加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 南州区域中心是由州政府直接管理的

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Joop Bollen[FONT=宋体]先生是原美国南达科他州国际商务部部长、投资移民领域最资深的专家之一，一手创办了南达科他州区域中心，至今帮助超过7[/FONT]00[FONT=宋体]多个投资移民申请家庭得到[/FONT][FONT=宋体][URL="http://www.worldwayhk.com/"]美国[/FONT][/URL][FONT=宋体]移民局[/FONT]I-526[FONT=宋体]的认可，曾开发的[/FONT]19[FONT=宋体]个[/FONT]EB-5[FONT=宋体]项目都取得了巨大的成功。他介绍了南州区域中心和火鸡项目的几大优势：[/FONT] 1,该项目即使没有来自EB-5的资金也能运作下去。与美国绝大多数州区域中心不同，南州区域中心是由州政府直接管理，州政府会大力投资本土优势项目，向EB-5投资人借款只是由于该过程中的融资成最低。 2,州政府的目的是创造就业而不是利润。州政府的这一目的，和联邦政府不约而同，这就保证了项目绝对受到政府的支持，只要政府不倒闭，项目就会顺利进行下去。 3,南州所有的EB-5项目开发前，政府都事先考虑到了对州经济的长期刺激。火鸡加工项目方达科食品公司是全美最主要的鸡肉、猪肉供应商，诸如沃尔玛这样的大型连锁超市，一直是其产品的主要供应渠道。 4,强有力的投资回报担保。向价值超过1亿美元的项目提供上限为4600万美元的借款，借款得到项目的建筑和土地作为第一顺位担保，并得到达科他食品公司以及参与项目的胡特尔派公社的担保，担保公司的总净值超过4亿美元。 借款另外得到5平方英里的保守估价为1000万美元的优质农地作为担保。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 Y ylyylyGuest 0$(VIP ) 2011-06-15#2 回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的农地

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回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的楼上的，人家说的是平方英里，应该差不多是3000英亩吧，人家算出来是0.3万一英亩优质农用地，嘿嘿，比你的便宜多了，你去买吧，转手赚0.7万一英亩。俺最近正好在农村广阔的天地里转悠呢，在俺们南加州，很不优质的农用土地是2万一英亩，我估计优质农用地起码要3－4万一英亩吧，所以5平方公里的优质农用地价值在1亿美金左右，哇！！！！项目方好保守啊，价值1亿的土地只算1000万美金，要是我呀，我那50万不要了，换150英亩地，还是优质农用地，我赚海了去了。

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回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的楼上的，人家说的是平方英里，应该差不多是3000英亩吧，人家算出来是0.3万一英亩优质农用地，嘿嘿，比你的便宜多了，你去买吧，转手赚0.7万一英亩。俺最近正好在农村广阔的天地里转悠呢，在俺们南加州，很不优质的农用土地是2万一英亩，我估计优质农用地起码要3－4万一英亩吧，所以5平方公里的优质农用地价值在1亿美金左右，哇！！！！项目方好保守啊，价值1亿的土地只算1000万美金，要是我呀，我那50万不要了，换150英亩地，还是优质农用地，我赚海了去了。点击展开...看错了，抱歉别人在中西部，farmland便宜，价格差10倍正常。这种资产抵押没有用，就算抵押给你，你只能种地，一旦做别的，会把税务全让你补。而且，地契要分割，从新划分，登记，还有交地税，是个累赘。南加州农田缺水很利害，而且价格高，很多荒了，水价高，我是不要的，我的土地不是农业用地，

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回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的看错了，抱歉 南加州农田缺水很利害，而且价格高，很多荒了，水价高，我是不要的，我的土地不是农业用地， 别人在中西部，farmland便宜，就算抵押给你，你只能种地，一旦告别的，会把税务全让你补点击展开...中西部的FARMLAND，我是稍有研究的，嘿嘿～～如果是普通的FARMLAND，那么这个土地是荒地，都是石子啥的，如果想种地，需要买N多的土来改良土地，当然啦，最能改良土地的是鸡粪和猪粪，我一同学就在辽阔的中部当农民伯伯呢，俺稍微说说这个费用哈：首先，如果买地是10万美金，那么买土大概是5万美金，其他灌溉设备基本上是5万美金，差不多就这个比例。我同学在养猪，猪粪用来改良土地，现在3年多了，这土地已经可以种菜了，算得上是优质农用地了，一旦到优质的程度，价格就是FARMLAND的起码2－3倍以上了。 别告诉我南州水多啊，在美国不管水多水少，农业上都是用滴灌技术的，就是DRIP IRRIGATION，而且水不是改良土地的主要因素，咱不讨论这个滴灌设备的投入问题，咱现在说的就是土地价格。 无论在哪个州，如果优质农用地(这个标准就是可以直接种菜），如果每英亩价格只有3000美金，那真是饿滴个神啊！！！！天下有这么便宜的地么？所以说该项目的土地抵押真是大大低估大大低估啊！！！

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回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的偶最近在做植物照明和畜牧业照明取暖的产品，跟农民伯伯（含植物农民伯伯和动物农民伯伯）接触很多，所以班门弄斧一下

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回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的希望你的生意成功！补充一下，有些州的农地外国人是不允许拥有的，农地的水很深，大多数人玩不了

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回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的希望你的生意成功！ 补充一下，有些州的农地外国人是不允许拥有的，农地的水很深，大多数人玩不了点击展开...是的，大多数州都规定外国人不能拥有农用地。而且农用地的税好像是特别复杂的，参杂了很多补贴和限制，甚至连出租都有很多限制。

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回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的美国农业发达，有“世界的面包篮”之称，这固然得益于其得天独厚的自然条件、先进的科学技术和管理水平，但长期以来的成功农地保护经验也功不可没。美国政府不仅不轻易征收农民的土地，还想方设法鼓励农民保护农业土地资源。农民在购买土地时，如果签了保证书，承诺不会将土地挪做他用，政府还会每年给予资金奖励。因此，美国农民如此安逸地当农民和美国成熟的土地管理是分不开的。　　一、美国土地管理体制　　美国土地管理是集中垂直的土地管理体制，强调土地的社会职能和利益高于一切，实现土地资产的可持续发展利用是美国土地管理的根本宗旨和主要目的所在。美国的农地保护目标包括经济发展、就业、住房平衡、交通便利等方方面面，其理论日趋成熟和完善，发展了许多行之有效的农地保护手段，包括法律手段、经济手段和行政手段在美国的农地保护中发挥了重要的作用。　　(一)美国土地法的设计目标　　美国土地法在水资源管理和供给、环境保护、农地保护等方面起到重要作用。以下几个设计目标：保护绿色空间；保护生态系统(森林、湿地)；恢复受损的环境系统；发展与管理水资源和供给；改善公共土地管理；为公益权保护土地。　　法律是保护农地有效手段。美国1981年出台《美国农地保护政策法》认为农地最大程度的降低由联邦项目引起的不必要的农地转用。2000年出台《农业风险保护法》则通过限制在基本农田和特殊农田的非农利用，来保护土壤土地的生产能力。根据《城市规划法》确定城市内部不同地域土地利用方向， 限定农业地域的土地利用，规定农业用地不能被任意侵占，不同农业用地也不许任意转用。　　(二)规划控制　　美国农地保护政策趋向于三方面的内容：环境的、美学的和耕地的。在环境方面考虑的是野生动植物的生存环境、地下水补给和生态保护；在美学方面考虑的是乡村景观和风景的品质；在耕地方面考虑的是农村的生活方式和农业产出。这种政策主要是通过提高城市基础设施利用率和保护乡村美丽风景，并且产生农地保护这一副产品。农用地保护还通过人们对乡村的热爱使大片农地免受城市扩展的影响，农地和乡村保护法规定所有开发都必须取得规划许可，城市发展与其周围乡村保护相协调成为一种社会准则渗透在整个规划体系中。农地转为建设用地考虑更多的是农地的环境价值而不是农作物的生产能力。耕地所特有的乡村景观，是城市人向往的，要充分利用不同利益群体对乡村景观的感受引导对耕地保护的观念的转变，将耕地保护变为广大市民的一种自发行为。　　美国总体规划又被称为“非永久性宪法”，即根据不断变化的发展趋势来定期修订。同时，建立严格的土地开发的区位速度、公共设施的服务水平。政府通过立法或依靠行政权力，通过划定城市发展边界、城市建设区和农业区的方式，强制农业区的农地不准用于非农业用途，从而达到保护农地的目的。规划控制的具体实施有三种方式。一是地方政府在规划条例中划定农业区和城市建设区，农业区内的农地必须保持农业用途，一切建设活动将受到政府的严格限制。二是一些州政府通过法律划定城市的发展边界，禁止城市建设超出法定的边界，间接保护了城市发展边界外的农地。三是一些州政府通过农业区域法，将大量联片的优质农地(包括基本农地和特产农地)依法划定为农业区域，并给予农业区域内的农业生产各种优惠， 保护农民发展农业的积极性，防止城市发展将农业区域兼并。　　(三)税收优惠　　税收优惠措施主要包括对农地保留农业用途的退税、减税等优惠。美国许多州都实施这种农地保护手段。例如1965年，美国加利福尼亚通过了著名的“威廉逊法”(加利福尼亚土地保护法)，该法设计了利用税收优惠政策鼓励农民保护耕地的条款。　　(四)设定他项权　　在农地上设定限制其用于非农业用途的他项权，即把农地所固有的开发权依法通过不同的方式一次性转让给他人，使农地永远失去用作城市建设的开发权。首先确定保护起来那些特殊的土壤资源、特殊的土地利用方式、特殊的利用方式。对于这些特殊的耕地资源形式，必须确定下来，进行保护，因为这些资源一旦损失，就会消逝。　　根据以上分析，我们可以发现美国的农地保护有以下特点：一是美国农地保护的手段多样化，并具有明确的目的和理论指导。在实践中科学地将农地保护与城市建设有机结合，注意保护农地所有者的合法利益，使农地所有者自愿参与农地保护计划。二是农地保护并非只是政府的问题，公众参与的程度很高，大量的非盈利、公益的私人组织成为保护农地的重要力量。三是美国将农田保护政策包括在多项目标中，例如经济发展、就业、住房平衡、交通便利的一揽子政策中，这改变以往制定旨在保护某些具体资源(如农田、湿地、稀有和灭绝物种栖息地等)政策的做法，这样可以使更多的人从中获益，从而赢得广泛的支持。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关看错了，抱歉 别人在中西部，farmland便宜，价格差10倍正常。这种资产抵押没有用，就算抵押给你，你只能种地，一旦做别的，会把税务全让你补。而且，地契要分割，从新划分，登记，还有交地税，是个累赘。 南加州农田缺水很利害，而且价格高，很多荒了，水价高，我是不要的，我的土地不是农业用地，点击展开... 《美国金融分析》中西部农地价格劲扬

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302011-06-15#11 回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的美国实行的是农用土地私有制度。美国农用土地流转，包括农用土地所有权流转和农用土地使用权流转。农用土地所有权流转以市场调节为主，主要有买卖和赠送。农用土地利用(租佃)关系通过土地租赁法律制度进行调整，由于农用土地产权非常明晰，农用土地使用权流转也以市场调节为主。 根据美国法律的规定，土地租用者享有因租赁而来的土地权益。这种土地权益可以以转租、转让、继承等方式流转。 在美国，农用土地使用权流转的基本精神是促进农用土地的规模经营。一方面，法律赋予农用土地所有人或租用人享有稳定而有保障的土地私有权利。另一方面，美国家庭农场的组织形式及其制度也有利于农用土地的规模经营，如为保证农场土地的完整性，农场经营者可注册成立公司或合伙组织等。 美国政府采用信贷支持、政策引导、利息调节、价格补贴等经济手段，通过各种优惠性政策，鼓励诱导家庭农场规模的适度扩大。特别是生产信贷协会和联邦土地银行给农场提供中、长期抵押贷款。这一措施促进了资本主义大农业的发展，推动了农用土地流转和农业现代化进程。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 淡 淡泊人生 0$(VIP 0) 1252011-06-16#12 回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的这个项目就业人数能否满足要求？其主要经营风险有哪些？这个项目是不是属于在偏远地区范畴？

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回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的第三代就业模式。（资金花费型）根据美国移民局核准RIMS-II最终需求乘数，在项目所在的行业“食品、饮料和烟草制造”中，每投入100万美元即可产生即可产生15.3910个间接就业机会，则本项目将可以创造1615个间接就业机会($105（百万）x 15.3910=1615.9)，每位投资者所创造的就业数量将超过10个，符合EB-5方案要求。有没有经营风险？---要出问题早出问题了借款方在南达科他州饲养猪和火鸡的历史已经超过130年，比南达科他州作为美国一个州的历史更为悠久。在北达科他州丶南达科他州以及明尼苏达州共有胡特尔派公社养殖户约65家，全部从事猪和火鸡的养殖。在南达科他州，胡特尔派公社是最大的也是唯一的火鸡养殖商。此外，他们也是南达科他州最大的食用猪养殖商，每年生产的均重为275磅的食用猪超过150万头。胡特尔派公社所饲养的猪质量优良，深受大型加工企业的欢迎，例如John Morrell, JBS, Tyson 及其他的加工企业。 胡特尔派公社所饲养的猪和火鸡，以优质闻名于业界，许多育种公司都希望能够和胡特尔派公社合作。 包括Red Willow Hogs有限责任公司在内的十个胡特尔派公社有限责任公司将使用借款来建造和购买高科技家禽/家畜养殖设施，所生产的家禽和家畜最终由达科他食品公司进行深加工，为客户提供优质产品。 100多年都过去了，坚持下来了，现在壮大了抗风险能力更强了。 该项目属于Rural Area，符合TEA的要求，每人投资50万就可以。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 加美商务专家 0$(VIP 0) 1,0552011-06-17#14 回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的看了南州区域中心的注册文件不是州政府的，Joop先生应该是辞去了政府工作了对吧？当然他在政府工作过，应该方便与州政府打交道。

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浏览：www.jbfym.com 看了就知道不一样！ 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302011-06-17#15 回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的项目四大优势强力保证 优势一：政府优势南达科他州区域中心是属于政府机构，而非私人机构，隶属于南达科他州政府，由州经济发展部直接管理。依托政府优势，保障项目的正常运行。优势二：就业优势南州火鸡场二期项目采用第三代就业方式，无需考虑直接就业人数，美国移民局批准南达科他州区域中心采用RIMS-Ⅱ就业计算模式，依据投资额来计算EB-5就业人数，每100万美元投资额可创造15.3910个间接就业机会，则该项目可创造1615个就业机会，但该项仅招募92人，2年后解除条件有保障。 优势三：投资优势该项目直接贷款给具有100多年历史的大型现代化火鸡饲养机构，可以立即变现的抵押品是借款额的10倍以上，这是美国EB-5法案立法以来，最具还款实力的项目之一，保障投资款五年后全返。 优势四：审批优势南达科他州火鸡场项目是一个成熟的项目，审批速度快。该州包括火鸡场1期、北新电厂、布法罗岭风电等著名项目，超过700个以上成功的I-526（投资移民）申请，没有一个被驳回，成功率高达100%。南州区域中心首席顾问Maurice是美国移民局EB-5办公室前主任，该项目将由Maurice亲自为客户审批申请资料，确保申请100%通过。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302011-06-17#16 回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的对于预计可能的质疑问题之提前司法解释： 美国移民局审批官指导手册第３条，用RIMS II或者IMPLAN等经济投入与输出模式（Ｉ／Ｏ模式），来评估和计算得出的关于区域中心合作下的商业计划所产生的间接就业（包括衍生就业），并不能区分开是全职或者兼职。换句话说，通过用经济模式算出的就业人数不能区分是全职或兼职，因此，只要按照经济模式分析而得出的间接就业数量，都将被看作是全职职位并符合ＥＢ－５的要求。 美国移民局ＥＢ－５政策的第８ ＣＦＲ ２０４．６(ｇ)(２)条例明确规定，以产生就业为目的，通过ＥＢ－５筹得的资本加上／或者混合来自非ＥＢ－５的资本，共同投入项目后产生的就业总数，应当全部划分给ＥＢ－５投资人。 美国移民局审批官指导手册２００９年１２月１１日的备忘录中，明确指出美国移民局的政策是不对已通过审批的Ｉ－５２６中罗列的事实进行再次审批，并特别尊重获移民局批准的区域中心所提出的用于计算间接就业的经济投入与输出模式。 美国移民局的审批官指导手册的备忘录第４页有以下说明 ：RIMS II就像所有Ｉ－Ｏ（经济投入及输出）模式，是一个“恒定平衡”的模式，即所有用RIMS II计算出的结果将没有特殊的时间限制。当然，因为模式是基于每年的数据，惯例上假设，计算的结果都将在一年中实现。这个假设在多数情况下都是合理。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302011-06-17#17 回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的(2) Employment creation allocation. The total number of full-time positions created for qualifying employees shall be allocated solely to those alien entrepreneurs who have used the establishment of the new commercial enterprise as the basis of a petition on Form I-526. No allocation need be made among persons not seeking classification under section 203(b)(5) of the Act or among non-natural persons, either foreign or domestic. The Service shall recognize any reasonable agreement made among the alien entrepreneurs in regard to the identification and allocation of such qualifying positions

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关Joop Bollen[FONT=宋体]先生是原美国南达科他州国际商务部部长、投资移民领域最资深的专家之一，一手创办了南达科他州区域中心，至今帮助超过7[/FONT]00[FONT=宋体]多个投资移民申请家庭得到[/FONT][FONT=宋体][URL="http://www.worldwayhk.com/"]美国[/FONT][/URL][FONT=宋体]移民局[/FONT]I-526[FONT=宋体]的认可，曾开发的[/FONT]19[FONT=宋体]个[/FONT]EB-5[FONT=宋体]项目都取得了巨大的成功。[/FONT]点击展开... 南达科他州国际商务协会(SDIBI)成立于1994年，是专门协助州长发展经济，促进和加强对外贸易的政府机构。自2004年4月南达科他州区域中心成立之日起一直负责具体运营管理，是州政府一手创办。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 E EB5fan 0$(VIP 0) 6192011-06-20#19 回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的南达科他州国际商务协会是设在当地州立大学的公共机构，旨在促进该州国际贸易和投资活动；并非南达科他州政府商务部，“Joop Bollen[FONT=宋体]先生是原美国南达科他州国际商务部部长”说法纯属误导中国投资人。本人和JOOP 在2007年初就认识，参与翻译其北方牛肉加工厂项目， 并矫正由其律师ＪＡＭＥＳ　ＰＡＲＫ伙计们经手翻译的中文资料。 全美唯一由州政府商务主管部门申办和管理的区域中心只有“佛蒙特州区域中心”。[/FONT]

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回复: 南州区域中心是由州政府直接管理的呵呵你难道比他本人更了解他？ Joop Bollen, President of SDRC Inc. Joop Bollen is a native of Eindhoven, Netherlands. He came to the United States as a high school exchange student. Bollen then went on to earn a bachelor’s degree in economics and business with a specialization in computer science from the University of California, Los Angeles. He earned his master’s degree, with honors, in international management from American Graduate School of International Management (Thunderbird) in Glendale, Arizona. As the managing director of SDRC Inc. Bollen has developed a loan portfolio of over $150 million dollars funded through different EB-5 related partnerships. Additionally Bollen manages The South Dakota Regional Center, under contract, for the South Dakota Department of Tourism & State Development. Prior to his current function, Bollen served as the director of the South Dakota International Business Institute Bollen which developed an export assistance center that promoted exports from the State of South Dakota. Bollen also has developed and implemented a foreign direct investment initiative that attracts international investments to the State of South Dakota. As part of this later initiative Bollen established the South Dakota Regional Center in 2004. Bollen has served on the board of the Red River Trade Corridor, board of National Association of Small Business International trade Educators and served as vice chair for the South Dakota District Export Council. Bollen is owner of a real estate business in Aberdeen, South Dakota, and Atlanta, Georgia. Prior to joining SDIBI, Bollen worked for JP Morgan, New York, and Continental Grain Co., Chicago.

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