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在加拿大

周二，加拿大最大的银行皇家银行(Royal Bank)宣布，将在周三再次提高按揭利率，涨幅为0.25%。该行第一次上调利率是在上个月。 自周三(4月14日)起，皇家银行所有封闭式固定利率按揭的利率将提高，从6个月期到10年期按揭。 皇家银行对利率的提高正处于各大银行面临债券市场借贷成本上涨之际。 继皇家银行之后，丰业银行(Scotiabank)也宣布将提高数种封闭式按揭0.25%，周三生效。 银行通过在金融市场发行债券来获得资金以支持自己的按揭放贷业务。如今，银行被迫支付更高的债券利率、投资加大，他们当然想(通过提高放贷利率)得到更多回报来平衡投资。同时，银行害怕随着全球经济的复苏，世界各央行会很快提高主要隔夜利率。 预计加拿大央行(Bank of Canada)将在今夏提高主要借贷利率(key lending rates)，这对短期借贷利率、信贷额度(Lines of Credit)以及可变利率按揭造成更多影响。 今年末，按揭利率或将提高1%，这将给加拿大很多过热的房产市场带来冷却作用。 Personal Comments: 浮动利率按揭（Viarable Mortgage)要等央行加息才会增加。目前央行的Prime Rate=2.25%。通常浮动利率 （Viarable) = Prime Rate （P) +/- x% x% 需要与贷款银行谈判。 从以上迹象来看，加拿大央行加息会很快。而且，在今年会加几次。如，澳大利亚已经加了几次。

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回复: RBC在周三(Apr. 14, 2010)再次提高按揭利率，涨幅为0.25%今年2月16日，加国联邦财政部长费拉逖(Jim Flaherty)宣布收紧按揭条件，以期遏制房市出现泡沫，阻止资金紧张的置业者及投机者入市，并防范房屋买主在利率上调后出现财政困难之状况。 一系列措施将于1周后的4月19日生效。业界人士普遍认为，新例下置业贷款门槛更高，欲购房者，尤其是首次置业者在筹措资金上将更难。 遏制楼市泡沫3招 概括而言，此次公布的新例包括以下3点： 首先，联邦政府规定，所有贷款人必须符合5年固定利率的按揭条件，即使他们选择更低利率的浮动利率，或更短的年期。费拉逖说：“这会保证一旦出现调高利率的情况，买主依然有能力供房。”​其次，新计划降低再按揭的比例(重新申请贷款时，买主可以提取的房贷金额比例)，人们用房产再抵押贷款时，最高贷款额为房产价值的90%，而非之前的95%。 最后，政府要求所有不是用来自住，而是购买用来投资的房屋的买主，支付最低20%的首期，而非现时的5%，才能获得加拿大按揭及房屋公司 (CMHC)的按揭保险。 而这最后一条明显是为了控制出现房屋炒卖的现象，比如有人可能购买几套房屋用来炒卖。 费拉逖说：“我们不鼓励一些人将房屋当成自动提款机，或是买上三、四套住宅只是为了炒房。” 一些可能的地产投机者，他们购置多套共管公寓（Condo），却并未自己居住，令楼价上升。 最低首付没有改变之前曾有猜测，指政府部门会调整一些政策，比如有可能提高房屋首付的比例，将目前的首付为房屋总值的5%，调整到10%；或者是降低贷款年限，从目前的最长贷款年限35年，缩短至30年。 目前看来，这些措施都没有在费拉狄宣布的新政策中出现。不过，费拉逖明显给政策的进一步变化留下了回旋的余地，他说，一旦情况发生变化，这些措施都可能在政府的选择范围之内。租金将不可抵扣按揭供款 即将实行的新例，将对那些打算通过“以屋养屋”方式达成置业梦想的人士，尤其是首次置业者造成较大打击。因为现时可用80%租金抵扣按揭供款的规矩，4月19日起将被取消。新例实施后，业主只能将50%租金收入，加进自己的总收入。这笔款项不可再用来抵扣每月按揭供款，业主需证明有足够入息，能够偿还每月全部按揭。 譬如，业主现时可用八成租金收入，抵扣每月按揭供款额。也就是说，如果每月租金收入1000元，可用800元抵扣1200元按揭供款额，等于只需贷款400元。但在新例下，若业主每年工作入息10万元，租金收入每年1.2万元，这租金收入只能以50%(即6000元)算进该人总收入中，即他的年度总收入为10.6万元。他本人的房屋按揭，将以这个总收入为计算标准。 有称实行新例动机正确 有地产界权威人士表示，联邦政府今次收紧按揭是取防御策略，皆因有美国楼市泡沫爆破的前车可鉴。现时加国房地产市场亦正酝酿很多供不起楼的人士，假若当中所潜在的危机爆破，这对各方面的影响将会更深远，故目前加以控制是有利市场的措施。再加上市场目前出现有存货不够的情况，收紧按揭可有助遏制炒风。由于跌市都是因炒风过热而造成，所以打压炒风的做法是对的，如1989年那一次泡沫，就是因炒家太多导致的恶果。 有部分人预测收紧按揭将不会对市道造成冲击，因为本国房产市场始终是稳健的，而短期来说更能起刺激作用，因为人们将会赶搭尾班车买楼。不过，对于仍未计划进入市场的买家，则未免会延后将来买楼的计划。 年轻人买楼梦或延迟 有银行高级按揭经理认为，新例是未雨绸缪和正面的措施，但新例生效后，首次置业人士最受影响，当中年轻人买房受阻之情形又将最明显，这批年轻人估计整体置业人士的一成。专业人士指出，就算这批年轻人拥有工作，且有可观的收入，但未必那么快储蓄到首期资金买楼，在新例下未必符合资格做政府担保的按揭（政府担保按揭是指那些未能支付两成首期的按揭）。 以30万元的按揭为例，根据现有规定，年薪6万多就合资格做这类按揭，但新例实施后，收入要多一万余元才合资格，还要视乎申请人有没有其他债项。 也就是说，新措施押后了这些年轻人的买楼梦。不过若从正面角度去看，年轻人宁可等一等，总好过日后利率上升，无法供楼被银行拍卖楼房，影响信贷记录。新例对投资性买房行为作用不大 费拉逖公布的其中一项新措施，要求非自住、用作投资的政府担保按揭，需要支付两成首期，他说，此举是要遏抑炒风。但业界人士指出，目前在市场中炒卖的人未必受新例影响，因他们多数有能力负担得了两成首期，故此政府未必能藉此打击炒风。 新例又把政府担保的楼宇再按揭比例，由屋价的百分之九十五，降低到九成，费拉逖说，这是要遏止国民把楼宇当做是自动提款机。但熟悉市场运作者说，目前已有不少人把楼宇当做是提款机，实际情况是，会把楼宇加按到九成五的人很少，就算有这种情况，加拿大楼宇按揭机构（CMHC）都会自行把关，把上限定到九成，因此新例对这一类人的影响未必会很大。 新例或迫使部分人转买低价房 温哥华房贷经纪阿瓦巴曲（Mike Averbach）强调：“将土库出租并非炒卖行为，那是现实问题(reality)，租金收入可帮助供楼。”但是新例对房租收入在申请贷款上的作用施加了极大的限制。 阿瓦巴曲指出，出租收入对他的很多客户来说，是影响到能否买到房子的重要因素。尤其是楼价高企的大温地区，2月份的平均独立屋价已飙逾66.2万元，他说，将物业部分出租是不少人唯一可以获得房贷的原因，新例下，许多客户将不得不放弃购买独立屋的梦想，而转买公寓、城市屋等相对较便宜些的屋型。 “预批按揭”贷款额或受影响 除了租金收入不能再抵扣房贷供款外，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指出，在4月19日前取得“预批按揭”(pre-approved mortgage)的准买家，若在新例生效后才签定买卖协议的话，他们或因新例的审批门槛提高，以致实际取得的贷款额较预期少，令准买家失去预算。但“预批按揭”中所拟定的借贷率则维持不变。 有按揭专家亦提醒市民，尽管新例于本月19日才生效，但由于文件处理需时，故有意赶及新例前取得房屋按揭的准买家，应不迟于4月14日，便预备好所有文件，交予借贷机构。否则，很可能因操作程序上的延误错过时机。 “过去，加拿大按揭及房屋公司只需约24小时来审批文件，但近期该公司审批较以前更严谨，加上申请个案亦增加了，故审批时间已延至48小时，加上借贷机构亦需要时间来整理文件，故申请人须不迟于4月14日前递交齐全的文件，始能赶及尾班车。”一名按揭专家说。

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