心里负责房产的维护以及出租事宜的员工，也算区域中心创造的新就业。 最后，租客创造的就业，如果能提供：区域中心所从事的行业在当地有“超额需求”，（即比方说，现在当地有10个会计师，而对实际需要会计师20个，这就是有超额需求），那么区域中心就会创造“新就业”，而不是创造“转移就业”。 证明超额需求/不是转移就业有几种方式: 该行业在当地的办公楼空置率很低，租金在上涨；该行业在当地的就业率很高，失业率很低，工资在上涨；这个行业在当地是一个新的行业，本来没有。其实早在2011年5月，在美国移民局对某区域中心出租类项目初次立项申请的否决中，就已经可以看出端倪。移民局认为租金收入并不一定给区域中心地区带来好处，EB-5投资人可以住在区域中心地区范围以外，这样出租收入不会给区域中心带来好处。 通过美国移民局的电子邮件警示，反映出美国移民局开始仔细审查商铺/办公楼出租这个类型的EB-5项目了。如果这类项目的就业又涉及“租赁型就业模式”，就要格外小心了。 租客产生的就业是否可以算给地产开发商，现在移民局有了新的看法。地产开发的就业只能靠工程建筑上的间接就业，这才是相对可靠的。随着移民局越来越严格的立项审核，美国投资移民项目将越来越规范。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302012-04-08#10 回复: 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则美国移民局对仅根据建筑面积预估就业，保留了权利。 哪怕项目有所谓的预先批准，移民局照样可以根据新政策不认账。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关美国移民局对仅根据建筑面积预估就业，保留了权利。 哪怕项目有所谓的预先批准，移民局照样可以根据新政策不认账。点击展开...建酒店会受到租赁新政策影响吗？

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回复: 专家点评：凤凰商贸城是否符合租赁就业的原则建酒店会受到租赁新政策影响吗？点击展开... 这个问法就有问题，要看具体采用的就业模型。比如就业是通过项目建筑建设的硬成本花费产生的直接和间接就业，而不依赖租赁，就没有这个问题。 移民局给你解释的机会，但要有“证据”。

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