加拿大华人论坛 美国房产买卖ADU漫谈,如何将您的土地利用率达到最大
在加拿大
ADU， 是accessory dwelling units的简称，目前在美国的不少city，single house加建丶改建ADU都是一种流行趋势，owner扩大居住面积后，要么是可以与家人丶父母同住，要么是可以对外出租以赚取额外收入，小投资丶大回报。 ADU的最大特点在于，可以将ADU加建部分视为一个独立的单元（unit），也就是说，它可以成为一个独立体系，它具有独立出入的入口，对主屋的居住环境不产生任何影响，更方便更私密。它也允许加盖独立的厨房（kitchen）丶独立的客厅（living room），而这些在单纯的房屋加建当中是不允许的。因为单纯的房屋加建（addition improvement），加出的部分依然和主屋是一个体系，是一个完整的整体，而在这个体系中，法律规定只能有一个厨房丶一个客厅。 Detached的ADU ADU的加建通常有attached和detached两种形式。具体可以加出多大面积是根据具体的现场条件丶房屋后面空地面积丶以及setback（退界）来计算的。一般来说，如果是attached形式的ADU，加出部分的面积要满足是主屋（main house）居住面积的一半（50%），同时要满足最大面积（max area）是1200平方尺（square feet）。举例来说，如果主屋面积是1200平方尺，则与主屋相连并加出的ADU面积只能是600平方尺（1200的50%），如果主屋面积是3000平方尺，即使一半面积是1500平方尺，ADU的面积也只能做到1200平方尺（满足max值）。那么如果是detached的ADU呢，则需要考虑周边的退界（setback）并且最大面积也是1200平方尺。周边的退界是因city的不同而在规范上略有不同，通常我们可以把周边的setback设定为5尺，与主屋之间的距离可以设定为6-10尺（有的city间距最小值取6尺，有的则是10尺）。当然具体情况还要具体分析。 Attached的ADU ADU和车库的关系 这里的车库特指全封闭的那种车库，就是enclosed garage。一般来说，如果是单纯的加建，每两个卧室（bedroom）就要有一个停车位。比如两间卧室需要1个parking，三间卧室需要2个parking，4间卧室也是需要2个parking，5间卧室则需要3个parking。可是在ADU这个独立单元中，多加出来的卧室在某些城市是与parking没有直接关系的。以Rowland Heights为例，single house只要在以它为中心的半径0.5mile之内有一个公共车站（public bus stop），则不需要考虑车库和停车位的数量问题。 写到这里，可能读者已经可以对ADU有一个粗浅的认识，ADU的好处是不言而喻的，它不需要改变原来已有的主屋的布局，也不需要考虑盖更多的车位，完全是独立出入的自由的空间，无论您是出租还是自住，主屋和ADU单元都具有自己的私密性。所以有single house的owner可能已经开始盘算自己家中空地是否可以盖一个ADU了，但是不是所有的single house后院的空地都能盖ADU，有的城市会对附近有小学或者某些特定街道上的property明确限制不能加盖ADU，每一个property都有其special的地方，都是需要对现场情况了解和做出具体分析。有兴趣的朋友可以联系我们，做咨询和获得进一步的信息。 我们的联系方式： Carolyn 曾 电话：626-400-0736 Email： [email protected]
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