加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目
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如何挑选eb-5项目（一）50万投资的收回的可能转自迈斯林总经理李旭博客：http://blog.sina.com.cn/s/blog_712616250100oau8.html 这部分只讨论如何评估50万美金投资收回的可能性，鉴于移民申请人的实际条件，很多评估手段不太可能实现，所以比较适合移民机构。目前绝大多数的区域中心项目都是采取申请人共同组成有限合伙企业，由有限合伙企业作为一个独立的投资人进行投资行为，所以，讨论投资人投资收回的可能性是，实际上就是在讨论这个有限合作制企业收回投资的可能性。因此本文所有的“投资方”指的都是指有限合作制企业，“申请人”指投资人个人。讨论前我们先设定一个前提：所有项目方都有归还投资的主观愿望，如果没有这个前提，我们下面就不是讨论投资的收回，而是讨论如何预防犯罪了。投资是债权或者是约定时间赎回的股权（本质上是有股权质押的债权），项目方还钱的手段： 1、再融资：这是目前大多数项目还钱的计划，尤其是经营性地产开发项目，例如酒店建设、写字楼建设、购物中心建设及其它非出售的不动产投资。不用奢望这类项目在还款日能靠自身经营的产生的现金流满足eb-5投资的收回，因为即使没有任何银行贷款，即使开发商的自有资本金投入达到总投资的50%，也只有在包括建设期在内的5年里，净收益率达到50%才有可能还钱，在现在的市场环境下，满足上述三个条件中的任一个都是天方夜谭。不仅仅是地产项目，也包括其它声称有良好盈利预期的投资都面临这样的局面。所以，再融资成了唯一的选择。基于上面的分析，任何关于该投资项目美好前景的描述，都将被看成对5年后再融资能力的乐观预期。中国申请人习惯通过考察抵押物的价值来判断对方再融资能力，这在美国是行不通的。在美国，银行贷款看的主要是现金流，不会接受像中国这样抵押大楼或者土地贷款的做法。所以必须请美国的银行家提供独立的咨询意见，至少也要向熟悉美国贷款融资业务的专家咨询这类项目未来在融资的可能性。由于缺乏必要的信息和成本的因素，申请人显然不可能做到这一点，但作为机构却是力所能及的。 2、生意自身产生的现金流这种项目目前很难被中国申请人接受，一些机构也不知道从何入手分析这类项目的还款能力。但恰恰是良好的现金流才能保证未来还款能力，这远比用资产担保要可靠的多。这也就是为什么美国的银行放贷款要看生意的现金流，而不是看企业有多少不动产。对投资人来说，在投资这类项目时，实际上已经完全在扮演银行的角色，也应该根据美国银行发放贷款的评估策略来判断投资的安全性。表面上看起来，这种生意似乎没有拥有不动产的地产生意来的安全，实际可能恰恰相反。因为了资产做担保或者抵押，申请人往往不关注地产项目的现金流，所以很多在现金流差，再融资能力很差的地产项目也推向eb-5。而这类没不动产抵押的生意必须拥有极好的现金流才能吸引eb-5的注意，这些不多的项目中反而存在更高比例的真正的好投资。如果让我闭起眼睛抓阄投资，我宁可在第二类投资项目中抓。 3、以非现金形式归还投资绝大部分5年后不能归还投资的项目不是因为没有资产，而是因为没有现金，对于某些项目来说，也可以归还非现金资产，这要看什么形式的非现金资产是投资方可以接受的。因为投资方由若干申请人组成，所以归还的资产必须具有可分割性。还一栋大楼或者一块土地没有任何意义，道理简单：这些申请人必须把大楼变现才能收回投资，否则还不如留给项目方经营慢慢收钱。变现的途径只有出售和融资两种，任何一个办法由项目方实施起来显然更具可行性，结果投资方还是在收回现金而不是非现金资产。怎样的非现金资产可以直接让申请人拿走呢，只有下列：1、房产：每人一套可以拿走2、流通股股票、证券、期货、国债等：有公开市场价格且易变现的有价证券 3、钻石、黄金等：易携带，有公允价格、易变现的物品或硬通货4、可分割的小生意：连锁店、加盟店，一人一个带走5、汽车、游艇等：有公允市场价格的，申请人可以使用的物品有些项目本身就会产生上述产品，比如销售型房产开发商、矿山、汽车商等等，他们的产品就可以直接让投资人拿走，即使没有现金流，只要有存货也是一样可以还钱的。对于这样的生意，是否能在还款期之前完成建设并产出产品是关键。要认真研读可行性分析，并聘请该行业的专家提供咨询意见，只要生意有产品，收回投资就有保证。 下一篇将讨论抵押物的作用。
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鄙人在此为采日月之精华，集百家之所长，为广大移友提供帮助，欢迎大家探讨http://www.maslink.com.cn/一线畅通咨询:010-65545866 投资移民VIP专线:13910235548 技术移民VIP专线:13439586708 超赞 赏 反馈:瓜果妈妈 响 响铃当当Moderator 0$(VIP 0) 2,9152011-02-16#2 回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目[FONT=黑体]如何挑选eb-5项目（二）-评价抵押物的作用[/FONT][FONT=黑体]转自迈斯林总经理李旭博客：http://blog.sina.com.cn/s/blog_712616250100obi7.html[/FONT]自从美国移民局允许申请人组成有限合伙之公司进行投资后，通过有限合伙制企业向项目方放贷已经成了目前eb-5项目投资的最常见形式。 第一个通过放贷投资的项目是华人申报，并第一次获得移民局批准的，强调抵押品的概念也是同一个人首先引入到eb-5项目推广中的，如今，这种投资形式和市场推广手段已经成为eb-5的主流。此人目前仍然活跃在eb-5领域，不断创新是这位华人eb-5机构创建人令人钦佩之处，但不能否认，参与创新形式的申请人在得到额外机会的同时也承担了额外的风险。 2003年我曾经与一个eb-5项目接触，当时的计划就是用一家工厂的土地和机器设备作抵押，向投资方贷款。我和项目方有过一个对话： 我：“没有纳入抵押品范围的其它资产是否也是债权人追索债务的对象吗？” 项目方：“也是。” 我：“那么即使没有被列入抵押物，是不是这些土地、机器设备仍然是债权人追索债务的对象？” 项目方：“仍然是。” 我：“是不是包括银行在内的其他债权人不能拿走列入抵押品的资产？” 项目方：“如果有到期的银行贷款，银行债权优先。” 我：“如果项目不还钱，是不是可以直接拿走抵押品？” 项目方：“不是，要有司法程序。” 我：“如果这样，我没有看出有没有抵押的区别。” 项目方：“借款人不能转让列入抵押品清单的资产，可以保证将来还钱的资产存在。” 我：“但是法律是否能够保证将来借款人有绝对的唯一第一优先权获得抵押品？” 项目方：“多数情况下可以。” 我：“是不是可以这样理解，抵押只对借款人恶意逃避债务有很强制约作用，但也不能完全避免？” 项目方：“可以这么理解。” 抵押物绝对不是申请人收回投资的最有力保证，充其量只是一个心理安慰而已。结论是：抵押物仅仅是中国人针对中国人心理发明的用于取信中国人销售手段而已。绝对的中国特色。 不要误解，我在寻找eb-5项目时还是要抵押物的，但这仅仅是为了迎合申请人的无奈之举，作为移民机构，自己可千万不要被自己设计的广告迷住双眼！ 为什么抵押物的功效有限？我们看看当项目方不还款时的情况： 1、项目方有积极还款的意愿，仅仅是没有还款的现金能力。 那么项目方主动配合将抵押品给投资方，但投资方能做什么呢？将抵押品出售？将抵押品抵押再融资？经营抵押品获得现金收入？无论哪种方式，显然都不如让项目方自行处置抵押品变现还钱来得可行。抵押品的设计有点儿多余吧，显然，只要项目方有积极还款的意愿并且有可以变现的资产，不用抵押品一样会还钱。 2、项目方有足够的现金，但是想逃避债务。 此时，抵押品完全无用，甚至可能是个负担。因为投资方反正也要上诉法庭，一旦法庭执行，执行现金和易变现资产就OK了，有抵押品存在，万一将抵押品资产优先还给投资方岂不是很麻烦，谁负责把这些资产变现呢，谁承担变现的成本和可能的损失呢？如果抵押品是项目方维持经营的核心资产就更糟糕了，抵押品被执行了企业可能破产，这对债权人收回债务可能会是一个噩梦。如果上诉失败，有抵押品约定也是白搭，债权都不能被执行，抵押品还有什么用？ 3、项目方没有足够的现金，但是有足够的资产，并且不积极还钱。 这种情况和情况2类似，有没有抵押品都一样。 4、项目不积极还钱，而且有很多债主都在追债。但项目方还有足够的净资产可以用来还钱。 遇到这种局面，在美国99%的情况下其它债主都是银行，无论有没有抵押品约定，银行都有优先权。不要听信任何人说可以先于银行收回债务的说法，就算银行债权到期日比你的晚，你都不可能在不得到银行支持的情况下收回可能影响企业正常运营的核心资产。 5、项目方资不抵债，且不积极配合还款。 知道美国有一个著名的破产保护法吧？债务人就是在这种情况下用的，其结果就是无论有没有抵押品，债权人都在保护期拿不到钱。 6、项目方从收到投资那一天就在计划着转移资产，卷钱走人。 抵押品确实对这些人有一定的制约作用，但客观地说，拥有一定资产（可以提供抵押品，自然有一定的资产），还抱着这样念头的项目方实在也算是极品了，在美国这样的法制国家不太容易遇到这种逻辑混乱的人。就算遇到了，有没有抵押品也不太重要，投资方总是可以通过法律手段维护自己的权利，追索项目方的资产。 总之，我的确没有发现抵押品在美国借贷关系中不可替代的作用，这和中国是完全不同的。反之，我却看到很多eb-5项目仅仅着眼于提供一个抵押品，然后向申请人要钱，然后中国申请人就不问5年后的现金流，踏踏实实地把钱投了过去。 你不会真的打算在项目方不还钱的时候拿走这个抵押品吧？
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鄙人在此为采日月之精华，集百家之所长，为广大移友提供帮助，欢迎大家探讨http://www.maslink.com.cn/一线畅通咨询:010-65545866 投资移民VIP专线:13910235548 技术移民VIP专线:13439586708 超赞 赏 同 同舟共济 0$(VIP 0) 912011-02-16#3 回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目这篇文章写的和我的思路不谋而合啊。。。
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回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目很有启发啊，这为项目的选择提供了不可多得的思路！严重支持这样的帖子！
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回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目写得好，学习了。
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回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目哈哈哈哈。。。
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浏览：www.jbfym.com 看了就知道不一样！ 超赞 赏 yanux77 0$(VIP 0) 4222011-10-20#7 回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目请问：美投有没有农场项目 注：做牛仔地那种
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超赞 赏 O onlyonelu 0$(VIP 0) 22011-11-03#8 回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目能去美国最好，但是风险太大了，还是加拿大保险
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回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目分析得很好！ 谢谢！！！
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回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目响铃当当，你好，请问美国投资移民，可以自己去美国开一公司，投资50万美元以上，雇佣当地工人经营，然后拿绿卡吗？
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2009.8魁投FN；2010.4补料；2011.11面试；2011.12打款；2012.8联邦FN。 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302012-02-19#11 回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目要100万，在TEA地区可以降到50万 还要用直接就业方式新创造10个以上永久就业。
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 E edwardhrc 0$(VIP 0) 1522012-03-08#12 回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目有点意思
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回复: 转帖：如何挑选美国投资移民EB-5项目有点意思
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