加拿大华人论坛 美国房产买卖美国YK丁老师讲美国地产 第三集《美国商业地产



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写字楼也称办公楼,是经济活动管理集中地,判断一个城市经济发展水平如何,写字楼数量与实际使用面积往往是重要指标甚至是直接判别标杆。这一集丁老师与您分享美国办公写字楼的注意事项。     主讲人:Howard Ting 丁伟豪 美国YK集团资深副总裁,泰安控股创办人之一,高中毕业后移民美国,在洛杉矶加州州立大学主修商业及国际商务;不仅有超过25年国内外商贸和 大型商业地产工业地产开发的经验和专业知识,并且专通市场行销与商务谈判。经常受美国大学,专业房地产,非营利机构及私人企业邀请,担任中/英语主讲人。    上集提到出租公寓商业地产投资的项目。再提醒一次,任何商业地产的最重要基本概念就是收入,由收入来决定地产的价值。这一集我们讲一讲办公楼,以办公写字楼来说,如果投资在没有租户或是不稳定,没有长期合约的情况下,除非是自己使用或者有把握带入好的租客,否则投资就得非常谨慎小心。      对于办公写字楼的投资来说,最重要肯定是租户的背景,租约的期限,以及以下这几点都是需要考虑的:  · 1、地点 :周边环境,治安情况,因有些人上早班或者下晚班。 · 2、交通方便性:容易上下高速及 Highway。 · 3、停车场:夜间灯光照明,并带有充足的停车位,能超过政府原有规定停车位数量更好 · 4、近商场:方便上下班购物,最好步行即可到达。 · 5、管理公司:了解管理合同以及收费标准,最好有专业律师看相关文件。 · 6、开发加建:就建筑物本身而言,土地是否有潜力能够再开发或加建。可以盖高楼,增加出租面积,等于增加收入,物业本身的价值就提高了。  以上这些都是需要考虑的重点。   办公写字楼租客是不同的, 租客中有企业,主流的,非主流的,或者是政府单位。举例来说,我们公司目前开发完成的写字楼,都是建设前已经和这些租户签好了合约,然后再来建设,这样是最稳妥保险的,也保障日后能够收到租金。    公司开发建设的写字楼的租客中主流的有:美国银行Bank of America,建商KB HOME,地产经纪公司Keller Williams,会计公司H&R Block,保险公司Allstate,等等……政府机构有:社保局,移民局,加州政府福利中心大楼,联邦军队募兵中心。另外还有大学 University of Phoenix凤凰城大学。     如果在不确定租户的情况下,贸然先盖,再去找租户,这样子风险就高了。一般投资人会先取得土地,盖好了以后再寻找租户,这就是一个最大的雷区。商业地产应该是倒着做,先知道谁是租户、用户以及用途,有了合约,了解了情况,然后再来算建筑的成本,最后再决定地点、价格以及建设,这就是公司多年来的开发经验分享总结。   接下来几集还会根据各个类别的商业地产投资 继续与大家分享。   

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