加拿大华人论坛 德国生活出租房退税总结
在加拿大
最近很多同学问出租房如何退税的问题,这里总结一下,供大家参考。
出租房的退税,可以分成三部分。
第一部分,是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关买房的Finanzierung的费用,包括贷款中介费,银行手续费,贷款合同公证费,以及Eintragung der Grundschuld的费用等。这里需要注意的是,买房本身的费用,并不能在这一年全额退税(见第三部分)。
第二部分,是出租后每年可以全额退税的,主要是每年的贷款利息,维修保养费用,Verwalter费用,不能转嫁到房客头上的保险(比如Rechtsschutz)等等。这里要注意,如果买房三年以内的维修保养费用总合超过房价的15%,那么这部分费用也只能和第三部分一样,按每年2%退税。所以应该合理安排维修保养的投入,尤其在前三年内避免投入过多,这样才能尽快利用退税的政策。
另外要注意的是Instandhaltungskosten(即维修保养费用)和Modernisierungskosten(一般指提升房子价值和居住价值的费用)在退税政策上的区别。原则上说,Instandhaltungskosten可以当年全额退税,但是Modernisierungskosten只能和第三部分的费用一样,每年退2%。但是如果一年内的Modernisierungskosten不超过4000欧,Finanzamt也应该接受当年全额退税的要求。至于如何区分Instandhaltungskosten和Modernisierungskosten,虽然法律上列举了一些例子,但是没有绝对的区分标准,具体情况经常要由Finanzamt决定。
还有一些零碎费用,也可以退税,比如参加Eigentümerversammlung的路费。
第三部分,是出租后每年按2%退税的(1924年12月31日前盖的房子每年2,5%),包括扣除地价后的房价,买房的中介费,Grunderwerbsteuer,购房合同的公证费,以及所有Grundbuch的费用,比如Auflassungsvormerkung, Löschung der Auflassungsvormerkung, Eintragung der Eigentümer,但是不包括Eintragung der Grundschuld 的费用(见第一部分)。
地价的计算,一般以购房合同中的数字为准。如果合同里没有写出土地价格,那么以土地面积乘以当地的Bodenrichtwert作为地价。
以上如果有什么遗漏,欢迎大家补充。
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究竟哪种买法划算,牵涉到几个因素,包括个人税率,贷款利率,以及其他投资的回报率。个人税率越高,贷款利率越低,其他投资回报率越高,贷款买房越划算。举个例子,高收入(即高税率),又精于其他投资,那么贷款买房,利息退税比较划算,手上的钱可以投资其它渠道(回报率高于贷款利率)。如果税率本来就不高(退税额有限),又非常保守,只信任银行存折,那就少贷款,把钱拿出来买房。
这笔账,只有个人自己才算的清楚。
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好贴很全面,赞
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写得很不错, 我等会儿来补充。
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赞楼主明白人热心科普,多谢!
两个问题请教下:
一,能具体说说出租后哪些Nebenkosten可以转嫁给房客哪些不能吗?
二,“有关买房的Finanzierung的费用,包括贷款中介费,银行手续费,贷款合同公证费,以及Eintragung der Grundschuld的费用等。” 现在贷款中介多半都不从买家收中介费,而是银行付,然而这个中介费实际是隐藏在中介给的利息中的,是不是可以要求中介降低利息,直接收费,然后这个中介费就可以拿来退税了,42%的税也不是个小数目。这个可行不?当然得看中介愿意不愿意就是了。
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mark
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请教懂利息抵税的大大:
如果先后买了A,B两个房子 A现金买的,B是贷款买的,B的贷款抵押了A,B两个房子,而且银行没有做划分,也就是着两个房子没有孰轻孰重共同背了债。问题来了,租B的贷款应该可以抵税,那要是我出租A呢,可以抵税吗
希望有人可以回答
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先给个简短的回答:不行。
贷款买房,银行会让贷款人签一个Zweckserklärung (也可以是别的名称),在法律程序上确认贷款目的是什么。你的情况就是买B房。因此,贷款利息也是买B房的利息。既然出租是A房,利息当然不能退税。A房只是用来做抵押,本身没有贷款购买的事实。
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1。一般有关房屋日常支出的费用,都可以转嫁给房客,比如公用部分的水电,绿地维护,公共区域的打扫,垃圾处理,Winterdienst,Strassenreinigung, 等等。此外当然还有取暖费,Entwässerung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, 也可以算入Nebenkosten。Modernisierungskosten必须分多次转到房租上,每年不能超过费用的11%。
不能转嫁的有Verwalter的费用,Rücklage,和其他保险。
具体可以看这个:http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf
2。这个完全看和中介的协商了。如果中介接受你的建议,贷款中介费在买房当年可以全额退税。
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