加拿大华人论坛 德国生活转载 德国买房？你应该提前了解下面这些事儿！

在加拿大

写在前面：欧洲第一经济强国，永久产权土地权，高规格的建筑质量，完备的法律保障，极具吸引力的性价比等等这些原因都构成了德国房产的独特魅力。而借助国民经济活跃发展的良好态势以及银行超低贷款利率的双重刺激，德国房地产市场在2015年迎来了自己的黄金期。一套属于自己的好房子总能给人踏实安稳的满足感。在当今这个资本流动动荡不安的时代，最能让人放心的恐怕就是踏踏实实的不动产。不过如果你打算在德国购置房产，必须对德国房屋买卖的一些基本常识有所了解，只有这样才有可能避免因信息不全而犯下所谓“常识性”错误，这也是我们打算做这个连续性话题初衷。Ok，lange Rede kurzer Sinn，希望我们的信息可以让你对在德国买房投资的种种事项和可能面临的问题，都有所认识和帮助！
请给我一首歌的时间：
在你决定要在德国买房之前，不论是投资还是自住，你都应该首先了解以下几个常识性问题！
一、德国居留身份和在德国投资买房有什么相互关系！？这里先要分清是贷款买房还是全款自付买房。如果不需银行贷款，德国对于买房人的身份没有任何特殊要求。换句话说，只要不贷款，外星人都可以在德国买房。如果买房人的常住地不在德国，通常情况下开发商会要求投资者在一定期限内（一般不超过四个星期）将所产生房款100% 汇到德国的指定账户上。需要说明的是，这个账户不是开发商的账户，因为按照德国法律规定在房屋盖成交接前，不允许开发商一次性得到房款。所有的房款必须按照施工的进度分期分批的支付。所以这种情况下，这个指定的账户是公证师名下的托管帐户。作为合同的第三方，中立的公证师在收到买房人支付的100%房款后，会根据施工的进度，通知买房人，在得到买房人的书面认可后，代表买房人分期分批支付房款直至房屋交接完毕。如果买房人不能亲自在德国办理房屋预定，签署购房合同以及房屋交接等重要手续，可以全权委托第三方办理，可以是私人，也可以是职业房产经济人比如德国搜房。全权委托书首先要经过公证才有效。如果买房人需要银行贷款，那么申请人在德的居留身份就很关键。一般情况下，德国的银行不会贷款给没有居留或持有限居留的申请人。但是不排除一些例外情况，比如贷款申请人本金支付比例较高。
下面的关键问题来了，”如果我在德国投资了房地产，那么我可以获得德国的居留身份么！? ” 答案是 ， 想都别想！
二、德国买房的购房款都是有那些款项组成的！？
德国购房的全部购房款一般由以下几笔费用组成：房价和车位价格。房价指的是房屋本身的售价。一般来讲，在德国决定房屋售价的是地段、建筑、占地面积三个要素。这也是房产价值的直接体现。比方说，同样的地段，五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘，一般的楼层公寓和顶层的 豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外，跟全世界所有的房地产市场一样，不同的城市，同一城市的不同地方，房价也会有很大的差别。 总体来说，重点城市，好地段，环保节能，装修高档的公寓具有明显的高保值性。新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情，车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是，根据德国公寓住宅物权法，公寓楼里停车位虽然被各个业主 私人买断，但是因为所有的车位是位于停车场里，而整个停车场又是集体物权（财产），所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。对于购买停车位的业主来说，很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里，抽象的特殊使用权才具有 实物化效果。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。

三、 德国购房时，除去购房款，还需要缴纳什么其他一次性费用么！？
是的，在德国买房，你必须要对买房时会产生的各种税费有所了解，因为根据情况不同，这些附加费用会占到房款的10％甚至更多，也是一笔不可忽视的费用。总体来说，有三笔较大的费用：
1. 公证费 Notarkosten
公证费一般占合同房款的1.5%左右。主要包括下列费用：起草和发送购房合同；预约签合同日期；对签署好的合同进行公证；办理所需的官方批文（比如关于地产购置税通知税务局）；土地簿临时登记；手续移交土地簿管理机构等等。大体分类的话可以分为：房地产买卖成交公证费 Notarkosten für Kaufabwicklung 1% 的房屋购买价格。
土地产权登记费 Grundbuchkosten für Eigentumseintragung 0,5% 的房屋购买价。
2. 地产购置税 Grunderwerbsteuer
Seit 01.01.2015 erheben die Bundesländer folgende Grunderwerbsteuersätze:BundeslandSteuersatzBaden-Württemberg5,0%Bayern3,5%Berlin6,0%Brandenburg6,5% *Bremen5,0%Hamburg4,5%Hessen6,0%Mecklenburg-Vorp.5,0%Niedersachsen5,0%NRW6,5%Rheinland-Pfalz5,0%Saarland6,5%Sachsen3,5%Sachsen-Anhalt5,0%Schleswig-Holstein6,5%Thüringen5,0%

评论
好像notar 费用是2,5％， 因为银行抵押贷款还完后，要把你的名字写在grundbuch 上，所以还有1％的费用。

听说是这样的

评论

谢谢修正 这个还真不知道 目前正处于还贷阶段 ：（

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