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在加拿大

德国Ferienwohnung专题1.   范围:本专题仅研究德国的Ferienwohnung的定义, 价格趋势, 投资要点.同时附带一点公寓和别墅的投资对比.本人不是房地产专家, 而是以投资人的角度来撰写本文,本专题涉及部分内容可能不正确,我会不断调查更新.我在财务自由以后, 希望全世界的名胜古迹周围都买一套Ferienwohnung, 圣诞节和复活节住2个星期.其他时间短期出租.同时享受租金收入和房地产升值.自己住免酒店费用,而且有家庭归属感.2.   定义:Ferienwohnungen(缩写Fewos)指的是以度假为目的的短期出租的公寓.下文称度假公寓.Ferienhäuser指的是以度假为目的的短期出租的别墅.以下称度假别墅. 默认本文提到的Ferienwohnung(度假屋)包括了以上2种情况.3.   位置.一般在景区和旅游城市比较常见.而且位置越越好,稀缺性越明显的地段, Ferienwohnung租赁价格越贵, 房地产的涨幅越大. 这里的稀缺性例如:国王湖周围30分钟车程.新天鹅堡周围30分钟车程范围内.4.   Ferienwohnung的特征VS普通公寓.1)   Ferienwohnung不是一般的出租房，是对人数有限制的。入住人数超过租赁合同上的人数是不允许的, 或租客需要多交钱。作为对比普通公寓,每年来拜访你的亲戚朋友的短期居住时间低于8周(还是6周), 无需多交Nebenkosten附加费.2)   Ferienwohnung租赁期限一般几天或者几周的短期度假租赁. 偶尔也有人长期租赁. 一般的房屋出租通常都是以年尾单位进行长期出租.3)   Ferienwohnung要去市政府登记GewerbAnmeldung. 普通公寓无需登记GewerbAnmeldung.4)   Ferienwohnung一般都自带日常家电,类似于Hotel.但普通公寓经常是空房,什么都不带.5)   Ferienwohnung一般由房东提供水电暖气网络等基本服务. 普通公寓的话房东可以啥也不提供,由租客自行和水电暖煤气公司签署合同.6)   这条可能不正确.Ferienwohnung一般不需要交租房押金和定金(Kaution),但是普通公寓通常需要3个月的Kaution.7)   破坏和善后.如果遇到不良租客,搞坏了Ferienwohnung,例如打开窗户吹暖气,用电量超标,都对房东是灾难.而普通公寓往往由租客来承担暖气电费,所以基本上没没发这个问题. 对策: 在Ferienwohnung周围找一个可信赖的管家(例如中介),每天入住和退房前后都仔细检查一遍暖气和电器开关,控制住不良租客的用电/水/暖气的时间.8)   Ferienwohnung终止合同的法律条款(感谢萍聚网友Lenka凡儿)Kündigungsrechte des Mieters:• bei Nicht gewaumlhrung des Gebrauchs § 544 II Nr. 1 BGB• bei Gefaumlhrdung der Gesundheit des Mieters durch dieMietsache,• bei unzumutbaren Mietverhaumlltnissen Kündigungsrechte des Vermieters • bei vertragswidrigemGebrauch der Mietsache durch den Mieter• bei Zahlungsverzug bei mehr als 2 Terminen bzw. inHouml;he von mehr als zwei Monatsmieten § 544 II BGB翻译为英语:Terminationrights of the tenant:• in case of non-disclosure ofuse § 544 II No. 1 BGB• in the case of a dilemma, thehealth of the tenant through the leased property,• in the case of unreasonablerental disputes Terminationrights of the landlord •in case of breach of contract by the tenant• in the event of late paymenton more than two dates or in the amount of more than two months' rent § 544 IIBGB9)   Ferienwohnung合同格式和普通公寓不一样,谁有合同模版请提供一下.谢谢.10) 转租(二房东)Ferienwohnung一般不可以转租,除非房东书面同意. 而有些普通公寓可以转租, 但是也需要得到房东书面同意.11)  5.   购买Ferienwohnung要点.1)   地段!地段!地段!优先考虑地段最好的位置,因为升值快,好出租,容易涨价.越著名的景点附近越好.2)   Ferienwohnung应该要有独立的水电暖气Meter咪表度数.并在合同中记载合理的范围,超过正常值的10%以内都算合理.超出部分需要从Kaution押金中扣除.3)    6.   报税和退税注意事项.a)   Ferienwohnung的房东每年申报个人所得税的时候,需要包括Gewerbsteuer. 方法: 先下载免费报税软件 Elsterformular(喜鹊表格), 在报税表格附件(Anlage V) 里面选择:Das inZeile 4 bezeichnete Objekt wird: ganzoder teilweise als Ferienwohnung genutzt 选择Ja作为对比,普通公寓的房东,需要在下一行ganzoder teilweise an Angehoerige zu Wohnzwecken vermietet 选择Ja.备注1:哪位有经验的朋友请补充完善一下具体报税细节到这里. 备注2:普通公寓的房东, 不需要请市政府登记GewerbAnmeldung, 也不需要申报Gewerbsteuer, 但仍然要把租房收入统计到个人所得税里面.b)  Ferienwohnung在租赁收入小于一定金额下可以免增值税。在这个案例中房东全年的Ferienwohnung租赁收入是5400欧Bruto, 所以免增值税。那么问题来了: 我有2套房子A普通出租不交gewerbesteuer, B做Ferienwohnung交gewerbesteuer.可以吗?7.   目标客户群自助游(包括中国人和外国人),参加婚礼，短期实习，参加展会,短期培训等.


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可以推荐你一个介绍各种有关房产知识的群，你可以到那里去问。

因为那个群已经超过２００人，进群都需要邀请或者群主批准。有兴趣可以留下微信号，我可以帮忙转到群主那里去。

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好帖帮顶

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这可是我的原创.

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另外,如果在其他城市(例如500公里以外)有Ferienwohnung, 但是不方便自己打理(招租,维修,开业主大会等杂七杂八的事情),能否找物业公司委托全权处理?这种物业公司德语叫什么? 谢谢

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