在加拿大
有米地产第四篇：如何在尔湾买100-150万的房子？ 在那桃花盛开的地方 有我可爱的故乡 桃树倒映在明净的水面 桃林环抱着秀丽的村庄 啊!故乡!生我养我的地方！ 中国人爱歌唱故乡，老美没这个习惯，漂洋过海来到美洲大陆，立稳脚跟后就和祖国英国干了一仗。 中国人是故土难舍，父母在不远游，老美没这个习惯，天天在海上漂，最后发现了新大陆。 对了，加州的州花是野**花，漫山遍野很是奔放，桃花反而稀罕的很呢。 但尔湾，确实是一个亚洲人士安家置业的海外桃源！ 为何选择100-150万这个段位，因为这是尔湾House的起步价。 有米地产第一篇讲的如何在尔湾买70-90万的房子，实际上70-90万在尔湾只能买到Condo康斗.。 House与Condo有什么明显区别呢？ 这是House，自家门前有停车道，后面有院子，左右独立，和邻居是分开的。 这是Condo，自家门前没有停车道，后面有一个小院子或者没有院子，左右和邻居连着或者是分开的。 House与Condo有什么看不见的区别呢？ House的土地产权是屋主永久拥有，别人不可侵犯，直到你把房子卖了。 Condo 的土地产权是几十家屋主共同拥有，不可分割，未来土地利益由屋主委员会决定。 House的隐私性好，所以更受欢迎。 Condo尤其是联排康斗，和邻居有共用墙，隐私性不够好。 结论：同样区域相近价位下，能买house不买condo呀。假定90万买个condo, 不如100万买个house。 若价格差距过大，不是一个档次，就只好仁者见仁，想买不一定负担得起呀。 好了，书归正传，假定我们要在尔湾买一个120万的house, 该如何选？ 还是回到经纪利器MLS，看我们有几个选择。 第一步：MLS上设置搜索条件 Active, single family residence, 120-130万，4房，2000年以后的房源。2000年以前的房源，户型比较老，卫生间少，我一般不推荐，虽然不是绝对的，但今天不讲述小概率事件。 对了，要大院子的，这一步也可以设置，例如把Lot Size设置成7000尺以上，肯定是大院子。 这个设置步骤，在Zillow和Redfin上也可以完成。 第二步：根据学区划分123。 总共就出现这11套房，为何南尔湾没有房源，因为南尔湾都是1990年左右的房子。 学区划分123是排名，比较注重学区的会选择1区域，那么就剩下2套房源了。 第三步：根据朝向喜好，就剩下一套房源A可选了。 第四步：估价。 对比过去1年本小区成交量共计13套，均价471元/尺，这个房源A的均价和总价是合理的。 第五步：纵向对比。 我们把这套房源与过去1年成交的房源进行详细对比，如成交周期、装修、院子。在这13套房子里，能和房源A类似的，不过5-6套。也就是说同样类型的房子，2个月才有一套。 成交的快慢，一看是否稀缺，二看价位是否合理。 通过这个步骤，让大家理解到，过去这样的房子有多少套，价位多少，是否抢手。 第六步：横向对比。 我们把这套房源与目前周边房源，包括新房楼盘，做详细对比，如学区、房产税、物业HOA费，租金，计算出租回报率。我曾经做过一个类似的表格，虽然不是这个小区的，但计算方法大家可以参考。 第七步：涨幅对比。 算出尔湾不同小区的过去几年涨幅。这一条是最难的，也是经纪最不愿透露的，因为涨幅好的区域肯定是价格高的区域，而大部分买家都想抄底买便宜的。 涨的好，买家担心高点接盘了，涨的少，买家说没有投资价值。 长期看，房价高的区域比房价低的区域投资回报率高，这是为何加州比德州和佛州更有投资价值的原因。 第八步：根据涨幅、出租回报率，学区、户型，进行综合对比，排列出三个目标房源。 第九步：开始报价，谈判完成后签合同，开始准备贷款。 中国人在美国贷款买房，我们有8-10家银行和贷款机构可以用，每家的资金要求和利率都不一样，所以我们在买房前要各家银行都问一遍，确定利率和首付。目前的贷款利率是4-4.125%，35-40%首付。 第十步：验房、签各种文件、购买保险、贷款完成、完成付款、过户、登记产权、入住或出租。 以后会聊到买房过程中的各种瑕疵，也就是所谓的坑。 下期再会
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