加拿大华人论坛 德国生活贷款刚被diba拒
在加拿大
目前买房处境实在难解,请问哪位高人有经验能指点一二。
我家现在的公寓十年前簽了二十年期的bauspar合同。去年年中累計十年已經存滿40%,就由本金不變之還利息的階段進入了逐漸還貸款的階段(zuteilung reif),目前3.22%的還款利息,高於市值兩三倍左右,可以随时退掉,但是我們一直沒有再改合同,因為父母说愿意给首付,支持我们搬家換房子由小镇去交通便利的地方。女儿目前三年级了,镇上没有高中。
去年三月起正好是史上利息最低时,看中一個房子,虽然后来没买到,但明白了就有兩條路,要不出租公寓重新贷款,要不卖公寓。最开始想出租,申请Dsl银行贷款,因为申请时候利息低,收到申请时利息忽然高了,于是银行拒绝了我们的申请。一周後就去Sparkasse申請,利息高了一点但保留了一个低的记得十年是1.1%,sparkasse的人说可以给我们,但看我还在租房和卖房间比较,还不够堅定,就要我们三思。他说虽然利息低,但是我们失去了自由,万一打算出租贷了款最后又要卖怎么办?他建议先按兵不动等找到合意的房子,万一以后买的新房价格高,就卖了房子,除了首付外弄一个zwischenfinanzierung;如果买的新房价格低,就再申请贷款把公寓出租。Sparkasse必须存本金2%,所以我当时一算现金流,觉得太少不合适,就决定再放一放。
还有就是婆婆一直强烈反对我们出租旧房,说经营不好很容易破产,为此还撤出了给我们旧房的担保,在经济上和我们脱离关系。
于是我也倾向于等待,由于看房过程中诸多家人的各种意见,婆婆的干涉,弄得很心烦,有时也觉得卖了旧房更轻松。
一晃到了现在2月,找房很不容易,而且父母的首付也没全到位。前日看中一处房产,于是申请了diba,公寓和新房同时贷款,结果新房价格过高,银行说我们收入不够,虽然有40%的首付保证(只到了1\4的金额在德国,剩下的要等几个月后人民币兑换和汇过来,但提供了中国的存款单和父母的赠与声明,diba没说如此不行,只要求补加一份把人民币换算成欧元或美元的证明),diba不愿意考虑两处都贷款(旧房还没租房合同所以增加不了多少还贷能力),也不同意旧房卖掉前zwischenfinanzierung买新房,这样居然租房和卖房的路都走不通。diba卻只是批准了旧房的贷款。
看中的新房不能買了,其他銀行雖然答應考虑但條件苛刻比如強制kfw或必须20年全额还贷等等。我这才知道虽然diba的利息低,但审查还是严格的。比如工資只看前三个月最低的那个月,没有租房合同的房子就取一个很一般的数据计算房租收入。
现在旧房贷款的合同在手上,我们必须一周内寄回或取消。现在又回到了原点,到底是出租还是卖。
1、如果马上与diba签,就是十年1.15%的利息而不是現在的3.22%,每年只还1%的本金但是每年可单独还5%,一算现金流还可以。我就想著如果一年內還找不到合適的房子,那就搬出去自己租房暂住,给旧房找个租户,那样就有了租房合同。然后找到合适的新房再用租房合同增加自己的还贷能力。
不利就是失去了自由和反悔的可能。據說利息不高时萬一出租一兩年後又想賣了,毀約罰款金並不高。我還沒有計算也尚不知如何計算。而且我其实应该决断而不是总犹豫不决。
2、依然不簽,直到找到合適的房子再看賣還是租。當然不找这次这么贵的,這樣还是有希望都贷款或zwischenfinanzierung。
不利就是已经交了10个月的高利息,一年就多1800多欧的利息,这个战线不能托太长,那時其實還是要作決定。
3、現在就把房子賣了,前提时要賣個高價錢。不知什么时候能买到房子可以把實際交接房產時間推到年底,过期就算是租房,但是其實我們不缺本金,就是還沒到位。
不利就是在买到新房前就成了无产阶级。而且朋友说房子能出租就是好事如同母鸡下蛋,卖房如同杀鸡取蛋。
我覺得三條都有其理由。究竟如何考虑最妥当,不知高人們能否指點迷津。
另外,我們的公寓買的時候20萬,現在還有10萬餘款,如果月租能有750收入,理想的是一年收入9000去税利息还本和小维修外拿到手4000,那麼回報率也不錯了。就是户型大点接近100平米怕不好租。不过我们这个地方是很不错的,除了没有中学以外。
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本来蛮好的事情 咋弄这么复杂阿,钱够的,就留着出租,没钱的就卖了,这有啥难考虑的?看情况,你们属于后者,那就卖了,简单啊,首付更多了,买新房不是更有力么
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感觉简单一事搞得很复杂,这么多好处坏处最重要的是你们的承受能力和收入。我觉得最根本的问题是,第一旧房好出租吗,能租出多少,有没有增值潜力。第二收入如何,万一几个月没有租客能不能支付两处房贷。搞定这两个问题再考虑其他吧
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我也发现怎么这么纠结。因为市场的房子越来越贵,但没合适的,我是否该尝试一下登广告看出租有多少人感兴趣,告诉租户公寓出租时间未定,最晚到今年年底空出。
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不用多看,就知你是外嫁女吧。德国婆婆,一个字,烦。要是中国LG,俩人一条心,早解决了。现在黄花菜都凉了。
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我看着觉得真是绕啊,钱富裕,买新房出租旧房,压力大,钱不够的话,省事就趁着现在房价可以,可以和买家商量一下,先不搬走要等到买了新房才搬走的前提,卖了旧的公寓,现在很多人看价格合适,还是会买这样的房子的。
你就自己住着,寻找新的房子,找到买了再搬吧。
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太复杂了!
记住甘蔗没有两头甜。
抓主要的,到底现在最需要,最可行的是什么。
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我想插队问一下,贷款还清前买房是怎么个流程,会有什么损失不?谢谢前辈指教。
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谢谢楼上各位分担!一年多了,我们里找新房特别难,而且价格越来越高了,我不知道以后房子会是什么价位,中国来的首付当然能起关键作用,但是没法估计合适的房子价位多少,自己钱够不够。卖还是租,差个10万欧元。
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交你二招:首先把3.22%利息,解约。可能会交一些手续费,无所谓啦,拿1.1%的后续贷款。其次,抓紧找到合适新房,国内父母支援首付,这是雪里送炭啊,赶快买。今后十年里利息不会大涨,那么房价还会涨。最后处理现有住房,出租或卖,随便。
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