加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 美国养老产业风险提示
在加拿大
[FONT=宋体]最近不少客户在考虑养老项目，我们对此做了一些行业研究，得出的结论是养老行业在美国属于有风险的低回报产业。需要具体项目具体分析。[/FONT][FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体]养老产业现状[/FONT] [FONT=宋体]粗略的计算有一百万美国人住在高级的护理机构，这个数字被期望在[/FONT]2030[FONT=宋体]年变成两倍。但是目前的经济环境造成了养老产业的增长率下降。全国房地产产业的和股市的下滑，造成了数以百万的正在准备退休的美国人失去了一部分他们原先计划好的退休收入。最近，美国退退休者协会调研发现，[/FONT]25%[FONT=宋体]的新生退休者计划延迟退休，因为经济环境已经影响他们的收入和资产。[/FONT] [FONT=宋体]已经住在养老机构的人们主要依赖他们的投资收益，存款，买房所得的资金以及子女的赡养。许多年长者方向他们必须要延迟向养老机构的转型，因为他们的投资与房产的损失。平均来说，住一间养老院的每月花费在[/FONT]3000[FONT=宋体]至[/FONT]4500[FONT=宋体]美金，因为这个高标价，只有一些有稳定的可支配收入的人才能够负担。虽然这些想要住养老机构的人可以运用一些融资方案，包括遗产规划，反向抵押贷款等获得资金，[/FONT] [FONT=宋体]但是由于当下的信贷危机，这些融资方案也很难帮他们获得他们需要的自资金。[/FONT] [FONT=宋体]养老产业的发展趋势[/FONT] [FONT=宋体]新生的一代退休人士代表着超过[/FONT]70%[FONT=宋体]的美国资产以及超过一半的所有可自由支配的开支。当他们进入养老产业，他们通常可以得到他们想要的服务。新生代的退休人士和他们的家人更加希望养老社区更像家的样子而不是机构，为了迎合这些高层次消费者的需要，许多高级服务社区提供了商用厨房，客厅，[/FONT][FONT=宋体]小酒馆、美容沙龙、室内游泳池和温泉等。有些老人被一些特殊的社区设施吸引，如高尔夫社区[/FONT],[FONT=宋体]宠物友好型社区[/FONT],[FONT=宋体]甚至那些围绕在水上活动。这些成功的理念主要都是为了满足这一带的人的兴趣和爱好。[/FONT] [FONT=宋体]当然高额的费用也迫使一些美国人向国外寻求退休养老会所。墨西哥发现了美国人在美国边界寻找退休服务社区数量的增长。这个趋势帮助减缓了一些美消费者的成本，但对于整个整个高需求的国内市场的影响是微不足道的。[/FONT] [FONT=宋体]养老产业的竞争[/FONT] [FONT=宋体]养老产业的竞争是非常激烈的。美国四大养老机构在[/FONT]2009[FONT=宋体]仅仅占了[/FONT]13%[FONT=宋体]的市场份额，也就是说有[/FONT]87%[FONT=宋体]的市场被其他各种各样的盈利组织和非盈利组织占据了。低门槛的进入壁垒使得在这个产业的养老机构很难获得高额的利润。[/FONT] [FONT=宋体]典型的进入这个产业的壁垒包括许可和监管，大型养老机构的经济规模，以及低成本的非盈利性养老机构能够获得赢利性的养老机构所不能获得。非盈利机构的低成本包括在免税的基础上进行财务支出和获得慈善机构的捐款，这些是盈利机构所不能具备的。[/FONT] [FONT=宋体]养老产业的收益[/FONT] [FONT=宋体]大约每[/FONT]10[FONT=宋体]个住在养老机构的人中有[/FONT]7[FONT=宋体]个都是依靠他们自己的财富或是家人为他们付费。由于这个原因，大多数住在养老机构的人都收入高于他们所在区域的中等水平。由于养老机构的迅速普及，这样促使许多州扩大医疗补助计划的扩大以至于帮助老年人支付住在养老机构的高额花费。目前已经有[/FONT]115[FONT=宋体]，[/FONT]000[FONT=宋体]老人接受到政府医疗补助帮他们支付这些养老服务费用。[/FONT] [FONT=宋体]为了使得养老生活设施可以被更多低收入的人接受，许多州都在修改部分的医疗补助计划使得他们可以应用在养老生活设施中。直到最近，只有住在养老院的人才被提供医疗援助。越来越多的州政府都发现提供医疗补助金给那些住在养老社区老人的重要性。这个提供补助的州政府数量将会持续增长在接下来几年。[/FONT] [FONT=宋体]这是[/FONT]2007[FONT=宋体]，养老产业的收入图表，从图中可以看出，养老产业的主要收入来自于个人和家人的支付。[/FONT] [FONT=宋体]Estimated Revenue Sources for Employer Firms, 2007[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体] [/FONT] [FONT=宋体]收入 （百万）[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]百分比（[/FONT][FONT=宋体]%）[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]国家老年人医疗保险制度[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]2157[/FONT] [FONT=宋体]6.2[/FONT] [FONT=宋体]医疗补助[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]3654[/FONT] [FONT=宋体]10.5[/FONT] [FONT=宋体]其他的政府项目[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]375[/FONT] [FONT=宋体]1.1[/FONT] [FONT=宋体]个人保险[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]906[/FONT] [FONT=宋体]2.6[/FONT] [FONT=宋体]病人自己和家人的支付[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]22813[/FONT] [FONT=宋体]65.8[/FONT] [FONT=宋体]病人的社会保障福利[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]257[/FONT] [FONT=宋体].7[/FONT] [FONT=宋体]病人的保健资源[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]1249[/FONT] [FONT=宋体]3.6[/FONT] [FONT=宋体]其他资源[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]3265[/FONT] [FONT=宋体]9.4[/FONT] [FONT=宋体]年龄在[/FONT]65-84[FONT=宋体]之间的老人数量将会增长[/FONT]38.8%[FONT=宋体]在[/FONT]2010[FONT=宋体]到[/FONT]2020[FONT=宋体]，年龄超过[/FONT]85[FONT=宋体]岁的人将会增长[/FONT]18.7%[FONT=宋体]，这些人口的年龄增长将会创造新的的一系列大规模的养老需求在接下来的[/FONT]10[FONT=宋体]年。主要的养老社区都在美国南部，占据全美养老设施的[/FONT]23%[FONT=宋体]，退休者搬迁至阳光地带将会促使养老产业在这一地带的发展。[/FONT] [FONT=宋体]高级生活市场统计[/FONT] [FONT=宋体]根据[/FONT]2007[FONT=宋体]美国人口调查局的数据显示，退休社区护理机构的收益占总收入的[/FONT]58%[FONT=宋体]，养老院占[/FONT]42%[FONT=宋体]。在[/FONT]2008[FONT=宋体]年，辅助生活设施的租用率降低了[/FONT]2%[FONT=宋体]，原因是大量人口移居到退休社区。尽管美国目前处于不景气状态，[/FONT] [FONT=宋体]但整个养老产业还是持续增长。从[/FONT]2008[FONT=宋体]年到[/FONT]2009[FONT=宋体]年，增长率下降了[/FONT]1%, [FONT=宋体]但是到[/FONT]2014[FONT=宋体]年，这个行业的将会反弹并且保持每年[/FONT]4.2%[FONT=宋体]的增长。下图为产业增长率从[/FONT]1998[FONT=宋体]到[/FONT]2014[FONT=宋体]年。[/FONT] [FONT=宋体]总体来看，整个养老产业处于一个相对稳定而增长的行业。但是由于产业的特征和较低的进入壁垒，促使整个行业的竞争是非常激烈。高额的费用也迫使一些美国人寻求海外更加优惠合适的养老机构，目前看来对于现在的美国市场没有太多影响，但是长久以来对美国的本地市场还是会存在一定量的冲击。所以，作为投资者，养老产业的投资还是存在一定风险，而且资金的回本也很难被估计。[/FONT]
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回复: 美国养老产业风险提示总体来看，整个养老产业处于一个相对稳定而增长的行业。但是由于产业的特征和较低的进入壁垒，促使整个行业的竞争是非常激烈。高额的费用也迫使一些美国人寻求海外更加优惠合适的养老机构，目前看来对于现在的美国市场没有太多影响，但是长久以来对美国的本地市场还是会存在一定量的冲击。所以，作为投资者，养老产业的投资还是存在一定风险，而且资金的回本也很难被估计。点击展开...请问，投资资金回本的时间是多少，5年还是20年？比较一下你推荐的SLS赌场项目，你估计投资人5年后收回资本的几率是多少？
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回复: 美国养老产业风险提示请问，投资资金回本的时间是多少，5年还是20年？比较一下你推荐的SLS赌场项目，你估计投资人5年后收回资本的几率是多少？点击展开...这个很难说，如果SLS回本可能70%的话，一般养老院投资可能也就是50%-70%5年回本。很有可能欠在那里，要打折出售。
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回复: 美国养老产业风险提示这个很难说，如果SLS回本可能70%的话，一般养老院投资可能也就是50%-70%5年回本。很有可能欠在那里，要打折出售。点击展开...现在投资人的共识是SLS酒店5年后零回本。 夹层贷款也就这个下场。引用：如果有仔细阅读SLS赌场项目文件的投资者，会有一个有趣的发现，项目写了，如果第一期230人募集齐，将会增加募集170人。EB5资金将会作为次级债务用于借贷给该项目。我们先看投资者最关心的绿卡问题。第一期230名投资者能拿到永久绿卡，应该是没有问题的，因为他的建筑业岗位就足以解除180个投资者的I829要求。但是，后来进去的投资者就没有那么幸运了，因为需要用到赌场经营和酒店运营所创造的就业机会。随着拉斯维加斯的大开发，整个拉斯维加斯的新赌场和新酒店如雨后春笋般迸发，究竟酒店需要多少入住率，赌场需要有多少经营收入才能满足第二期170个投资者的I829解除需要，投资者就必须如同自己的生意一样，做出严密的分析才能下决定是否要进入该项目。如果仅仅凭着别人拿到了I526就认为自己也能有I526和I829，那只是自己的一厢情愿，因为因为别忘了，你跟别人进入项目的时间是不同，所以你们要解除I829时所需的就业人数的来源也会不一样。既然I526和I829对于两批投资者来说其就业机会来源的不雷同，先进去的有优势，后进去的有劣势，那么是不是对于本金的安全就有同样的待遇呢？我们可以这样看，本来借230个EB5投资者的资金，如果第五年其无法通过再融资来归还EB5资金，第6和第7年的现金流的50%也许会足够归还230个EB5投资者的本金。但是，增加到400个以后，也许就是另一个故事了，可能直接导致全部400个EB5的资金都无法归还。那么，我们再来看另一个极端的例子，如果SLS项目5年内的现金流50%不足以归还银行贷款，其原因自然就是经营不好了，从而就无法取得再融资，那么银行就可以直接让项目破产，EB5作为一个最后顺位的次级债务，很可能是在债务清偿中一无所有。我们再看看一个很极端的例子，如果开发商故意不经营好酒店和赌场，第五年SLS无法归还银行贷款，银行让其破产清算，开发商去购买该银行债务-----结果是，银行债务获得了偿还，EB5资金因为最后顺位而一无所获，开发商很便宜的获得了整个项目的所有权。我们不是说开发商会这样做，但是，作为一个大的项目，他就有这种经营上的可能性。一旦整个运营情况发展到那个地步，让项目破产然后再从银行手上回购，反而成了开发商最盈利的资本运作。我们再看看，如果开发商在第五年成功再融资归还银行的贷款，但是其后面第六年，第七年的现金流的50%却无法归还投资者的本金，那么对于投资者来说，就算拿到了项目的股权，但是投资者能做什么呢？投资者可以卖掉项目吗？作为第一顺位的再融资银行贷款不会同意，而且EB5投资者也不会知道银行贷款的条款。而且别忘了，再融资的贷款还是需要归还利息的。如果无法把项目卖了，那么，大家就只能好好的等开发商大发慈悲，让他们的现金流足够归还EB5资金吧。所以，当你要投资时，不仅仅是看绿卡，还要好好的分析项目最恶劣情况下有可能产生的情况，以便测试自己的风险承受能力。I526仅仅是第一步，还有I829，还有本金。。。。
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回复: 美国养老产业风险提示http://www.fenglaweb5.com/a/xmdp//298.html很多客户现在知道SLS获得526批准没有问题，但是担心这个赌场酒店经营达不到预期，将来拿不到829的永久绿卡。 我们认为这个担心没有必要。因为根据SLS提供的就业报告（这个就业报告已经通过移民局的924补件的质疑），这个赌场酒店的翻新工程只要完成（这么大的 项目，资金都已经准备齐备，在没有天灾人祸意外的情况下是一定会完成的），就可以创造1800个建筑就业机会。之后的赌场，酒店和餐饮运营按照商业计划大 约创造6700个就业机会。如果按照保守的估计，假定之后的商业运营就业只能达到预期的50%，即3350个就业，那么与建筑就业加到一起，整个项目可以 完成5000个以上就业。我们认为这样考虑是比较保守的。 按照这个测算，这个项目建成运营完全可以支持400个投资人需要创造4000个就业的要求。所以投资这个项目的投资人，无论是在一期的230个名额，还是第二期的170个名额，829永久绿卡都应当是有保障的。
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回复: 美国养老产业风险提示你是这个项目的中介律师还是第三方的风险评估机构？
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回复: 美国养老产业风险提示你是这个项目的中介律师还是第三方的风险评估机构？点击展开...我们是独立专业的律师，根据自己的经验和文件对项目做评估。我们不是项目方的律师也不独家代理任何项目。
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回复: 美国养老产业风险提示我们是独立专业的律师，根据自己的经验和文件对项目做评估。我们不是项目方的律师也不独家代理任何项目。点击展开...项目方支付你项目发行费吗？
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