加拿大华人论坛 德国生活慕尼黑房产地段专业谈,12年地产经验。什么地段



在加拿大




在慕尼黑买卖房产已经12年有余,对慕尼黑及周边的各种地产可谓相当了解。这六七年跟着房市泡沫也是大赚了不少,今天跟大家分几个章节略微分享一下心得。

1. 慕尼黑的中心是什么?
慕尼黑的交通图是以kalsplatz为中心,向四周散开形成内四圈,外十二圈。
地产亦然,基本的规律就是地产靠近kalsplatz越近,房价越高,一圈以内的房价基本是2到4圈的两到四倍。一般情况,越外圈低价越便宜。
比较大的例外是慕尼黑南部的黄金富人区Grünwald & Pullach,他们不直属慕尼黑。房价却与一圈相当,各个明星都喜欢在这里置业。慕尼黑的艺术中心是rosenreimplatz的GASTEIG,这里聚集了各种名流,音乐会,歌舞艺术展,有全城最大的图书馆和音乐学院。这里是高端人士爱聚集的地方。

2. 慕尼黑房产置业黄金线在哪里?

慕尼黑富人置业内行有两条黄金线,一条是慕尼黑的灵魂之河伊萨河
---伊萨河沿线的房子一般是其他区域的两到四倍,其中三个区域段是最贵的,中间MAXMIMILIANS过德意志博物馆到kolumbusplatz到Flaucher这一段,沿岸房产基本1万5到7万每平,北面LUITPOLDBRUEKE到英国花园南面,可惜大部分都是森林,不准开发。南部Grünwald都是2万+

第二个黄金线是NYPHENBURG前的河流沿线,这区域的房产明显比其他区域要贵很多,一般1.5到3万,可惜这几年很难找到项目再开发。

如果能在这两个区域或者区域附近置业,说明你真的很有资本和眼光,无论是房产升值和生活质量都是一流!

3.慕尼黑的房产格局简略是什么?

接网友的非常有道理的话,慕尼黑房产经常流传一句话 “南富 北工 西平 东乱 中神通"

慕尼黑的富人大部分喜欢在慕尼黑南面买房子,绿地多,有河,工业少,交通方便,商业发达,学校多,适合家庭居住

北面工业聚集区,租房市场发达,学生多,流动工作人员多,除了harthof到feldmoching这一土人聚集区都是不错的
西面比较平凡,laim是慕尼黑绿化最少的区,不过交通方便,有中学。曾经普通的pasing区经过扩张得到了空前的发展,不过土人阿人比例逐渐增加。aubing和neu aubing算是增长期,在一片荒地上不停造房,房价低廉,学校幼儿园无法跟上,没有文化底蕴,70%购买者为外国人,lochhausen是慕尼黑最边缘停滞不前的区域,整个区几乎没有超市,没有中学,房价潜力最低。纽芬堡是这一区的最大亮点,可惜几乎没有地皮可以扩展。

东面 到trudering都算挺不错的,过了 trudering几乎就是土阿黑的天下了,riem,messe通过几年扩展,造房无数,购物中心犹如国内一般热闹,如果单身,这地方租金便宜,交通方便,非常适合,如果是家庭。....,..你懂的,,国际小学,上中学都得到trudering才有。

中神通,慕尼黑市中心尤其是一圈以内聚集了大量的商业医疗教育资源,是房产的最保值升值区域,因为已经没有地皮可以开发了。可惜现在没有1 MIO基本在一圈内连个两三居室都别指望了。一圈房产在过去五年左右基本翻翻。四居屋等适合家庭的几乎绝迹,一旦出现市场即被迅速购买。现在大部分是开发小户型适合投资。不过也基本都是高端收入人眼中的猎物。

4 慕尼黑哪里房产最便宜?如果有家庭可以买吗?
慕尼黑的房市已经过热了,连长了近十年。如近要想在慕尼黑买到便宜的房子,只有几个最差的区域了:

1.Feldmoching Hasenberg,这里聚集了大量的AL,土人的天下,房产价格一直处于最低,教育质量低下,如果你不想你的孩子混在其中,请三思
2.Aubing LOCHHAUSEN LANGWIED,这三个区域Aubing好一些,LOCHHAUSEN 和LANGWIED都是IMMOBILIAN24里查慕尼黑最低价格的常客,按慕尼黑单面积排序无论是wohnung haus都是慕尼黑最便宜的,这两个区域教育水平低下,商业萎靡,医疗基础设施滞后,属于慕尼黑房产的洼地,当然房产行业内还有不能说的秘密,使这里成为慕尼黑升值最慢的区域。前段时间扎根常驻的两百多个非洲难民把这里弄得人心惶惶。有孩子如果有钱的尽量避免置业这两个区域。
3. Perlach 慕尼黑出了名的问题区域,有一小部分充满了犯罪和丑恶,大家如果看到了很便宜的房子一定要小心。


这三个区域是你们在IMMOBILIAN24能找到的慕尼黑最便宜的房子,有时价格低的让人难以想象,
但是我们行内的建议是 如果家庭有孩子Hasenberg, Lochhausen,再便宜也千万不要买, Feldmoching,Langwied多多探访再决定,Perlach有好有不好小心购买,AUBING FREIHAM要便宜可以买,这里有大量空房。



5 慕尼黑哪些地段的房子实惠?

且听下回分解


6 要追求高回报价值该投资哪里?

且听下回分解



。。。。。







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如果反响强烈,我可以每周更新3点专业建议以供参考

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请问,2圈Obergiesing, Wetterstein Platz  附近最近的房价?

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谢谢楼主分享的信息。
但就慕尼黑来说,已经不是普通投资者能够得着的了,不但angebote少的不得了,价格也是高的上天。如果真不差钱,也不一定非要在慕尼黑买了。还不如看看慕尼黑周围的小城。

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写得好,盼下回分解

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顶一下,期待下回分解

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12年了。。。所以LZ是金盆洗手之后才来分享吗

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好帖

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感谢楼主分享信息,说得很有道理,而且整个慕尼黑都覆盖到了,不错,期待更新,现在房市会往哪个方向发展

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感谢楼主分享信息,说得很有道理,而且整个慕尼黑都覆盖到了,不错,期待更新,可以和大家一起展望下未来形式吗?


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