加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押

在加拿大

最近EB-5的项目中，出现了区域中心打着一期项目成功的招牌，招揽二期投资人，搞藏猫猫项目。 项目方在第一期的时候，以项目的股权，第一顺位还款做条件，招募少量EB-5投资人，申请526成功。 现在，项目方开始招募第二期，以债权的形式，拿项目做抵押，引投资人加入项目。对这些第二期的投资人，中介宣称，债权优先于股权，第二期的投资人比第一期更有还款保证。如果项目商业失败，债权人，就是第二期的投资人可以拍卖项目，收回资金。 实质上，第一期和第二期的抵押品是同一个资产。如果项目是失败，难道让第一期的投资人和第二期的投资人打官司，分割资产吗？为什么，先加入项目的第一期的投资人却有更大的资本风险？

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押最近EB-5的项目中，出现了区域中心打着一期项目成功的招牌，招揽二期投资人，搞藏猫猫项目。 项目方在第一期的时候，以项目的股权，第一顺位还款做条件，招募少量EB-5投资人，申请526成功。 现在，项目方开始招募第二期，以债权的形式，拿项目做抵押，引投资人加入项目。对这些第二期的投资人，中介宣称，债权优先于股权，第二期的投资人比第一期更有还款保证。如果项目商业失败，债权人，就是第二期的投资人可以拍卖项目，收回资金。 实质上，第一期和第二期的抵押品是同一个资产。如果项目是失败，难道让第一期的投资人和第二期的投资人打官司，分割资产吗？为什么，先加入项目的第一期的投资人却有更大的资本风险？ 点击展开...佛罗里达好来坞商圈项目

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押佛罗里达好来坞商圈项目点击展开...Henry 集团推的项目吗？

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押Henry 集团推的项目吗？点击展开... 这个项目应该在国内几家移民服务公司和海外的其他国家都推广很有一段时间了。所以才有了第一期的一些投资者。听说现在是Henry集团在推。这个上网上一查就知道了。 如果当初第一期投资者明确是股权进入并且在PPM里面写明项目后期有senior debt进入，而第二期的offering采用债权的话，从法律和商业意义上都没有什么不妥。股权投资时本身就已经为例如银行贷款留下了空间。商业道德上一点问题都没有。 我的个人意见是：最开始EB-5股权投资时偶个人不敢冒这个项目，但是如果我是投资者，在第一期已经募捐成功的情况下（要证明），仅就这个项目的两期而言，我会选择投资第二期。 个人不敢冒这个项目，但是很有可能这个项目会在商业上成功执行。EB-5移民方面没有接触过，也没有什么素材，不评论了。

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押Henry 集团推的项目吗？点击展开... 不是。有两个项目，远在天边，近在眼前，是非常活跃的。 EB-5投资人，应该100%来自中国，如果项目不如预期，第一期和第二期，甚至第三期，第四期互相残杀，让老美项目方渔翁得利。这种项目，中介还大肆推广，赚钱难道真的没有底线了吗？ 两个项目中，一个项目的第一期可能是为获得市政基础设施的拨款，而招收的股权投资人。有些市政拨款的条件是开发商要出资一定的比例的工程款。美国开发商把这笔EB-5股权人的钱作为自己的出资，这样，市政府才会拨款兴建项目的基础设施。然后，项目方以EB-5股权人及政府的拨款做抵押，继续招募。项目方的醉翁之意还是第二期，第三期。。。的借贷EB-5. 另外的那个项目也类似，虽然没有政府的资金介入，项目方以第一期EB-5的股权投资做抵押，招募第二期，第三期。。。 投资人自己的投资被作为抵押，难道投资人没有权利事先知道，做出是否投资的决定吗。还是等到一切成为事实后才被告知。

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押如果当初第一期投资者明确是股权进入并且在PPM里面写明项目后期有senior debt进入，而第二期的offering采用债权的话，从法律和商业意义上都没有什么不妥。股权投资时本身就已经为例如银行贷款留下了空间。商业道德上一点问题都没有。点击展开... 如果第二期是商业贷款，我也不觉得会有什么不妥。美国的商业银行会衡量项目的商业的风险，他们贷款不会超过60%，而且会占住第一顺位的位置。项目方就不可能再有还款优先权的第三期，第四期了。现在项目方根本不向银行借贷，靠忽悠EB-5的投资人，就可以源源不断的搞到钱了。最后害的还是中国的投资人。

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押如果第二期是商业贷款，我也不觉得会有什么不妥。美国的商业银行会衡量项目的商业的风险，他们贷款不会超过60%，而且会占住第一顺位的位置。项目方就不可能再有还款优先权的第三期，第四期了。现在项目方根本不向银行借贷，靠忽悠EB-5的投资人，就可以源源不断的搞到钱了。最后害的还是中国的投资人。点击展开... 你是说那个叫作一个芝加哥会议中心的目？我的看法那是个不make何商业sense的如同写在马粪纸上的项目。LEED对任何开发商而言都是极重的负担而完全不是亮点。估计第一批股权投资者是请了私募公司的分析师做过分析后投资的。这倒是体现了EB-5计划鼓励勇于承担投资风险的初衷了。萝卜青菜，能选择这样的项目也说明这种项目match了他们的标准。按照以前看的材料2.8英亩土地按照价格评估价值达到6亿美元以上，酒店每个房间平均建设成本73万美元，包5个现行品牌的酒店的大杂烩的退出策略是上市，TIF仅仅是一纸可以和City去谈的LOI，马路对面就是5500个超过15家酒店房间和会议设施的不知超过这个两面被高速出口限制的"一个芝加哥会议中心"大多少倍的Rosemont会议中心。建设成本让懂地产的都摸不到北。另外Chicago Crain's的报道也清楚显示开发商没做过任何酒店开发。不过也保不齐开发商带着投资者把楼盖起来自己就已经解套儿了。

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押你是说那个叫作一个芝加哥会议中心的目？我的看法那是个不make何商业sense的如同写在马粪纸上的项目。LEED对任何开发商而言都是极重的负担而完全不是亮点。估计第一批股权投资者是请了私募公司的分析师做过分析后投资的。这倒是体现了EB-5计划鼓励勇于承担投资风险的初衷了。萝卜青菜，能选择这样的项目也说明这种项目match了他们的标准。按照以前看的材料2.8英亩土地按照价格评估价值达到6亿美元以上，酒店每个房间平均建设成本73万美元，包5个现行品牌的酒店的大杂烩的退出策略是上市，TIF仅仅是一纸可以和City去谈的LOI，马路对面就是5500个超过15家酒店房间和会议设施的不知超过这个两面被高速出口限制的"一个芝加哥会议中心"大多少倍的Rosemont会议中心。建设成本让懂地产的专家摸不到北。。。点击展开... 又猜错了。我提到的这两个项目也许是你认为比较稳妥的项目呢。 第二个项目的资产/产品，又不出租，也不出售，没有银行会给他们贷款的。

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押又猜错了。这两个项目也许是你认为做稳妥的项目呢。点击展开... 呵呵，充分体现了我严重脱离市场的情况。那么是什么项目呀？

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押村长，最近没有好好下放，没有调查民情啊。

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押村长，最近没有好好下放，没有调查民情啊。点击展开... 村里刚刚跑了“光诚”还不够热闹吗？天天给老周写检讨呢。连老薄的事情都放下了。隔壁咱一直赞助的破落户老金家的金小二整天想放二踢脚，最讨厌的是菲佣原来管饭就行，现在居然要工钱。

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押最近EB-5的项目中，出现了区域中心打着一期项目成功的招牌，招揽二期投资人，搞藏猫猫项目。 项目方在第一期的时候，以项目的股权，第一顺位还款做条件，招募少量EB-5投资人，申请526成功。 现在，项目方开始招募第二期，以债权的形式，拿项目做抵押，引投资人加入项目。对这些第二期的投资人，中介宣称，债权优先于股权，第二期的投资人比第一期更有还款保证。如果项目商业失败，债权人，就是第二期的投资人可以拍卖项目，收回资金。 实质上，第一期和第二期的抵押品是同一个资产。如果项目是失败，难道让第一期的投资人和第二期的投资人打官司，分割资产吗？为什么，先加入项目的第一期的投资人却有更大的资本风险？点击展开... 别到处转圈丢人！ 股权投资哪来抵押品？抵押品又怎么会重复抵押？ 马大姐，什么叫horse sense你懂吗？这是常识！

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押别到处转圈丢人！ 股权投资哪来抵押品？抵押品又怎么会重复抵押？ 马大姐，什么叫horse sense你懂吗？这是常识！点击展开... 我想项目方在跟第一期投资人招募的时候宣传说，投资人会在五年后，股权被赎回。这个短期的股权实际也是一个抵押借款。 现在第一期投资人的股权拥有的资产，项目方有没有通知这些股权人，告知他们资产被抵押？ 如果把资产抵押给第二期的投资人，这样，两期投资在5-7年的时候都需要还款，项目方拿什么去退回投资人的50多万的款呢。 中介不要总说，项目方资产雄厚，不需要钱？这两期加起来差不多300投资人，以后还有第三期？项目方这么有钱，还要怎么多的EB-5资金？难道只是因为中国投资人的便宜没占够？

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押我想项目方在跟第一期投资人招募的时候宣传说，投资人会在五年后，股权被赎回。这个短期的股权实际也是一个抵押借款。 现在第一期投资人的股权拥有的资产，项目方有没有通知这些股权人，告知他们资产被抵押？ 如果把资产抵押给第二期的投资人，这样，两期投资在5-7年的时候都需要还款，项目方拿什么去退回投资人的50多万的款呢。 中介不要总说，项目方资产雄厚，不需要钱？这两期加起来差不多300投资人，以后还有第三期？项目方这么有钱，还要怎么多的EB-5资金？难道只是因为中国投资人的便宜没占够？点击展开... 你看看张嘴是怎么说话的，都是你“想”的。股权就是股权，借款就是借款，没有重复抵押真是没有重复抵押。 第一期的股权投资和开发商的股权投资是一样的，500万而已，二期EB5的抵押品也不是一期和开发商的股权，而是共同建设的酒店产权。你怎么知道没有被告知，告诉他们又来一批代价相对便宜的资金，借给他们使用创造利润，帮他们来创造就业了，他们高兴得很。 告诉你一个事实，二期哪怕一个Eb-5都没有，项目照样能完工，被EB5替换下来的本来该用在项目上的资金，暂时不用投了，作为还款准备金放在那就行了。 不要继续装傻了，没有项目能在5年通过经营赚出5本钱的，这也不符合EB-5的经济规律，EB-5的本质就是再融资和资金置换。 一期只要10个，二期只要80个，三期不用EB-5，哪来300人？你说话有点根据行不行啊，别拿你凭空“想”的出来说事！

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押你看看张嘴是怎么说话的，都是你“想”的。股权就是股权，借款就是借款，没有重复抵押真是没有重复抵押。 第一期的股权投资和开发商的股权投资是一样的，500万而已，二期EB5的抵押品也不是一期和开发商的股权，而是共同建设的酒店产权。你怎么知道没有被告知，告诉他们又来一批代价相对便宜的资金，借给他们使用创造利润，帮他们来创造就业了，他们高兴得很。 告诉你一个事实，二期哪怕一个Eb-5都没有，项目照样能完工，被EB5替换下来的本来该用在项目上的资金，暂时不用投了，作为还款准备金放在那就行了。 不要继续装傻了，没有项目能在5年通过经营赚出5本钱的，这也不符合EB-5的经济规律，EB-5的本质就是再融资和资金置换。 一期只要10个，二期只要80个，三期不用EB-5，哪来300人？你说话有点根据行不行啊，别拿你凭空“想”的出来说事！点击展开... 我说过这里两个项目有这种情况，你愿意把帽子扣在你自己的头上，是你愿意了。 既然在说都市广场的项目，你也就给投资人介绍清楚些吧。 总体项目的基础设施是用TIF BOND的收入。HUD的投入是用作AFFORDABLE HOUSING的。超市和车库的工程费该是RIVERSIDE 公司和一期的投入。各期的项目股权都是独立的。那么那个酒店的投资除了EB-5的资金，还有什么外来资金吗？ 2011年9月，华盛顿市政批准发行TIF BOND的时候，要求每年增加100万的花费，以化解酒店项目不能按时开工，或收入不能支付TIF BOND的月付款的风险。政府报告说有关酒店的详细资料和资金构成要在一期工程开始后15个月后才完成，那就是在2013年的时候才知道谁来投资酒店项目。现在怎么在中介的嘴里变成酒店已经有投资，EB-5是替代现有的投资呢？中介公司有证明这酒店项目已经有美国银行的COMMITMENT LETTER吗？

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押给你看个目录吧

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押给你看个目录吧点击展开... 谢谢中介公司的合作，为潜在的投资人提高一些实质性的资料。 TIF的文件中提到，TIF的融资是为支付第一期项目建筑中的一部分费用(a portion)，就是整个项目的地基部分是用TIF融资支付，一般称SITE IMPROVEMENT. 有关酒店的银行提供的工程融资是$22million 多，在酒店地基打好后拨款。 TIF的融资是包括酒店打地基(假设是$35million中的$5million)。 这个项目EB-5借贷是$40million，多出的1800万美金是花到什么地方？酒店的内部装修，管理公司的经营花费。就是说酒店项目上，项目方除了出块地，TIF的融资建好地基，其他费用都有EB-5资金承担。EB-5出资占酒店项目的80%了，而不是中介说的14%。 如果只招募20个投资人，1000万美金，加上银行的建筑贷款，酒店可以继续进行。这说明，酒店的总预算，不包括土地成本是3200万美金。EB-5融资多招800万美金，这800万美金会用在那里？

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押1.28亿当然只是整个工程花费2.9亿的一部分啊。 EB-5资金是作为贷款借给开发商，和别的资金一起打到项目建筑施工账户。citymarket 都市广场项目不仅仅只有酒店。4000万是不是占2.9亿的13.79%？

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押1.28亿当然只是整个工程花费2.9亿的一部分啊。 EB-5资金是作为贷款借给开发商，和别的资金一起打到项目建筑施工账户。citymarket 都市广场项目不仅仅只有酒店。4000万是不是占2.9亿的13.79%？点击展开... 如果是用酒店的股权来抵押的话，EB-5的投资占酒店的资产的80%。其他的资产的所有权是很复杂的。ROADSIDE公司只是个开发商。各个资产一般有不同的LLC拥有。各贷款的抵押品是不同的。一个方法就是看HUD的贷款的抵押资产到底是什么，是否包括酒店资产？

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回复: 警惕：同一项目，一期股权和二期债权重复抵押181个酒店房间的成交价为6000万。 6000万作为抵押，担保4000万借款有什么不可以？抵押贷款比例不到7成。

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