加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)
在加拿大
纽约大都会区域中心“FNYMRC纽约威斯汀”项目考察游记(下)[FONT=KaiTi_GB2312](4) 项目的基本情况[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]酒店是要开发的整体项目的一部分。除此之外还有一个非常大的可以停[/FONT]放[FONT=KaiTi_GB2312]256辆汽车的停车场。这一数量是当前这片地面最大可停车数量的近5[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]倍。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]因而特别得到周边住户的赞同和当地官员的支持。在纽约因为政务相当公开，任何一个项目的一举一动只有能更多地满足公共需求，没有[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]公众[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]反对，才会得到当地政府和人民代表/民意代表的支持。因为官员最不想得罪的就是当地选民。这个项目地下部分还包括了一个SPA，健[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]身中心等设施。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]整个项目还包括一个与主体建筑连为一体，却又自成一体的医疗中心建筑。在没有做任何广告的基础上，登记等待进驻的医生已经达到了预计[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]总数的一半了。项目方负责人非常自信与最终会进驻的医生的数量。他说一方面法拉盛本地医生数量大得惊人，市需求量亦大, 一个[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]经纪人就登记了超过600位医生排的名字。一部分纽约曼哈顿中国城的医生也在把办公室往法拉盛搬。因为这里的客户更多，停方便, 租[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]金价格更合理。曼哈顿很多商业存在的向法拉盛转移的趋势将使法拉盛变成新的增长点。一个例子是项目方公司所在的楼盘2年前开盘一周[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]内，所有提供给公司、律师、医生的办公室被认购一空。而这已经是一年前的事情。从此之后没有任何其他新商业楼宇建筑来满足这个需求。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]而新的医生还在迁入。因需求依然在不断积累！对具有EB-5目的地该项目而言，医疗中心将产生最大数量和最密集的就业机会。加上威斯汀[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]Westin Element高端商务酒店，就业人数将达到1159个。足够满足60个投资人所需要就业职位。[/FONT] Images Courtesy of Fleet Financial Group [FONT=KaiTi_GB2312]双倍抵押 100万美元资产 VS. 50万美元投资[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]总建筑高度为[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]20层，除酒店外高层为可以看到曼哈顿天际线的豪华Condo，共68套。每套价格超过100万美元。项目方可以形象地针对每个[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]投资者以一套价值100万美元以上的豪华Condo（1000至2500平方尺不等）作抵押。当地普通住宅公寓价格自$800/平方尺起，豪华公寓价格则早就超过$1000/平方尺。5年后当投资者拿到永久绿卡准备撤出投资的时候，项目方将还款50万美元给投资人。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312][/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]值得指出的是：法拉盛的地址具有优势！[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]在我们所见到的所有类似项目里，法拉盛的房产是最具备实际使用价值的。以房地产的三个核心信条，地点！地点！地点！来看，相比其他任[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]何区域中心可能提供的地产的地址相比较，法拉盛难以比拟的极具竞争力的位置决定了投资者完全可以保留给自己自用。也决定了法拉盛的房[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]产几乎最容易在公开市场脱手！[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]我问到了项目方，如果你的项目不能完全完工怎么办呢？他表示首先商业前景决定了这不是个问题。其次，在经过了严格的公开听证会，及考[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]察了项目方[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]2009年获得巨大成功的获奖豪华公寓项目“香格里拉”，并对将要建设的威斯汀酒店和医疗中心项目审计，并且在得到了纽约著名[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]的Morrison Cohen为纽约市政府的公司（New York City Capital Resource Corporation）出具的重要的律师意见函之后，纽约市政府才[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]决定自911后第一次为完全私有项目提供总数为2928万美元（1700万美元+1228万美元）的联邦经济刺激基金贷款。这一决定意义重大。市政[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]府是得出了项目一旦开始建设，一定会完工的结论才这么做的。甚至一个A+级的保险公司愿意为该项目的完工提供一个行业里被称为“履约保[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]函(performance bond)”的担保。保证项目可以按期完工。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312](5) 在纽约，这是911后第一次政府复兴贷款辅助一个商业项目。该项目是目前唯一的经历了严格纽约市公开听证会考验的eb-5[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]项目！[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]值得一提的是：公开听证会绝对不是走过场。纽约市政府的公开化是有目共睹的。能够经历激烈交锋的公开听证会。纽约[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]6个区里面很多申请[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]得到政府贷款的项目在公开听证会的激烈辩论里被淘汰。项目方告诉我们，由于该项目提供给周围社区更多方便，因而项目听证会异常顺利，[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]使得政府官员印象深刻。最后根据就纽约市政府要求，委托纽约著名律师楼Morrison Cohen作出了完全第三方的律师意见书的基础上，政府决[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]定向其发放30年长期优惠政府贷款。只有经历严格考验的项目才能得到如此的政府支持。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]纽约政府复兴贷款背景：为了刺激美国经济发展，美国各地政府可以向联邦政府申请复苏基金。纽约市共有[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]5个区。为了公平，市政府最终确[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]定在每一个区挑选一个项目来资助。通过公开听证会方式公开讨论。多数的项目要是公共项目或对公众有益的项目才能得到批准。该项目方因[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]为2009年获奖项目“香格里拉”的成功，以及新项目对公众的贡献而一举获得提名。成为唯一获得政府刺激基金的商业项目。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]最后，项目方的负责人告诉我们，所有这些事情在政府事务非常公开化的纽约都有据可查。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]（[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]6）干净的没有法律诉讼的，经过律师楼考察核实的项目[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312][/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]根据就纽约市政府要求，委托纽约著名律师楼[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]Morrison Cohen在基于对事实的考察基础上，对政府债券发行所涉及的机构作出了完全第三方的[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]律师意见书。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]律师意见函是应纽约市政府的要求而作的。该律师意见函的对象是[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]纽约市资金资源公司（[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]New York City Capital Resource Corp）[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]作为信托银行的纽约梅隆银行（[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]The Bank of New York Mellon）[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]作为销售代理的纽约著名投资银行[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]M.R.Beal & Company公司。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]涉及的调查是针对纽约市政府为项目募资而发行的[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]1700万美元免税和1228万美元两种债券的事情。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]该意见函涉及了为发行债券而对项目方合法性、项目方股东决议、项目公司是否存在为解决的法律诉讼、项目建筑贷款条款、关联法律关系、[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]土地所有权、公司的财务报告等作出调查与认证[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]纽约时报的城市空间专栏报道 The New York Time - city room[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]November 9, 2009, 6:05 pm [/FONT]Five Development Projects to Receive Stimulus Money By PATRICK MCGEEHANCity officials have chosen five more development projects, one in each borough, to receive tax-free financing through the federal stimulus program.The five projects, which include a hotel, a medical facility and a cement depot, would receive up to $87 million by selling “recovery bonds” through the city’s Capital Resource Corporation. City officials estimate that the projects would create about 600 construction jobs and about 300 permanent jobs, said David Lombino, a spokesman for the city’s Economic Development Corporation. … Up to $17 million of bonds would be issued on behalf of Fleet Financial Group, which plans to build North Queens Medical Center, an 80,000-square-foot treatment facility with a parking garage on Union Street in Flushing. 链接：http://cityroom.blogs.nytimes.com/2009/11/09/five-development-projects-to-receive-stimulus-money/</SPAN> [FONT=KaiTi_GB2312]（[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]7）2009年获奖作品“香格里拉”是一个什么样的项目呢？[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]-- 深度挖掘价值的创新之作。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]香格里拉公寓位于法拉盛的[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]Beech街上。这是一条幽静的两边都是古典的老式公寓楼的街道。由原来老旧公寓改建全新理念新颖的香格里拉公[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]寓完全与原有的其他建筑完美融合到一起了。统一中体现出变化。凉台最外面是统一的深绿色玻璃。与周围老旧公寓楼不同的是新建筑完全不[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]再采用老式的美国人习惯的浪费能源又有噪音的窗式空调。也没有采用造价昂贵的每年要定期清理烟道的中央空调系统。取而代之的是在凉台[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]里面不引人注意的每户独立的短小的立式空调系统。因而整个建筑物外观整齐目。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]项目方谈到了一些有趣的故事。因为选择的空调效率很高，噪音又小。最初进驻的美国客户有时打电话给物业人员抱怨说空调坏了。检修人员[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]去检查发现完全没有问题。只是因为噪音太小，被住户误以为系统坏了。设计上我们发现项目方把建筑装[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]修里面引进了很多细腻高的元素[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]带进了这个开发里[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312], 包括大利建材配。在任何细节方面用心，开发商将成本控制，建筑结构设计和用料统筹兼顾。每一步每一个环节都计[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]算到了极致。首先使得同样的土地面积和容积率的基础上，该项目的可用面积达到了最大化。虽然在门窗，炉头的用料上追求著名品牌产品，[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]但由于创造性地挖掘了可用面积潜力，使得总建筑成本非但没有增加，反而减少。而住房质量和舒适度都有很大提高。对建筑商而言利润依然[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]有较大空间允许在装修用料方面采用最好品质的材料。比如取暖部分由于建筑保温考虑得非常尽心到位，热量损失非常小，因而供暖系统中的[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]暖气片本身温度很低，手摸上去只感觉温暖，丝毫没有感觉常见暖气片的热度。但室内的温度却非常舒适温暖。4层窗户关上后完全听不到外[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]面的声音，飞机飞过都没有体会到噪音。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312][/FONT][FONT=KaiTi_GB2312][FONT=KaiTi_GB2312]The Shangri-La Tower is a newly built luxurious high-end condo in downtown Flushing. It has gorgeous lobby design and uses exquisite top-of-line material including Maplewood floor and stainless steel appliances. Central air conditioning, gym room and 24-hour doorman are some of the highlights of this development.[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]位于140-22 Beech Ave, Flushing, NY 的获纽约市2009年建筑奖的[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]“香格里拉”高级公寓[/FONT] [/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]项目方在建设“香格里拉”高级公寓的时候处处挖掘潜能。由于在建筑空间方面效率很高，使得项目方可以使用很好的建筑材料。包括使用有[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]一定弹性的最新水泥，使得整个建筑不至于像其他老式建筑，天长日久砖缝开裂，冬天损失大量热量。因而室内温和。这些对节能，舒适，挖[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]据潜力等特征的整体融合是项目方在“香格里拉”项目里所推崇的“原生态概念！”[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]香格里拉的门厅采用酒店式门厅设计，非常宽阔，大方。但却是在没有损失一平米的使用面积的情况下完成的。据说纽约市前来验收项目的官[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]员一进门就[/FONT]一再[FONT=KaiTi_GB2312]惊讶地表示，这不是一幢公寓楼建筑而更[/FONT]像[FONT=KaiTi_GB2312]一家酒店的门厅标准。居住在楼里面的住户可以在宽阔的大厅很体面地招待来访的[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]朋友。该项目因为诸多的因素成为纽约市获奖项目。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]（[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]8）“香格里拉 Shangri-La”高级公寓在美国房地产企业最困难的2009时期一周内售罄，在纽约引起关注。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]香格里拉的开盘时间[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]2009年底对于地产项目而言并不占优势。全美的房地产在下跌，连一度坚挺的曼哈顿也开始下跌。但是逆势而上的香格里[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]拉几乎在一周内售罄。项目方的负责人告诉了我们纽约市在网络上公开可以查证的交易记录。上面显示了整个香格里公开的交易记录。无可辩[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]驳地说明了当初开盘的火爆行情。在整个地产没有任何起色的时候，这样的销售记录蕴含了非凡的意。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]“香格里拉高级公寓”项目获得“皇后区商会杰出建筑设计一等奖”，该项目的建筑公司得到“皇后区商会最佳建筑奖”[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312][/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]（[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]9）整个项目产生的工作职位按照目前设计将至少达到1159个，足够满足60个投资者永久绿卡批准所需数量。I-829将安全可靠。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]充足的就业人数是[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]eb-5投资者最终可以得到绿卡的保障。在这个整体项目里，参照其他区域中心移民项目的威斯汀高端商务酒店（Westin Element）本身就[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]可以解决很多就业。值得提起的是在酒店行业里，越是高端的酒店其就业比例越充分。假日酒店和威斯汀高端商务酒店（Westin Element）的就业比例是不一样[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]的。越是高端的酒店其雇用服务人员的比例越高。但是在谈到就业时，项目方特别指出Westin Element的就业并不是这个综合性项目的最大部分。最大[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]部分是它的医疗中心部分。根据移民局已经批准的就业报告，医疗中心能产生的直接与间接就业总共会达到近700之多。已经可以满足60个投[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]资人的就业需求。除了医疗中心和威斯汀（Westin Element）之外，可以停下256辆汽车的地下停车场及SPA和健身中心的近170个直接和间接就业。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]三项加在一起，整体就业将达到1159个。足够满足60个投资者所需要的数量。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]作为融设计，施工，其后管理的团队，项目方将保留项目执行中的每一笔收费与开支，以及所有的工资凭证。而不需要花钱找第三方来管理。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]事实上，因为有纽约市政府的贷款。保留这些材料也是政府要求的。这些会大大方便投资人[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]I-829的申请！[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]这将是所有区域中心项目里[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]2年以后经得住真正考验的eb-5项目，也将是商业上经得起考验的好的地产项目！能将两者聚于一身的eb-5项目相[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]对很难寻找。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312] [/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]Flushing, founded in 1645, is a neighborhood in the north central part of the New York borough of Queens, ten miles (16 km) east of Manhattan.[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312]想过住在法拉盛吗？是不错的选择。由于轨道交通的发达，法拉盛有直达曼哈顿的地铁，2[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]5分钟内你就可以站在曼哈顿的楼群当中了。[/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312][/FONT] [FONT=KaiTi_GB2312][/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]Westlink声明[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]1. 部分照片引用于网络，仅仅为了演示目的。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]2. 该项目考察游记涉及到的事实均欢迎有兴趣的投资者核实。本公司对事实性的[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]描述负责。该游记由本公司主笔，其中的意见仅代表本公司[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]对项目的看法。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]可[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]能构成与投资者意见的冲突。我们希望有兴趣的投资者在不受我们意见影响的[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]情况下亲自做实地或书面考察。作出自己负责[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]的投资决定。[/FONT]
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)请问， 1。投资的资金用在那里？是借贷型还是直接投入？ 2。建造周期多长? 分几期建成？ 3。两年的就业目标是多少？
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)7号地铁 15分钟到不了曼哈顿！对市场过分乐观了吧[FONT=KaiTi_GB2312]他说一方面法拉盛本地医生数量大得惊人，市需求量亦大, 一个经纪人就登记了超过600位医生排的名字。一部分纽约曼哈顿中国城的医生也在把办公室往法拉盛搬。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]我问到了项目方，如果你的项目不能完全完工怎么办呢？他表示首先商业前景决定了这不是个问题。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]========================================[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]都是属于主观臆断[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]请注意，香格里拉能成功，不代表你的项目也成功。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312][/FONT]
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302011-01-05#4 回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)盖医疗机构的contractor,移民局不是说不算就业人数吗？出租医疗办公场地不产生就业吧？法拉盛属于TEA吗？项目是不是投100万美金的？和50万的项目比，结果会如何？
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关盖医疗机构的contractor,移民局不是说不算就业人数吗？出租医疗办公场地不产生就业吧？法拉盛属于TEA吗？项目是不是投100万美金的？和50万的项目比，结果会如何？点击展开... 他们两年能全部盖完吗？ 两年不完工，829条件怎么解除？
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)请问， 1。投资的资金用在那里？是借贷型还是直接投入？ - 贷款投入。资金用途有详细的BP。 2。建造周期多长? 分几期建成？- 第一期是地下部分，1年时间。医疗中心为2期，1年时间。威斯汀酒店为3期，1年半时间。2期和3期因为结构上是两个建筑，所以也可以同时开工。 3。两年的就业目标是多少？点击展开... - 1期和2期共产生大约885个就业左右。这时项目在继续进行（包括建筑部分）。
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)他们两年能全部盖完吗？ 两年不完工，829条件怎么解除？点击展开... 项目方是可以提供performance bond的。有纽约的担保公司愿意提供。这本身就说明问题。只是考虑到成本，在现在的法拉盛市场，不必浪费这个钱来做。项目方因为对地区市场非常了解，所以有这个信心。eb-5毕竟是一个商业投资。不是一个定期存款。项目方不想浪费这个无意义的成本。 这也是纽约市政府发行债券决定所考察的。 当然，如果因为特例情况，如全球变暖发生巨大海啸把法拉盛冲掉了，让项目两年内不能完工，的确客户没有办法解除829条件。
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)盖医疗机构的contractor,移民局不是说不算就业人数吗？出租医疗办公场地不产生就业吧？法拉盛属于TEA吗？项目是不是投100万美金的？和50万的项目比，结果会如何？点击展开... 对。Michael K. Evans 的报告很详细。直接建筑就业完全没有被计算在最终的job creation里面。 这个地点属于TEA，这是确定的。项目确定是50万美元的区域中心投资。这一点很幸运。大家了解一个生意很好地地方，通常情况下不是TEA。你的问题问得非常好。很敏锐。
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)7号地铁 15分钟到不了曼哈顿！对市场过分乐观了吧[FONT=KaiTi_GB2312]他说一方面法拉盛本地医生数量大得惊人，市需求量亦大, 一个[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]经纪人就登记了超过600位医生排的名字。一部分纽约曼哈顿中国城的医生也在把办公室往法拉盛搬。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]我问到了项目方，如果你的项目不能完全完工怎么办呢？他表示首先商业前景决定了这不是个问题。[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]========================================[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]都是属于主观臆断[/FONT][FONT=KaiTi_GB2312]请注意，香格里拉能成功，不代表你的项目也成功。[/FONT]点击展开... 谢谢。会把时间讲述得更合理。
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)"项目方是可以提供performance bond的。有纽约的担保公司愿意提供。这本身就说明问题。只是考虑到成本，在现在的法拉盛市场，不必浪费这个钱来做。项目方因为对地区市场非常了解，所以有这个信心。eb-5毕竟是一个商业投资。不是一个定期存款。项目方不想浪费这个无意义的成本。"你这段话不说,投资者脑子还没走转到那一层去,你这么绕来绕去的一说,人家倒是被绕醒了...
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)"项目方是可以提供performance bond的。有纽约的担保公司愿意提供。这本身就说明问题。只是考虑到成本，在现在的法拉盛市场，不必浪费这个钱来做。项目方因为对地区市场非常了解，所以有这个信心。eb-5毕竟是一个商业投资。不是一个定期存款。项目方不想浪费这个无意义的成本。"你这段话不说,投资者脑子还没走转到那一层去,你这么绕来绕去的一说,人家倒是被绕醒了...点击展开... 这个项目不玩游戏。项目方来中国推广的时候任何这类细节都欢迎讨论。包括律师意见函全文，愿意提供performance bond的公司名称和联系人，纽约公听会的情况，香格里拉当年的销售情况（纽约是可以在网上查到的），所有这些资料都对投资者公开。 项目在纽约市政府考察的时候全面回答所有质疑。几乎是没有没被问到的角落。 当然，这还是一个商业项目，项目方和推广方非常看好（一定有投资者不看好这个项目，我们没有提要被每个人看好。投资者作出的是一个带有移民附加条件的严肃商业投资决定。）的确不意味着最终一定很成功。但是作为中国投资者可以找到这么完善的，被公开质询过，检验过的，商业前景普遍被看好的项目真的不多见。 讲一个细节，纽约的地产项目除了这个之外，现在没有能拿到银行早期贷款的。这个项目最早的贷款由法拉盛汇丰支行提供。现在被华美银行抢过来，就是华美银行纽约支行确定了对项目方的支持。在今天的地产环境里非常难得了。华美这几年在美国的发展非常好。大家可以考察一下华美最近5年的发展。 这个熟悉法拉盛地区的人可以找当地的华美银行核实。 两家大高端酒店品牌主动找上门来是真实的事情。每个品牌都拿出了自己的商业计划。这也说明了对项目前景的认可。这个也是可以核实的。
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)项目方是可以提供performance bond的。有纽约的担保公司愿意提供。这本身就说明问题。只是考虑到成本，在现在的法拉盛市场，不必浪费这个钱来做。项目方因为对地区市场非常了解，所以有这个信心。eb-5毕竟是一个商业投资。不是一个定期存款。项目方不想浪费这个无意义的成本。 这也是纽约市政府发行债券决定所考察的。 当然，如果因为特例情况，如全球变暖发生巨大海啸把法拉盛冲掉了，让项目两年内不能完工，的确客户没有办法解除829条件。点击展开... performance bond倒底是怎么work的呢？需要什么条件？怎么保证？是保险性质吗？能否介绍一下？
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)performance bond倒底是怎么work的呢？需要什么条件？怎么保证？是保险性质吗？能否介绍一下？点击展开...同样问题，另外：项目有没有说明和评估Flushing那两个天天制造污染的水泥厂？行管局是否批准建造本项目因为可能影响飞机航道？项目评估Laguadia机场的噪音污染吗谢谢
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浏览：www.jbfym.com 看了就知道不一样！项目方是可以提供performance bond的。有纽约的担保公司愿意提供。这本身就说明问题。只是考虑到成本，在现在的法拉盛市场，不必浪费这个钱来做。项目方因为对地区市场非常了解，所以有这个信心。eb-5毕竟是一个商业投资。不是一个定期存款。项目方不想浪费这个无意义的成本。 这也是纽约市政府发行债券决定所考察的。 当然，如果因为特例情况，如全球变暖发生巨大海啸把法拉盛冲掉了，让项目两年内不能完工，的确客户没有办法解除829条件。点击展开... 项目工程延期是常事，不必来个大海啸，只需要其中一个subcontractor（承包商） 破产。 最近五年我在芝加哥买过4个新建的公寓，没有一个是按期交工的，晚一两年是常事，看来你没在美国买过新房，所以这么乐观。 希望你的客户由上帝担保，工程意外的顺利， 829就没问题了。
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)这个项目不玩游戏。项目方来中国推广的时候任何这类细节都欢迎讨论。包括律师意见函全文，愿意提供performance bond的公司名称和联系人，纽约公听会的情况，香格里拉当年的销售情况（纽约是可以在网上查到的），所有这些资料都对投资者公开。 项目在纽约市政府考察的时候全面回答所有质疑。几乎是没有没被问到的角落。 当然，这还是一个商业项目，项目方和推广方非常看好（一定有投资者不看好这个项目，我们没有提要被每个人看好。投资者作出的是一个带有移民附加条件的严肃商业投资决定。）的确不意味着最终一定很成功。但是作为中国投资者可以找到这么完善的，被公开质询过，检验过的，商业前景普遍被看好的项目真的不多见。 讲一个细节，纽约的地产项目除了这个之外，现在没有能拿到银行早期贷款的。这个项目最早的贷款由法拉盛汇丰支行提供。现在被华美银行抢过来，就是华美银行纽约支行确定了对项目方的支持。在今天的地产环境里非常难得了。华美这几年在美国的发展非常好。大家可以考察一下华美最近5年的发展。 这个熟悉法拉盛地区的人可以找当地的华美银行核实。 两家大高端酒店品牌主动找上门来是真实的事情。每个品牌都拿出了自己的商业计划。这也说明了对项目前景的认可。这个也是可以核实的。点击展开... 项目是否赚大钱不关eb-5投资人的事。eb-5人希望两年顺利拿绿卡，5年顺利拿回本金。 先别拿其他花边新闻忽悠客户，你不是卖房子，别和开发商穿一条裤子。 你是为客户找项目，保证这两个目的能达到。任何项目都是有风险的，好的中介是不把风险遮着掩着的。
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)- 1期和2期共产生大约885个就业左右。这时项目在继续进行（包括建筑部分）。点击展开... 请详谈。 EB-5的钱投在哪一期？ 那期预计何时开始，何时结束? 具体多少新就业？ 多少直接？多少间接？多少虚拟？ 项目延期的可能性？
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)performance bond倒底是怎么work的呢？需要什么条件？怎么保证？是保险性质吗？能否介绍一下？点击展开... 过两天，会统一回答这方面的问题。同时会有更多的最新资料出台。
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)同样问题，另外：项目有没有说明和评估Flushing那两个天天制造污染的水泥厂？行管局是否批准建造本项目因为可能影响飞机航道？项目评估Laguadia机场的噪音污染吗谢谢点击展开... 非常非常好的问题。能看出您的确对这个地区的了解！ 现在的建筑高度是与FAA（US Federal Aviation Administration ）协商的结果。不是完全确定，但是印象里这个项目周围没有水泥厂。项目位置在Union Street上，接近Franklin Ave。水泥厂好像不在这个项目的附件。 这么讲，是否您对项目的位置更清楚了？
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)项目是否赚大钱不关eb-5投资人的事。eb-5人希望两年顺利拿绿卡，5年顺利拿回本金。 先别拿其他花边新闻忽悠客户，你不是卖房子，别和开发商穿一条裤子。 你是为客户找项目，保证这两个目的能达到。任何项目都是有风险的，好的中介是不把风险遮着掩着的。点击展开... 花边新闻具体是指的哪一条呢？ 我们的确不是卖房子的。这点你说的倒是没有错。不过不知道什么地方我们讲我们在卖房子了？ 别和开发商穿一条裤子 - 这一点能具体讲讲吗？不清楚你是否就是个人的感受，还是希望客观讨论。要是你的主观个人感受，每个人都有保持看法的权利，我们也没有希望去说服任何一个不相干的人。就不解释了。免得陷入不相干的辩论。 信心和揭示风险并不矛盾 我们是为客户找项目，也只有推荐到能满足829和退款能力的项目，才能体现我们的价值。这一点没有异议。风险揭示是我们的原则。我们也早已声明，就算我们自己非常非常有信心，愿意把我们考察后得到的信心传达给投资者，但本着“不忽悠的原则”，我们有义务提醒投资者，商业项目还是具有商业风险的。我们并不对项目做100%的担保。 我们认为一个有些规模，有公共监督，人口在增加，地区经济活跃，位置不偏远，有银行做过尽职调查，有律师楼出具的意见函（而且这不是为了销售而做出的。是为了政府发行债券所做到法律责任调查而做出的），有地方政府为了发行债券贷款而做过尽职调查的项目至少都是难得的好商业项目的因素。 反之，从投资角度讲。这样的项目绝对比规模小，仅凭项目方声明的良好意愿，偏僻的州，人口在减少，经济没有活力，没有公共监督，没有银行贷款的项目成功的可能性大。 最后，不知道你所说的"好的中介是不把风险遮着掩着的"在这个项目里面所是指什么具体的风险？
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回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)请详谈。 EB-5的钱投在哪一期？ 那期预计何时开始，何时结束? 具体多少新就业？ 多少直接？多少间接？多少虚拟？ 项目延期的可能性？点击展开... 最后一个问题问的不错。过两天会回答。 其他的问题，如果你是一个有严肃兴趣的潜在投资者，你可以与全国任何一个在市场上正式推广该项目的中介机构查询。他们2月份会有该项目的讲座。
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