加拿大华人论坛 德国生活以租养贷是否行得通,这是德国200个城市的分析



在加拿大


很多人购置了自住房以后,开始为投资和退休金做准备。例如购置一套出租房,以租养贷,这种模式在德国适用吗?

从长远来看,房地产依然被视为一项安全的投资和合适的养老储备。但是,以租养贷仅在基本租金足以支付分期付款的情况下才有效。否则,作为房东需要支付额外费用的话就不太建议了。专家认为,购买的价格不应该超过30年的净租金。

德媒使用200个德国城市当前的数据来计算是否值得购买60平方米的公寓,以租养贷。通过比较购买60平方米的公寓要付的钱,每月租金收入和房贷分期付款的金额,计算需要多长时间能用租金还清公寓房贷。购房和出租的价格数据来自房产经纪人Homeday。


样本计算
在杜塞尔多夫,对于一套60平方米的公寓,购房者须支付的平均费用为196000欧元。
如果购房者支付20%作为本金,然后从银行借款157000欧元。
通过在线的房贷利息比价器,查到十年期贷款目前比较便宜的贷款利息是1.24%。

而杜塞尔多夫60平方米公寓的冷租金平均为630欧元。如果房贷利息为1.24%,相当于用这个租金还贷,每年能还款3.6%。十年期后,仍有约96000欧元的债务。而要完全还清房贷,那么需要26年。专家认为,这是一笔还算不错的买卖。前提是公寓永远不会空着,注意,租金上涨和必要的装修和维护费用没有考虑在内。

特别值得以租养贷的地方
在距离莱比锡100公里的格拉(Gera),买家平均只需支付39000欧元即可购买一套60平方米的公寓。作为业主,您可以期望同一公寓的租金收入为318欧元。仅8.5年之后,便可以完全还清该公寓的房贷。

而即使如因戈尔施塔特(Ingolstadt),汉堡和柏林等非常抢手的城市,根据德媒的计算,也是29年就可以还清房贷,以租养贷的方式也是行得通的。

不值得以租养贷的地方
专家认为,如果花费30年的冷租金,还不能还清房贷,那么就不太值得了。在德国,有几个地区的购房者必须花费超过30的年净租金才能购买公寓。如慕尼黑,雷根斯堡,罗森海姆,康斯坦茨,兰茨胡特,美因河畔法兰克福和弗莱堡就是这种情况。在这些地区,租金通常比支付房贷便宜。但是,这些城市是工作多,而房地产紧张的地区。虽然单纯从租售比来看,可能不值得买房,但是如果考虑到未来的房价,就要进一步仔细衡量了。

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