加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 科罗拉多区域中心Solaris豪宅项目怎么样？

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科罗拉多区域中心Solaris豪宅项目项目位于美国科罗拉多州维尔市，维尔市是北美最富盛名的滑雪胜地，也是全美房价最坚挺的地区之一。维尔市交通便利，距离科罗拉多州首府丹佛市不到100英里，2010年前往当地滑雪的游客超过250万人次，旅游业收入超过7.3亿美元。除了滑雪的旅客，当地也吸引到大批观光旅游、休闲度假的游客。游客可以进行爬山、骑单车、打高尔夫、划橡皮艇等休闲活动。虽然维尔市只是一个旅游城市，但是当地的房价却是美国最坚挺的地区之一，远高于美国房产均价。Solaris坐落于维尔市最黄金的地段，可以一览维尔山脉的优美风光，是当地的新娱乐地标。Solaris是目前洛基山上最大型和最豪华的多用途房地产项目，占地54.7万平方英尺，包含79套豪华酒店式公寓、世界著名日本料理Nobu、电影院、酒吧等一系列休闲娱乐设施，中庭还拥一个世界级的溜冰场，有资质承办国际大赛。酒店式公寓的面积在1200-6500平方英尺之间，所有公寓都是按精装标准装修，售价从145万美元起价，最高至1920万美元。 项目从2007年开始破土动工，已于2010年9月完成公寓基本建设，配套设施等会在2012年年初全部完工。截止到2011年4月12日，Solaris已成功交割22套公寓，并产生超过1.41亿美元现金收入。Solaris现向海外EB-5投资人募资8000万美元，用于79套公寓和相关配套设施的建造，3-5年后现金归还EB-5投资人。总投资额： $375,695,224 开发商投入： $73,444,133 EB-5 ： $80,000,000 (占总投资额21%) 贷款： $222,251,0912项目收益 每年2%利息 公寓出租收益 每年21天免费住宿资金安全在投资期的前三年，EB-5资金会由相应等值的Solaris公寓作为实物抵押，EB-5投资人拥有第一顺位还款权。第三年时，相应等值的公寓产权会转到EB-5有限合伙企业名下，EB-5投资人有权选择何时出售这些房产取回投资款。退出机制在投资期满三年时，开发商会将等值的公寓产权转至EB-5有限合伙企业名下。在投资期满第三、四和五年时，管理方会对所有持有产权的公寓做出市场评估，根据当时的公寓市价，每一位EB-5投资人可选择是否退出。如选择退出，公寓折现所得会平均归还给每一位选择退出的EB-5投资人。如公寓出售有所盈利，盈利部分的30%归EB-5投资人，70%归区域中心。绿卡保障由美国知名经济学家迈克尔・埃文斯博士做出详细经济效益分析，该项目在建筑期内可创造1500个直接和间接的就业机会；酒店式公寓的运营和维护会产生76个直接和间接的就业机会；最后，商业零售店铺和停车设施可为当地创造534个直接加间接的就业机会。所以，整个项目共可创造2111个新的就业机会，足以满足160个EB-5投资人的1600个就业机会的要求，就业盈余为32%。投资款：50万美元 项目发行费+律师费：5万美元 请大家评估。

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？项目07年开工，2012年初完工，现在开始招EB-5投资者？

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？项目07年开工，2012年初完工，现在开始招EB-5投资者？点击展开... 好像是预批准，我还没有拿到具体文件。这个项目是去年的，有选这个项目的朋友吗？

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？韦尔Solaris高端地产项目始建于２００８年经济危机的初期。项目成本超支５千万美元。２０１０年４月被纽约银行家诉讼合同违约。开发商皮特克诺贝尔先生是一位经验丰富的房地产世家和企业家。十多年前其控制的一个公司曾为一个涉嫌欺骗互联网客户的案件而向用户赔钱但未指范有过错。韦尔是北美第二大滑雪胜地。当地收入房价都高。韦尔也是名人的聚集地之一。２００８－２０１０房价和房产销售额均下降２１％。摘要11风险与对策32项目的来历53项目主人：皮特克诺贝尔64竞争环境85科罗拉多区域中心116韦尔市127结论17如需要了解更多信息或索取样品，请联系我们：[email protected]/qq:2409454099

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独立 • 专业 • 化雾 • 减险 超赞 赏 L lhbzhy 0$(VIP 0) 572012-05-14#5 项目分析Ÿ [FONT=宋体]美国移民局[/FONT]2011年6[FONT=宋体]月[/FONT]30[FONT=宋体]日[/FONT][FONT=宋体]发布的第二份批文（预批函）[/FONT][FONT=宋体]，是针对就业的一个批文。这份预批函有一个非常独特之处，即美国移民局承认从[/FONT]2009[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月开始直到至今所产生的就业都能计算为[/FONT]EB-5[FONT=宋体]投资移民所产生的就业名额。预批函[/FONT]page 3:​ Ÿ [FONT=宋体]目前创造就业已经满足移民局的要求。[/FONT][FONT=宋体]按照就业计算模型[/FONT]RIMS II [FONT=宋体]―投入与产出的模式计算。[/FONT]2009[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月之前投入资金不可计算，[/FONT]2009[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月直至项目完工的投入资金为[/FONT]2.347[FONT=宋体]亿，由于建筑期超过[/FONT]2[FONT=宋体]年，所以建筑过程中产生的[/FONT]1500[FONT=宋体]个就业都已满足[/FONT]150[FONT=宋体]个[/FONT]EB-5[FONT=宋体]投资人。[/FONT][FONT=宋体]项目完工后，甚至还有[/FONT]500[FONT=宋体]多个名额盈余。[/FONT]​ Ÿ [FONT=宋体]这个得天独厚的优势是其他项目所没有的[/FONT][FONT=宋体]。即使有些项目也拿到了美国移民局的预批函，但就针对就业获得的批文是仅此项目。这也意味着任何投资此项目的客人，只要是通过[/FONT]I-526[FONT=宋体]的申请，那么在[/FONT]I-829[FONT=宋体]申请条件解除的过程中是不会产生什么问题的。可见，绿卡是肯定可以得到保障的。[/FONT] Ÿ [FONT=宋体]关于这个豪宅目前销售数据：[/FONT][FONT=宋体]这些数据的可信度大，[/FONT][FONT=宋体]真实可靠，在一个[/FONT][FONT=宋体]郡的官方网站上能够查到韦尔小镇的房产数据，其中[/FONT]Solaris[FONT=宋体]的房产销售数据与区域中心提供的数据完全一致。具体可以参考政府的官网[/FONT]http://www.eaglecounty.us/clerkŸ [FONT=宋体]关于韦尔房价的分析：[/FONT][FONT=宋体]值得再次强调的是，韦尔的房价是全美最坚挺的地区之一，在房产走势图中可以看到[/FONT][FONT='Times New Roman','serif'] [/FONT]

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？[FONT=宋体]韦尔(Veal)美国最有名的滑雪胜地。[/FONT]

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回复: 项目分析Ÿ [FONT=宋体]美国移民局[/FONT]2011年6[FONT=宋体]月[/FONT]30[FONT=宋体]日[/FONT][FONT=宋体]发布的第二份批文（预批函）[/FONT][FONT=宋体]，是针对就业的一个批文。这份预批函有一个非常独特之处，即美国移民局承认从[/FONT]2009[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月开始直到至今所产生的就业都能计算为[/FONT]EB-5[FONT=宋体]投资移民所产生的就业名额。预批函[/FONT]page 3:​ Ÿ [FONT=宋体]目前创造就业已经满足移民局的要求。[/FONT][FONT=宋体]按照就业计算模型[/FONT]RIMS II [FONT=宋体]―投入与产出的模式计算。[/FONT]2009[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月之前投入资金不可计算，[/FONT]2009[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月直至项目完工的投入资金为[/FONT]2.347[FONT=宋体]亿，由于建筑期超过[/FONT]2[FONT=宋体]年，所以建筑过程中产生的[/FONT]1500[FONT=宋体]个就业都已满足[/FONT]150[FONT=宋体]个[/FONT]EB-5[FONT=宋体]投资人。[/FONT][FONT=宋体]项目完工后，甚至还有[/FONT]500[FONT=宋体]多个名额盈余。[/FONT]​ Ÿ [FONT=宋体]这个得天独厚的优势是其他项目所没有的[/FONT][FONT=宋体]。即使有些项目也拿到了美国移民局的预批函，但就针对就业获得的批文是仅此项目。这也意味着任何投资此项目的客人，只要是通过[/FONT]I-526[FONT=宋体]的申请，那么在[/FONT]I-829[FONT=宋体]申请条件解除的过程中是不会产生什么问题的。可见，绿卡是肯定可以得到保障的。[/FONT] Ÿ [FONT=宋体]关于这个豪宅目前销售数据：[/FONT][FONT=宋体]这些数据的可信度大，[/FONT][FONT=宋体]真实可靠，在一个[/FONT][FONT=宋体]郡的官方网站上能够查到韦尔小镇的房产数据，其中[/FONT]Solaris[FONT=宋体]的房产销售数据与区域中心提供的数据完全一致。具体可以参考政府的官网[/FONT]http://www.eaglecounty.us/clerkŸ [FONT=宋体]关于韦尔房价的分析：[/FONT][FONT=宋体]值得再次强调的是，韦尔的房价是全美最坚挺的地区之一，在房产走势图中可以看到[/FONT][FONT='Times New Roman','serif'] [/font]点击展开... 现在已经是12年5月，09年5月至今已有3年，现在投入EB-5，就业人数还会算在我们头上吗？有移民局的证明可以将之前3年的就业人数也算给EB-5投资人吗？是否会像南达科风电有过桥贷款嫌疑而被毙？

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回复: 项目分析现在已经是12年5月，09年5月至今已有3年，现在投入EB-5，就业人数还会算在我们头上吗？有移民局的证明可以将之前3年的就业人数也算给EB-5投资人吗？是否会像南达科风电有过桥贷款嫌疑而被毙？点击展开... [FONT='Calibri','sans-serif'] 请问怎么贴图片？[/FONT][FONT='Calibri','sans-serif'][/FONT] [FONT='Calibri','sans-serif']中介给我的批文截图[/FONT]

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回复: 项目分析[FONT='Calibri','sans-serif'] 请问怎么贴图片？[/font][FONT='Calibri','sans-serif'][/font] [FONT='Calibri','sans-serif']中介给我的批文截图[/font]点击展开... 为什么不把整体的批文给你呢？看看有没有其他附属条件。

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回复: 项目分析为什么不把整体的批文给你呢？看看有没有其他附属条件。点击展开...

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？这个项目是老项目了，坛子里没有选的吗？？

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回复: 项目分析谢谢分享。 看来他们也是用了CONSTRUCTION EXPENDITURE的模型。项目成功在有非EB-5的投资人的资本投入。 那么区域中心向移民局提供的非-EB-5投资人的投资是什么？是多少投资，已经到位了吗？这笔投资是这个项目成功的关键。

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？投资人对这个项目要注意的另外一个问题是移民局对项目完工的时间要求。2009-2012年。就是说这个项目要在今年完工，这时候eb-5的资金还没有从监管账户出来。项目方必须有过桥贷款，把项目完成。不然移民局不会承认其就业。 所以投资人在选择这个项目的时候，看项目是否1)有过桥贷款，在EB-5资金没到位钱工程继续进行。2)大笔的非EB-5的融资到位。3）工程在2012年底完工。 这个移民局的修正件批准是在2011年6月前批准的。今年2/17日移民局发出了租赁就业的原则，实际是否定了这个滑雪场的就业模型。但是对于有I-924样板批准的项目，移民局要遵守以前的批准。遵守的条件是项目不能有一丝的更改。如果有变动，移民局就不再承认I-924的样板批准。这个项目会受租赁就业原则的制约而不被批准。 另外只有2009-2012年底的花费才可以计算就业。后来的花费不算就业。 如果这个项目完全建成，只是用EB-5替换过桥贷款，这个项目还是成功的。

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？项目95%已经建成，。。。。只有2009-2012年底的花费才可以计算就业。后来的花费不算就业。如果这个项目完全建成，只是用EB-5替换过桥贷款，这个项目还是成功的。点击展开... 南州电厂的看了不知该怎么说！ 美国在好多事上是双重标准！ “只是用EB-5替换过桥贷款，”----现在移民局认为是refinance，如果只是为了替换贷款，而不是为了创造就业，是不行的。 我们来看看类似项目移民局拒绝的理由吧： intend to Eb-5 capital to refinance already invested capital eb-5 capital was not apart of the initial plan to construct the project eb-5 capital will not be directed towards job-creation eb-5 capital will simply refinance the borrower's capital investments There is no nexus between the post-completion infusion of Eb-5 capital and the expenditures spent to construct the project Jobs will not be created with the petitioner's and the other alien investor's capital

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关南州电厂的看了不知该怎么说！ 美国在好多事上是双重标准！“只是用EB-5替换过桥贷款，”----现在移民局认为是refinance，如果只是为了替换贷款，而不是为了创造就业，是不行的。我们来看看类似项目移民局拒绝的理由吧：intend to Eb-5 capital to refinance already invested capitaleb-5 capital was not apart of the initial plan to construct the projecteb-5 capital will not be directed towards job-creationeb-5 capital will simply refinance the borrower's capital investmentsThere is no nexus between the post-completion infusion of Eb-5 capital and the expenditures spent to construct the projectJobs will not be created with the petitioner's and the other alien investor's capital点击展开...

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？南州电厂的看了不知该怎么说！ 美国在好多事上是双重标准！“只是用EB-5替换过桥贷款，”----现在移民局认为是refinance，如果只是为了替换贷款，而不是为了创造就业，是不行的。我们来看看类似项目移民局拒绝的理由吧：intend to Eb-5 capital to refinance already invested capitaleb-5 capital was not apart of the initial plan to construct the projecteb-5 capital will not be directed towards job-creationeb-5 capital will simply refinance the borrower's capital investmentsThere is no nexus between the post-completion infusion of Eb-5 capital and the expenditures spent to construct the projectJobs will not be created with the petitioner's and the other alien investor's capital点击展开... 风电项目没有2011年6月的样板批准。 这就是本质的区别。这个项目应该是提出了EB-5资金是part of the initial plan to construct the project的证据并被移民局认可。 这一条是贷款置换项目成功的关键。

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？我还要到了经济报告和区域中心借款给项目方的借款意向书，与大家共享：

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？这个借款书就是移民局批准项目贷款置换的原因. 因为项目的租赁就业已经在去年批准, 所以移民局认可. 这个项目移民认可160个投资者名额.只要不超过,应该没什么问题.

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？关于这个项目，我还有很多的问题：1、如BLFACT所言，[FONT=宋体]这个项目是2008[/FONT][FONT=宋体]年经济危机的初期开建的，据我所知，这个项目超支了。而经济危机之后，房价下降的很多，大约[/FONT][FONT=宋体]左右。而[/FONT][FONT=宋体]的款还没有到位。这样资金缺口会很大，项目方是如何解决的[/FONT][FONT=宋体]2、[FONT=宋体]这个项目的贷款比较多，大约占到总投资的60%[/FONT][FONT=宋体]左右。肯定有抵押，银行才会贷款给项目方。而[FONT=宋体]在投资期满三年后，开发商会将等值的公寓产权转至[/FONT]EB-5[/FONT][FONT=宋体]有限合伙企业名下。如果贷款在三年内没有还清，[/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体]会不会存在二次抵押的问题？而且这么多贷款，项目方是怎么筹集这么多资金的？[/FONT][/FONT][/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体][FONT=宋体][FONT=宋体]供大家探讨。[/FONT][/FONT][/FONT][/FONT]

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回复: 科罗拉多滑雪场项目怎么样？[FONT=宋体]韦尔(Veal)美国最有名的滑雪胜地。[/FONT]点击展开... 是Vail

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