加拿大华人论坛 温哥华 Vancouver再开一帖，温哥华的condo到底有没有投资价值？
在加拿大
去年新政前，温哥华的condo价格也普遍上涨了30%，即使新政以后，也涨了3%，有些地区甚至涨幅超过了10%，这个是在新政之后，经常看到开盘前两天小板凳排队情景，但基本上是99%的华人大妈，condo这么抢手，比北京上海还便宜那么多，那么，究竟condn到底有没有投资价值呢？本人实地考察了几个楼盘，基本得出结论，那就是：不得不承认，与资金的自然增长对比，温哥华的condo基本没有投资价值。1 温哥华未来5年将推倒大量旧屋，改造成摩天大厦，供给将成倍增加，没个摩天大厦政府都要开发商拿出相当比例进行廉租房建设，导致未来租金将长期处于低位，封杀了靠租金获得稳定超额回报的可能。本人考察了一个1居室已经开盘了一段时间的condo为例，差不多60万加元左右，在温哥华市区，每个月差不多2000-2500元的租金，每个月管理费加地税500左右，每年纯收入扣掉资本利得税基本在20000加元，租金回报比差不多3个点，其实基本租金回报比无论在温哥华哪里基本都是3%。这个回报比还不如随便找个国内货币基金存起来，或者买个理财产品，都在4个点以上，再考虑到资金流动性，房产的不动性，更是没法比，从这点上来看，不值。如果这里面还有贷款，那更是不值了，贷款还有2个点利息，剩下1个点，这投资，怎么说呢，这还能叫投资吗？2 那么condo本身会增值吗？从未来5-10年来看，考虑到地税成本，管理费，如果有贷款的利息，基本上也增不了什么值，本次温哥华condon一下子涨了30%，是一个非常特殊的历史时期，从现象上看，是个伪命题。因为house涨得太多了，恐慌资金最后去推了一把condo，上面提到有些condo在新政之后还涨了10%,那是因为新政之前就没怎么涨，这些新闻是地产商推出来的，没有对比新政之前的价格，只退出后半句话造成了condo涨得假象。3 本人发现了一个condo无法上涨的有利证据，那就是考察的几个楼盘，有的是已经居然卖三年的楼盘，居然还有新盘在销售，不是小板凳都排队抢光了吗？怎么卖这么久还再卖？再比如，一手楼盘几乎全部是中国人，他们抢的并不是朝向好不好，楼层高不高，而是哪个价格最低就买哪个，同一个楼盘，哪个最低就抢哪个，为什么？因为不是自己住，是所谓的投资？问题是，你买了，出了越来越多的竞争性出租，谁还会买你的1房2房的condo去自住?综上：考虑到国内无风险的货币基金和银行理财产品普遍4个点左右收益，秒杀所谓的租房回报，而且不动产流动性非常差；即使加元美元产品，买个过去十年甚至5年收益率稳健的基金也有7-10个点的可能，有的好的基金个别年份最多达到过20%的收益，当然也有2%的金融危机甚至亏损的可能，平衡一点的基金比如债券股票混合型，每年5-8个点非常正常的。从资金管理角度看，在温哥华，condo没有投资价值。
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温哥华的condo过去十年增长没有50%，就算50%好了。而资金的自然增长每年超过5%不是一件很难的事情，甚至是极其简单的事情，算上复利，肯定是超过70%了，流动性溢价，灵活的配置，管理的麻烦与否，condo的投资就是个伪命题。对于一般的家庭，家庭现有资产年增长复利8%以上途径很多很多，炒condo既没有投资的快感，也是应该被鄙视的行文，对己不利，对社会有害，使刚需的入门变高，中国有句古语，叫做：君子爱财，取之有道，投资道路调调通向罗马，炒房子是在不是一件令人称道的事情。
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对于一般的家庭，家庭现有资产年增长复利8%以上途径很多很多能教我一两个方法吗？谢谢！
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然后买个要被推到的旧condo 怎么样？
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住温本列刚需只刚够贷公寓的钱，也想投资耗子没钱，咋办
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不如买国内的房子投资回报更好
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大河马一号 说:本人考察了一个1居室已经开盘了一段时间的condo为例，差不多60万加元左右，在温哥华市区，每个月差不多2000-2500元的租金，每个月管理费加地税500左右，每年纯收入扣掉资本利得税基本在20000加元，租金回报比差不多3个点。点击展开...房产投资， 靠的是首付杆杠效应，主要考核指标是所谓的正现金流， 即positive cash flow。 忽悠胡喷时不要忘了这一康斗投资的最重要的指标。 呵呵
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温哥华condo涨是必然，现在海外买家减少，本地刚需是买房主力，都是在本地工作打工的，整个城市平均五万工资，谁有钱买动辄三四五百万以上的house，即使有这个心，银行都未必贷那么多款给你
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考虑到国内无风险的货币基金和银行理财产品普遍4个点左右收益，秒杀所谓的租房回报，===============================================================国内从底层到大佬急着把钱转出来都转不出来，你这忽悠人把钱转国内？
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yyddss 说:不如买国内的房子投资回报更好点击展开...现在你买的起么？二来国内有价值的城市都限购，你有钱也买不了 三，国内人都换不了汇汇钱出来，你这反过来汇钱回去？ 俗话说凡是限制的，就是有价值的。同理，京沪限购，说明京沪房子有价值，中国限制换汇，说明外汇有价值。在买不了京沪房子的前提下，老老实实持有海外资产吧
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大河马一号 说:去年新政前，温哥华的condo价格也普遍上涨了30%，即使新政以后，也涨了3%，有些地区甚至涨幅超过了10%，这个是在新政之后，经常看到开盘前两天小板凳排队情景，但基本上是99%的华人大妈，condo这么抢手，比北京上海还便宜那么多，那么，究竟condn到底有没有投资价值呢？本人实地考察了几个楼盘，基本得出结论，那就是：不得不承认，与资金的自然增长对比，温哥华的condo基本没有投资价值。1 温哥华未来5年将推倒大量旧屋，改造成摩天大厦，供给将成倍增加，没个摩天大厦政府都要开发商拿出相当比例进行廉租房建设，导致未来租金将长期处于低位，封杀了靠租金获得稳定超额回报的可能。本人考察了一个1居室已经开盘了一段时间的condo为例，差不多60万加元左右，在温哥华市区，每个月差不多2000-2500元的租金，每个月管理费加地税500左右，每年纯收入扣掉资本利得税基本在20000加元，租金回报比差不多3个点，其实基本租金回报比无论在温哥华哪里基本都是3%。这个回报比还不如随便找个国内货币基金存起来，或者买个理财产品，都在4个点以上，再考虑到资金流动性，房产的不动性，更是没法比，从这点上来看，不值。如果这里面还有贷款，那更是不值了，贷款还有2个点利息，剩下1个点，这投资，怎么说呢，这还能叫投资吗？2 那么condo本身会增值吗？从未来5-10年来看，考虑到地税成本，管理费，如果有贷款的利息，基本上也增不了什么值，本次温哥华condon一下子涨了30%，是一个非常特殊的历史时期，从现象上看，是个伪命题。因为house涨得太多了，恐慌资金最后去推了一把condo，上面提到有些condo在新政之后还涨了10%,那是因为新政之前就没怎么涨，这些新闻是地产商推出来的，没有对比新政之前的价格，只退出后半句话造成了condo涨得假象。3 本人发现了一个condo无法上涨的有利证据，那就是考察的几个楼盘，有的是已经居然卖三年的楼盘，居然还有新盘在销售，不是小板凳都排队抢光了吗？怎么卖这么久还再卖？再比如，一手楼盘几乎全部是中国人，他们抢的并不是朝向好不好，楼层高不高，而是哪个价格最低就买哪个，同一个楼盘，哪个最低就抢哪个，为什么？因为不是自己住，是所谓的投资？问题是，你买了，出了越来越多的竞争性出租，谁还会买你的1房2房的condo去自住?综上：考虑到国内无风险的货币基金和银行理财产品普遍4个点左右收益，秒杀所谓的租房回报，而且不动产流动性非常差；即使加元美元产品，买个过去十年甚至5年收益率稳健的基金也有7-10个点的可能，有的好的基金个别年份最多达到过20%的收益，当然也有2%的金融危机甚至亏损的可能，平衡一点的基金比如债券股票混合型，每年5-8个点非常正常的。从资金管理角度看，在温哥华，condo没有投资价值。点击展开...俗话说凡是限制的，就是有价值的。同理，京沪限购，说明京沪房子有价值，中国限制换汇，说明外汇有价值。在买不了京沪房子的前提下，老老实实持有海外资产吧。其余理财简直就是骗子。有都远滚多远
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淘金热 说:考虑到国内无风险的货币基金和银行理财产品普遍4个点左右收益，秒杀所谓的租房回报，===============================================================国内从底层到大佬急着把钱转出来都转不出来，你这忽悠人把钱转国内？点击展开...国内的银行理财还是不错的，我要是人在国内，还会继续做银行理财，4%收益的没有风险
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在这里买分红高的优先股也有5-6个点的回报。
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awander 说:房产投资， 靠的是首付杆杠效应，主要考核指标是所谓的正现金流， 即positive cash flow。 忽悠胡喷时不要忘了这一康斗投资的最重要的指标。 呵呵点击展开...请看这句话：“如果这里面还有贷款，那更是不值了，贷款还有2个点利息，剩下1个点，这投资，怎么说呢，这还能叫投资吗？|”任何商品投资最主要的还是其condo本身价值是否会大幅提升，失去了这个原动力，所谓的贷款杠杆，也就失去了意义，condo的首付一般20%-25%不等，加上你4倍的全款系数，1个点就是简单乘4,4个点回报？靠所谓的杠杆？你的贷款额度就是投个4个点的condo?你的贷款完全可以用到商业生产上，你应该是没有什么商业投资或者资金投资的经验，炒condo既低级又没有利润，损人不利已，到底是谁在忽悠？谁在互喷？
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大河马一号 说:请看这句话：“如果这里面还有贷款，那更是不值了，贷款还有2个点利息，剩下1个点，这投资，怎么说呢，这还能叫投资吗？|”任何商品投资最主要的还是其condo本身价值是否会大幅提升，失去了这个原动力，所谓的贷款杠杆，也就失去了意义，condo的首付一般20%-25%不等，加上你4倍的全款系数，1个点就是简单乘4,4个点回报？靠所谓的杠杆？你的贷款额度就是投个4个点的condo?你的贷款完全可以用到商业生产上，你应该是没有什么商业投资或者资金投资的经验，炒condo既低级又没有利润，损人不利已，到底是谁在忽悠？谁在互喷？点击展开...Take easy. 你还是没有表明， 在今天的市场行情， 投资康斗是否有positive cash flow。有或者没有， 无法回答如此101的问题， 而空谈低级高级投资， 也是醉了。
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清风拂面 说:对于一般的家庭，家庭现有资产年增长复利8%以上途径很多很多能教我一两个方法吗？谢谢！点击展开...好吧，授人以鱼不如授人以渔，那我就说几条路径。比如说：中国的投连险，在2016年，中国收益率超过6%的投连险账户包括泰康创新动力型（16.17%）、泰康积极成长型（15.30%，）、华泰进取型（13.33%）、弘康平稳增利型（6.94%）、弘康价值精选型（6.35%）、太保稳盈一号（6.35%）、弘康增利180（6.02%），其中弘康平稳以后都是保本的基于债券型品种，没有任何风险，前三收益率奇高的有风险，不保本，如果你把激进型和保守型基金各配置一点，收益率平均要超过10%。再比如：中国的信托产品，2016年共有4766款产品公布了预期收益率，平均预期收益率为6.80%，相比于2015年的平均预期收益率下降17.17个百分点。请看下表，这是什么收益率知道吗？这是2015年，2016年平均信托收益率啊，两年平均下来就是8%，平均的概念就是，你随便买一个也有50%的概率远远超过8%，10%以上产品遍大街啊，还有很多很多的投资渠道。即使在加拿大拿加元投资，也有很多平均不低于5个点的收益产品。专门负责我的加元资产银行经理，经常向我推荐一些产品，包括美国的债券权益类混合产品，包括加拿大特定公司的集合分散投资产品，最近投资的一只基金是风险较低的基金，目前年化收益率是5%，其实还有一只没有选择，主要投资美国权益类产品，考虑到美国大选后经济不确定，没有选择，如果选择的话，年化应该超过8%，因为过往5年记录平均是10%，但是金融危机时和5年前有一年为负数，但总平均下来还是能达到8个点。国内还有很多投资收益率在15%左右风险平衡型产品，很多人不知道，或者是没有资格认购，源于这些产品发行期非常短，因为基本上来就一抢而光，有时需要内部认购，还有一些短期比如3-6个月，然后再次开始循环的高收益率产品在15%以上甚至20%以上，对于短期客户或者企业，可以承受高利率，因为是短期拆借，但对于你来说，因为3-6个月以后你再次买的产品是贷给其他融资者，所以根本没有影响，而且是复利的增值。这些，都是那些炒condo等比较低级的炒家智商范围之外的事情。朋友中，很多人这些产品都是间歇性投资，因为他们有更好的投资去向和理念，有的并不是为了赚钱而赚钱，而是做自己喜欢的事情，但最后往往会收获更多。放眼望去，按平均几年看，他们的收益率甚至有的都超过了50%年平均，圈子很重要，无论在外国还是中国，正能量的圈子是你人生和财富向上的基石，如果只是天天跟搬个板凳排队炒楼的大叔大妈为伍，或者跟大奶二奶一起靠收房租为伍，人生也不会有什么出息，而且全部是负能量。土壤决定了理念和价值，人文决定了发展和基础，即使在温哥华这样一个旅游城市，它的高科技产业有些也是不错的，比如生物医药方面，一个城市，如果只盯着房产和大麻，那眼中只会有大麻和房产的倒影，一个城市，如果看到了innovation和energy,你就会时刻感受到活力和创新，在中外都一样！
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这是近两年国内信托产品的收益率，请各位看好，这是平均收益率，平均平均平均，重要的事情说三遍，请慢慢体会。。。。。
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大河马一号 说:这是近两年国内信托产品的收益率，请各位看好，这是平均收益率，平均平均平均，重要的事情说三遍，请慢慢体会。。。。。点击展开...在国内搞信托投资有7-8年了，比较了解。从15年下半年起已全部撤回到加国。一是国内的信托黄金期已过，二是，最关键的是加币大跌，仅汇率一项就有近20%的差距。(2年前5.9-6.1 一加元，一年前到现在5.1-5.3 ）所以，对华人来说，投资回报有太多因素要考率。总之，个人观点，大温的公寓投资回报不及独立屋，但没任何问题。这与买家的购买力大小有很大关系。
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blabla 说:在国内搞信托投资有7-8年了，比较了解。从15年下半年起已全部撤回到加国。一是国内的信托黄金期已过，二是，最关键的是加币大跌，仅汇率一项就有近20%的差距。(2年前5.9-6.1 一加元，一年前到现在5.1-5.3 ）所以，对华人来说，投资回报有太多因素要考率。总之，个人观点，大温的公寓投资回报不及独立屋，但没任何问题。这与买家的购买力大小有很大关系。[/QUO，汇率主要看各国经济实力，你认为加元对人民币还会升值吗?加元又和石油高度相关，人民币如果对加元未来再升值10%呢？如果你去年前年买了中国二线城市还翻倍了呢，如果你2014年买了纳斯达克智能驾驶股票还翻倍了呢？我说的稳定投资回报是对于大多数而言，汇率，国际市场，经济，风险资产根本就是两码事，说那些又有什么意义？点击展开...
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