加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证

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看了一篇有关夹层贷款的文章，觉得该澄清夹层贷款的本质。http://www.canopyinv.com/Docs/Canop... Debt- An Alternative to Core Real Estate.pdf现在区域中心推出了新的贷款模式，就是做酒店或商场，办公楼开发项目的夹层贷款，并信誓旦旦地说，夹层贷款5年后退款有保证。夹层贷款是极高风险的投资，投资人要提高警惕。首先看，项目方为什么要用夹层贷款。如果项目开发从银行借款，或政府债卷发行，正统的金融公司银行都要求项目方自身有一定比例的资金投入，保证这些有资产抵押，第一顺位贷款的金融公司的投资安全。一般的要求是，项目方要自身提供总成本的20％的资金，这些金融公司才提供商业贷款或债卷认购，这样做，是要在项目资产贬值20％的情况下，这些金融公司还可以保证投资的安全。大型的项目，项目方一般都要寻找夹层贷款来满足正统的金融公司的要求。如果项目资产贬值5％－20％的情况下，夹层贷款的资金安全就出现问题了，有可能血本无归。所以，夹层贷款按投资风险，一般要求10－30％的回报率。夹层贷款一般没有资产抵押，主要靠项目的现金流偿还贷款，投资风险非常高。

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证Mezzanine Financing: Exit StrategiesBy Peter Rizzo The time is long gone when real estate financing consisted basically of a senior first mortgage and a junior second mortgage. Real estate financing markets have become far more sophisticated in pricing risk, resulting in multiple classes (tranches) of capital structures. One key player in this market is the mezzanine lender, who takes a quasi-equity position between the first mortgagee and one or more equity classes. The creation of a number of tranches gives lenders and investors an opportunity to select among a variety of risk/return positions.For example, the capital structure of a prime parcel of real estate may consist of as many as six tranches, as follows:A note, typically securitized (45 percent)B note, first mortgage (20 percent)Senior mezzanine (10 percent)Junior mezzanine (5 percent)Preferred equity (10 percent)Common equity (10 percent)The A and B notes may have terms of 10 years, while the equity positions generally expect to stay for the long haul. The mezzanine may prefer to exit the property after a relatively short time and find other profit opportunities. The three kinds of exit strategies for a mezzanine lenderrefinance, sale, and self-amortizationare briefly described below.Refinance Exit A refinance exit is the most common and most preferred strategy for mezzanine lenders. The exit is particularly applicable to new development property that will require a year or two for full lease-up and possibly a year or two more for "full seasoning." If at that point, the pro-forma figures are realized, fair market value should comfortably exceed cost of construction. The major risk is that interest rates at the refinancing date are significantly higher than those when the loan was made.In order to reduce the risk that higher interest rates might hurt refinancing, a mezzanine lender may protect itself by "stressing" or increasing the initial interest rate above the market rate at the time of underwriting. The amount of stress depends on the term of the loan and the current interest rate environment. Many mezzanine lenders will add 50 to 100 basis points per year. (100 basis points equals 1 percent.)Sale Exit Sale exit, which generally works when the refinance exit does not, is used mostly when developers have borrowed more than 85-90 percent of the capital structure. This type of exit generally will command a higher interest rate because repayment possibilities are more limited. These risks include: (1) whether the market is strong at the time of sale; (2) the strength of the capital markets after the sale; and (3) the cap rate at the time of sale.Self-Amortization Exit A self-amortization exit involves full repayment of the loan from the property cash flow. This is the least common form of exit because most projects lack the cash to repay the loan in full over the relatively short term of mezzanine loans.Peter Rizzo is a Senior Manager in the Real Estate Hospitality Group in BDO Seidman’s New York office. He can be reached at (212) 885-8202.

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证观后感：原来提供Mezzanine Loans的机构全是雷锋。

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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead.观后感：原来提供Mezzanine Loans的机构全是雷锋。点击展开...这就是榜样的力量！

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证为了预防EB-5融资不能达到预定目标的情况，开发商通常是保留获取夹层贷款的权利，以便弥补总的资金缺口，这部分融资通常是优先于EB-5贷款。在实践中也有EB-5充当夹层融资的情形。这种融资形式在美国很常见，并非项目方新发明的“新名词”请看附件，评级机构惠誉国际的图示说明==================================夹层融资机理一、什么是夹层融资？夹层融资（MEZZANINE FINANCE），是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。它处于公司资本结构的中间夹层。它包含两个层面的含义：从夹层资本的投资方角度出发，称为夹层资本；从夹层资本的需求方角度出发，称为夹层债务。夹层资本的收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间。所谓“夹层贷款”(mezzanine loan)，是指介于一级担保债券和权益之间的混合型产品，由次级优先偿付债务组成，包括期权或权证、附固定收益的权益投资(PIKs)等收益增级工具，旨在抵补高出于一级杠杆贷款的风险。说到夹层贷款，就不能不提高盛，高盛集团拥有世界上最大的夹层基金家族，这些基金拥有自1996年以来筹集的280多亿美元的杠杆资本。二、夹层融资的操作流程1、夹层融资的适用条件夹层资本在进行投资时，主要倾向于具有稳定的高成长性或高的进入壁垒的行业，具有多年稳定增长的成长型企业，在行业内占有很大市场份额的高市场地位企业。企业并购融资和企业上市前融资中，夹层资本也是一个重要融资渠道。2、 夹层融资的特点夹层融资的最大特点是灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，可以产生无数的组合，满足投资者及借款者的各种需求。与优先债务一样，夹层资本要求融资方按期还付本息，通常要求比优先债务更高的利率水平。夹层资本的收益通常包含现金收益和股权收益两部分。夹层融资对借款人的限制相对较小，对贷款人的退出机制比较明确。借款者及其股东所获的利益 夹层融资是一种非常灵活的融资方式，这种融资可根据募集资金的特殊要求进行调整。对于借款者及其股东而言，夹层融资具有以下几方面的吸引力：长期融资。亚洲许多中型企业发现，要从银行那里获得三年以上的贷款仍很困难。而夹层融资通常提供还款期限为5到7年的资金。 可调整的结构。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。与通过公众股市和债市融资相比，夹层融资可以相对谨慎、快速地进行较小规模的融资。夹层融资的股本特征还使公司从较低的现金票息中受益，而且在某些情况下，企业还能享受延期利息、实物支付或者免除票息期权。 限制较少。与银行贷款相比，夹层融资在公司控制和财务契约方面的限制较少。尽管夹层融资的提供者会要求拥有观察员的权利，但他们一般很少参与到借款者的日常经营中去，在董事会中也没有投票权。 比股权融资成本低。人们普遍认为，夹层融资的成本要低于股权融资，因为资金提供者通常不要求获取公司的大量股本。在一些情况中，实物支付的特性能够降低股权的稀释程度。夹层融资提供者的受益之处 以下是区分夹层投资和典型的私有股权投资的主要特征：比股权风险较小的投资方式。夹层投资的级别通常比股权投资为高，而风险相对较低。在某些案例中，夹层融资的提供者可能会在以下方面获得有利地位，比如优先债务借款者违约而引起的交叉违约条款、留置公司资产和/或股份的第一或第二优先权。从“股权激励”中得到的股本收益也可非常可观，并可把回报率提高到与股权投资相媲美的程度。 退出的确定性较大。夹层投资的债务构成中通常会包含一个预先确定好的还款日程表，可以在一段时间内分期偿还债务也可以一次还清。还款模式将取决于夹层投资的目标公司的现金流状况。因此，夹层投资提供的退出途径比私有股权投资更为明确（后者一般依赖于不确定性较大的清算方式）。 当前收益率。与大多数私有股权基金相比，夹层投资的回报中有很大一部分来自于前端费用和定期的票息或利息收入。这一特性使夹层投资比传统的私有股权投资更具流动性。3、 夹层融资的主要形式典型的夹层债务提供者可以选择将融资金额的一部分转换为融资方的股权，如期权、认股证、转股权或是股权投资参与权等权力，从而有机会通过资本升值而获利。最常见的夹层融资形式包括含转股权的从属债务、可转换债和可赎回优先股。夹层贷款模式夹层贷款是指夹层借款人并非以项目资产作为抵押，而是以其对项目的所有者权益作为偿还保障的融资方式。夹层贷款人提供的资金即为夹层贷款。夹层借款人以被其持股企业中的所有者权益（一般为股权受益）作为担保。这样，被抵押的权益包括了借款人的收入分配权，从而保证在债务人违约时，夹层人可以优先于股权人得到清偿。优先股模式夹层投资者投资于夹层借款人，以换取夹层借款人的优先股权益，或者投资于抵押贷款人换取抵押贷款人的优先股权益。在优先股模式中，一般包括股权回购协议，以便确保夹层投资人的退出机制保持畅通。夹层融资与管理层回购夹层基金（Mezzanine Fund）也称默择内基金，是杠杆收购特别是管理层收购（MBO）中的一种融资来源，它提供的是介于股权与债权之间的资金，它的作用是填补一项收购在考虑了股权资金、普通债权资金之后仍然不足的收购资金缺口。国内目前采用的术语MBO基金，实际上指的就是夹层基金。由于MBO交易中融资渠道是多样化的，融资结构是分层次的，不同的资金来源、进入方式、收益率要求、偿还方式等都是不同的，所以统称为MBO基金是不准确的。夹层基金的本质是一种借贷资金，它提供资金和收回资金的方式与普通贷款是一致的，但在企业偿债顺序中位于银行贷款之后。因此在购并融资中，银行贷款等有抵押的融资方式属于高级债权，夹层基金则属于次级债权。管理层收购的支付方式是全现金收购，而非换股收购，所以收购融资至关重要。在一项典型的MBO融资结构中，资金来源包括三个部分：1. 购买价格的10%由管理层团队提供，这部分资金形成了购并完成后重组企业的股本资本。2.购买价格的5060%由银行贷款提供，这部分资金形成了高级债权，有企业资产作抵押，一般是由多家银行组成的银团贷款。3. 3040%的购买资金由夹层基金提供。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302012-09-10#6 这个问题3个月以前就在课堂上讲过！http://forum.iask.ca/showpost.php?p=8209368&postcount=46========================================================没有人会说贷款无风险的话，包括夹层贷款。这话是哪个中介说的？什么时间？在哪里？链接在哪里？==================================各位中介的同仁们，在这个市场是上，总有人为了自己的特殊目的，而以偏概全地恶意中伤或者散布不已查证的流言，最好的办法是不用理会它！回应一次都是多余的。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 E EB-5黑马 0$(VIP 0) 1,7562012-09-10#7 回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证拿EB-5投资做夹层贷款项目，就是区域中心请客，投资人买单。夹层贷款和普通的银行抵押贷款，风险绝对不是一个层次上的。贷款方要求的利率一定程度上体现项目的投资风险。现在美国的银行抵押贷款是5－7％。请问，中介先生，美国现在夹层贷款的市场利率是多少呢？大型地产开发项目一般有以下6个融资排位，A 和 B为抵押贷款，占项目资金的65％， 然后为2种夹层贷款，各占项目的10％。 股权投入又分两类，各占10％。投资人可以看看，区域中心的借贷型项目，是项目中的哪个融资排位。如果是做A 或 B的抵押贷款，投资的安全性还是有保证的（要看书面的抵押条款）。 如果是夹层贷款，投资人要小心了。如果连夹层贷款还不是，只是简单的promissory note借贷，投资人更要警惕了。For example, the capital structure of a prime parcel of real estate may consist of as many as six tranches, as follows:A note, typically securitized (45 percent)B note, first mortgage (20 percent)Senior mezzanine (10 percent)Junior mezzanine (5 percent)Preferred equity (10 percent)Common equity (10 percent)投资人在选项目之前，可以和中介做个游戏，让中介猜猜，所投项目的eb-5投资是放在哪个融资排位上的，会很好玩。

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证现在的移民专家都得是搞金融的才行

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证研究这个有啥用，无非都是分散注意力的方法。

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证研究啥有用?注意力该集中在哪?

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证研究这个有啥用，无非都是分散注意力的方法。点击展开...如果投资人在乎投资的安全性，指望5年后收回本金，就要看看区域中心项目的借贷是否是A或B的抵押贷款，查看抵押文件。其他的排位，没有10％利息以上的回报率，就没必要投资了。如果eb-5资金是做其他排位的贷款项目，区域中心从项目方只要5％的利率，就说明区域中心的人是二百五，不懂夹层贷款等其他次级借贷的风险，投资人要做好血本无归的准备。

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证在学习儿童早期教育的过程中，我发现一个有趣的现象，做得好的家长基本上是：1.本身从事教育工作，熟悉儿童心理。2.完全不懂教育，顺其自然因势利导。最可怕的家长就是看了两本《怎样教育孩子》之后就以为自己很懂了。比如我。

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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead. 超赞 赏 E edwardhrc 0$(VIP 0) 1522012-09-10#13 回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证申请人。。区域中心。。。项目方LP出钱。。GP掌管钱。。。借钱用钱我是关注管钱的还是关注用钱的？

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证申请人。。区域中心。。。项目方。。。LP出钱。。GP掌管钱。。。项目方借钱用钱。。。我是关注管钱的还是关注用钱的？点击展开...

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证记得儿子生下6天的时候，我都不知道该给他怎样洗澡。我先把毛巾放在洗脸池里，放好温水，做好准备，然后把“The First 12 months"育儿指南有关洗澡的部分看了3遍，再小心翼翼把儿子放在洗脸池里，边看书，边给他洗澡。20分钟过后，我终于给他洗了第一个澡。对一件事物一无所知的时候，让书教自己不要做错，还是必要的。就怕不去调查研究，重大决定的事让别人牵着鼻子走。

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证记得儿子生下6天的时候，我都不知道该给他怎样洗澡。我先把毛巾放在洗脸池里，放好温水，做好准备，然后把“The First 12 months"育儿指南有关洗澡的部分看了3遍，再小心翼翼把儿子放在洗脸池里，边看书，边给他洗澡。20分钟过后，我终于给他洗了第一个澡。 对一件事物一无所知的时候，让书教自己不要做错，还是必要的。就怕不去调查研究，重大决定的事让别人牵着鼻子走。点击展开... 很难搞懂的事情干嘛还去做！就算搞懂了，又不是能控制的事情。

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证《怎样教育孩子》和《怎样给孩子洗澡》是一码事吗？费解啊。。。

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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead. 超赞 赏 E edwardhrc 0$(VIP 0) 1522012-09-11#18 回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证我的一个朋友让我投资他的公司不用我操心也不用管，他会把钱借给他的一个朋友去做生意，我是投还是还是不投？

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证我的一个朋友让我投资他的公司不用我操心也不用管，他会把钱借给他的一个朋友去做生意，我是投还是还是不投？点击展开...投不投，一要看你对这个朋友有多了解，二要看你朋友要用你的钱投资什么，你的朋友懂投资吗？三是你指望收回投资吗？如果你的朋友拿你的钱做上边讲的有抵押和第一顺位还款的A或B借款，你了利息收入不太高，5－6％。这样做，你收入不高，但收回资金的可能性最高。如果你的朋友拿你的钱，做夹层贷款，你也可以做，但不要超过你朋友的投入。就是说项目方投资20％，你最多投资20％。然后，你的利息收入在15％以上。这样，你有不错的收入，如果5年后项目经营不达预期，你资金的退回至少是延期了，但你的收入还是不错的。如果项目垮了，你就收回75％的投资。如果是eb-5做夹层贷款，那么eb-5的投资比例，不能超过项目方自身的投入，政府的投入不算项目方的投入。

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回复: 中介的谎言：夹层贷款有抵押，无风险，5年后退款有保证区域中心EB-5的资金借给酒店或商场开发商作为夹层贷款，5年后期望还钱。实际上，区域中心期望酒店或商场开发商能在项目建成营业后，酒店或商场开发商能够再融资，把eb-5的钱退出来。这个再融资退钱，在贷款行业中叫CASH OUT REFINANCE。CASH OUT在前几年地产火热的时候是非常普遍，时髦的。不管是住宅贷款还是商业贷款，通过CASH OUT，地产的owner把资产当做ATM提款机, 提出现金后，可以用来还掉以前的债务，也可以做别的投资消费。资产做CASH OUT的前提是资产一定有可观的升值。 没有可观的升值，loan to value的变动不大，是无法做CASH OUT. 前几年美国地产的泡沫和CASH OUT的普遍性也有一定的关系。现在CASH OUT几乎是绝迹了。不管是商业地产，还是住宅地产，在现在的经济环境下，地产价值都在下跌，酒店，商场的收入能够偿付商业银行的mortgage贷款就已经算好的了。夹层贷款能再融资的可能性有多少呢？

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