加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期

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这个项目是最近国内一个移民中介让我们评估的一个项目。这个项目相当复杂，涉及到基础设施投资，住宅公寓建设，社区公园，游泳池，网球场和私人会所，影院，超市等多功能休闲商业设施。甚至还要装修一个赌场。这个项目的资金结构为：总投资： 8.88亿美元 100%开发商： 4.4亿 50%EB5贷款： 1.88亿 21%商业贷款： 2亿 22%其他融资： .66亿 7%但是由于这个项目还有二期工程，而且项目的不同部分采用不同的贷款和抵押顺位，所以总体上非常难以评估每一个具体项目的EB5投资贷款风险。总体上投资人是第二顺位贷款。这个项目优势： 1. 从总体上看，这个项目的资金结构式合理的。开发商出资达到50%，EB5出资仅占21%。另外有少量商业贷款和其他融资。这个项目的开发商实力雄 厚，与我们重点推荐的另一个大型项目SLS拉斯维加斯其中的一个开发商相同，即Stockbridge房地产基金，这个基金管理的资金在50亿美元以上。2. 这个项目的区域中心在过去三年里已在洛杉矶地区成功获批和运营了多个开发项目，通过该区域中心申请并获得美国移民局批准的EB-5 申请个案已经超过200个。目前M&D 区域中心保持着100%的I-526 申请通过率。3. 这个项目的移民律师团队相当强大，有两家有名的美国投资移民律师事务所为这个项目服务。4. 这个项目采用RIMS II经济模型计算项目一期将创造总共5,949 个新增就业机会，与项目一期所要求的3760个就业机会相比，盈余率达58%，完全满足I-829 取消条件的就业指标。5. 这个项目的地点非常好，距离洛杉矶周围的主要设施如好莱坞，比福利山，迪斯尼乐园和洛杉矶机场都在40分钟车程之内。这个项目的缺点：这个项目非常复杂，很难评估这个项目的具体商业可行性，需要完全依赖开发商的判断和已经做的投资。综合以上多种考虑，我们认为高开发商出资比例和其有名的律师团队应当是这个项目商业成功和移民成功的强大保证。因此，我们认为这个项目值得我们“重点推荐”。www.fenglaweb5.comQQ：10055867626

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回复: 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期基金管理的资金在50亿美元以上----大家都明白这不是它的钱。到处借钱，现在它的总负债达到多少了？

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 visatousa 0$(VIP 0) 4,2302013-01-15#3 回复: 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期这个项目更多的是商业上的问题，抵押品是未来的。这个抵押品的价值评估并没有足够的价值参考，价值也是取决于项目的现金流和设定的边际利率。这个利率是全国的行业水平，还是当地的？在商业房地产中，基础设施投资，住宅公寓建设，社区公园，游泳池，网球场和私人会所，影院，超市有完全不同。融资主要看cap rate，中文叫资本化率，最终能从银行借出来的钱＝（EBITDA / cap rate） % 1.2 ，EBITDA在报表上体现为net operating income（净营业收益）。 Cap rate是根据当地最近一些成交的实例所得出的一个平均数。抵押品到底是什么？银行在EB-5前面吧。（200英亩开发住宅用途的土地，没有上面的物业吗？以前的负债是多少？）

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 凤 凤&陈律师楼 0$(VIP 0) 1732013-01-15#4 回复: 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期所以我们说这个项目做商业评估比较困难，要把其中每个项目分开来分析。整个项目为贷款的抵押品。这个基金50亿美元是管理的私人投资的钱，不是债务。投资人自己承担盈亏，类似私募信托产品一样。

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回复: 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期所以我们说这个项目做商业评估比较困难，要把其中每个项目分开来分析。整个项目为贷款的抵押品。这个基金50亿美元是管理的私人投资的钱，不是债务。投资人自己承担盈亏，类似私募信托产品一样。点击展开...很好！没做商业评估，加上并没多少资产，为何“重点推荐”？“整个项目为贷款的抵押品”。-----这句话不是我们要问的。我们的问题是EB-5投资的抵押品是什么！不要玩文字游戏，闪转腾挪！~这个基金50亿美元是管理的私人投资的钱，不是债务。----也不是它的资产。SLS项目加上这个项目的借贷，现在的负债对资产的比率是多少了？

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 凤 凤&陈律师楼 0$(VIP 0) 1732013-01-17#6 回复: 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期每个项目的债务都是独立合作算的，基金本身不承担任何债务。基金是拿私募投资（不是EB5资金）来的钱做对外投资的。

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回复: 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期我记得这个项目有PWC的审计……楼主没搞到么？

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回复: 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期这个项目在机场附近的黑人贫民窟地区，用好莱坞做障眼法高明。不推荐。

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重点推荐克利夫兰CIF威斯汀酒店项目[FONT=宋体]我们看过接近[/FONT]50[FONT=宋体]个项目了，有关地产的项目应当有[/FONT]50%[FONT=宋体]以上，酒店的项目估计也看过[/FONT]10[FONT=宋体]多个了。这个项目是自[/FONT]SLS[FONT=宋体]拉斯维加斯酒店和纽约曼哈顿豪华酒店之后，第[/FONT]3[FONT=宋体]个我们给了重点评级的酒店项目。[/FONT] [FONT=宋体]这个项目也是向我们咨询项目意见的客户提供的。因为当前投资移民项目太多，也没有一个统一发布项目渠道的网站，所以我们也是通过各种渠道获得的新项目信息。[/FONT] [FONT=宋体]项目融资结构：[/FONT] [FONT=宋体]总投资：[/FONT] 8100[FONT=宋体]万美元[/FONT] 100% EB5[FONT=宋体]贷款：[/FONT] 3600[FONT=宋体]万美元[/FONT] 44% [FONT=宋体]开发商投入：[/FONT] 3020[FONT=宋体]万美元[/FONT] 37% [FONT=宋体]克利夫兰市政府：[/FONT] 1480[FONT=宋体]万美元[/FONT] 19% [FONT=宋体]这个酒店之所以获得重点推荐评级的理由如下：[/FONT] 1. [FONT=宋体]这个酒店有政府投入。克利夫兰港务局将为这个项目发行[/FONT]3600[FONT=宋体]万美元的债券。一般在美国有政府投资的项目都是地方政府支持并且要接受政府审计部门审核的项目。所以对于有政府投入的项目我们对整个项目的文件和预算就有一定的信任了。[/FONT] 2. EB5[FONT=宋体]贷款占整个项目的比例为[/FONT]44%[FONT=宋体]，没有超过[/FONT]50%[FONT=宋体]。另外投资人享有项目完工后的第一抵押权。即使最差的情况下将这个酒店拍卖，估计以工程造价的半价出售在即使比较差的经济条件下也是有可能的。所以投资人的资金返回安全系数比较高。[/FONT] 3. [FONT=宋体]开发商（[/FONT]Sage Hospitality [FONT=宋体]）实力雄厚，出资比例达到[/FONT]37%[FONT=宋体]。该开发商在全美国目前经营超过[/FONT]400[FONT=宋体]处地产，运营了超过[/FONT]60[FONT=宋体]个优质品牌的酒店，其中包括万豪，希尔顿，喜来登等。这个项目完工后将拥有[/FONT]482[FONT=宋体]个客房，平均每个客房的成本在[/FONT]20[FONT=宋体]万美元以下。[/FONT] 4. [FONT=宋体]该项目的区域中心已经成功运作多个[/FONT]EB5[FONT=宋体]项目，共有[/FONT]200[FONT=宋体]多个[/FONT]526[FONT=宋体]申请获得批准。[/FONT] 5. [FONT=宋体]该项目由[/FONT]Michael Evans[FONT=宋体]博士按照[/FONT]RIMS II [FONT=宋体]经济模型计算出来将创造[/FONT]1008[FONT=宋体]个就业机会，比[/FONT]EB5[FONT=宋体]资金所要求的[/FONT]720[FONT=宋体]个就业机会高出[/FONT]40%[FONT=宋体]，可以满足[/FONT]829[FONT=宋体]的需要。[/FONT] [FONT=宋体]基于以上资料，我们给予这个项目“重点推荐“的评级。我们认为这个项目不仅在获得绿卡方面有充分的保证，而且在资金返还方面也有与银行贷款一样的安全系数，实属难得的安全投资项目。[/FONT] www.fenglaweb5.com QQ: 1055867626

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回复: 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期很好！没做商业评估，加上并没多少资产，为何“重点推荐”？“整个项目为贷款的抵押品”。-----这句话不是我们要问的。我们的问题是EB-5投资的抵押品是什么！不要玩文字游戏，闪转腾挪！~这个基金50亿美元是管理的私人投资的钱，不是债务。----也不是它的资产。SLS项目加上这个项目的借贷，现在的负债对资产的比率是多少了？点击展开...我们重点推荐的理由点评里都写了，想必工作太累没有看到吧。

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回复: 重点推荐克利夫兰CIF威斯汀酒店项目政府有投入吗？ 很怀疑你们有没有认真看过项目文件，从你们的话中可以看出，对通过凯亚霍加港务局发行债券，谁是还钱方都没有搞清楚啊。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 凤 凤&陈律师楼 0$(VIP 0) 1732013-01-21#12 跨国公司经理L-1绿卡的美国教育项目投资机会对以下项目感兴趣的投资者请与我们联系：www.fenglaweb5.comQQ: 1055867626 [FONT=宋体]跨国公司经理[/FONT]L-1[FONT=宋体]绿卡的美国教育项目投资机会[/FONT] [FONT=宋体]跨国公司经理[/FONT]L-1[FONT=宋体]绿卡的美国教育项目投资机会[/FONT] [FONT=宋体]投资项目：[/FONT] [FONT=宋体]中国到美国的留学人数[/FONT]2012-12[FONT=宋体]学年新增[/FONT]194,000[FONT=宋体]人，增长幅度[/FONT]23%[FONT=宋体]，而且今后[/FONT]3[FONT=宋体]年，每年至少增长[/FONT]20%[FONT=宋体]。[/FONT] [FONT=宋体]在美国为中国学生提供专业教育辅导服务是留学市场的一个空白。[/FONT] [FONT=宋体]美国[/FONT]____[FONT=宋体]教育[/FONT](http://_______com)[FONT=宋体]提供基于美国的教育服务，帮助学生成长。[/FONT] _______[FONT=宋体]教育背景：[/FONT] [FONT=宋体]美国[/FONT]_____[FONT=宋体]教育是一个专业的教育服务公司。致力于中美教育的交流和发展。网站[/FONT]http://_______com _________[FONT=宋体]教育总部在美国宾夕法尼亚州[/FONT]______[FONT=宋体]市，在北京有办公室。[/FONT]_____[FONT=宋体]教育有姊妹机构美国寄宿家庭服务中心。[/FONT] _____[FONT=宋体]教育团队：[/FONT] ____________ -[FONT=宋体]美国[/FONT]______[FONT=宋体]教育总裁，[/FONT]_______[FONT=宋体]大学教育学博士。原美国[/FONT]______[FONT=宋体]公立学区总监。[/FONT] ______ - [FONT=宋体]美国[/FONT]_____[FONT=宋体]教育总经理[/FONT] _______ - [FONT=宋体]宾夕法尼亚大学博士，耶鲁大学博士后，北京[/FONT]_____[FONT=宋体]教育总经理。[/FONT] [FONT=宋体]薛杉[/FONT] - [FONT=宋体]美国[/FONT]_____[FONT=宋体]教育项目经理，[/FONT]______[FONT=宋体]大学教育学硕士[/FONT] [FONT=宋体]赵丽[/FONT] - [FONT=宋体]北京[/FONT]_____[FONT=宋体]教育项目经理[/FONT] [FONT=宋体]对投资人要求：[/FONT] [FONT=宋体]投资人必须是有自己公司[/FONT]3[FONT=宋体]年以上的，行业不限。[/FONT] [FONT=宋体]跨国公司经理必须在中国是经理职位，前三年在总公司至少工作[/FONT]1[FONT=宋体]年，而且管理员工。[/FONT] [FONT=宋体]资金用途：[/FONT] 1. [FONT=宋体]美国总部办公室，总部和当地办公室[/FONT] 2. [FONT=宋体]当地办公室雇佣辅导教师[/FONT] 3. [FONT=宋体]中国的人员和办公室，和市场人员[/FONT] 4. [FONT=宋体]美国总部项目和支持人员[/FONT] 5. [FONT=宋体]市场宣传费，宣传材料制作，中国教育展展会[/FONT] 6. [FONT=宋体]商业律师和会计师费用[/FONT] 7. [FONT=宋体]流动资金[/FONT] 8.[FONT=宋体]其他费用[/FONT] 9. [FONT=宋体]管理者[/FONT]L-1[FONT=宋体]工资：此资金由投资人另出。因为公司不能管理投资人，不能解雇投资人，所以无法发工资。投资人工资也可以从中国总公司直接支付。[/FONT] [FONT=宋体]共计投资：[/FONT] 45[FONT=宋体]万美元[/FONT] [FONT=宋体]项目启动时间：[/FONT]2013[FONT=宋体]年[/FONT]3[FONT=宋体]月。[/FONT] [FONT=宋体]资金进入时间：[/FONT]2013[FONT=宋体]年[/FONT]2[FONT=宋体]月[/FONT]10[FONT=宋体]日前[/FONT] [FONT=宋体]投资额：[/FONT] 45[FONT=宋体]万美元[/FONT] [FONT=宋体]还本，投资人退出：[/FONT]3[FONT=宋体]年。[/FONT] [FONT=宋体]分红一共[/FONT]6[FONT=宋体]年：前[/FONT]3[FONT=宋体]年[/FONT]6%[FONT=宋体]，[/FONT] [FONT=宋体]后[/FONT]3[FONT=宋体]年[/FONT]8%[FONT=宋体]。[/FONT] [FONT=宋体]回报：每年优先回报[/FONT]6% [FONT=宋体]。直到[/FONT]3[FONT=宋体]年还清本金为止。如果[/FONT]3[FONT=宋体]年内本金无法赎回，以后每年[/FONT]8%[FONT=宋体]分红，再给[/FONT]3[FONT=宋体]年。[/FONT] [FONT=宋体]投资机会：[/FONT]1[FONT=宋体]个家庭，跨国公司经理和配偶，[/FONT]21[FONT=宋体]岁以下未婚子女。[/FONT] [FONT=宋体]投资流程：[/FONT] 1. [FONT=宋体]投资人必须由具有美国律师资格的律师代表。[/FONT] 2. [FONT=宋体]投资人和项目公司签署保密协议。[/FONT] 3. [FONT=宋体]项目公司提供部分项目材料。[/FONT] 4. [FONT=宋体]投资人进入尽职调查阶段。投资人支付[/FONT]5%[FONT=宋体]押金。尽职调查[/FONT]10[FONT=宋体]天内，项目公司不得将项目出售给另外投资人。[/FONT] 5. [FONT=宋体]项目公司提供详细材料。[/FONT] 6. [FONT=宋体]投资人和项目公司在[/FONT]______[FONT=宋体]或北京会面。如果要求项目公司在其他地点会面，投资人负责旅行费用。[/FONT] 7. [FONT=宋体]投资签约。[/FONT] [FONT=宋体]项目风险：[/FONT] [FONT=宋体]项目利用美国[/FONT]_______[FONT=宋体]教育的基于美国的教育服务的优势，针对中国的中端留学市场。项目前景广阔。[/FONT] [FONT=宋体]项目和[/FONT]L-1[FONT=宋体]绿卡时间表[/FONT] [FONT=宋体]月[/FONT]1[FONT=宋体]：作为中国公司的子公司被收购，资金入账。中国公司占有美国项目的[/FONT]80%[FONT=宋体]股权，派来经理（[/FONT]L1-A[FONT=宋体]）管理。[/FONT] [FONT=宋体]月[/FONT]2[FONT=宋体]：办理[/FONT]L-1[FONT=宋体]签证。高级经理赴美。[/FONT] [FONT=宋体]月[/FONT]2-14[FONT=宋体]：项目在美国雇佣全职员工[/FONT]4[FONT=宋体]人以上；[/FONT] [FONT=宋体]月[/FONT]12[FONT=宋体]（第一年底）：得到[/FONT]6%[FONT=宋体]优先回报。[/FONT] [FONT=宋体]月[/FONT]14[FONT=宋体]：高级经理[/FONT]L-1[FONT=宋体]续签[/FONT] [FONT=宋体]月[/FONT]14-24[FONT=宋体]：高级经理申请绿卡。最快[/FONT]6[FONT=宋体]个月通过。投资人拿到绿卡。[/FONT] [FONT=宋体]月[/FONT]24[FONT=宋体]（第二年底）：得到[/FONT]6%[FONT=宋体]优先回报[/FONT] [FONT=宋体]月[/FONT]36[FONT=宋体]（第二年底）：得到[/FONT]6%[FONT=宋体]优先回报[/FONT] [FONT=宋体]月[/FONT]36[FONT=宋体]：项目以投资原价收购投资人股份。投资人完全退出项目。[/FONT] [FONT=宋体]如果未退出：[/FONT] [FONT=宋体]第四年底：得到[/FONT]8%[FONT=宋体]优先回报[/FONT] [FONT=宋体]第五年底：得到[/FONT]8%[FONT=宋体]优先回报[/FONT] [FONT=宋体]第六年底：得到[/FONT]8%[FONT=宋体]优先回报[/FONT] [FONT=宋体]项目材料的语言和制作：[/FONT] [FONT=宋体]项目提供材料有中文或者英文。[/FONT] [FONT=宋体]项目公司不提供翻译。[/FONT] [FONT=宋体]具体的移民材料由投资人的律师制作。[/FONT] [FONT=宋体]项目材料：[/FONT] 1. [FONT=宋体]项目的详细计划。[/FONT] 2. [FONT=宋体]美国[/FONT]_____[FONT=宋体]教育运营情况。[/FONT] 3. [FONT=宋体]美国[/FONT]______[FONT=宋体]教育和美国大学的签约。[/FONT] [FONT=宋体]投资人可以参与公司运行。投资人工资不计入初值投资。[/FONT] [FONT=宋体]投资人没有决策权。[/FONT] [FONT=宋体]公司账务对投资人完全透明。[/FONT] [FONT=宋体]优势：[/FONT] 1. [FONT=宋体]中国对美国教育留学市场爆炸性增长。[/FONT] 2. _____[FONT=宋体]教育提供的基于美国的教育服务填补了空白。[/FONT] 3. [FONT=宋体]项目模式受到美国专利保护，不能复制。[/FONT] 4. [FONT=宋体]项目团队专业，有经验，有中美教育资源。[/FONT] 5. [FONT=宋体]项目可以马上开始，不必如同[/FONT]EB-5[FONT=宋体]项目有长达[/FONT]9[FONT=宋体]个月的项目审查。[/FONT] 6. [FONT=宋体]项目对投资人透明，投资人对项目的发展有影响力。[/FONT] 7. [FONT=宋体]时间短，[/FONT]2[FONT=宋体]年拿绿卡，三年退款。[/FONT] 8. [FONT=宋体]回报高，前[/FONT]3[FONT=宋体]年回报[/FONT]6%[FONT=宋体]，[/FONT] [FONT=宋体]如果未退出，后[/FONT]3[FONT=宋体]年回报[/FONT]8%[FONT=宋体]。平均[/FONT]7%[FONT=宋体]。[/FONT][FONT=宋体][/FONT]

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回复: 跨国公司经理L-1绿卡的美国教育项目投资机会项目提到退出，其保障方式呢？怎么对回购此项目的资金做资金保障？

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回复: 跨国公司经理L-1绿卡的美国教育项目投资机会业务有所起色，至少要3年时间，3年时间雇佣6-7人方可申请绿卡有基本的保障，3年内支付这6-7人的工资，房租，基本40万也就花光了，还不算拓展业务所花费的展览费，交际费等等。正如楼二所说的，如何对资金回本做保障，有啥抵押品？

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回复: 跨国公司经理L-1绿卡的美国教育项目投资机会业务有所起色，至少要3年时间，3年时间雇佣6-7人方可申请绿卡有基本的保障，3年内支付这6-7人的工资，房租，基本40万也就花光了，还不算拓展业务所花费的展览费，交际费等等。正如楼二所说的，如何对资金回本做保障，有啥抵押品？点击展开...如果要抵押品，就只能投房地产项目了，这是一个实业项目。我们网站上有多个房地产酒店项目可供选择。

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回复: 跨国公司经理L-1绿卡的美国教育项目投资机会实业投资是看项目和经营团队的，不是看抵押品的。

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回复: 跨国公司经理L-1绿卡的美国教育项目投资机会留学咨询服务不算实业吧？没有抵押品也行，如果能让业务在3年内很快发展，有稳定的现金流，也是可以的。众所周知，服务行业重在质量，口碑，如何让这样的业务做成功，有稳定客户群，在业界树立良好的口碑，拥有稳定的现金流？

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回复: 跨国公司经理L-1绿卡的美国教育项目投资机会留学咨询服务不算实业吧？没有抵押品也行，如果能让业务在3年内很快发展，有稳定的现金流，也是可以的。众所周知，服务行业重在质量，口碑，如何让这样的业务做成功，有稳定客户群，在业界树立良好的口碑，拥有稳定的现金流？点击展开...这个项目的老板有一个有稳定现金流的教育服务项目，可以进一步扩大，而且新资金可以进一步降低到25万左右。降低L1绿卡成本。

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回复: 加州洛杉矶好莱坞综合商业园区项目一期看来律师楼 ID 还不知道这里的水深水浅

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回复: 跨国公司经理L-1绿卡的美国教育项目投资机会那是否可以用那个老的教育项目来背书新的项目？也就是说以股份质押

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