在加拿大
有米地产第二篇：作为房产经纪，如何给美国房子估价？ 你用了半年的积蓄 飘洋过海的来看房 为了这次相聚 我连见面时的呼吸 都曾反复练习 言语从来没能将我的情意 表达千万分之一 为了这个房子 我在夜里想了又想 为了你的承诺 我在最疲惫的时候 都不肯睡去 你陌生的城市啊 我熟悉的角落里 是的，洛杉矶是你陌生的，是我熟悉的，熟悉它的一街一灯，熟悉它的每一个故事。 呵呵，跑偏了，甭煽情了，看房时刻到。客户和我天天酷跑，拉直了可以围绕洛杉矶跑好几圈。别看客户和我谈天论地海阔天空，实际上心里一直在打鼓：这房子值不值这个价？ 价分两种，价值和价格。黄金有价玉无价，因为黄金有价值，石头无价值，但价格可就难说了。房子也是一样，价值是土地加上建筑成本。价格就是大家愿意出多少钱买，这个钱能给我们带来多少收益？ 作为资深房产经纪，这么复杂的问题，让客户自个思考，不能体现我房产经纪的聪明伶俐呀。下面就说说房产经纪如何给美国的房子估价。 在房产经纪的教课书Chapter 11 Page 353，告诉每一个房产经纪，估价有三种方法： 1， 对比估价法 2， 成本估算法 3， 投资收益法 容我一一道来 1，对比估价法 这一招是最常用的，也是最简单的。我在有米地产第一篇的报价里就用了这一招。 邻居家什么时候成交的，总价多少，单价多少，那我们看上的这一套，单价乘以面积，再对比一些室内装修、院子，齐活，报价。卖家要价太高，那咱就看下一家，大路朝天各走一边。卖家要价低，买家心中暗喜，立刻报价马不停蹄尽快成交，谁抢我跟谁急。 大家都是身经百战的房姐房神，这一招我就不用教了。 2，成本估算法 这一招最不常用，因为太复杂。但这一招对开发商和商业地产开发很有用。 美国房价里包括两个成本，一个是土地land，一个是建筑物improvement. 土地成本谁说了算？开发商说了算。从买土地、设计审批、三平一通、开始销售，开发商要吃饭的，要赚钱的。 建筑物成本谁说了算？建材商家、建筑公司说了算，建筑行业几百万人一家老少都要张口吃饭呀。一般新房建筑成本100-150元每平方英尺。老房子有折旧，按100元/尺左右算。 美国开发商的利润大概是每年30%左右。开发商的能力在于能拿到好地、政府审批、银行贷款这几块。当然这是大开发商，你若做个小开发商、每次盖1-5套房，或者盖个公寓，那门框比国内低很多，全是市场行为，每年利润也有20-30%。以后我们会详细讨论如何在美国做房地产开发。 3，投资收益法 美国买房，目的是什么？ 是当地主，收租，赚钱，这是投资需求。 是为了孩子上学，为了让自己打拼了20多年的疲倦身心有一个休息的港湾，是为了让子孙后代有一个和平安静的家产，这是自住需求。 无论投资或是自住，都希望自己不会买亏了，谁都不想当冤大头，所以算算收益很重要。 收益是什么？房租加涨幅。 洛杉矶买房出租，50-100万美金房价，租金收益5-6%，房产税1-1.5%，减去保险管理等等成本，年纯收益4-5%. 100-200万，租金年收益3-4%。 这点收益，在上朝天国人眼里，就是个芝麻嘛。 洛杉矶房价涨幅，差的区域也许几年都不涨，好的区域年涨幅5-10%。这点涨幅，在我大天朝眼里，如同过眼云烟不屑一顾的。 总体来说，洛杉矶全款买房的投资收益率合计在10%左右，这是睡后收入，不用你日夜操劳打理。这一点对比国内的理财产品是不是又好很多呢？ 而且美国买房可以贷款60%， 可以贷很多套，我们在国内还限购限贷呢，美帝是不是有点傻白甜？ 哈哈。 投资收益法更多的是用在公寓、酒店、广场等商业地产上，因为这些商业地产的价格是全靠租金撑着，没有租金收入，再高的楼也是一个坑。 好了，下课了，你又双叒睡着了？ 百里挑一看上一个房子，报价，回价，成交，可心里总觉得不踏实，我是不是高价当上了接盘侠？来，我只好亮出杀手锏，请独立估价师说了算。 若你是贷款，银行更担心自己是接盘侠，所以申请贷款时，银行一定要你花500美金请估价师来估价，100万的房子，估价师说90万，那银行说，我贷款60% 54万，余下46万你出。 What? 不是首付40%吗？怎么成首付46%了？ 没钱！退出合同。是的，买家有权在估价报告出来后退出合同拿回定金，也可以告诉卖家，90万，成不成，不成拉倒。 若你是全款买房，你也可以让经纪在yelp上找一个独立估价师，来给你的房屋估价。 你请的独立估价师，给你的房屋做估价，这下放心了吧？ 估价师是如何估价的？ 教课书Chapter 11 Page 353 1， 对比估价法--请参考下面两个图。 哈哈！完。
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